●「キャッシュバックします」（現金差し上げます）

●〇年後には高値で売れます

●収支改善に一棟買いませんか？

●ローン借り換えしますので当社の新築を購入してください

●あなたの物件を〇〇〇〇万円で売ります

など、オーナー様にとって非常にうまい話しには必ずトゲがあります。

当社にもそのようなお話を信用してしまい、騙された方のご相談も非常に増加しております。

全てが全て騙しとは言えませんが、オーナー様においては常に冷静な判断が必要ですね。

投資マンションローンはマイホームのローンとは性質が全く違う為、個人様ではなかなか融資が付きにくい一面があります。（プロパーローン）

それは、販売会社と金融機関との提携ありきの商品なので、個人の方が借り換えしたいと申込されても、門前払いといったケースが多いかと思います。

また、販売会社によっても融資金利が違ったり、使える金融機関も違います。

当社では、北海道から沖縄にお住まいのオーナー様へもご紹介出来る、投資マンションローンがあります。

しかも、借り換えに対しても、地方銀行との提携強化によって幅広く対応させて頂けます。

最近は、年利１．２％で借り換え成功されたオーナー様もいらっしゃいました。

投資マンションで騙されてしまう方の特徴として、短期間に次々に新築物件を購入しておられます。

過去に、１年の間に１５件もの新築物件を購入させられたオーナー様のご相談を受けたこともあります。

全てが、「騙し」とは言いませんが、普通の感覚ではありません。

販売会社も購入されるお客様も異常と言えます。

「毎年、確定申告の時期になるとセールスされて困る！」

という方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・（特に医師の方）

きちんとしたプランがない投資は必ず失敗致しますのでご注意を！

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６０９０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●歯科医師の方　４２歳　投資マンション　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　５９９０万円　　ローン平均金利　３．４％

●公務員の方　５４歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（３戸中古）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　３．１５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
約５年前に友人の紹介で新築を購入されました。数年で家賃が下がり、収支もマイナスになってしまいました。

歯科医師の方も、ローン借り換えご希望です。
３年前に友人の紹介で新築を購入されました。
「キャッシュバックがある」と言われ購入されましたが、毎月の収支マイナス、税金負担、空室、リフォーム代負担などでキャッシュバックのお金を使い果たし、このままでは、年間で大きな負担増となるので借り換えを成功させ収支改善させたいとのご要望です。

公務員の方は、売却ご希望です。
ご本人様は、販売会社に「騙された」とおっしゃっておられます。
「家賃は下がらない」「５年後には高値で売れる」などと言うセールスで購入されました。
このまま所有し続けたくはないらしく、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

不動産投資の失敗とはどういう状況の事を言うのか？

●毎月のキャッシュフローがマイナス
●売却したいが売るに売れない（ローン残金が多い為）
●空室が多く、安定した収益が無い
●購入時の頭金などの費用が回収できない
●不良物件を購入したが為に、追加購入できない、マイホームが買えない
●ローン返済できず自己破産した

など、色々な「失敗」があります。

では、なぜ失敗するのか？

その答えは、一つです。　

「買ってはいけない物件を買ってしまったからです」

例えば、高額な新築マンションもそれです。

利回りの低さ、出口戦略のない投資は必ず失敗致します。

根本的に不動産投資はコツコツするものです。

転売によって利益を求めたり、「節税」といった様なうまい話しで買ったりするものではありません。

毎月出るキャッシュフローで繰上返済をしたり、追加購入の資金に充当したりと、将来においての不労所得をいかに早く手にするかが目的であります。

また、余剰資金があるのであれば、普通預金、定期預金といった様なタンス預金に近い状況で運用するのではなく、中古物件の購入資金にしたりしている方がはるかに良い運用益が出ます。

株やＦＸといった様な運用も一つですが、ハイリスクハイリターンと言える商品で安定的に利益を得るのは難しいと思います。

当社のお客様で、３８歳の方で毎月キャッシュフロー１０万円（ローン総額６２００万円）という方もおられます。

このお客様はコツコツと計画性を持って１０年ほど前からスタートされた方です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５１００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●民間企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　８８６０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の収支がマイナスの為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、売却ご希望です。
約５年ほど前から新築を購入されてこられましたが、最近、空室が続き、かなりの金銭的負担が発生しております。無計画で始めてしまったことを後悔されておられます。

