不動産資産は、

●借入のあるもの
●借入のないもの

二つに分類されます。

特に、新築投資マンションのセールストークに、

「自己資金なしで資産（マンション）がもてます。」

といったお話しをよく聞きます。

しかし、借入がある資産を本当の資産と言えますでしょか？

老後の不労所得（私的年金）にする為には、借入を返済し、「純資産」にする必要があります。

やはり、計画もって所有、返済をしていく必要性がありますね。

投資マンションはどの様になれば失敗なのか？

●毎月収支がマイナス
●空室が増える、なかなか賃貸が決まらない
●ローン総額が膨大過ぎて、他のローンが組めない
●返済計画、運用計画を立てずに購入してしまった

など、たくさんの項目がございます。

しかし、お客様の多くは、現在ご自身が運用、所有している投資マンションが正しい運用なのか間違っているのか判断基準が無い為、分かっていらっしゃらない方も非常に多いです。

当社では、そのようなお客様にも無料でご相談もお受けしておりますので、

●これから、投資マンションの購入を考えている方
●もうすでに複数所有されている方

是非、一度お問い合わせ下さいませ。

本日は４名の方のご相談です。

●看護師の方　４６歳　投資マンション　東京２戸　福岡１戸　(全て新築)

ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２．８６６％

●公務員(教員)の方　５４歳　投資マンション　大阪２戸　京都２戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額　４８６０万円　　ローン平均金利　２．９２３％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京１戸　（新築)

ローン総額　１９８０万円　　ローン金利　３．５５％

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　京都１戸（全て新築)

ローン総額　５３２０万円　　ローン平均金利　２．７５％

看護師のお客様は、購入時、営業マンに、

「東京オリンピックで家賃が今後上がります。そして、家賃が上がれば、物件を売却する時も高値で売れます。」

とセールスを受けられた方です。長期所有をされるお気持ちが無かった為に、いつでも売却可能であればと購入されました。しかし、最近売却の価格査定をすると、一戸売却の為に約５００万円の負担が必要と知り騙されたと感じていらっしゃいます。

公務員の方は、ご定年前なので、売却も含め、借り換えをご検討です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸（全て新築)

　ローン総額　５３００万円　　ローン平均金利　３．１％

●公務員(教員) ４４歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　福岡１戸(全て新築)

　ローン総額　６４１０万円　　ローン平均金利 ３．２７５％

お二人とも、とある販売会社に、ローンの借り換えをするという条件で新築を購入させられてしまった方です。
当然、物件購入後、借り換えは行われず、年間の負担額とローン総額が増加しただけで、騙されたとおっしゃっております。

「ローンの借り換えします。条件として当社の物件を購入して頂いてからです。」

このようなセールスには注意する必要性があります。

新築マンションの販売業者に多い、この「家賃保証システム」

果たして、オーナー様にとって良いシステムなのでしょうか？

当社にご相談頂くお客様の多くは、家賃保証を選択すると、家賃入金額はほぼ一生涯下がらないと認識されている方が非常に多いです。

それは、間違いです。

家賃保証というのは、あくまでも相場家賃の何％といった様に、相場のより変動致します。

オーナー様と販売会社で良くトラブルになる問題ですので、確認の必要がありますね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　京都２戸（全て新築)

ローン総額 ８７５０万円　　　ローン平均金利　２．９６％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸（新築) アパート２棟(中古)

ローン総額　１７６００万円　　ローン平均金利　３．６７５％

ローンの借り換えのご相談です。

医師の方は、空室期間が長く、しかも、リフォーム代金の請求も高く、賃貸管理会社を変更したいとのことです。

上場企業の方は、区分マンションの収支マイナスを軽減するために中古のアパートを購入されてます。しかし、負債金額が多い為、マイホームのローンも取り組めない状況です。
最近、アパートの売却も考え、ある業者に価格査定をして頂いたら、半値くらいでしか売却できないとの回答でした。
毎月のキャッシュフローもあまり良い状況ではないので、悩んでいらっしゃいます。

一般的な投資マンションのメリットは、

●運用利回りが比較的高水準で安定している　（新築より中古)

●私的年金作りが出来る

●生命保険の代わりになる

●相続税対策に使える

(●節税に使える)

このような、メリットをふまえ購入されます。

しかし、当社にご相談されるお客様の多くは、「節税目的」に購入される方が圧倒的に多く、そして、数年で節税効果が減少し、お客様の中には、税務調査に入られた方もいらっしゃいます。

次は、私的年金と考え購入されたが、資金に全く余裕のない状況で購入してしまい、当然、繰り上げ返済の計画や、ローン完済計画もなく、ご定年時に膨大な負債だけが残り、家賃の下落、空室時の負担で資金ショートしてしまう方も多いです。

きちんとした資金計画がない状況で、「家賃だけで所有できます。」といった購入方法は非常に危険です。

「「ご定年までに繰り上げ返済をし、余裕のある運用をするべきです」」

「投資マンションは流動性が高く、いつでも売却可能です！！！」

この様なセールストークを聞かれて購入されていませんか？

決して流動性は高くありません。

投資マンションは他の金融商品、株、投資信託、保険などと比べると、これらの商品の方がはるかに流動性は高いです。

投資マンションの場合、大半のお客様がローンを取り組まれて購入されます。

ローン残高　＝　オーナー様　売却希望価格

上記であれば、約二週間でご売却完了します。

しかし、

ローン残高　≠　オーナー様　売却希望価格

であれば、当然、いくらまで損切可能か？　他の資産をどのように取り崩すか？
など色々と資産の見直しを図らないといけません。
しかも、資産(CASH）がなければ、いわゆる　”塩漬け状態”　になります。

