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お知らせ一覧 News

本日のご相談

本日は医師の方2名、上場企業の方1名のご相談です。

確定申告真っ最中ということもあり、お問い合わせがが非常に増加しております。

税金対策に新築を所有したが、年々還付金も減少して、年間負担金額も増加している問題や、過去に税務調査で雑費の経費計上をやり直しさせられた事例などもございます。

●基本的にはお客様ご自身で色々な見直しをしていかなければいけません●

当社は、少しでも良い情報とサービスをご提供させて頂けます。

不動産の雑費計上

税金対策になるからと確定申告の不動産収支内訳書で「雑費」をごまかして申告される方が非常に多いです。

この行為は明らかな 違法行為 です。

ごまかしではなく、正当な経費計上をしなければなりません。

ただ、税務署によっては経費の解釈に違いがありますので、一概に経費か経費でないかは判断は難しいですが・・・・

ごまかしは大きなしっぺ返しになる可能性がありますよ!

本日のご相談

本日は医師の方のご相談です。(ご紹介です)

たくさん投資マンションの電話がある中、何度か業者と会って商談したが、信用できずに契約までは至っておりません。
興味はあるが、今後のリスクなどを考えると不安があるといった内容のご相談です。

当社では、お客様のご年収、資産状況などを鑑みて、健全な不動産投資を提案しています。

お客様のご無理なく、運用先の一つとしてお考え頂きます。

医師からのご相談

昨日と本日で医師の方から5名のご相談を受けました。

皆様、先輩やご同僚のご紹介で新築投資マンションを購入されたらしく、最初はきちんと家賃入金もされていたみたいですが、途中で入金が止まり、そして、販売会社が倒産または廃業になったみたいです。

その後、色々な業者からローンの借り換えの提案はあったらしく、どこの業者も金利条件が悪く、しかも、一戸購入してくれといった条件まで付いていたのでお断りされておられました。

当社では、ローン借り換えは「成功報酬制度」です。
着手金や準備金など一切頂かず、純粋に借り換え実行されました時の報酬のみです。

●過去に借り換えを試したが断られた方●

是非、一度当社にお問い合わせくださいませ。

投資物件の売却のご依頼

投資マンションのご売却もご相談案件として増加傾向にあります。

新築マンションを購入時に営業マンに、

「今後は高値で取引されるから・・・・」
「収益還元法で売却価格が決まるので家賃が下がらなければ価格も下がらない・・・」

など、色々なセールストークをお聞きされ購入された方が多いです。

新築のプレミア価格で購入された場合は、いついかなる場面で売却されてもほぼ損切になります。

所有されればされる期間、永遠にマイナスの垂れ流しになる方も多いです。

昨日のご相談

上場企業にご勤務の53歳の方

●新築物件 3戸 (一戸 単価 1850万円)

  中古物件 1戸

 すべて同じ金融機関で、年利2,6%

 購入時、新築物件に各300万円づつ頭金を入れられておられるので毎月に収支はほぼ同額です。

 今後、この不動産投資をどう考えたら良いのかという、漠然としたご相談でした。
 ※繰り上げ返済をした方が良いのか?
 ※損益分岐点はいつなのか?
 ※物件の将来の収益性は?
 ※ローンの借り換えは出来るのか?
 ※売却時の価格査定

 購入されてから色々と不動産投資についてお調べになり、当社にご相談頂きました。
 今後はまずローンの借り換えを考えましょうとご提案させて頂きました。

年齢と融資の関係

物件を購入時のローン審査や既存借入の借り換えはお客様のご年齢によっても条件の差が出ます。

例えば、退職間近の方やすでに60歳を超えられている方などは非常に審査は厳しいです。

最近では、サラリーマンの方でも早期退職される方も多く、60歳定年という慣例もなくなっている傾向です。

もしローン借り換えなどお考えであれば50歳になられるまで見直しすることをお勧め致します。

とある投資マンション販売会社との契約で・・・

あるお客様からのご相談で、とある販売会社と新築マンションの契約をされました。

契約に至った訳は、「購入して頂けたら価格の10%のお値引と200万円を現金で差し上げます」といった、特約があり、契約をしてしまったらしいです。

ここで問題なのは、売買契約書には値引きの10%のどのように記載されているのか?

