投資物件を扱う色々な販売会社が、「医師向けの投資不動産コンサルティング」されておられます。

しかし、中には、悪徳な業者が存在するのも事実です。

当社でも、医師の方のご相談が圧倒的に多いのですが、失敗されておられる方の特徴は、「無計画」であったという一言に尽きます。

販売会社をまるっきり信用し、半ば言いなりの様に購入されてしまったという方です。

「節税」「年金」「保険」このメリットや、いつか高値で売却出来るなどのセールスで購入されておられます。

現実は、どんどん家賃も下がり、空室も増え、リフォーム代の負担も増加し、「節税」もなくなります。
金食い虫になっても、売却出来ずに所有し続けることになられます。

当社では、今後のコンサルティングとして、
●出口戦略
●賃貸管理
●ローン借り換え
などを主軸に長期的なアドバイスをさせて頂けます。

投資マンションの販売会社において、悪徳会社は実在致します。

近年では、「婚活詐欺」「出会い系商法」などニュースにもなりました。

また、高額な物件を購入させて業者が賃貸管理をせずにドロンするケースや、「借り換えします」「現所有物件を高値で売却するので新築を購入してくれ」といったセールスに騙されるケースもあります。

迂闊に信用し、騙されたお客様のご相談を数多く受けさせて頂きました。

騙されたら終わりです！　騙されるのは知識が無いからです。

何かしらの契約を締結する前に立ち止まって冷静に考え、第三者（中立な立場の方）にご相談するのも時には必要です。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３３１０万円　　ローン金利　２、７５％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　２２４０万円　　ローン金利　１、９５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、約５年前に新築物件を購入されました。
しかし、年々収支が悪化しており、何とか金利引き下げたいｔのご要望です。

公務員の方は、先月東京の新築マンションを購入されました。
毎月約１万円のマイナスがある為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
毎月約１０万円のマイナスがあり、「節税効果」もあまりない為、売却を検討されておられます。借り換えもご自身で試されたこともありますがうまくできなかったみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５８０万円　　ローン平均金利　２．６５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　４７１０万円　　ローン平均金利　２．７７％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の家賃が下がった為に、収支がマイナスになっています。

民間企業ご勤務の方もローン借り換えご希望です。
東京の新築物件の販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。
購入時、「３年後には高値で売却出来る。利益が上がります」と言われていたみたいです。
価格査定すると、かなり安い価格になるみたいです。

ローン借り換え時や繰上返済時にかかる違約金や手数料、かなりの縛りを設けている金融機関もあります。

（取引５年未満は残金の２％など）

それらの違約金や手数料の縛りがある為に、借り換えを躊躇されておられるオーナー様もいらっしゃるかと思います。

しかし、借り換えはいつでも出来るというわけではありません。

●金融市場の動向　●投資不動産の動向　●お客様の変化（年収、ご年齢）

で、審査も変化してきます。

当社にご相談頂くお客様の中には、この違約金を支払ってでも、借り換えすれば大きな軽減に繋がるケースもあります。

まずは、現在のローン内容を把握し、シミレーションを立てることが大切です。

本日は医師の方からご相談を頂戴致しました。（当社のお客様より）

●３９歳　投資マンション　大阪６戸　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．０５％

約８年前から不動産投資をされておられます。
購入のきっかけは友人からの紹介で、「節税目的」で購入されました。
しかし、家賃が下がったり、リフォーム代の負担などが増加し、今では年間で大きなマイナスとなっております。ご自身で金利交渉や借り換えもお試しになられましたがうまくいかなかったみたいです。今後は売却も含め検討したいとのことです。

本年度中に中古物件の購入やローン借り換え、ご売却などをご検討させておられるお客様は、１１月中旬までにお申し込みを頂かないといけません。

現在、かなりの件数のご相談やご面談予約を頂いており、急なご相談には対応出来ない可能性がございます。

ご相談予約はお早めにお願い致します。

「東京オリンピックの影響で値上がりします」

「値上がったら売却し、他の物件の返済に充てれます」

などのセールスが横行しているみたいです。

非常に際どいセールストークの様に思います。

それらのセールスを信用され、高額な新築を購入される方も多く、当社の見解では、「値上がりはしない」と思っております。

「節税」　「保険」　「保障」　などというメリット？で購入されておられますが、果たしてデメリットや出口戦略などの計画はありますか？

売却時、いくらくらいで売れるのか？という試算をされておられますか？

専門家の私たちでも怖いくらいの価格でしかも、複数戸同時購入という危険極まりない購入の仕方をされたお客様も先日ご相談に来られました。

「色々調べたら、高値で売れないと分かりました。どうしたらよいのでしょうか・・・」
というご相談でした。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　８２９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　（全て中古）

　ローン総額　３３１０万円　　ローン平均金利　１．９％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１７１０万円　　ローン金利　２．５％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約１０年ほど前から新築物件ばかりを購入されてこられました。
現在毎月約９万円ほどのマイナスがあり、空室やリフォーム時の負担が増加しております。
売却も検討されましたが、希望金額では売れず、借り換えも試されましたが成功しなかったみたいです。新築ばかりを購入されたことを後悔なさっておられます。

