JPI株式会社|中古マンション、アパートの不動産投資の失敗や住宅ローン借り換えや審査でお悩みの方、お気軽にご相談下さい。
法務顧問ブレイス法律事務所
お気軽にご相談下さい。
TEL 0120-119-143 営業時間 10:00〜20:00
0120-119-143

お知らせ一覧 News

投資マンションの本当のメリットとは・・・・

一般的な投資マンションのメリットは、

●運用利回りが比較的高水準で安定している (新築より中古)

●私的年金作りが出来る

●生命保険の代わりになる

●相続税対策に使える

(●節税に使える)

このような、メリットをふまえ購入されます。

しかし、当社にご相談されるお客様の多くは、「節税目的」に購入される方が圧倒的に多く、そして、数年で節税効果が減少し、お客様の中には、税務調査に入られた方もいらっしゃいます。

次は、私的年金と考え購入されたが、資金に全く余裕のない状況で購入してしまい、当然、繰り上げ返済の計画や、ローン完済計画もなく、ご定年時に膨大な負債だけが残り、家賃の下落、空室時の負担で資金ショートしてしまう方も多いです。

きちんとした資金計画がない状況で、「家賃だけで所有できます。」といった購入方法は非常に危険です。

「「ご定年までに繰り上げ返済をし、余裕のある運用をするべきです」」

投資マンションの流動性

「投資マンションは流動性が高く、いつでも売却可能です!!!」

この様なセールストークを聞かれて購入されていませんか?

決して流動性は高くありません。

投資マンションは他の金融商品、株、投資信託、保険などと比べると、これらの商品の方がはるかに流動性は高いです。

投資マンションの場合、大半のお客様がローンを取り組まれて購入されます。

ローン残高 = オーナー様 売却希望価格

上記であれば、約二週間でご売却完了します。

しかし、

ローン残高 ≠ オーナー様 売却希望価格

であれば、当然、いくらまで損切可能か? 他の資産をどのように取り崩すか?
など色々と資産の見直しを図らないといけません。
しかも、資産(CASH)がなければ、いわゆる ”塩漬け状態” になります。

不動産は決して流動性が高くないので、購入時の条件、物件の良し悪し、出口戦略と複合的に考えないといけません。

本日のご相談

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

ローン総額 8300万円   ローン平均金利 2.71%

●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 大阪1戸 京都1戸 東京2戸 (全て新築)

ローン総額 6550万円   ローン平均金利 2.975%

●上場企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

ローン総額 7780万円   ローン平均金利 2.58% 

ローンの借り換え相談と売却のご相談です。

医師の方はやはり税金対策に購入されてますが、最近はほとんど節税効果がなく、固定資産税や空室時のご負担を考えるとマイナス収支になられておられます。

上場企業ご勤務の方は、毎年1戸づつ購入をされてこられましたが、中古マンションの方が収支が良いのに最近気づき、後悔なさってます。
売却も含めて相談したいとのことです。

たくさんのお問い合わせ有難うございます!

5月度も過去最高のお問い合わせを頂戴致しました。

投資マンションのローンの借り換えやご売却のご相談が非常に多く、中には当社でお役に立てないお客様もいらっしゃいます。

投資マンションを購入時の説明でのトラブルや書類の改竄など、非常に悪質な方法で購入させられてしまったお客様からのご相談も多いです。

最近は、ニュースや週刊誌などで、投資マンションのトラブルが大々的に報道されたり、国人生活センターへの苦情も年々増加しております。

これから投資マンションを購入されようとお考えの方も、もうすでに所有されておられる方も、物件価格、ローンの金利、賃貸管理システム、運用の計画など、きちんと精査してからの購入をお勧め致します。

「頭金がいらないから」
「税金がたくさん還ってくるから」
「購入していただいたらCASHBACKします」

など、甘いセールスには騙されないようにしてください。

本日のご相談

本日は、公務員(教員)の方のご相談です。

●46歳 投資マンション 5戸 東京2戸 大阪3戸(全て新築)

ローン総額8400万円 ローン平均金利 3.26%

2年程前に、2件の投資物件を所有しておられましたが、ある日、既存物件の「ローンの借り換えが2.1%で出来る」とセールスされ、条件に新築マンションを3戸購入させられました。しかも、ローンの金利は3.4%です。この購入物件も1年経てば2.1%に下がるとのお話だったので、信用し購入されました。

1年経過しても、販売会社は全く対応してくれず、当初の「2.1%」の借り換えは全くのでたらめだということに最近気づかれました。

非常に悪質なケースですが、当社にはこのようなご相談も多いです。

売却のご相談

本日は、売却のご相談をお受け致しました。

●公務員(教員) 投資マンション6戸所有 大阪3戸 東京2戸 福岡1戸(全て新築)

全物件の収支はマイナスで、空室もあり、かなりの負担が生じてしまっておられます。

 購入当時から、マイナスではあったが、10年後くらいには売却する計画でした。

 出来る限り、ご負担少なく売却したいとのご相談です。

 たくさん、「売って下さい」とのお電話が多い中、当社のお客様のご紹介でお問い合わせを 
 頂きました。

投資マンションの本当のリスクとは?