買主が出していない金銭の表示があると業法上でも問題になるケースが多いです。

そもそも、お値引するのであれば、売値を下げれば良いことで、いちいち買主が出していない金銭の表示をすること自体おかしな契約です。

しかも、200万円のキャッシュバックを餌に契約の締結をさせる行為は常識では考え辛いですね。

甘い契約内容は知らず知らずのうちに買主に不利益になっているケースが多いので要注意ですね。

投資マンションを購入される時の頭金

新築物件をお持ちのお客様は、ほとんどが10万円~物件価格の5%位の頭金で購入されています。

しかし、ローン会社によっては頭金の金額で優遇金利が使え、かなりの好条件でローン取り組みができる場合もあります。

当社では、「頭金なしで・・・」「必要な資金はフルローンで・・・」といった購入の仕方はあまりおすすめ致しません。

上記のセールストークは新築物件に多いみたいです。

あくまでも、物件の収益性やローンの条件等で柔軟にCASHを出せない状況では新築物件の購入はよくよく検討するべきですね。

ワンルームのローン借り換え

ローンの借り換えについて、「メガバンクや都市銀行で借り換え出来ないのか?」
とお問い合わせ頂きます。

基本的には出来ないと言ったほうが早いです。
メガバンクや都市銀行では、ワンルームに対して担保評価が出ない為です。
投資向けのワンルームに対する融資商品がないと言った方が正しいのかも知れません。

ただし、当社のお客様には、地方銀行ですが年利1,5%で借り換えをされた方もおり、
お客様の職種や資産状況などで、審査が変わるケースもあります。

ご相談多数有難うございます

ここ最近、相談件数が非常に増加しております。

特に相談件数が目立つご相談が、

1、アパートローンの借り換え (ローン額 約8000万円~12000万円前後)
2、ここ1、2年で区分マンションをたくさん契約させられた

お客様の無知につけ込み、非常にコンプライアンス的な問題のある契約が目立ってます。

当社では、弁護士のご紹介もさせて頂けますので、お困りの際は早めにご相談を下さいませ。

昨日・本日のご相談

昨日と本日で6名のお客様のご相談をお受け致しました。

●医師の方 3名
●民間企業勤務の方 2名
●公務員の方 1名

皆様、新築の投資マンションをご所有されておられ、一名の方は、先日、アパートを約12000万円で購入されておられました。

区分マンションの場合は比較的、ローンの借り換えや、売却も容易に出来ます。

アパートを購入されたお客様は、物件利回り約7%、金利4、5%でローンを組まれたそうです。

今後の修繕や空室リスク、金利上昇リスクなど考えると非常に危険であるとご説明致しました。

本日のご相談

本日はメールにて2組の方からお問い合わせ頂きました。

●医師の方 投資物件 6戸 借入総額 約10000万円

●民間企業勤務の方 投資物件 2戸 借入総額 約3600万円

お二人ともローンの借り換えのお問い合わせで、毎月の収支が昨年年末から賃料の変更でマイナスになられたみたいです。

お話を聞いてみると、賃貸管理会社と転貸借(家賃保証)契約になり、実質の入金額が少なくなられたみたいです。

新築物件をほぼフルローンでお組しているので、今後の空室、更なる家賃減少が非常に不安とのことです。

投資マンションの売却

新築マンションを購入なさってから、約2、3年でご売却の場合はほとんどのケースが損切になります。

損切額はさまざまですが、約200万円~500万近くとかなりの高額になります。

最近、ご売却希望の相談件数も増えておりますが、ほとんどのオーナー様は購入時に販売会社営業マンより「売却時はほとんどお手出しなく売却できる」とセールスされておられたみたいです。

投資マンションの勧誘

近年、消費生活センターへの投資マンションの勧誘なども問題が急増しているというニュースを最近たくさん報道されております。

勧誘方法と致しましては、

●電話勧誘
●名刺交換やアンケートからの勧誘
●デート商法
●友人、知人からの紹介 etc

宅建業法の改正により、勧誘拒否されている方に何度も電話をしたり、常軌を逸脱した時間に勧誘したり、長時間拘束し勧誘したりすることを禁止しております。

オーナー様の中には、断り辛くて購入してしまった方もおられます。