本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　福岡２戸　横浜１戸（１戸中古）
　ローン総額　８８２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

公務員の方は、ご売却希望です。
新築を購入されておられる為、希望金額での売却が非常に難しいです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
平均金利が非常に高く、全所有物件がマイナス収支の為、早めに借り換えを成功させたいとのご希望です。

不動産は立地・間取りが重要です。

新築を購入されるオーナー様はあまりこだわりがないように感じます。

どんな立地・間取りが良いのか？

●駅近
●近隣の環境施設が整っている（コンビニ、病院、銀行、街灯など）
●ゴミ置き場、駐輪場の整備が整っている
●内廊下
●バルコニーに光を遮断するものがない（建物の陰になっていないか？）
●アウトポールで間取りがきれい
●収納が充実している

など、これくらいのチェックは最低限したいものです。

空室問題、家賃の値下げ問題も少しは解消されます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京１戸横浜３戸大阪３戸（３戸中古）

　ローン総額　８９２０万円　　ローン平均金利　３．３４％

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５８００万円　　ローン平均金利　２．７６＆

上場企業ご勤務の方は、節税目的で購入されてきました。
しかし、ローン内容や賃貸管理に不満があり、ご自身でも不良物件のご売却やローンの借り換えを検討されてこられました。毎月約６万円のマイナスを早急に減らしたいとのご要望です。

公務員の方は、物件のご売却でご相談を頂戴致しました。
希望価格ではなかなか売れずにかなりお困りです。
新築物件を購入されたことを後悔なさっておられます。

３月度は過去最高のお問い合わせ・ご相談を頂戴致しました。

●アパート・区分投資マンションのローン借り換え

●不良物件のご売却

当社は、正規手数料を頂戴致します。

現在所有物件がマイナス収支、節税目的で購入したが失敗した、築古物件を売却したいなど色々な投資不動産においてのご相談をお受けさせて頂けます。

税金を安くしたいから、節税になるから・・・

これらの理由で投資マンションを購入することは間違いです。

わずか数年の節税効果の為に何千万もの借り入れをすることは投資としては間違いです。

減価償却やローンの金利は当然年々目減りし、１０年も経つとほぼ経費計上できるものが無くなり節税効果を得ることが出来なくなります。

債務過多、収支悪化、ローン支払い困難、など投資マンションを購入されて失敗される方の特徴ですが、

●現在どこに何室所有しているのか把握していない
●ローン会社、金額、年利を把握していない
●月々の収支、税金負担含めての年間負担額を把握していない
●販売会社任せになっている
●ご自身の年収や資産状況などを把握されていない（債務超過に陥っている）
●出口戦略を構築していない（売却時の価格を知らない）
●明確な目的を持たれていない（何歳までに不労所得いくら？）
●税金対策で購入していないか（節税目的）

上記のようなチャック項目を一つでも認識されていないのであれば危険と言えます。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　７９２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６８００万円　　ローン平均金利　３．０８５％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京６戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　１５８００万円　　ローン平均金利　３．４６％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
今まで新築を購入されてこられましたが、今後は収支改善の為に、ローン借り換えと中古マンションの購入をご検討されておられます。

公務員の方は、ご売却ご希望です。
毎月の負担額が約４万円ほど出ているため、これ以上所有し続けるのが困難になられておられます。なんとか高値で売却できる様、協力させて頂きます。

民間企業ご勤務の方も、ご売却ご希望です。
昨年、転職され、収入も激減してしまいました。
これ以上維持管理することが厳しく、負債を減らし、安定させていきたいとのご要望です。
今まで、販売業者の言われるがままに購入してしまったことを後悔なさっておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　

　①中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４．５％
　
　②中古　一棟　アパート　　ローン金額　１８０００万円　　ローン金利　４．５％

歯科医師の方は、約３年前に新築マンションを節税目的で購入されました。
約２年間は還付金もあり、順調に運用出来ておられたようです。
しかし、最近、空室が発生し、ローン負担や家賃の下落、リフォーム代金の負担など、想像以上の出費になられました。購入時は、リフォーム代金は敷金や礼金で賄えると聞かされていた為、予定しておられなかったみたいです。
今後のリスクの為に、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご自身でも検討され、実際にローン審査に持ち込まれましたが借り換え出来なかったみたいです。当面は空室を埋め、収支を改善し、ローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