不動産は決して流動性が高くないので、購入時の条件、物件の良し悪し、出口戦略と複合的に考えないといけません。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４１歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築)

ローン総額　８３００万円　　　ローン平均金利　２．７１％

●公務員(教員)の方 ４９歳　投資マンション　大阪１戸　京都１戸　東京２戸　(全て新築)

ローン総額　６５５０万円　　　ローン平均金利　２．９７５％

●上場企業ご勤務の方　３５歳　投資マンション　大阪５戸　(全て新築)

ローン総額　７７８０万円　　　ローン平均金利　２．５８％　

ローンの借り換え相談と売却のご相談です。

医師の方はやはり税金対策に購入されてますが、最近はほとんど節税効果がなく、固定資産税や空室時のご負担を考えるとマイナス収支になられておられます。

上場企業ご勤務の方は、毎年１戸づつ購入をされてこられましたが、中古マンションの方が収支が良いのに最近気づき、後悔なさってます。
売却も含めて相談したいとのことです。

５月度も過去最高のお問い合わせを頂戴致しました。

投資マンションのローンの借り換えやご売却のご相談が非常に多く、中には当社でお役に立てないお客様もいらっしゃいます。

投資マンションを購入時の説明でのトラブルや書類の改竄など、非常に悪質な方法で購入させられてしまったお客様からのご相談も多いです。

最近は、ニュースや週刊誌などで、投資マンションのトラブルが大々的に報道されたり、国人生活センターへの苦情も年々増加しております。

これから投資マンションを購入されようとお考えの方も、もうすでに所有されておられる方も、物件価格、ローンの金利、賃貸管理システム、運用の計画など、きちんと精査してからの購入をお勧め致します。

「頭金がいらないから」
「税金がたくさん還ってくるから」
「購入していただいたらCASHBACKします」

など、甘いセールスには騙されないようにしてください。

本日は、公務員(教員)の方のご相談です。

●４６歳　投資マンション　５戸　東京２戸　大阪３戸(全て新築)

ローン総額８４００万円　ローン平均金利　３．２６％

２年程前に、２件の投資物件を所有しておられましたが、ある日、既存物件の「ローンの借り換えが２．１％で出来る」とセールスされ、条件に新築マンションを３戸購入させられました。しかも、ローンの金利は３．４％です。この購入物件も１年経てば２．１％に下がるとのお話だったので、信用し購入されました。

１年経過しても、販売会社は全く対応してくれず、当初の「２．１％」の借り換えは全くのでたらめだということに最近気づかれました。

非常に悪質なケースですが、当社にはこのようなご相談も多いです。

本日は、売却のご相談をお受け致しました。

●公務員(教員) 投資マンション６戸所有　大阪３戸　東京２戸　福岡１戸(全て新築)

全物件の収支はマイナスで、空室もあり、かなりの負担が生じてしまっておられます。

　購入当時から、マイナスではあったが、１０年後くらいには売却する計画でした。

　出来る限り、ご負担少なく売却したいとのご相談です。

　たくさん、「売って下さい」とのお電話が多い中、当社のお客様のご紹介でお問い合わせを　
　頂きました。

投資マンションのリスクは、

●空室や家賃下落リスク
●リフォームなどのメンテナンスにかかる費用リスク

この２点が分かりやすいリスクです。

しかし、当社にご相談されるお客様の多くは、

●売却出来ないリスク　(終い時期を考慮していない)

を、お考えになられていない方が非常に多いです。
よく言われる、「出口戦略」が全くなく、収支が悪くなればいつでも売却したら良いのだろうと非常に楽観的に考えておられる方です。

どのタイミングで、どれだけの価格で売却出来るのか？
いくらぐらいの損切なら許容範囲なのか？

やはり冷静に吟味されてからお始めにならないと、不良物件を売却も出来ず、負担金の垂れ流し状態に陥る方が非常に多いです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　京都４戸（全て新築)

ローン総額１０９００万円　ローン平均金利　２．９８％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　横浜２戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額　５３５０万円　ローン平均金利　３．１％

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸(中古１戸)

ローン総額４７２０万円　ローン平均金利　２．７３％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。

変動金利に対するご不安と、今後の家賃の下落、空室リスクを考えると今のうちに金利の安いところで借り換えをしておきたいとのことです。

医師の方は、今まで、販売会社の言われるがままに購入をしておられましたが、最近、年間の収支が悪化し、リフォーム代金の請求金額も高く、金銭的負担が大きく生じておられます。

本日は２名の方からのご相談です

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸（全て新築)

ローン総額５４００万円　ローン平均金利　３．０５％

●公務員(教員)の方　４８歳　投資マンション　東京１戸　大阪２戸　京都１戸(全て新築)

ローン総額６５５０万円　ローン平均金利　２．９％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。
やはり、月々の収支がマイナスの状態で、ご自身で借り換えを地方銀行で試されたが出来ず、
自己資金を使って売却をしようかともお考えされておられます。