上場企業ご勤務の方は、関西の中古物件をお探しされておられます。
東京の中古価格が高騰しており、利回り低下気味なので、大阪の中心地で購入したいとのご要望です。

公務員の方は、昨年に「街頭アンケート」をきっかけに新築物件を購入されました。
金銭的な負担はないと聞かされて板みたいですが、購入して半年で空室になり、家賃も下がってしまったみたいです。「完全に騙された」とおっしゃっておられます。
売却か借り換えで何とかマイナスを少なくしたいとのご要望です。

投資マンションを所有しているが返済が非常に困難になってしまいました・・・

このようなオーナー様もいらっしゃるかと思います。

その場合、

●返済をＳＴＯＰし、競売などで処分される
●遅れながら返済し続ける
●売却によって借り入れを無くす
●借り換えによって収支改善する
●法的手続き（債務整理や自己破産）で処理する

など、色々な方法がありますが、所謂ブラックリストに載ってしまう事は誰しもが避けたいと思います。

しかし、現実はそんなに甘くなく、自己資金がない為に売却が出来ない、債務超過の為、返済不能の為、借り換えが出来ないなどの理由で、法的手続きを免れない方がほとんどです。

そうなられる前に、今一度、ご自身の不動産投資を見直すことが大切です。

毎月の収支、年間の収支、ローン内容、賃貸管理委託契約、繰り上げ返済、売却など、年末に向けて一度検討されることをお勧め致します。

「昨年であれば借り換えが出来たのに・・・」と思うご相談者の方も多く、せっかくの利益を逸してしまう事もあります。

当社にご相談頂くお客様の大半が、「新築物件をご所有されておられる方々」です。

ではなぜ新築物件をご所有されておられる方々ばかりのご相談が多いのか・・・

●不動産投資がどういうものなのか分からずに購入した
●値上がりする！　などのセールストークに騙された
●「節税目的」で購入したが、節税に使えなかった

など、やはり知識不足でスタートされた為に失敗した方が多いです。

中には、医師の方、上場企業の方など高属性の方も多く、その様な方々の中に、新築区分を５件、６件、７件と数多く購入させられた方もいらっしゃいます。

不動産投資で成功するスキーム、出口戦略等、専門家でしか分からない情報、知識、色々な情報を持って購入しなければ必ず失敗するといっても過言ではありません。

１０月もたくさんのご相談、ご面談を頂き誠に有難うございました。

お蔭様で過去最高件数のご相談、ご面談、ご成約（販売、借り換え、コンサルティング）を頂き感謝申し上げます。

また、お役に立てなかったお客様には大変申し訳ございません。

今後の金融市場の動向や、不動産市場の動向などでは、お役に立てることもあるかと思いますのでその際は宜しくお願い致します。

当社と致しましては、相変わらず、

●ローン借り換え相談
●不良物件の売却相談
●中古物件のご紹介

などの依頼が大変多く、ローン借り換え相談においては、かなりの可能性で成功へとコンサルさせて頂いております。（返済不良、負債過多の方はＮＧ）

これから年末に向けて、お忙しくなる時期だと思いますが、是非、お早めにご検討下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン総額　１６２０万円　　ローン金利　２．１５％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（３戸中古）

　ローン総額　８２２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

上場企業ご勤務の方は、１年前に、アンケート商法で新築を購入されました。
大阪駅前で、若いサラリーマンに「年金についてのアンケート」と称し、アンケートに答え、それからずるずると物件購入に向けての話が進んでしまったみたいです。
当初、「負担は全くない」「還付金も毎年３０万円ほど返る」と聞かされていましたが、毎月約５０００円マイナスで、しかも税金の還付も年々減少することを最近知り、ご本人は騙されたを思っておられます。何とか、負担が少なく処分出来ればをお考えされておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入された物件のローン金利が高く、期間も短い為収支が悪くなっておられます。
定年までには、何とか収支改善させ、安心して所有できるようにしたいとのご要望です。

投資物件の借り換えを当社ではコンサルティングをさせて頂いておりますが、区分より一棟アパートの方が借り換えは難しいです。

なぜなら、金融機関によって審査基準が違い、評価の出し方が全く違うからです。

一棟アパートの融資をすごく積極的に扱う某地方銀行からの借り換えは、ほとんどの場合が評価割れしてしまい、多額の自己資金が必要になってしまいます。

先日も、約１５０００万円ほどの借り換えをコンサルさせて頂きましたが、他の銀行の評価が１００００万円しか出ない為、借り換えを断念しました。

このように、一棟アパートのローンは金額が大きくなる為、借り換えに成功すれば非常に大きなメリットがありますが、なかなか某地方銀行の融資からの借り換えとなると現実的には難しいのかもしれません。

本日は医師の方のご相談をお受け致しました。

●３９歳　投資マンション　大阪５戸　神戸３戸　京都１戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１５９００万円　　ローン平均金利　３．２３％

研修医時代から、「節税目的」で購入されてこられました。
しかし、年々家賃の下落や空室、リフォーム代の負担が増加し、年間でのマイナスが約１００万円以上となってしまいました。
少しでもマイナスを下げる為に、ご自身で金利交渉されましたがうまくいかず、当社にご相談頂きました。
属性を生かして何とか早急に借り換えを成功されたいとのご要望です。