投資マンションのリスクは、

●空室や家賃下落リスク
●リフォームなどのメンテナンスにかかる費用リスク

この2点が分かりやすいリスクです。

しかし、当社にご相談されるお客様の多くは、

●売却出来ないリスク (終い時期を考慮していない)

を、お考えになられていない方が非常に多いです。
よく言われる、「出口戦略」が全くなく、収支が悪くなればいつでも売却したら良いのだろうと非常に楽観的に考えておられる方です。

どのタイミングで、どれだけの価格で売却出来るのか?
いくらぐらいの損切なら許容範囲なのか?

やはり冷静に吟味されてからお始めにならないと、不良物件を売却も出来ず、負担金の垂れ流し状態に陥る方が非常に多いです。

本日のご相談

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪3戸 京都4戸(全て新築)

ローン総額10900万円 ローン平均金利 2.98%

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 横浜2戸 東京1戸(全て新築)

ローン総額 5350万円 ローン平均金利 3.1%

●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸(中古1戸)

ローン総額4720万円 ローン平均金利 2.73%

皆様、ローンの借り換えのご相談です。

変動金利に対するご不安と、今後の家賃の下落、空室リスクを考えると今のうちに金利の安いところで借り換えをしておきたいとのことです。

医師の方は、今まで、販売会社の言われるがままに購入をしておられましたが、最近、年間の収支が悪化し、リフォーム代金の請求金額も高く、金銭的負担が大きく生じておられます。

本日のご相談

本日は2名の方からのご相談です

●上場企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸(全て新築)

ローン総額5400万円 ローン平均金利 3.05%

●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京1戸 大阪2戸 京都1戸(全て新築)

ローン総額6550万円 ローン平均金利 2.9%

お二人ともローンの借り換えのご相談です。
やはり、月々の収支がマイナスの状態で、ご自身で借り換えを地方銀行で試されたが出来ず、
自己資金を使って売却をしようかともお考えされておられます。

提携取引企業様からのご紹介

先日、取引企業様から物件の紹介してほしいとのご依頼を頂きました。

クライアント様が投資マンションを買いたいとのこと。

しかし、ご要望をお聞き致しましたが、なかなかハードルが高く、ご希望条件を満たす物件のご紹介は難しいと判断致しました。

最近は良質物件はすぐに売れてしまい、「これっ!」と思えばすぐに買い付けを入れないと間に合わない状況です。

東京都内、関西圏も良質物件は販売が追い付かないほど売れ行きが好調らしいです。

本日のご相談

本日は、公務員(教員)の方からのご相談です。

●52歳 投資マンション 大阪 3戸 (全て新築)

ローン総額3800万円 ローン平均金利3.1%

ローンの借り換えのご相談です。
家賃の下落で、毎月の収支が悪化し、しかも、確定申告をしても全く還付にならず、年間で約40万円ほどご負担になられております。
売却もお考えでいらっしゃいますが、今は資金的な余力が無い為、ローンの借り換えで何とか収支の改善を図りたいとのお話です。

ご年齢的な問題で、少し自己資金をお使い頂くという条件で、借り換えのコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

消費者センターや国民生活センターなどのトラブル相談の増加

近年、投資マンションにおいての、トラブル件数は急増しています。

中には、訴訟や裁判での解決を図っているケースも多いみたいです。

●勧誘の方法
●セールス時のトークや提案書の中身
●ローン審査時の書類偽造

など、消費者契約法、特定商取引法、宅建業法などの法違反の事例もございます。

当社にご相談頂くお客様の中にも違法性が極めて強い契約事例もあります。

自己資金がないリスク

「自己資金0で始める不動産投資」

この広告をネットで良く見ませんか?

●自己資金がない!!!

●自己資金はあるが出さない!!!

同じ意味ではありません。

自己資金があれば、リスクに対応できます。

例えば、

●金利上昇の為、収支改善の為、ローンの借り換えが出来る
●不良物件を売却出来る
●購入時に優遇金利が使える
●空室でも維持出来る  etc

自己資金があれば、色々な選択肢が増えます。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 36歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸(全て新築)

ローン総額 9800万円 ローン平均金利3.22%

●公務員(薬剤師)の方 投資マンション 大阪2戸 京都2戸(全て新築) 一棟中古アパート

 ローン総額 13000万円 区分ローン平均金利 3.1% 一棟金利4.1%

 医師の方は、先日、買い増しのセールスをお断りになられたみたいです。
 しかし、販売会社の営業マンから、「買わないのであれば賃貸管理をしません!」と、恫喝されたみたいです。
 このような脅しともとれるセールスによって購入させられたお客様も非常に多いと思います。

 公務員の方は、アパートの金利が非常に高く、購入当初はキャッシュフローも良い状況でしたが、約1年経過した時に、空室も目立ち、修繕費などの費用もかかり、収支がかなり悪化されてます。
 購入時に営業マンから、約2年くらいで金利引き下げ出来るので大丈夫と聞いているみたいですが信憑性はないとのことです。

本日のご相談

本日は、上場企業ご勤務の方からのご相談

●45歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸(全て新築)

ローン総額11300万円 ローン平均金利3.2%

大阪の物件については、ローンの金利も安く収支は安定していましたが、東京の物件が金利も高く、家賃金額も下がってしまい大きくマイナスになられてしまいました。
契約時、営業マンより、10年後はローンの残高で買い戻すというようなことを言われて購入されましたが、信用性が無い為、非常に不安であるとのことです。
ローンの借り換えは非常に厳しい状況ですが、ご売却も絡めてご相談をお受けいたしました。