JPI株式会社|中古マンション、アパートの不動産投資の失敗や住宅ローン借り換えや審査でお悩みの方、お気軽にご相談下さい。
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お知らせ一覧 News

今月も・・・

4月度も半ば経過致しました。

当社には、毎日たくさんのお問い合わせとご相談を頂戴しております。

近年の投資マンションの問題としては、

●デート商法での販売
●勧誘方法
●販売方法

など、刑事訴訟や民事での争いも近年増加しております。

当社へのお問い合わせやご相談内容としては、

①ローンの借り換え
②売却のご相談
③賃貸管理
④詐欺的なセールスに騙されて購入させられた

この上記4つがほとんどです。

年々、当社へのご相談件数も増加し、昨年より約2倍となっております。
ご相談内容の中には、当社ではお役に立てないこともございますが、もし、投資マンションでお悩みになっておられるのであれば是非一度、お気軽にご相談下さい。

ご相談だけでございましたら、無料で対応させて頂けます。(出張面談も無料)

お客様からのご相談で・・・

以前、ご相談を頂戴しました方で、

「自己資金があるので、繰り上げ返済をして借入総額を減らすのが良いのか、借り換えすれば良いのか、悩んでいます。」

と、おっしゃっていました。

当社からの回答と致しましては、

●借り換え時には費用が掛かる
●金融機関ではお客様の資産状況なども審査の対象になる
●複数物件があればどの物件を借り換えするのかも考える必要がある

など、アドバイスを致しました。

まずは借り換えで動き、金融機関の返答次第で繰り上げ返済も考える必要性が生じてくる可能性もありますので、自己資金は自由に使える状況にしておくのが一番良いでしょう。

販売会社とオーナー様とのトラブル事例⑤

購入時に、「ローンの借り換えや金利引き下げ交渉も出来るので、とりあえず今はこの利率で購入して頂きます。」

と、言われ購入したお客様もたくさんおられるはずです。

しかし、一年経っても、二年経っても、借り換えや金利も下がらず、負担だけが垂れ流しになっておられます。

営業マンの言い訳として、

●お客様の年収が下がったので
●所有物件の収支が悪くなったので
●金融機関の審査の方法が変わったので
●自己資金が必要ですので

などと、説明を受けておられるみたいです。

本当に、最初から「借り換え」や「金利引き下げ交渉」など可能だったのか・・・
当社にご相談を頂くお客様の負債状況を考えると到底、借り換えなど出来る状況ではなかった方が多く、最初からただ購入させるだけのセールストークだったのだろうと疑います。

販売会社とオーナー様とのトラブル事例④

新築マンションを購入された時に、営業マンから、

「約10年後はローンの残高と売却価格が同じくらいになるので手出し無く売却は可能です」

と、言われ複数の物件を購入された方がおられました。

しかし、実際は一戸の売却につき約300万円の負担が生じ、金銭的に御苦労なさったみたいです。

確かに、一部の物件ではそのようなこともありますが、新築マンションのほとんどは売却時にかなり高額な費用負担が生じます。

投資不動産は、「出口戦略」や「手仕舞い時期や方法」などきちんと見極めることが非常に大切です。

昨日・本日のご相談

昨日と本日で7名の方のご相談をお受け致しました。

●公務員の方 4名
●民間企業の方 2名
●医師の方 1名

公務員の方で、アパート一棟を所有されたお客様がおられました。

物件価格8000万円 現在の実質利回り5.3% 購入時のローン金利4.3%

このような条件の物件です。
一棟を所有される前は、毎月収支がマイナスの区分が5戸あり、年間の負担が大きく悩んでいたところに一棟アパートのセールスをされた。

●毎月の収支は必ずプラスになる
●ローンの金利も1年経てば2%台まで下がる

上記の条件で購入されたらしいです。

しかし、約1年半経過した現在、ローンの金利は下がらず、空室も発生し、家賃収入が大幅にダウンしました。
ご自身で地方銀行にローンの借り換えを相談に行かれたが、全く相手にされなかったみたいです。

当社には、最近、この一棟アパートの借り換えのご相談が多く、皆様、よく似たケースです。

まず、ご自身で賃貸管理が出来ないのであれば、一棟ものは手を出すべきではないと当社は考えます。

販売会社とオーナー様とのトラブル事例③

購入時、入居者が代わる時のリーフォーム代金や広告費用などの説明がなく、金銭的な負担が生じてしまったという事例です。

説明義務の違反も当然ありますが、購入前にそれらの確認をしなかった責任もオーナー様にはあります。
(販売会社から虚偽のセールスをされていた例もあります)

入居者が代わる場合の出費と致しましては、

●リフォーム代金
●鍵の交換代金
●次の入居者募集にかかる広告費用

など、現入居者がどの様な条件で入居しているのかも大切なところです。

オーナー様にとって、「予期せぬ出費」は大きなストレスに繋がりますね。

本日のご相談

本日も2名の方のご相談です。

●医師の方 投資マンション 7戸(新築) ローン総額12000万円 平均金利3.1%

●民間企業 投資マンション 3戸(新築) ローン総額4200万円 平均金利3.45%

お二人とも毎月の収支がマイナスで、ご自身でいくつかの銀行で借り換えをチャレンジされたが審査までいかず断念した過去があります。

医師の方は、高所得なので、少しの工夫で借り換えは可能だと思いますが、民間企業の方は、他の資産状況次第では借り換えは可能かも知れません。

明日もすでに5名の方のご予約を頂戴しております。

投資マンションのローン借り換え・売却・賃貸管理 お困りの際は是非お問い合わせ下さいませ。

本日のご相談

本日は2名の方からのご相談です。

●歯科医師 開業医 投資物件 6戸(全て新築) ローン総額8900万円(平均金利3.3%)

