本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　８０５０万円　　ローン平均金利２．８６％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪１戸　神戸１戸　東京１戸（全て新築

　ローン総額　４６９０万円　　ローン平均金利　２．２６６％

医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。
約６年程前から節税目的で新築を購入されてこられましたが、ここ数年、年間負担額が家賃の下落や空室、還付金の減少などで急増致しました。
購入時は、「絶対にマイナスにはならない」「空室もない」「家賃も下がりにくい」とセールスされておられたみたいです。ここまでマイナスになるのであれば最初から購入しなかったと後悔されておられます。
今後は、物件の売却を中心にローン借り換え、賃貸管理などのコンサルティングをさせて頂きます。
　

上場企業ご勤務の方は、今後中古マンションを購入されたいとのご要望です。
投資ローンの中身や種類などをもっと詳しくお知りになりたいとのことです。

投資マンションのローン借り換えはご自宅のローンとは違い容易には出来ません。

●お客様のご年収・属性・資産状況
●所有物件の立地・収支・ローン金額
●全ローンの総額
●ローンの返済状況

など、色々と制限が設けられております。

当社へご相談頂くお客様の中には、ローン総額が多く借り換えが出来ない方も多いので、そのような方には不良物件の売却をご提案し、借り換え条件に合う状況までコンサルティングさせて頂きます。
損切にてご売却になる場合もありますが、借り換えするとトータル的にはお得になるケースもございます。

投資マンションにおいては、毎月の収支が必ずプラスになることが非常に大切です。

なぜならば、ご自宅をローンで購入される際、投資マンションを追加で購入される際に、影響が出てまいります。

先日も当社へ、収支がマイナスの状況でご自宅のローンが組めないといった方からご相談を頂戴致しました。
しかし、投資ローンの借り換えをすることで収支が改善し、無事にご自宅のローンもお取組み頂けました。

「投資マンションをご所有されてもご自宅や事業資金などのローンは問題ありません！！」

とセールスをお受けになられておられるのであれば注意ですね。

昨日・本日は４名の方のご相談です。

●医師の方　５１歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　８４５０万円　　ローン平均金利　３．１５％

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４２１０万円　　ローン平均金利　３．３４％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　５２２０万円　　ローン平均金利　２．８７６％

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　８０５０万円　　ローン平均金利　３．１％　

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４．１％

医師の方は、１０年程前から節税目的で購入されてこられました。
しかし、家賃の減少や還付金の減少で、年間でマイナス収支となられておられます。
購入時は「絶対にマイナスにはなりません！！」とセールスされておられました。
ローン借り換えで収支を改善したいとのご要望です。

公務員（教員）の方は、投資不動産セミナーにご参加され購入されました。
運用に関してのリスクをもっとお知りになりたいとのことで、ご友人を通じお問い合わせ頂きました。

公務員の方は、現在、４部屋目のご提案をされておられるみたいです。
しかし、金利が高い為、収支が悪く、購入を悩んでいらっしゃいます。
中古も含め、色々検討をしたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、区分の収支改善の為、アパートの購入をされましたが、管理費や修繕費の負担を含めるとこちらも収支がマイナスです。
都市銀行へローンの借り換えを申し込まれましたが、物件評価が低く、満額の回答は出ませんでした。今後の事を考えると非常にご不安が多く、何とか収支の改善をしたいとのご希望です。

お客様から、「良い会社、悪い会社の見分け方を教えて下さい」と聞かれることがあります。

なかなか企業情報など不明な点は多いので、具体的にはご説明できませんが、

●お客様の立場に立っての提案をしない
　※次々に購入させようとする

●ローンの説明が不十分
　※金利や期間、提案時と引き渡し時の金利が違う

●リスク説明が不十分
　※「家賃は下がらない」「毎年税金が安くなる」など不確定要素を断定してセールスする

●賃貸管理の説明が不十分
　※集金代行、家賃保証、リフォーム代金の負担、広告料の負担などの説明

これらの事柄をきちんと説明し、お客様の立場に立って健全なローン金額での提案をされる企業が良い会社だと言えるでしょう。

本日は当社のお客様からのご紹介です。

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　８４２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

ご友人ご紹介で２年程前に購入されました。
しかし、頻繁に購入してくれというセールスがあり、不信感を抱いていらっしゃいます。
これ以上負債を増やしたくないので販売会社に断ると、「賃貸管理はしません」と言われたみたいです。ご友人を通じてご相談を頂戴致しました。

アパートやマンションの一棟物を購入されるお客様も増えておられるかと思います。

確かに、区分に比べると利回りも良かったりキャッシュフローが良かったりします。

その分リスクも大きく存在致します。

例えば、

●一室で起きる事故や事件
●管理費、修繕費（共用部分含む）が不足した場合はオーナー様ご負担
●金額が高額な為、区分に比べると流動性に欠ける

など、注意点はたくさんございます。

サラリーマンの方が、年収の２０倍近くまでのローンで購入されるのは非常に危険だと考えます。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４３歳　投資マンション　横浜２戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　４７００万円　　ローン平均金利　２．３５％

