本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（１戸中古）

　ローン総額　７８００万円　　ローン平均金利　２．７５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　２．８７％

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月収支マイナスが約４万円ほどあり、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、中古物件の購入をご検討されておられます。
現在の金利も高い為、借り換えも出来ればローンもまとめたいとお考えです。

高属性の方は、非常に良い条件でローンを取り組むことが出来ます。

投資マンションにおいては、年利１．２％～の金利もあり、借り換えなどにおいても有利に働きます。

しかし、返済不良やカードやキャッシングなどのお借り入れがあるとＯＵＴですが・・・

ネット広告や書籍などで、

「サラリーマンをリタイヤする為に不動産投資」

「専業主婦でも資産〇〇億円の不動産投資」

この様な広告をよく見かけますが、非常にごく一部の方が成功されているだけで、多くの方は失敗しているのが現状です。

一部の成功者事例を、あたかも同じようにすれば成功する！、かのような広告の出し方には疑問を覚えます。

時期、価格、自己資金、物件、業者、ご自身のタイミング、色々な状況はめまぐるしく変わります。

サラリーマンの方は、「本業あり機」であることを忘れてはいけません。
うまく属性を生かし、運用すれば、不労所得を１５万円くらい確保することは決して難しくありません。

本日も医師の方からローン借り換え、売却のご相談を頂戴致しました。（当社のお客様からのご紹介です）

●３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１６８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

毎月の収支マイナスが約１０万円出ており、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。
過去に長期に渡り空室もあった為、家賃を下げざる得ない状況になりマイナスが増加した模様です。売却も検討しており、何とか負担少なく不良物件を手放せればとお考えです。

不動産所得がある方は、確定申告が義務です。

しかも、Ｈ２６年度から白色申告者に対しての帳簿付け義務が強化されている為、経費の水増し？が非常に危険な行為となっております。
（悪質な場合は７年間さかのぼり申告のやり直し、延滞金、重加算税などもかかります）

区分所有されているオーナーの方は、ほとんどの方が帳簿付けをされていないと思います。

当社にも、「税務対策」などのご相談もありますが、節税目的でご所有されていること自体が間違いなので返答に困ります。

領収書、帳簿付け、これらのめんどくさい行為に対する対価（利益）はありますか？

特に高額な新築マンションをご所有されている方に問うてみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　神戸１戸（全て新築）

　ローン総額　７２２０万円　　ローン平均金利　２．９７６％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　３．１５％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　４．１％

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
６年ほど前から新築マンションを購入されてこられましたが、収支が悪く毎月の負担額も増加傾向にあります。何とかご自身で借り換えを検討されましたが、うまく成功されなかったみたいです。物件選びや金利の事などあまり分からずに購入してしまったことを後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方も借り換えご希望です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入されました。
しかし、家賃の下落、リフォーム代、共用部分の修繕、固定資産税、これらの出費が多く、今では年間マイナスになってしまっておられます。
このままでは、維持することが困難な状況になってしまうので、早急に借り換えを成功させたいとのことです。

本日は２名の医師の方の個人面談です。（ご友人同士）

お二人とも、ローン借り換えや不良物件のご売却のご相談です。

約８年ほど前に、大阪の販売会社から新築マンションを、「節税対策」を目的に購入されました。

お一人は６戸、もうお一人は７戸ご所有されておられ、毎月約１０万円ほどの収支マイナスが発生しており、リフォーム代、固定資産税などの出費も多く、年間相当な金額のマイナスです。

今では、ほとんど「節税効果」もなく、購入されたことを大変後悔されておられます。

今後マイホームの購入や開業資金の調達などもあり、今のうちに借り換えや売却を検討したいとのご要望です。

最近は、特に、不動産投資に関するＷＥＢ広告を見かけるようになりました。

サラリーマン、公務員、年収〇〇〇万円～買える、といった広告や、年収〇〇〇万円でも１億円、２億円の資産形成が可能です、などの様なアパート経営の広告も見かけるようになりました。

