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生命保険代わりとしての投資マンション

投資マンションを住宅ローンで購入されますと、団体信用生命保険に加入いたします。

お客様がもし死亡や高度障害を負われた時に、保険で支払いは免除されるといった保険です。

新築の販売業者はメリットの一つとしてセールスされます。

しかし、通常の生命保険はいつでも解約可能ですが、住宅ローンの場合はローンが無くならない限り止めれないのです。

簡単に言えば、

●いつでも解約出来る通常の生命保険
●ローンを完済しないと止めれない生命保険

投資マンションは金銭的な負担が全くスタート時も、売却時も発生しないのであれば確かにメリットだと言えます。

税金対策としての投資マンション

新築の投資マンションを販売する業者は、「税金対策に使えます」というセールストークを使います。

確かに、不動産収支を申告する場合、家賃収入より経費が多くかかれば、損益通算によって還付金を受け取ることができます。

しかし、投資マンションの場合、そこまで大きく経費はかかりません。
架空の経費や不動産事業に関係のない経費計上をすることは、違反です。

大まかな経費としては、
●減価償却費 ●借入金利息 ●管理費 ●固定資産税 ●メンテナンス・リフォーム代金 ●保険料 など

過去には、とある業者が「脱税幇助」で国税の調査が入り、オーナー様に対し、多大な損害を与えた事例もあります。

安易な判断で節税を目的に購入するのは危険ですね。

メールお問い合わせ多数!!!

本日はメールのお問い合わせを異常なくらい頂いております。

お問い合わせの中には、今問題になっている「婚活サイト」での投資マンション販売や明らかな詐欺行為での販売等、色々です。

順番に対応させて頂きますので宜しくお願い致します。

本日のご相談

本日も4名の方のご相談です。

●医師の方 3名
●公務員の方 1名

皆様、新築物件を複数所有されており、毎月の収支が非常に悪く、ローンの借り換えをしたいとのご相談でした。

今まで、ご本人でも地方銀行や信用金庫などで相談したが全て借り換えは断られたみたいです。

投資ワンルームは特殊なローン商品ですので、マイホームとは性質が全く違います。

今まで断られた理由として、
●管理ができないので遠方の物件は無理
●ワンルームは融資評価がつかないので担保として取れない
●そもそもワンルームに融資する商品の取り扱いがない

など、ワンルームに対しての融資を過去に行った事例のない金融機関は非常に審査がシビアです。

当社では、そのような方でも借り換え事例もありますので、ぜひ一度お問い合わせください。

投資マンション 詐欺

昨日も「デート商法で投資マンション勧誘」のニュースが大きく取り上げられておりました。

●税金対策 ●生命保険変わり ●年金対策 ●今後値上がり期待

社会的な問題になり、消費者から全うな企業も同じ色眼鏡で見られることを懸念しております。

近年は、行政側も悪質な投資マンション業者に対しての行政処分も非常に重くなっております。

被害にあわれてしまった方、お早目の対応をお考え下さい。

本日のご相談

本日は医師の方2名です。

●すでに投資マンションをご所有されており、「ローンの借り換え」「売却」の相談の方でした。

●購入をご検討されておられる方でした。

 お客様の購入時期によって基準金利(政策金利)が違うので、良い物件を所有されているが取組みのローン金利が高く非常にもったいない状況でした。

 比較的スムーズに借り換えは出来るお客様です。

 購入を検討されている方は、お金の運用の一つとして不動産投資をされたいとのことでした。

 中古物件のご提案をさせて頂きました。

本日のご相談

本日は医師の方2名、上場企業の方1名のご相談です。

確定申告真っ最中ということもあり、お問い合わせがが非常に増加しております。

税金対策に新築を所有したが、年々還付金も減少して、年間負担金額も増加している問題や、過去に税務調査で雑費の経費計上をやり直しさせられた事例などもございます。

●基本的にはお客様ご自身で色々な見直しをしていかなければいけません●

当社は、少しでも良い情報とサービスをご提供させて頂けます。

不動産の雑費計上

税金対策になるからと確定申告の不動産収支内訳書で「雑費」をごまかして申告される方が非常に多いです。

この行為は明らかな 違法行為 です。

ごまかしではなく、正当な経費計上をしなければなりません。

ただ、税務署によっては経費の解釈に違いがありますので、一概に経費か経費でないかは判断は難しいですが・・・・

ごまかしは大きなしっぺ返しになる可能性がありますよ!