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京２戸（１戸中古）

　ローン総額　３５２０万円　　ローン金利　２．０５％

公務員の方は、空室期間が長く、収支が悪化されてます。
募集条件を下げたくないとのご意向です。
賃貸管理委託契約を頂戴致しました。

上場企業ご勤務の方は、今後関西圏の物件も含め中古マンションを中心に購入をご検討です。
継続して物件のご紹介をさせて頂きます。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　（新築）
　
　ローン総額　３８２０万円　　ローン金利　２．１５％

●歯科医師（ご開業医）４６歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　東京１戸（全て新築

　ローン総額　７８２０万円　　ローン平均金利　３．１６％

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１６７０万円　　ローン金利　２．３

上場企業ご勤務の方は、ご同僚の方のご紹介で新築を購入されました。
あまり内容を把握せずに購入してしまった為、少し後悔なさっておられます。
投資マンションのリスクを知りたいとのご相談です。

歯科医師の方は、約１５年程前からご所有されておられますが、２年前に東京の販売業者から「当社のマンションを購入して頂ければ不良物件をご負担無くご売却する」とのセールスがあり、信用し新築物件を購入してしまいました。しかし、購入後、「家賃が安すぎる」「間取りが悪い」「設備が悪い」などと言われ売却出来ずです。
今後、ローン借り換えと不良物件のご売却でコンサルティングさせて頂きます。

医師の方は、先輩のご紹介で購入されましたが、購入後、ご不安になっておられます。
ネットで色々お調べされると、「節税効果」も年々減少することや、家賃の値下がり、空室問題など聞かされていないご不安要素があり、今後の運用を含めご相談を頂戴致しました。

「アベノミクス、オリンピックなどで価格が値上がりします」
「家賃額は下がりません」
「空室はありえません」
「３５年間家賃保証します」
「不良物件を高値で売却します」
「確定申告で税金の還付を増やします」
「購入いただいたらＣＡＳＨバックします」
「値引き致します」
「１０年後には当社で買戻しを致します」

このようなセールストークには注意致しましょう。
内容をよくご確認ください。

※今まで当社にご相談頂きましたお客様のアンケートにより表示しております※

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪６戸　神戸２戸　　（全て新築）

　ローン総額　１１８００万円　　ローン平均金利　３．１１５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン金利　２．６５％

医師の方は、約１０年前から購入されてこられました。
「節税」として購入されましたが、近年はほとんど節税効果もなく、年間で約１００万円以上の負担となっております。
「家賃が下がらない」「毎年節税できる」「困ったらすぐに売却出来る」といったような言葉を信じ購入しましたが、今は騙されたとおっしゃっておられます。
今後、物件の整理、売却、ローン借り換えでコンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、以前不動産セミナーにご参加され新築を２戸購入されました。
しかし、購入後、不動産投資について調べると、中古マンションの方が収益が良いとの結論に至り今後は中古物件を検討したいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４３７０万円　　ローン金利　３．３０％

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３２９０万円　　ローン金利　２．３５％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５６８０万円　　ローン平均金利　３．４％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．１％

４５歳の公務員の方は、約８年前に外資系の投資マンションローンで新築を購入されました。
最近、マイホーム購入の為、ローン申し込みをされましたが審査が全く通りません。
しかも、管理費や修繕費の値上がりで収支が悪化し、売却も含めローン借り換えをご検討です。

医師の方は、先輩のご紹介で新築物件を「節税目的」で購入されましたが、ご自身でお調べされると今後は節税にならないとの結論に至り、何とかマイナスなく運用出来ないかとご相談です。

５１歳の公務員の方は、新築マンションにおいては、毎月約４万円のご負担が生じております。何とかこのマイナスをカバーできる様、中古のアパートも購入されましたが、当初聞かされていた金利ではなく、家賃入金額に関しても毎月不安定な為、アパートにおいてもご負担が生じております。ローン借り換えをご希望です。

最近、特に、

●節税目的で購入したが、数年で節税にはならなかった

というご相談が急増しております。

確かに、数年はわずかな節税効果はありますが、約５年程でどんどん減少していくのがあたりまえです。

悪徳な販売業者は、雑費の水増しで節税に繋がるようなセールストークを使い購入させているという情報もございます。

確定申告時に大変なことになり、税務署からの呼び出しや、調査などされるオーナー様も年々増加しております。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　３．０２５％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　６９００万円　　ローン平均金利　２．５７８％

４３歳の方は、約１０年前に中古物件を購入されましたが、金利が非常に高く、しかも、最近、管理費や修繕費が値上がりした為、収支のマイナス負担が増加されました。
少しでも、収支改善を図りたいとのご要望で借り換えをご希望です。

４７歳の方は、最初投資マンションセミナーで新築を購入されました。
しかし、節税のメリットが年々減少し、今は逆に追徴申告になられておられます。
家賃も下がったり、りふーむ代金の負担も生じたりと年間で大きなマイナスになってしまっておられます。売却も含め今後のコンサルティングをさせて頂きます。

住宅ローン（投資ローン含む）をご利用されておられる方（変動）には非常に良い状況であります。

金融緩和などもあり、しばらくは低水準で推移していくと思われます。

投資マンションローンの借り換えに関しましても、今後は間口が広がってくるように思います。

手遅れになる前に、お困りの方は一度ご相談下さいませ。