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不動産投資のポイント
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)
ローン総額 8200万円 ローン平均金利 2.897%
●公務員(教員)の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)
ローン総額 4420万円 ローン平均金利 3.23%
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えを検討されておられます。
今後、繰り上げ返済も計画されておられます。
自己資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのご要望です。
公務員の方は、この投資マンションのローンがあるためマイホームのローンが通らないとご相談を頂戴致しました。
負債を減らさないといけませんので、至急売却をお手伝いさせて頂きます。
不労所得を作り出す
不動産投資で重要なことは、
「いかに早く借金を返し、不労所得を作り出すか!!!」
繰り上げ返済の原資を家賃収入で作り出さないといけません。
その為には当然毎月の収支はプラスでないとダメです。
定年までに借金を無くすことが最重要課題です。
ローン金利を引き下げしたり、借り換えしたり、繰り上げ返済をしたり、とオーナー様は色々考えていかなければなりません。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 広島1戸 (全て新築)
ローン総額 5080万円 ローン平均金利 3.3%
●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)
ローン総額 9800万円 ローン平均金利 3.086%
民間企業ご勤務の方は、広島の物件についてのローンの借り換えをご希望です。
今までご自身で借り換えや金利引き下げ交渉をされましたがうまくいかなかったみたいです。
地方都市の物件はなかなか金融機関の評価が出ずらいですね。
上場企業ご勤務の方は、売却も含め今後の運用を考えておられます。
節税として購入してきましたが、金利が非常に高い為収支も悪化されてます。
退職時の事想定して今のうちに整理しておきたいとのご要望です。
立地の重要性
不動産投資はやはり立地が重要です。
●駅から何分
●近隣環境(コンビニや銀行あるか?)
●物件の見た目の印象
●夜の状況(街灯などの明かりがあるか?)
細かな要件を上げればきりがありませんが・・・
しかし、投資物件の場合、家賃の下落は致命的です。
売却価格にも当然影響が出ますので、購入時はシビアにチェックしましょう。
売却出来ずに困るオーナー様
売却のご相談を頂くお客様の多くは、希望価格ではほとんど売れません。
● ローン残高 = ご売却価格
とはならず、
● ローン残高 > ご売却価格
となります。
お客様の中には、景気回復で売却価格も上昇するのでは?と思っておられる方もいます。
しかし、投資マンションの場合は家賃金額でほぼ売却価格は決定されます。
(土地の持ち分が少ない為)
従って、収益が上がらなければ売却価格も上がらないということです。
これらの事を知らずに新築をほぼフルローンで複数所有されるということは非常に怖い事です。
物件のご売却のタイミング
投資マンションを購入されたオーナー様から売却のタイミングについて質問を頂きます。
さまざまな意見やお考えはありますが、私見ではありますが、
「10年を目途に検討するべき」です。
新築から10年経過すると金融機関の評価も違ってきます。
それを考えますと、購入時には、
※いかに安く買うか!!!※
非常に重要です。
フルローンに近い状況で購入されますとご売却時にはかなりの金銭的なご負担が生じます
本日のご相談
本日は3名の方のご相談です。
●公務員の方 43歳 投資マンション 福岡2戸 大阪2戸 (全て新築)
ローン総額 6230万円 ローン平均金利 3.025%
●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
ローン総額 6050万円 ローン平均金利 2.785%
●医師の方 40歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)
ローン金額 1680万円 ローン金利 2.35%
公務員の方は、ローンの借り換えをご希望です。
福岡の物件の収支はマイナスではありませんが、大阪の2戸の金利が非常に高く、収支もマイナスの為、何とか収支を改善させたいとのご希望です。
上場企業ご勤務の方は、ご売却をご希望です。
早期退職をお考えされておられますので、早めに清算をしておきたいとのことです。
医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
今後、収益性の高い中古物件の購入をご検討されておられます。
本日のご相談
本日は1名の方のご相談です。
●医師 36歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)
ローン総額 10200万円 ローン平均金利 2.56%
ご友人のご紹介で節税目的で購入されました。
毎月の収支改善を計画中です。
自己資金で繰り上げ返済もお考え中です。
より良い運用をしていきたいとのことで今後のコンサルティングをさせて頂きます。
今月のご相談実績
今月は、昨年同月より約1.8倍、先月より約2倍のご相談件数です。
確定申告時期なので非常にお客様が敏感になられておられます。
ご相談内容としては、やはり、
●投資マンションのローン借り換え
●不良物件のご売却
●一棟アパートの借り換え
が、多いです。
また、
