「自己資金０で始める不動産投資」

この広告をネットで良く見ませんか？

●自己資金がない！！！

●自己資金はあるが出さない！！！

同じ意味ではありません。

自己資金があれば、リスクに対応できます。

例えば、

●金利上昇の為、収支改善の為、ローンの借り換えが出来る
●不良物件を売却出来る
●購入時に優遇金利が使える
●空室でも維持出来る　　etc

自己資金があれば、色々な選択肢が増えます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸(全て新築)

ローン総額　９８００万円　ローン平均金利３．２２％

●公務員(薬剤師)の方　投資マンション　大阪２戸　京都２戸(全て新築)　一棟中古アパート

　ローン総額　１３０００万円　区分ローン平均金利　３．１％　一棟金利４．１％

　医師の方は、先日、買い増しのセールスをお断りになられたみたいです。
　しかし、販売会社の営業マンから、「買わないのであれば賃貸管理をしません！」と、恫喝されたみたいです。
　このような脅しともとれるセールスによって購入させられたお客様も非常に多いと思います。

　公務員の方は、アパートの金利が非常に高く、購入当初はキャッシュフローも良い状況でしたが、約１年経過した時に、空室も目立ち、修繕費などの費用もかかり、収支がかなり悪化されてます。
　購入時に営業マンから、約２年くらいで金利引き下げ出来るので大丈夫と聞いているみたいですが信憑性はないとのことです。

本日は、上場企業ご勤務の方からのご相談

●４５歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸(全て新築)

ローン総額１１３００万円　ローン平均金利３．２％

大阪の物件については、ローンの金利も安く収支は安定していましたが、東京の物件が金利も高く、家賃金額も下がってしまい大きくマイナスになられてしまいました。
契約時、営業マンより、１０年後はローンの残高で買い戻すというようなことを言われて購入されましたが、信用性が無い為、非常に不安であるとのことです。
ローンの借り換えは非常に厳しい状況ですが、ご売却も絡めてご相談をお受けいたしました。

ローンの借り換え時には、当然費用がかかります。

●抵当権抹消・設定
●印紙代
●繰り上げ返済手数料
●ローン会社事務手数料　etc

これらの費用負担をシュミレーションし、それでもメリットが出る場合のみお話しを進めていきます。
残りのローンの残年数や、今後の繰り上げ返済の計画等も吟味しシュミレーションをさせて頂きます。

ご売却に関しても、

●仲介
●買取　

どちらかになります。当然費用もかかります。
当社では、債務超過でローンの借り換えが出来ない方などはご売却もご提案させて頂きます。

「老後の為に」と思い購入したが、借入が負担になり、定年後も返済に苦しむことのない様に考えないといけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　福岡１戸

　ローン総額５８００万円　平均金利３．３４％

●公務員(教員)の方　５３歳　投資マンション　大阪１戸　東京２戸

　ローン総額４９００万円　平均金利３．１３％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。
公務員の方は販売会社が倒産してしまい、ローンの借り換えは出来ないと思われていたみたいです。
当社にご相談頂くお客様の中には、過去にどこかの金融機関で借り換えを試し出来なかったが当社では借り換え出来た方もおられます。

借り換え成功時の金利は、

１．８％　～　２．６％　（変動金利)

このあたりでの借り換えになります。

オーナー様が所有されている投資マンションは、賃貸管理を専門業者に委託しているケースがほとんどです。

オーナー様のご意志で、どこの管理会社を使うのかは自由に決めることが可能です。

しかし、最近は販売会社＝賃貸管理会社　になっているケースが多く、そこで、管理委託契約を解除させないというトラブルが急増しております。
(管理委託機関であれば仕方がないですが・・・)

●毎月の手数料の問題
●空室時の対応や賃貸付けの速さ
●家賃の滞納時の対応
●リフォーム金額や広告料

これらを吟味し、賃貸管理会社を変更する・しないの決定権はオーナー様にあることをご認識下さいませ。

リフォーム代金の請求に関してのトラブルも非常に多いです。
(賃貸管理に関して)

オーナー様のご意向を事前に全く聞かず、リフォームや入居者募集の条件など管理会社が勝手に判断し、後に、オーナー様に請求されるケースです。

リフォーム代金が非常に高額すぎるケースや、広告料など突発的にいきなり請求されるとどんな方でもお怒りになりますね。

必ず事前に、オーナー様とリフォームの内容や金額の擦り合わせをし、事前に了承を得てから進めていくのが普通だと思います。

これらのトラブルはオーナー様と販売会社や管理会社の信用を無くしてしまう原因の一つです。

昨日と本日で４名の方のご相談を頂戴致しました。

●公務員(教員)の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸（全て新築)

ローン総額４２００万円　ローン平均金利３．２％

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸(全て新築)

ローン総額８４５０万円　ローン平均金利２．９％

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　神戸１戸(全て新築)

ローン総額１３０００万円　ローン平均金利３．２％

●上場企業勤務の方　３６歳　投資マンション　東京４戸（全て新築)

ローン総額７５００万円　ローン平均金利３．４％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。
医師の方はお二人とも、知人のご紹介で購入されましたが、税金対策に購入されてきましたが現在は節税にならず、大変後悔をなさっております。
今後の賃貸管理も非常にご不安があり、ローン借り換えと賃貸管理併せてのご相談です。