本日のご相談

本日は医師の方のご相談です。(ご紹介です)

たくさん投資マンションの電話がある中、何度か業者と会って商談したが、信用できずに契約までは至っておりません。
興味はあるが、今後のリスクなどを考えると不安があるといった内容のご相談です。

当社では、お客様のご年収、資産状況などを鑑みて、健全な不動産投資を提案しています。

お客様のご無理なく、運用先の一つとしてお考え頂きます。

医師からのご相談

昨日と本日で医師の方から5名のご相談を受けました。

皆様、先輩やご同僚のご紹介で新築投資マンションを購入されたらしく、最初はきちんと家賃入金もされていたみたいですが、途中で入金が止まり、そして、販売会社が倒産または廃業になったみたいです。

その後、色々な業者からローンの借り換えの提案はあったらしく、どこの業者も金利条件が悪く、しかも、一戸購入してくれといった条件まで付いていたのでお断りされておられました。

当社では、ローン借り換えは「成功報酬制度」です。
着手金や準備金など一切頂かず、純粋に借り換え実行されました時の報酬のみです。

●過去に借り換えを試したが断られた方●

是非、一度当社にお問い合わせくださいませ。

投資物件の売却のご依頼

投資マンションのご売却もご相談案件として増加傾向にあります。

新築マンションを購入時に営業マンに、

「今後は高値で取引されるから・・・・」
「収益還元法で売却価格が決まるので家賃が下がらなければ価格も下がらない・・・」

など、色々なセールストークをお聞きされ購入された方が多いです。

新築のプレミア価格で購入された場合は、いついかなる場面で売却されてもほぼ損切になります。

所有されればされる期間、永遠にマイナスの垂れ流しになる方も多いです。

昨日のご相談

上場企業にご勤務の53歳の方

●新築物件 3戸 (一戸 単価 1850万円)

  中古物件 1戸

 すべて同じ金融機関で、年利2,6%

 購入時、新築物件に各300万円づつ頭金を入れられておられるので毎月に収支はほぼ同額です。

 今後、この不動産投資をどう考えたら良いのかという、漠然としたご相談でした。
 ※繰り上げ返済をした方が良いのか?
 ※損益分岐点はいつなのか?
 ※物件の将来の収益性は?
 ※ローンの借り換えは出来るのか?
 ※売却時の価格査定

 購入されてから色々と不動産投資についてお調べになり、当社にご相談頂きました。
 今後はまずローンの借り換えを考えましょうとご提案させて頂きました。

年齢と融資の関係

物件を購入時のローン審査や既存借入の借り換えはお客様のご年齢によっても条件の差が出ます。

例えば、退職間近の方やすでに60歳を超えられている方などは非常に審査は厳しいです。

最近では、サラリーマンの方でも早期退職される方も多く、60歳定年という慣例もなくなっている傾向です。

もしローン借り換えなどお考えであれば50歳になられるまで見直しすることをお勧め致します。

とある投資マンション販売会社との契約で・・・

あるお客様からのご相談で、とある販売会社と新築マンションの契約をされました。

契約に至った訳は、「購入して頂けたら価格の10%のお値引と200万円を現金で差し上げます」といった、特約があり、契約をしてしまったらしいです。

ここで問題なのは、売買契約書には値引きの10%のどのように記載されているのか?

買主が出していない金銭の表示があると業法上でも問題になるケースが多いです。

そもそも、お値引するのであれば、売値を下げれば良いことで、いちいち買主が出していない金銭の表示をすること自体おかしな契約です。

しかも、200万円のキャッシュバックを餌に契約の締結をさせる行為は常識では考え辛いですね。

甘い契約内容は知らず知らずのうちに買主に不利益になっているケースが多いので要注意ですね。

投資マンションを購入される時の頭金

新築物件をお持ちのお客様は、ほとんどが10万円~物件価格の5%位の頭金で購入されています。

しかし、ローン会社によっては頭金の金額で優遇金利が使え、かなりの好条件でローン取り組みができる場合もあります。

当社では、「頭金なしで・・・」「必要な資金はフルローンで・・・」といった購入の仕方はあまりおすすめ致しません。

上記のセールストークは新築物件に多いみたいです。

あくまでも、物件の収益性やローンの条件等で柔軟にCASHを出せない状況では新築物件の購入はよくよく検討するべきですね。