投資不動産を購入された目的は、「不労所得を作り出す」ということでないとダメです。

「節税目的」での新築マンション投資は必ず失敗します。必ず。

いかに早い段階で借金の無い状態にするのか・・・非常に大切です。

「繰上返済の原資」がご自身の貯金やお給料から補填している様では、その不動産投資は成功しているとは言えません。

「繰り上げ返済の原資」もお家賃から作り出すことができ、６０歳の定年時には、ハッピーリタイアになるようにしなければ本当の不動産投資とは言えません。

不動産のポータルサイトやヤフー不動産など、色々な広告媒体で投資不動産の広告を見かけます。

中にはおとり広告も存在し、各行政において行政処分されている業者も存在します。

当社においても、オーナー様から直接物件の買い取りもさせて頂いておりますので、レインズを始め、色々な広告媒体のチェックをしておりますが、買い取りをさせて頂いた物件の広告がいつまで経っても削除されないケースもあります。

「いい加減な業者があるなー」とつくづく思います。

投資物件をお探しの方、業者に問い合わせした際に、

「その物件は今商談中です」
「その物件はもう終わりました」

などの返答があれば少し怪しんでみたほうが良いのかもしれません。

投資物件を判断する際、利回りは重要な項目の一つです。

しかし、利回りだけで判断するのは危険です。

なぜかという理由は何点かあります。

●たまたま古くから入居されておられる為、相場家賃より家賃が高い
●設備などが古いため、入居者の入れ替わり時期に大きな出費がです
●周辺環境が変化してきている為、今後家賃の下落が考えられる
●悪徳業者が利回りを調整している（家賃金額が嘘）

など、色々な状況判断が必要です。

当然、家賃が下がらない地域、価格も下がりづらい地域は東京では存在します。

しかし、それらの地域は中古物件でも人気の為、価格も高いです。

あくまでも不動産投資は、中長期的に安定した家賃を得ることが出来るというのが一つの魅力ですので、場所、物件選びは利回りだけでの判断は危険です。

先日も当社に、「路上アンケートに答えたら投資マンションの紹介をされた」という方のご相談をお受け致しました。

年金に対するアンケートだったらしく、若い女性から声をかけられたみたいです。

最近では、東京、大阪、神戸、福岡などの主要駅前でよく見かける販売手法です。

過去も、現在も、キャッチセールスでの高額商品の販売トラブルは後を絶たず、国民生活センターにも苦情が寄せられております。

甘い話、甘い誘惑には、くれぐれもご注意を！！！

ローン借り換えを行う際、ご本人様の属性審査と物件審査があります。

金融機関によっては、販売会社がＮＧなのでその会社が扱う物件も全てＮＧと判断される場合もあります。
※ブラック企業と判断されている為※

ご本人様の属性が抜群に良くても、販売会社ＮＧはどうしようもないので、特に新築を購入されるお客様は販売会社も選ばないといけません。
（購入時、お客様がブラック企業だと判断することは困難ですが）

●属性　●物件　●販売会社（売主）

この３点がセットになった審査となります。

まだ９月も始まったところですが、もうすでに、ご面談予約がいっぱいです。
（キャンセル待ち状態です）

●区分の借り換え
●一棟アパートの借り換え
●売却相談
●売買トラブル

など、ご相談は多岐にわたります。

士業の方々との提携により、より専門的なご相談にも対応可能です。

マイナス金利のおかげで、ローン借り換えに関してもたくさん成功しておりますので、不動産投資に関してお困り、お悩みの方は是非一度当社へご相談下さいませ。

出口戦略　＝　売却

不動産投資においては最も大切な要項です。

この出口戦略も無い状況で、高額な新築物件の購入は自殺行為と言っても過言ではありません。

では、東京、関西、九州ではどこが良いのか？

当然、東京です。

関西、九州で「勝つ」為には、高利回りの中古物件を、低金利で購入しなければいけません。

また、東京都内と言ってもどこでも良いわけではありません。

文京区、渋谷区、新宿区、中央区、港区、千代田区はやはり人気エリアで中古市場でも高値で取引されております。

今まで当社でご相談お受けさせて頂いたケースでは、関西の新築を複数件、福岡の新築を複数件、しかも、その区分の収支を改善するために、一棟アパートを購入するといったオーナー様もいらっしゃいますが、中々借り換えが困難です。

出口戦略の判断ミスは将来的に大きな損失を被る可能性大ですね。

８月度も当社過去最高ご相談・ご面談件数を更新致しました。

当然、借り換え成功も過去最高件数の更新を致しました。

ご相談頂戴致しました方々、誠に有難うございました。

本日から９月ですが、少しづつ金融機関の不動産投資に対する融資の潮目が変わりつつあるように感じております。

ある地方銀行では、●●●銀行からの借り換え案件は一切ダメといった条件もあり、２、３年前に物件を購入されたオーナー様が返済不能になり、不良債権になってしまっていると聞きます。
（当社に頂くご相談内容とリンクしております）

