JPI株式会社|中古マンション、アパートの不動産投資の失敗や住宅ローン借り換えや審査でお悩みの方、お気軽にご相談下さい。
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ローンの延滞

ローン借り換え時には、既存の借り入れに対し、延滞状況も調べられます。(約一年分)

金融機関によっては専用口座を開設しなければいけないローン会社も多く、オーナー様が知らず知らずのうちに延滞になっておられるケースもあります。

当然、延滞状況がひどい場合は、属性が良くても審査で×になります。

あと、固定資産税の納付の延滞(差し押さえ)なども審査の対象になります。

いずれにしても、延滞が発生してしまうのは色々なところで不利になります。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 10980万円  ローン平均金利 3.125%

 中古 一棟アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 4.1%

●歯科医師の方 39歳 投資マンション 大阪2戸 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 8540万円  ローン平均金利 2.565%

上場企業の方は、マンションの収支の改善にアパートを購入されました。
しかし、毎月の家賃額が安定せず、時にはアパートだけで約10万円の出費になる場合もあり、これ以上は維持出来ないとの判断でご売却も含めご相談を頂戴致しました。

歯科医師の方は、今まで新築ばかり購入されてこられましたが、今後は中古を中心に検討していきたいとのことです。

融資時の金利%

投資マンションをご所有されるにあたって、必ずチェックしておきたいポイントは、

●物件利回り
●ローン金利

この二つは絶対です。

当社にご相談頂くお客様の多くは、「毎月の収支(ご負担金)」 だけチェックされ購入される方が非常に多いです。

所有物件(ローン負債総額)が多くなればなるほど、融資条件が悪くなります。
(ローン金利や自己資金比率)
新築販売の場合は、大幅な値引きで収支を合わせるご提案が多いようです。
値引き金額やキャッシュバックなどの甘い誘いは注意ですね

婚活・出会い系 投資マンション

本日は婚活・出会い系サイトから投資マンションを購入されたお客様からのご相談です。

看護師のお客様です。

●ご年収 550万円 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 5230万円  ローン平均金利 2.75%

購入当初は毎月の収支も持ち出し金がなく、還付金も説明を受けた通りに還ってきましたが、やはり年数経過で家賃が大幅に下がり、還付金も減少してしまい、今では、毎月約3万円ほどの手出しが生じてしまっております。
営業担当に連絡も取れなくなり、ニュースや新聞報道でご自身も騙されたと知りご相談を頂戴致しました。
今後は、売却を軸に考えていきたいとのことです。

キャッシュフローの重要性

当社にご相談頂くお客様の多くは、「新築の投資マンション」をご所有されておられます。

しかも、ローン金利も高く、毎月の収支ではマイナスになられている方がほとんどです。

投資マンションの重要なポイントの一つとしては、

●キャッシュフローが発生しないとダメ

であるという事です。

毎月、プラス収支で運用すれば、今後の繰り上げ返済の原資を作り出すことが出来ます。

「退職金で繰り上げ返済」 「お給料の蓄えで繰り上げ返済」

これらは貴重な老後の生活費としてお使い下さい。

いかに、

※家賃収入だけで、
※繰り上げ返済の原資を作り出し、
※ローンの返済を、
※前倒しでしていくのか

これが一番のリスク回避と言えます。

本日のご相談

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪6戸 東京4戸 (全て新築)
 

 ローン総額 15340万円  ローン平均金利 3.23%

●民間企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3620万円  ローン平均金利 3.125%

●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5220万円  ローン平均金利 2.862%

医師の方は税金対策で購入されてこられましたが、先日、収支の改善の為に中古アパートを購入しようかと検討されておられました。しかし、金利が非常に高い為に購入を取りやめられました。そこで、ご友人から当社を紹介され、ご相談を頂戴致しました。

民間企業の方は、最近1部屋空室になってしまい、リフォーム代金や広告代金などの費用負担が大きくなられてしまいました。購入当初は金銭的負担がないとのことで購入されましたが、今では年間で約40万円ほどのご負担が生じてしまっておられます。

公務員の方は、定年に向けて今後、不動産の整理を考えておられます。
売却やローンの借り換え、繰り上げ返済など色々な選択肢の中から吟味していきたいとのことです。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (全て新築)

 ローン総額 9800万円  ローン平均金利 3.025%

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 4910万円  ローン平均金利 3.25%

上場企業の方は、今後の家賃の下落や空室などが心配で今のうちにローンの借り換えをしておきたいとのことです。
販売会社からは10年後には買戻しをするといった契約で購入されましたが、信憑性が無く、不安が大きいとのことです。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
次々に購入を迫られる為ご不安になられておられます。
購入されたことも後悔なさっておられます。

9月度 振り返り

9月度も過去最高のご相談件数、ローン借り換え実行件数を更新致しました。

ご相談頂きましたお客様、誠に有難うございました。

やはりローンの借り換えに際しスムーズに実行できる方は、

●自己資金がある
●毎月の収支がプラスである
●現役でお仕事をなさっている
●負債総額が多すぎない (目安 ご年収の10倍まで)