●公務員 投資物件 4戸(全て新築) ローン総額6400万円(平均金利3.25%)

お二人とも、ローンの借り換えのご相談です。
開業医の方は、自己資金がある程度使えるようになったので、借り換えを積極的にお考えされてます。

もうお一人の方は、昨年年末から続けて4戸の購入をされ、営業マンの言われるがままで契約してしまった事を後悔なさってます。
今後、賃貸管理などのコンサルティングも含めてのご相談です。

販売会社とオーナー様とのトラブル事例②

節税目的で購入されたお客様で、「還付金額」に不満を持っていらっしゃる方も多いです。

購入時、営業マンから、「年間の負担額は賄えるくらい還付金が返ってくる」と言われていたが全く話が違ったケースです。

当社にも、金銭的負担がかからないとの理由で購入したが、今では年間相当なマイナスになり、ローンの借り換えや売却のご相談にいらっしゃいます。

結論と致しましては、節税を一番の目的に新築マンションを購入するのはよろしくはありません。しかも、本年度からの確定申告においての帳簿付けや純粋な区分マンションの経費計上などを見ても大きな節税効果を得ることはできません。
無理を承知で、経費の水増しをするのであれば別ですが・・・
あくまでも納税者であるオーナー様に全責任が降りかかってきます。

販売会社とオーナー様とのトラブル事例①

あるオーナー様は、「投資マンションローンがあっても自宅のローンは問題なく通ります」と、とある業者の営業マンから言われ、購入されました。

しかし、結婚を機にマイホームの申し込みをされると、「負債が多いので融資出来ない」との回答に驚き販売会社にクレームを言われました。

もう引き渡しも終わっているので後の祭りです。

結論から言うと、「負債は負債です」

ただ、金融機関の審査の仕方は少し違います。
毎月の収支がプラスであれば多少は寛大であったり、
その他の資産内容が良かったり、
一概には言えません。

ローンでのトラブルは近年増えてきております。

昨日・本日のご相談

昨日、本日で6名の方のご相談です。

●医師 2名
●公務員 3名
●民間企業 1名

ローンの借り換えのご相談です。

お客様の中には、ローンの借り換えをすると、毎月約7万円の利息減額と総支払金額で約600万円の軽減が可能になる方もおられました。

毎月の収支ばかりが気になり、実際の金利にあまり着目されないお客様が非常に多いと感じます。

家賃保証・サブリース契約

オーナー様の中には、「家賃保証」「サブリース契約」をしていると、家賃収入金額は変動しないと思っておられる方がいらっしゃいます。
(一部の業者様では変動しない契約になっているものもあります)

しかし、家賃保証契約書には期間の定めが存在し(大体2年間)、入居者が支払う家賃が下がればそれに連動し、保障金額も下がります。

果たして、「家賃保証契約」はオーナー様にとって良い契約なのかどうかは吟味しないといけないですね。

売却のタイミング

当社では、投資物件においての仲介や買取などもさせて頂いております。

お客様の中には「売却のタイミング」が分からずどうしたらよいのが迷っていらっしゃる方もたくさんおられます。

新築をほぼフルローンに近い状態で購入なさった方は必ず損切でのご売却となります。

しかし、どのタイミングで損失を確定させ売却すれば良いのか・・・

特に複数の物件をご所有されているのであればどの物件を売却すれば良いのか・・・

当社では、そんなお客様のコンサルティングもさせて頂いております。(無料)

●不良物件を売却し ●ローンの借り換えを行い ●収支改善を図る

自己資金がかからないというセールストーク

「自己資金がかからない」という、セールストークにのせられて新築マンションを購入された人は多いと思います。

しかし、

①自己資金はあるが資金をかけずに購入する
②自己資金がないのでフルローンで購入する

上記二つはローンの取り組み金額では同じです。
ただ、今後のリスクを考えた場合に安心できるのは当然①です。

例えば、

●空室になる
●家賃が下がる
●ローンの借り換えをする
●売却をする

など、、、

やはり使える資金があるのは非常に心強いですし、選択肢を増やす事が出来ます。

●売却したいが損切りに使えるCASHがない!
●ローンの借り換えしたいが費用がない!
●空室があるが毎月の収支の事を考えると家賃を下げれない!
●家賃を下げれないから空室期間が長くなる!

こういった悪循環になってしまっているオーナー様は案外多いはずです。

最近のご相談内容の傾向

3月度は前年度と比較致しますと2倍のご相談案件を頂きました。
毎日たくさんのメールでのお問い合わせやお電話など頂きますが、当社でお役に立てないこともあります。

しかし、お話しさせて頂きましたお客様からは、

「もっと早く相談しておけば良かった」
「投資マンションの考え方がわかった」
「現在所有している物件の今後のリスク回避がわかった」

などのお言葉を頂戴し、少しでもお役に立てれば幸いです。

最近の当社へのご相談内容の傾向としては、ここ1、2年前に購入された方からのご相談が非常に多く、

●家賃が下がらないと言われていたが、すぐに下がった
●確定申告をしての還付金の金額が当初の説明と全く違う
●一戸契約したら、次々に物件をセールスされる
●お金の負担がいらないと聞いていたが違った

と、言った内容が多いです。

ローンの特性やの投資マンションの出口戦略など、投資を始める前には必ず知っておかなければいけないリスクを知らずにして始めるのは危険だとつくづく思います。