本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　８２１０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

●公務員の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　５９７０万円　　ローン平均金利　２．７９５％

上場企業ご勤務の方は、約４年前に友人のご紹介で新築物件を購入されました。
購入当初は金銭的負担はなかったみたいですが、家賃が下がり、リフォーム代などの負担が増え、今では、毎月約３万円ほどのマイナスとなっております。
収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。

公務員の方も借り換え希望です。毎月約２万円ほどのマイナスが生じ、不良物件の売却も検討されましたが価格が折り合わず、借り換えをご希望です。
今では、新築物件ではなく中古物件を購入しておけば良かったと後悔されておられます。

不動産投資と言っても、色々なカテゴリーに分かれます。

簡単に分析すると、

●利回り判断　　新築区分　＜　中古区分　＜　中古一棟

●リスク判断　　中古区分　＜　新築区分　＜　中古一棟

では、数値で見ていくと、

新築区分　⇒　利回り　３％　～　４％
中古区分　⇒　利回り　５％　～　８％
中古一棟　⇒　利回り　５％　～　１０％

となります。

中古一棟がなぜリスクが大きいかというと、「出口戦略」が立て辛いからです。
価格が大きくなる分、売却先が限られてしまい間口が小さくなる為です。
しかも、区分とは違い、色々な費用負担責任が多くのしかかり、毎月のキャッシュフローはプラスだが年間通すと全く手残りがない、または、マイナスといったっ事が起こります。

最近は、この中古アパートのご相談が非常に多く、「その属性で良く買いましたね。（買えましたね）」、「その情報がないのに買いましたね」という方もいらっしゃいます。

その点、良質な中古区分に関しては、リスク少なく所有出来ますし、出口に関してもスムーズに対応可能です。

ハイリスクハイリターン（中古一棟）、ミドルリスクミドルルターン（中古区分）、ハイリスクローリターン（新築区分）、どれを選択するかはお客様次第ですが、分析すると答えは見えますね。

高額な新築物件は、ご売却する時にはかなりの損切（金銭的負担）を覚悟しなければいけません。

例えば、新築時２０００万円（大阪）　家賃７００００円　の物件を購入したとします。

約１０年後に一体いくらくらいで売却出来るのかという問題です。

もし仮に家賃が下がらないと仮定しますと、良くて１３００万円～１４００万円が妥当な金額ではないでしょうか。

当然、家賃が下がっていれば、価格も下がります。

売却時に、ローン残がいくら残っているのかで、損切金額が確定しますが、おそらく１５００万ほど残っていることになります。（３５年ローンで仮定）

この場合、購入時（買った瞬間）、「損確定」となる為、投資としては✖です。

新築の出口戦略として、いかに将来的な損失を減らすかは、購入時、どれだけ値引きさせ、利回りを上げないといけないということになります。

自己資金（頭金）を使い、新築を購入するなんてことは、大きな間違いです。

最近、当社の近くで、「税金に対するアンケートをしております、協力お願いします」と、女性の方から声をかけられました。

新築投資マンションの販売会社が行っているみたいで、顧客情報集めの為に、携帯番号や年収、家族構成、勤務先などを記入させられます。

キャッチセールスや名刺交換、アンケート商法など、色々な販売方法で新築マンションを販売しているみたいです。

購入された方は果たして得をされておられるのか・・・

疑問です・・・

いつも賃貸付けでお世話になっている業者様から、投資マンションのオーナー様をご紹介いただきました。

新築マンションを６戸ご所有されておられる公務員の方で、収支が悪い為借り換えをしたいとのご要望です。

今まで、販売会社に騙された過去もある為、慎重に進めたいとのご要望です。

購入時、「節税」のメリットを感じ購入されましたが、約７年ほどで節税効果が無くなり、年々負担も増加しているみたいです。

最近は、本当にアパートご所有の方からの借り換え相談が増えました。

面談させて頂きますと、ほとんどの方が、「リフォーム代や修繕費の概算計画」がない為、おそらくどこかのタイミングでキャッシュフローが年間マイナスになるのだろうと感じます。

例えば、各部屋の中の設備状況（３点ユニット、電熱器など古い設備）、エレベーターのメンテナンス費用、清掃依頼、など項目を上げればたくさんあります。

それらの計画的な積立は、当然、オーナー様がしなければいけません。

物件を購入前に、それらの知識もなく、販売会社の言われるがままを信用した為に、所有し続けることが出来なくなり最悪の結果を招くというオーナー様も数多くいらっしゃいます。

「こんなことなら区分のままで良かった」と言わない様に、まずは事前調査が大切です。

９月もたくさんのご相談、ご成約を頂きました。

マイナス金利の影響もあり、かなりの確率でローン借り換えが成功しました。

この状況がまだまだ続くとは言えませんが、比較的、投資物件においては柔軟に対応出来、遠隔地や担保評価割れの物件においても借り換えが出来ております。

当社では、これから投資物件の購入を検討されておられるお客様や、売却をご検討されておられる方、売買トラブル、賃貸管理トラブル迄、幅広く対応させて頂けます。

全国のお客様に対応可能ですので、投資マンションでお困りの際は是非一度、お問合せ下さいます様お願い致します。

※これから年末に向かい、毎年ご相談が急増致しますので、面談ご希望の方はお早目のお問合せをお願い致します※

投資マンションのローン借り換えは、マイホームローンの借り換えとは性質が違うため、簡単には成功しません。

しかも、「とりあえず打診する」といった行為も、否決になった場合、他の金融機関も信用情報端末により、「他社で断られている」ということも分かってしまう為、あまりお勧めしません。