投資物件を扱う色々な販売会社が、「医師向けの投資不動産コンサルティング」されておられます。

しかし、中には、悪徳な業者が存在するのも事実です。

当社でも、医師の方のご相談が圧倒的に多いのですが、失敗されておられる方の特徴は、「無計画」であったという一言に尽きます。

販売会社をまるっきり信用し、半ば言いなりの様に購入されてしまったという方です。

「節税」「年金」「保険」このメリットや、いつか高値で売却出来るなどのセールスで購入されておられます。

現実は、どんどん家賃も下がり、空室も増え、リフォーム代の負担も増加し、「節税」もなくなります。
金食い虫になっても、売却出来ずに所有し続けることになられます。

当社では、今後のコンサルティングとして、
●出口戦略
●賃貸管理
●ローン借り換え
などを主軸に長期的なアドバイスをさせて頂けます。

投資マンションの販売会社において、悪徳会社は実在致します。

近年では、「婚活詐欺」「出会い系商法」などニュースにもなりました。

また、高額な物件を購入させて業者が賃貸管理をせずにドロンするケースや、「借り換えします」「現所有物件を高値で売却するので新築を購入してくれ」といったセールスに騙されるケースもあります。

迂闊に信用し、騙されたお客様のご相談を数多く受けさせて頂きました。

騙されたら終わりです！　騙されるのは知識が無いからです。

何かしらの契約を締結する前に立ち止まって冷静に考え、第三者（中立な立場の方）にご相談するのも時には必要です。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３３１０万円　　ローン金利　２、７５％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　２２４０万円　　ローン金利　１、９５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、約５年前に新築物件を購入されました。
しかし、年々収支が悪化しており、何とか金利引き下げたいｔのご要望です。

公務員の方は、先月東京の新築マンションを購入されました。
毎月約１万円のマイナスがある為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
毎月約１０万円のマイナスがあり、「節税効果」もあまりない為、売却を検討されておられます。借り換えもご自身で試されたこともありますがうまくできなかったみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５８０万円　　ローン平均金利　２．６５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　４７１０万円　　ローン平均金利　２．７７％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の家賃が下がった為に、収支がマイナスになっています。

民間企業ご勤務の方もローン借り換えご希望です。
東京の新築物件の販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。
購入時、「３年後には高値で売却出来る。利益が上がります」と言われていたみたいです。
価格査定すると、かなり安い価格になるみたいです。

ローン借り換え時や繰上返済時にかかる違約金や手数料、かなりの縛りを設けている金融機関もあります。

（取引５年未満は残金の２％など）

それらの違約金や手数料の縛りがある為に、借り換えを躊躇されておられるオーナー様もいらっしゃるかと思います。

しかし、借り換えはいつでも出来るというわけではありません。

●金融市場の動向　●投資不動産の動向　●お客様の変化（年収、ご年齢）

で、審査も変化してきます。

当社にご相談頂くお客様の中には、この違約金を支払ってでも、借り換えすれば大きな軽減に繋がるケースもあります。

まずは、現在のローン内容を把握し、シミレーションを立てることが大切です。

本日は医師の方からご相談を頂戴致しました。（当社のお客様より）

●３９歳　投資マンション　大阪６戸　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．０５％

約８年前から不動産投資をされておられます。
購入のきっかけは友人からの紹介で、「節税目的」で購入されました。
しかし、家賃が下がったり、リフォーム代の負担などが増加し、今では年間で大きなマイナスとなっております。ご自身で金利交渉や借り換えもお試しになられましたがうまくいかなかったみたいです。今後は売却も含め検討したいとのことです。

本年度中に中古物件の購入やローン借り換え、ご売却などをご検討させておられるお客様は、１１月中旬までにお申し込みを頂かないといけません。

現在、かなりの件数のご相談やご面談予約を頂いており、急なご相談には対応出来ない可能性がございます。

ご相談予約はお早めにお願い致します。

「東京オリンピックの影響で値上がりします」

「値上がったら売却し、他の物件の返済に充てれます」

などのセールスが横行しているみたいです。

非常に際どいセールストークの様に思います。

それらのセールスを信用され、高額な新築を購入される方も多く、当社の見解では、「値上がりはしない」と思っております。

「節税」　「保険」　「保障」　などというメリット？で購入されておられますが、果たしてデメリットや出口戦略などの計画はありますか？

売却時、いくらくらいで売れるのか？という試算をされておられますか？

専門家の私たちでも怖いくらいの価格でしかも、複数戸同時購入という危険極まりない購入の仕方をされたお客様も先日ご相談に来られました。

「色々調べたら、高値で売れないと分かりました。どうしたらよいのでしょうか・・・」
というご相談でした。