これらの条件が整っておられるお客様が借り換えしやすいです。

当社では、投資物件の買取、仲介、賃貸管理などもさせて頂けますので、

「投資マンション」の事でお困りの際は、是非、お問い合わせ下さいませ。

売却時の価格設定

投資マンションのご売却価格は、

●家賃金額 ●管理費 ●修繕積立金 

この数字で決定されます。

ですから、オーナー様としては、家賃の下落、管理費や修繕積立金の値上がりは資産の目減りとも言えます。

たった1000円の家賃の値下がりでもご売却時の価格は10万円~50万円ほど変わってしまうケースもございます。

ご相談内容 まとめ

27日土曜日、28日日曜日にご相談内容です。

●医師の方 36歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 8710万円  ローン平均金利 2.818%

●公務員の方 46歳 投資マンション 東京3戸 大阪1戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 7560万円  ローン平均金利 2.975%

●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 9120万円  ローン平均金利 3.4%

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3900万円  ローン金利 3.4%

 中古 アパート 一棟  ローン総額 8700万円  ローン金利 4.1%

●医師の方 32歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5130万円  ローン金利 2.716%

皆様、収支の改善の為にローン借り換えをご検討です。
マイホームの知識しかなかった為に、投資ローンの金利はこんなものかと思っていらっしゃいました。
税金対策で購入されておられましたが、やはり数年で思ったほど節税には繋がらず、マイナスが増加されておられます。
改めて当社の不動産投資の考え方を聞き、今後は慎重に運用していきたいとのことです。

ローンの借り換えの条件 (年齢制限)

ご相談頂くお客様の中には、すでにご定年退職されておられたり、早期退職されていたりと、状況が物件を購入された時より変化しているケースもございます。

ご年齢が60歳と超えますと、無条件での借り換えは難しくなりますが、お客様の資産状況などでは借り換えが成功した事例もございます。

好条件でローンの借り換えをご検討であれば、やはり49歳までが比較的スムーズにさせて頂けます。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です

●医師の方 35歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3580万円  ローン金利 2.75%

●公務員の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5020万円  ローン平均金利 3.05%

お二人とも当社のお客様からのご相談です。
知人のご紹介で購入されたらしいのですが、あまりメリット・デメリットを把握せずに購入してしまった為に、不安要素があられるとのことです。
とにかく「年間の負担は全て賄える」というセールスを信用し購入されておられます。
基本的なリスクをお話しさせて頂き、今後、コンサルティングさせて頂きます。

築古マンションの落とし穴

ネットなどでは、「利回り10%以上」や「驚異の利回り20%」など、非常に高利回りの投資物件情報があります。

しかし、気を付けないといけないポイントは、

●ローンで購入の場合の金利 
 

 築古物件の場合は金利条件などが悪い可能性もある

●現入居者の詳細

 属性や保証人の問題、入居時の条件、相場家賃

●専有部分や共有部分の設備や修繕状況
 

 購入してから管理費や修繕費が値上がり利回りが悪化する
 設備が古く、入居者が退去した時の設備投資資金

利回りが高い!! この情報だけでの購入は危険です。

本日のご相談

本日は2名の方からのご相談です。

●歯科医師の方 41歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4480万円  ローン平均金利 3.235%

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンションなし

歯科医師の方は、約10年前に税金対策で購入されました。
しかし、ご開業されてから節税には使えず、金利も高い為、収支が非常に悪くなられておられます。事業資金の融資でお付き合いにある金融機関に借り換えを依頼されましたが、担保評価が出無い為断られてしまいました。
ご売却と借り換えで今後コンサルティングさせて頂きます。

上場企業の方は、今まで色々な業者とお会いされたり、セミナーにご参加されたりとご経験おありですが購入までには至らなかったみたいです。
今後は中古物件を中心に検討したいとのお話です。

本日のご相談

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 35歳 投資マンション 1戸 (新築)
 

 ローン総額 1690万円  ローン金利 2.3%

●上場企業ご勤務の方 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5490万円  ローン平均金利 2.755%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 9800万円  金利 4.5%

●公務員(教員)の方 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 6990万円  ローン平均金利 2.875%

医師の方は、昨年、ご友人のご紹介で新築を購入されました。
ただ、購入されてから不安要素があり、ご自身で投資マンションについてお調べされると、リスクを把握していなかったことが分かり、当社へ今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、昨年、一棟中古アパートを購入されましたが、金利が非常に高く、家賃の入金金額も毎月不安定な為、今後において非常にご不安を感じられておられます。
区分に関しても、マイナスが生じておりますので、金銭的なご不安が大きいです。

公務員の方は、現在、新築物件の購入を検討されておられます。
ローンの内容を聞くと、金利が高い為、他の金融機関で有利な条件で取組出来るところがないか模索中です。