投資マンションの場合は、根回しや他のローン整備などが必要になります。

中々、サラリーマンの方や公務員の方でプロパーローンを使える方も少なく、どうしても当社のようなコンサルティング会社、販売会社を挟まないと難しいのが現状です。

先日、当社でも初めてくらいの驚異の借り換えが成功しました。

●４０歳　上場企業ご勤務の方　区分　５戸　（全て新築）　

　　　　　　　　　　　　　　　中古アパート　２棟

　総借入金額　３０９００万円　　平均金利　３．１５％

このお客様は、今までご自身でも借り換えにチャレンジされておられましたが、ことごとく断られ半ば諦めていらっしゃいました。
しかし、当社にご相談頂き、驚異の借り換えに成功されました。

⇒⇒⇒　借り換え後

　区分もアパートも　　年利　１．２％　となり、

　総支払金額の軽減金額は、　　１億５６７万円　となりました。

ここまでの大きな借り換えメリットを取れるお客様も珍しく、大変お喜びになられました。

医師の方は、「税金対策」「節税目的」で投資マンションを購入される方が非常に多いです。

しかし、「節税」ありきでの不動産投資は失敗致します。

新築物件の場合、５年ほどで節税効果は無くなります。（経費を水増しすれば別ですが）

販売会社は、「一生涯節税できます！！！」とセールスするらしいです。

悪徳業者は、お客様がそのことに気付く前に、次々に販売セールスのアクションをかけてきます。

以前、当社でご相談をお受けした医師の方は、３年間の間で、区分を新築８戸、中古アパートを２棟購入させられておられました。

しかも、年間収支がマイナスで、相当額の金銭的負担が生じており、又、ご自身の自宅の購入も出来なかったみたいです。（ローン不可）

購入時に、販売会社からは、「自宅の購入やご開業時の資金調達に関しては問題ない」と聞かされていただけに大変ショックを受けられて、信用して購入されたことを後悔なさっておられました。

このように、「老後の備え」「私的年金」「節税目的」で所有したものが、ご自身の人生を大きく変えてしまうもの（お荷物になる）になってしまうとは思ってもいなかったでしょう。

マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が過去最低水準です。

しかし、特に投資不動産ローンに関しては、ほとんどが変動金利になる為、オーナー様としては金利上昇も一つのリスクと言えます。

今後は、少しづつ金利が上がってくるという予想ではあります。

借り入れ総額が大きければ大きいほど、金利の変動においての損失は大きくなります。

また、これから物件の購入を検討されておられるお客様はお早目の購入をお勧め致します。

特に、高金利でアパートなどの一棟物をご所有されておられる方、区分を複数戸ご所有されておられる方などは、金利上昇リスクも視野に入れながら、借り換えの検討もされておられた方が良いのではないでしょうか。

ごくまれに、債務超過であるのにも関わらず、現状の毎月の収支だけの判断で、

「何とかなるだろう～」　と非常に楽観的にお考えの方がいらっしゃいます。

（販売会社が助けてくれる、高値で売却できる、現状維持で大丈夫　など）

オーナー様として考えておかなければいけない事は、

●節税効果を期待しない　●家賃は下がる　●リフォーム、修繕費などの出費は増える

最低限、上記の事は想定しなければいけません。

また、家賃が下がれば、「売却価格」も下がるという現実を知っておかなければいけません。

投資不動産について、全てを理解してご所有することはなかなか難しいですが、最低限の知識もない状態、しかも、価格・家賃相場感も分からない状態で、高額な新築を複数所有することはリスクでしかありません。

医師の方からのご相談が増加しております。

●区分の借り換え
●一棟の借り換え
●中古物件の購入相談
●総合的なコンサルティング

などがメインです。

やはり医師の方は融資が組みやすい為、借り換え相談となりますと金額が２億、３億とかなりのボリュームになります。

ご相談者の中には、借り入れ総額２億円　年利４％　から借り換えを成功され、年利２％　まで下がり、総支払金額の軽減額７１４２万円となり、大変大きなメリットをお取り頂けた方もいらっしゃいました。

金額が大きければ、少しの金利引き下げでも大きなメリットとなります。

医師の方はローンが組みやすい為、悪徳業者に騙されてしまう方も多いのが現状です。

明日から３連休で、８名の方の個人面談のご予約を頂いております。

●ローン借り換え相談
●売却相談
●中古物件の購入相談
●相続税対策の相談

がメインとなりそうです。

金融機関の審査が最近は厳しくなってきております。

借り換え相談、購入相談などはお早めに！！！

融資の審査が少しづつ厳しくなってきております。

年収の倍率制限や物件の評価基準など色々な項目が変化してきております。

先月はＯＫだったが、今月はＮＧというようなことが起きております。

借り換え希望の方、物件購入を検討されておられる方はお早目の審査が良いかと思います。