いとも簡単に儲けが出るような、「おとり広告？」「誇大広告？」と感じてしまう内容の広告も存在します。

「不動産投資は簡単には儲けられません！」　これが当社の結論です。

では、なぜなのか？　

物件の目利き、出口戦略、ファイナンス戦略、賃貸管理戦略と色々なことを数値化し、分析しなければいけません。

ましてや、販売会社の言いなり？で購入している様では絶対にダメだと言えます。

それは、区分でも、アパートでも同じです。

甘い判断では、失敗する、損する、可能性大です。

投資物件を選ぶ時、最寄駅から〇分

というような広告を必ず見ますよね。

注意しなければいけないのは、その最寄り駅が主要駅なのかどうか・・・

主要駅からなのか、マイナー駅からなのかは全く評価が違ってきます。

当然、賃貸重要も大きく変わり、売却価格などにも大きく影響を及ぼします。

また、最寄り駅から１０分以内は絶対条件です。（当然近ければ近い方が良いです）

近年の投資用新築物件は立地が悪くなってきている傾向にあります。（建築コスト高騰などの影響）

高額な新築物件で、しかも、立地条件が悪い物件は要注意です。

長年お付き合いさせて頂いております、弁護士の方より、相続税対策をお考えのお客様をご紹介頂きました。

約２億円ほど不動産でお使いになられたいみたいで、大きなタワーマンションより、小規模の物件を複数欲しいとのご要望です。

最近は良質な中古物件も値上がりしており、若干利回りは低下してます。

当社では、オーナー様から直接買い取りもさせて頂いておりますので、市場に出回っている物件よりかはお安くご提供できます。

悪徳な新築販売業者は、「毎月の負担（収支マイナス）を３年間、こちらで負担します、その後売却してください」などのセールストークで販売している業者も存在します。

要するに、毎月のマイナスは全くなしで、３年後には売却して清算してくれ、という内容です。

しかし、落とし穴があります。

それは、３年後の売却価格が不透明です。（新築はかなりの損切になります）

騙された方々は、「３年後にはローン残で売れるものと思っていた」「売ってくれるものと思っていた」とおっしゃいますが、このようなトラブルでよくあるケースは、

●担当者が退職して分からない、知らない、関係ない
●相場では売ります（仲介する）が、ローン残高で買うとは言っていない
●裁判でもなんでもして下さい

このような言い訳？で逃れます。

購入したオーナー様は多額の借金が残り、３年後は毎月のマイナス負担がのしかかります。

キャッシュバックで誘うセールスには特に要注意ですね。

本日、明日、明後日の３日間で、８名のご相談予約を頂いております。

皆様、「ローン借り換え」のご相談になりそうです。」新築マンションをご所有されておられる方、一棟アパートをご所有されておられる方、悪徳業者に騙された方など、ヘビーなご相談もありそうです。

ローンの借り換えを検討する時には、負債総額を下げる為、不良物件の売却も一緒に検討された方が良いです。

「新築マンションは売却出来ない！（売却値が安い為）」という問題に直面しますが・・・

ご相談を頂くオーナー様の中には、「販売会社が５年後には値上がりしますと言ってた。売却して利益を出して、他の物件の繰り上げ返済をして下さいと言われた」

というようなことを本気で思っていらっしゃる方がいます。

結論、「値上がりは絶対にしません。」（新築時の価格より高く売れるという事）

投資マンション（１Ｒ、１Ｋタイプ）に関しては、家賃収入が上がらない限り（収益がＵＰ）、中々値段に反映されません。

また、アベノミクス、オリンピックやマイナス金利、海外投資家の購入など、色々な不動産においてのプラス情報はありますが、投資マンションの場合の売却益を出すことは難しいです。

不確実なセールストークに騙されて購入してしまうと、毎月マイナスが生じ、今後の借り換えや処分時に大きな悪影響を与えますので気を付けましょう。

最近流行りの、●●●銀行を使ったアパート経営

ネット広告やセミナーなどで活発に宣伝されています。

しかし、実際、得をされているオーナー様はいるのでしょうか？

当社にもたくさんの、この●●●銀行を使ったアパート経営のご相談が来られますが、皆さま、騙されておられる様な方ばかりです。
（どのような騙しなのかはコメント控えます）

購入当初（約２年）は、きちんと？手残りもありましたが、数年経過後に、家賃金額が下がる、サブリース金額が下がる、リフォームや修繕費の出費が増えるなどで、かなりの損失を被ってしまい、最悪のケースを招くというようなことが起こっております。

気安く経営できるほど、一棟物件は簡単でないということが言えます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６６１０万円　　ローン平均金利　２．３５％

●公務員の方　４８歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　福岡１戸　（４戸新築）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　３．３５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、４年くらい前から新築マンション投資をお始めされました。
「税金対策に使えるから」との理由で購入されましたが、思っていたほど節税にはならず、税務署からの呼び出しなども頻繁にあり、売却して清算したいとのご要望です。
今後、ご開業なども検討されておられる為、速やかに売却で動きたいとのご希望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人様曰く、「東京の新築販売会社に騙され、高額な新築と高い金利で中古物件を購入させられた」とおっしゃっておられます。
契約時にキャンセルの申し込みをされたらしいのですが、販売会社から、「もうやめれない。今やめると違約金が発生します」といわれ渋々購入させられたみたいです。
クーリングオフ期間であるのにも関わらず、それを妨害するかのような行為があったみたいです。何とか、借り換えを成功させ、収支改善を図りたいとのご希望です。

本日は４名の方のご相談です。（満員です）

皆様、ローン借り換えのご相談でした。

新築の区分を購入された方、中古一棟を購入された方、ご相談内容はほとんど同じです。

「騙されたかもしれません」と、おっしゃっておられました。

毎月の収支に関しても、年々負担額が増加し、しかも、還付金額も減少しております。
「毎月の返済額がマイナスになれば売ればいいのです」とセールスされておられたらしく、売却査定をされると、ローン残金よりマイナス３００万円ほどの損切でしか売却出来ないみたいです。

高額な新築マンションは、「購入した時点で失敗」ということが堅調に表れているケースでした。