業務提携させて頂いておりますＦＰの方からお客様をご紹介頂きました。

●公務員の方　４７歳　

不動産投資にご興味あり、今までたくさんのセールスをお受けになられておられます。
しかし、新築物件の紹介で値段が高く、利回りも悪い為購入には至らなかった。
自己資金も使い、老後に約３０万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　（一戸中古）

　ローン総額　２５５０万円　　ローン金利　３．４５％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６０４０万円　　ローン平均金利　３．１４３％

上場企業ご勤務の方は、中古物件の金利が高く、マイナス収支です。
色々ローンの借り換えを検討されましたが、どの金融機関もダメでした。
売却も含め収支改善を計画されておられます。

民間企業ご勤務の方は、購入時に１００万円のキャッシュバックを受けられました。
しかし、不動産取得税や固定資産税の負担でほぼ使い、毎月のマイナス分約４万円の負担が非常に重い状況です。何とか借り換えを成功させ収支改善を図りたいとのご要望です。

※老後にいくらくらいの不労所得が自分には必要なのか？※

この計画をしっかり持って運用されているオーナー様は良いですが、全く無計画な購入をされておられるオーナー様は絶対に失敗します。

●月々の収支が良かったから　　→　今後の家賃下落は？　金利の上昇があったら？
●場所が良かったから　　　　　→　場所が良ければ家賃は下がらない？　価格は適正？
●税金対策になるから　　　　　→　毎年節税に使えるの？　
●営業マンを信用しているから　→　営業マンが辞めたら？　騙されていない？
●無理矢理に買わされたから　　→　断ったら管理してくれないの？　　

と、目先に数字だけにとらわれてはいけません。

ローンを組む（負債）ということは計画性が無ければ破綻する可能性が非常に高くなります。

当社にご相談頂くお客様から、「東京は不動産価格が値上がりしているので、高値で売却出来る」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

結論、高値で（購入時より）ご売却出来ることはほぼありません！！！

大阪や京都も然りです。

購入時より高値でご売却出来るためには収益（家賃金額）が大幅に上がらないとあり得ません。

最近は、オリンピック開催や海外投資家の不動産購入などで不動産投資は確かに追い風です。
東京では新築分譲マンションなども値上がりしている状況です。

しかし、もうすでにご所有されている投資マンション（ワンルーム）の売却価格に比例するとは言えません。

購入時に、「たら」「れば」のお話に騙されることなく判断しなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。
（お二人とも当社のお客様からのご紹介です）

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　７２３０万円　　ローン平均金利　２．３８７％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８８０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

お二人とも、「節税」を目的に購入されました。
しかし、毎年、節税効果も薄れ、家賃の下落、空室もあり、年間負担額が増加しております。
毎年、セールスを受けるので、かなり困惑してらっしゃいます。
今後の賃貸管理やローン借り換え、不良物件の売却などトータルでコンサルテインングをご希望です。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３５歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３８９０万円　　ローン金利　４．１％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　６１００万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　東京２戸（全て新築）
　ローン総額　８４７０万円　　ローン平均金利　３．０８５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４．５％

上場企業ご勤務の方は、５年前のご独身時に新築を購入されました。
最近、マイホームの購入があり、ローン審査が通らなくなってしまい、何とか早急に売却したいとのご要望です。

公務員の方は、新築の２戸の収支がマイナスで悪く、ローン借り換えによって収支改善したいとのご要望です。

公務員（教員）の方は、アパートローンの金利が非常に高く、今後の維持管理が大変ご不安になられておられます。修繕費などの請求も重なり、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日、先日中古物件を購入頂きましたお客様がご来社し、物件見学に来られました。

このお客様は、当社でお付き合い頂くまで、東京で新築物件を５戸ご所有されておられ、毎月マイナス約５万円ほどご負担されておられました。

当社で、ご売却とローン借り換えをご提案させて頂き、一切金銭的な負担をせずに、不良物件のご売却と、ローンを１．８％で借り換え成功致しました。

当社の中古物件に関しましても、１．９％でローンが組め、今では毎月約３万円のプラス収支です。