「節税目的で購入したが購入時の説明より節税効果がない」
「アベノミクスやオリンピックの影響で高値で売れると聞かされていたが売れない」
「ローン借り換えするとの条件で新築を購入したが出来なかった」
など、詐欺行為に近いセールスを受け騙されてしまった方の相談も多いです。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京4戸 (1戸中古)
ローン総額 7230万円 ローン平均金利 2.565%
●民間企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京2戸 (新築)
ローン総額 3920万円 ローン平均金利 3.6%
上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
新築物件の収支を改善したいとのご希望です。
新築はほぼ収益が上がらず今後の家賃の下落を考えると不安があるとのことです。
民間企業ご勤務の方は、ローン金利が非常に高い為、ご売却をお考えです。
ご勤務も早期退職を検討されている為、今のうちに清算したいとのご要望です。
購入されてから不動産投資を勉強された為、今考えれば騙されたとおっしゃってます。
ご売却のご相談
当社では、オーナー様から物件の買取などもさせて頂いております。
また、物件を購入したけれども、いくらくらいで売却出来るかという価格査定も出させて頂きます。
新築物件を所有されておられる方は、売却時に大きな金銭的負担が生じるためその金額に驚かれる方も多く、手放したいが手放せないといった状況になられます。
購入時に、きちんとした計画(出口)を考えておかなければ負債だけが残るといった最悪に状況に陥ってしまいかねます。
賃貸管理の契約内容
投資マンションをご所有されておられるオーナー様の多くは賃貸管理を委託されておられます。
しかし、この委託契約の中身を詳しくお知りにならない方が非常に多いです。
例えば、
●家賃保証なのか?
●リフォーム代などは誰が負担するのか?
●委託契約を解除する場合
●現入居者はどのような方なのか?
など、オーナー様としては当然把握しておかなければいけません。
購入後の賃貸管理については非常にトラブルも多く、聞かされていなかった!!!
というような金銭的な問題に発展しますので要確認です。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●公務員 51歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (2戸中古)
ローン総額 6700万円 ローン平均金利 3.55%
●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
ローン総額 5720万円 ローン平均金利 2.235%
公務員の方は、3年前に新築を購入されました。
それから毎年購入を繰り返し、今では5部屋所有されています。
しかし、金利が非常に高い金融機関もある為、毎月の収支がマイナスになっておられます。
このまま所有していることに不安を感じご相談を頂戴致しました。
民間企業ご勤務の方は、3年前に購入されました。
不動産のメリット・リスクを全て把握せずに購入してしまった為、少し今後のリスクについて不安要素がありご不安に思っていらっしゃいます。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション なし
●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 大阪2戸 東京2戸 (全て新築)
ローン総額 6300万円 ローン平均金利 2.865%
上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介頂戴致しました。
現在、中古のマンションか一棟か購入を迷っていらっしゃいます。
自己資金が使える為、今後のリスクなどを考えて決めていきたいとのご要望です。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
東京の物件の収支は良いが金利が高い為、何とか借り換えを成功させたいとのご希望です。
今後中古物件の購入も考えていらっしゃいます。
本日のご相談
本日は2名の方のご相談です。
●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (1戸中古)
ローン総額 8270万円 ローン平均金利 2.52%
●医師の方 52歳 投資マンション 大阪5戸 東京2戸 (全て新築)
ローン総額 9820万円 ローン平均金利 3.134%
上段医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
3年前に新築を購入されました。購入当初は毎月の収支はマイナスではありませんでしたが、賃貸人が代わる度に家賃が下がり、しかも、クリーニング代金などの負担も発生する為、年間ではマイナスに転じてしまいました。「絶対に負担はでない」とセールスされていたので購入したことを後悔されてます。
今後は、賃貸管理とローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。
下段の医師の方は、10年以上前に大阪の新築を購入されましたが、金利が高い為、悩んでいらっしゃいました。東京の販売業者から、「東京の物件を購入してもらえれば、ローン残金で買い取ります」とセールスされ信用し東京の新築を購入してしまいました。
しかし、大阪の物件の買取をしてもらえず、完全に騙されたとおっしゃってます。
今後は、負債総額を減らしたいとのご要望ですので、売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。