医師や歯科医師の方は非常に投資マンションを購入し易く、営業も大変多いかと思います。
悪徳業者に騙されてしまう方も非常に多いです。

本日は医師の方からのご相談です。

●３２歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　全て新築

　ローン総額９２００万円　ローン金利２．６％

ここ２年の間で、合計５戸の新築投資マンションを購入されました。
現在の負担額は年間で固定資産税も含めると約３０万円ほどです。
還付金もあるのでほとんど金銭的負担は発生していないとのことです。

しかし、最近、マイホームを購入し、住宅ローンの審査をしたが通らず、結局、購入を断念されたみたいです。
投資マンションを購入する時には、営業マンから、「全く問題ない。家賃収入を得れる物件はローン審査には影響しない。」と聞かされていたらしく、大変憤慨されています。

医師の方や歯科医師の方などは将来、開業される方も多いため、このようなご相談も最近は増えてきております。

売却で清算するか、ローンの借り換えで収支の改善をするか、住宅ローンの取り組みに向けてコンサルティングをさせて頂きます。

本日も、デート商法での投資マンション販売の問題がニュースになっておりました。

東京の販売業者と銀行を集団提訴となったみたいです。

当社にもデート商法で勧誘を受け、無理矢理に購入させられたというご相談も１０件以上頂戴しております。

ＧＷ中もたくさんのお問い合わせを頂戴し、誠に有難うございます。

随時、メールやお電話にて対応させて頂いております。

当社にご相談頂くお客様のほとんどは、この投資不動産の「買い方」「考え方」が分かっておられない方です。

まず、「買い方」については、

●現金での購入
●ローンでの購入

これしかありません。

次に、「考え方」です。

●現金であればいくらの利回りか？　表面利回り・実質利回りの数値で判断します。
●ローンであれば、いくらの利回りか？　と　ローン金利の数値で判断します。

　ローンであれば・・・・

■利回り■

　手取り年間家賃収入(管理費や修繕積立金など引いたもの)　÷　購入価格(諸費用込)

×　１００％　＝　？？？

　新築物件の場合(一例です)　手取り家賃６万で計算
　
　手取り家賃　７２万円　÷　１７７０万(諸費用７０万含む)　×１００％　＝　４．０６％
　
　４．０６％の収益の物件を３％の金利で融資を受け購入すると・・・・

　４．０６％　－　３％　＝　１．０６％　　１．０６％×１７７０万円＝１８７６２０円

　つまり、、

　１７７０万円の投資不動産を購入したが実質年間１８７６２０円の収益しかない。

　しかも、不動産取得税や毎年の固定資産税の負担、今後の家賃下落、空室リスクを考えると
　年間１８７６２０円では到底金銭的な負担なしでは維持できない計算になります。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業勤務の方　４４歳　投資マンション　２戸　東京(新築)

ローン総額４３００万円　平均金利３．４％

●上場企業勤務の方　３７歳　投資マンション　３戸　大阪１戸　東京２戸（全て新築)

ローン総額５２００万円　平均金利３．０６％

●医師の方　３９歳　投資マンション　５戸　大阪３戸　京都１戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額８２００万円　平均金利２．９２％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。

医師の方は節税目的で購入されてこられましたが、所有されて約３年が経過し、毎年節税効果は減少し、毎月の収支マイナス分、固定資産税分、リフォーム代金の負担など計算すると、年間で約３０万円以上のマイナスになっておられます。　　　
購入時のセールスでは、「絶対にマイナスにはならない！！」と営業マンから説明を受けて購入を決断されたみたいです。

節税目的の投資マンションは危険度がかなり高いと言えますね。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方(教員)　５１歳　投資マンション　大阪１戸　神戸１戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額４２００万円　平均金利３．１％

●上場企業勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　大阪１戸(新築４戸　中古１戸)

ローン総額８４００万円　平均金利３．３％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。

公務員の方は、最近空室になり、管理会社よりリフォーム代金が１４万円かかるとの請求がきました。あまりに高額な為、ご自身でリフォーム会社を手配され見積もりを出されたら８万円ほどで出来るとの回答でした。
このことで管理会社に対して信頼が無くなり、賃貸管理も変更したいとのご要望です。

リフォーム代に関しては、販売会社や賃貸管理会社とトラブルになることも多く、購入当初はその様な負担は発生しないと聞かされているオーナー様も多いはずです。

新築マンションを購入時、「家賃が非常に下がりにくい立地です。もしかすると今後家賃金額のUPも見込めます」と言われ購入されたが、半年後には空室になり、約２か月空室が続いたので家賃保証に切り替えた。

当然、保証金額は当初の家賃収入金額より約１万円ほど少なく、収支も悪化したケースです。

投資マンションをお始めされる前に、ポイントとして理解しておけなければいけない事は、

●不動産は値上がりしない！！
●経年で家賃は下がるし、空室リスクは増加する！！
●維持していくための管理費も増加する！！

これらの絶対条件は必ず知っておかれる必要があります。

「今後、値上がりも期待できます」
「今後、家賃金額も上がります」

この様なことは、まずあり得ません。