特に、一棟アパートを購入された方が、数年で家賃が下がったり、リフォーム代、修繕代金の負担増で返済不能になられているケースです。また、賃貸管理会社からのサブリース金額をいきなり下げられてしまい、収支マイナスに転じてしまった方もおられます。

サブリースに関してのトラブルも増加していることを考えると、悪徳な販売会社、管理会社が多く存在している状況だと思われます。

９月度もたくさんのご予約を頂戴しておりますが、まだまだ空きがございますのでお問合せお待ちしております。

医師の方々からのご相談が相変わらず多いです。

相談内容としては、

●区分をたくさんご所有され毎月の負担が大きい
●一棟アパートを購入したが金利が高い
●悪徳業者に騙された

など、大まかにはこの３つです。

確かに、医師の方は金融機関からの評価は抜群に高く、非常に簡単に融資がおります。

しかし、いくらでも融資が付くかと言えば当然そうではありません。

利回りの悪い高額な新築物件をたくさん所有したり、過剰な融資（債務超過）を受けているケースは、いくら医師の方でも借り換えはＯＵＴです。

販売業者は融資額ＭＡＸまで購入させようとしてきます。

融資が可能だからと言ってドンドン買い増しをされると、今後、色々なローンの局面で不具合が生じてきますので健全な借り入れ内容、金額を守らないといけませんね。

お蔭様で、ご相談、個人面談の件数が８月に入り急増しております。

ご相談の性質上、必要書類がお揃いになられていらっしゃる方から順にご相談をお受けしております。

お客様によっては、金融機関の選定に少々お時間を頂くケースもありますがご了承下さい。

●区分のローン借り換え
●一棟のローン借り換え
●不動産投資のコンサルティング
●悪徳業者に騙された
●不良物件のご売却

など、お困りの際は是非一度ご相談下さいませ。

区分の収支改善の為に、中古のアパートを購入される方が多くなってます。

当社にもかなりの件数の「借り換えご相談」がありますが、ほとんどの方が、騙されている、認識が甘い方々ばかりです。

例えば、物件価格約１億円、年利３．５％、３０年ローン、で購入された方がいます。

毎月家賃６０万円　－　ローン支払い４３万円　＝　手残り１７万円

上記だけの数字バランスを考えると、区分に比べれば断然良いという判断になりますが、ここで考えなければいけないことは、

●固定資産税
●長期修繕計画

これらを考えると、毎月１７万くらいのキャッシュフローでは、少々厳しい感じと思いませんか？

しかも、家賃の下落予想などもある程度視野に入れると、私個人の意見では怖くて買いません！

安易な判断で　「１億円の負債」　は重すぎますね。

昨今、このサブリース契約についてのトラブル事案がかなり増えております。

●解約できない
●解約違約金が高い
●サブリース金額も下がる

など、オーナー様にとれば大きな出費となるケースがほとんどです。

物件販売時には、家賃滞納などが無いので一見オーナー様に有利な条件と思われがちですが、当社ではあまりサブリースはお勧め致しません。

そもそも立地の良い物件であれば、空室期間は極めて少ないですし、礼金も取れる契約が多いことからサブリース契約を選択されますとオーナー様の収入が減少してしまいます。

当然ですが、賃貸管理委託契約の中身もしっかりと確認してからお任せされた方がトラブル防止に繋がります

投資マンション業者で悪徳業者は存在致します。

「高値で売れますよ！」

いまだにこのようなセールストークを使い、販売している業者もあります。

当然、詐欺になる可能性が高いです。

騙された！　と感じたら即行動。

ずるずると日にちだけが経過してしまうのが一番いけません。

売却、借り換え、賃貸管理変更などしなければいけないことがたくさんあります。

東京の不動産バブルの終焉が始まっているかもしれません。

ここ２、３年で価格も上がり、金融機関における、不動産に対する融資金額も過去最高金額に達しました。

このまま、イケイケドンドンが続くとは考えられません。

当社で提携させて頂いている金融機関の担当者からも、そろそろ厳しめな審査になるかも知れないので、新規顧客、借り換え顧客はお早めにと言われております。

このマイナス金利の波に乗らない方は、大きな損害です。

当社では、北海道～沖縄の方々にまで個人面談をさせて頂けます。
（ご相談無料、交通費などは当社負担）

しかし、お客様によっては個人面談が不要の方、面談してもお役に立てない方などもいらっしゃる為、全ての方にはお会いできません。

面談時には、詳しい物件資料などが必要な為、お客様のお手間をお掛けする場合もございます。

日ごろからの関係書類の整理はこまめにしておく必要があります。