本日も、デート商法・婚活詐欺の被害者の方からご相談をお受け致しました。

ご売却希望ですが、高額な新築物件を購入された為、かなりの金額負担が必要になりそうです。

やはり新築物件の出口戦略は難しいですね。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京　３戸　（全て新築）

　ローン総額　５３７０万円　　ローン平均金利　２．８７６％

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京４戸　大阪４戸　（２戸中古）

　ローン総額　１１５６０万円　　ローン平均金利　３．１７８％

公務員の方は、月々の収支がマイナスなので、収支改善をお考えです。
購入時には、担当者からは、「マイナスにならないので」と聞かされていた為に購入されたみたいです。

上場企業の方は、３年前に東京の販売業者から、「値上がりします。その時には買戻しします」とセールスされて購入されたみたいです。
しかし、高値では買戻し出来ないとの回答で、かなりの損切になる試算です。
このままでは、年間負担金額も多い為、維持するのが非常に困難になる見込みです。
何とか不良物件の売却やローンの借り換えで収支を改善したいとのご相談です。

最近の当社での投資ローンの借り換え実績をいくつかご紹介致します。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　６６１０万円　　ローン平均金利　３．１５％

　都市銀行にて　年利　２．１％　で借り換え実行　（返済総額　６７０万円軽減）

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　８０２０万円　　ローン平均金利　２．７５６％

　都市銀行にて　年利　１．８％　で借り換え実行　（返済総額　８１０万円軽減）

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　４８６０万円　　ローン平均金利　２．７７６％

　都市銀行にて　年利　２．０％　で借り換え実行　（返済総額　３８０万円軽減）

その他、多数借り換え成功例がございます。
確定申告前の時期ですので、前年度よりご年収がＵＰされておられるお客様は有利に審査可能です。　

本日は、業務提携させて頂いておりますＦＰの方から、「相続税対策」で投資物件を探しておられる方をご紹介頂きました。

約５０００万円分のマンションをお探しです。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京　２戸　（新築）

　ローン総額　３９８０万円　　ローン金利　３．１

昨年、不動産セミナーにご参加され、新築物件を購入されました。
月々の収支がマイナスで運用されておられる為、ご自身で金融機関と交渉されましたが借り換え出来ずです。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５２歳　中古アパート　２棟　

　ローン総額　１４８００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪　３戸　　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　６５１０万円　　ローン平均金利　２．８５％

公務員の方は、３年前に中古アパートを購入されました。
購入当時は持ち出し金の負担も無かったので安心されておられましたが、リフォーム代の負担や、賃貸募集時の広告料の負担、修繕費の負担などでかなり負担額が増加しております。
このままでは破綻してしまう恐れがあるので何とか借り換えしたいとのご要望です。

医師の方は、約５年前くらいに購入されました。
家賃の下落に伴い、負担額も増え、何とか毎月の収支を改善したとのご要望です。

最近のご相談の中で、お客様より、「雑費はいくらくらい計上できるの？」とご質問が多いです。

正解は、不動産投資において現実にかかった経費しか計上出来ません。

販売会社からは、「一戸所有すると約５０万円は計上できるので所有すればするほど節税に繋がる」とセールスされておられたお客様も多いです。

近年では、帳簿付けの強化などでかなり雑費のチェックも厳しく、ざっくりとした計上の仕方は止めておかれた方が良いですね。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業の方　３４歳　投資マンション　福岡２戸　（新築）

　ローン総額　２８２０万円　　ローン金利　２．２５％

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（１戸中古）

　ローン総額　７９１０万円　　ローン平均金利　２．８５５％

民間企業の方は、３年前に新築物件を購入されました、
購入当時は、月々のご負担は発生しておりませんでしたが、家賃の下落、管理費の値上がりで今では約１万円のご負担が生じております。
購入時に担当営業マンより、「家賃も値下がりしにくい場所ですし、ご負担が出ることは無い」と聞かされていたので購入されたことを後悔されておられます。
借り換えによって、少しでも収支を改善したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、新築で購入された物件の収支が悪く、ローン借り換えをご検討です。
ご自身でも何行か金融機関にご相談されましたがうまくいかなかったらしいです。

本日は、先日、中古物件を購入頂きましたお客様がわざわざ福岡からお越しされました。
物件案内をさせて頂きます。有難うございます。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　所有なし

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京　２戸　（新築）

　ローン総額　４２３０万円　　ローン平均金利　３．１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京１戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　５２２０万円　　ローン平均金利　２．８８３％

医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。
これから、健全なローン金額内での、不動産投資をお考えです。

公務員の方は、ご独身時に購入されました。
しかし、最近、マイホームの購入をご検討されましたが、投資マンションのローンが多すぎるとのことでマイホームローンが通らないと悩んでいらっしゃいます。
金利も非常に高い為、月々のご負担も多く、物件のご売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、横浜の物件の金利が非常に高く、今後のリスクも考えて、今のうちにローンの借り換えをしておきたいとのご要望です。

本日、以前からメールやお電話などでご相談を頂いておりましたお客様が、北海道からわざわざお越し頂きました。

このお客様は、投資マンションを　大阪　４戸　・　東京　２戸　全て新築物件をお持ちです。

約５年程前から、「税金対策」「保険代わり」にご所有されてこられましたが、毎年節税効果も薄れ、家賃も値下がり、毎月の収支が非常に悪化されてます。

ご自身で地方銀行などでローン借り換えの審査を受けられたみたいですが、どの金融機関も全くダメといった状況です。

「このように収支が悪くなり、金銭的な負担をしなければいけないのであれば、購入しなかった」と、おっしゃっておられます。

今後は、不良物件のご売却とローン借り換えをコンサルティングさせて頂きます。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　福岡２戸　（２戸中古）

　ローン総額　５８９０万円　　ローン平均金利　３．２３５％

約３年前に東京の新築を購入されました。
「将来の保険」「団信」目的で、月々の金銭的負担も無かったので購入されましたが、家賃の下落やリフォーム代の負担、固定資産税の負担などで収支がマイナスに転じてしましました。
今後の金利の上昇などもご心配で何とか金利引き下げで収支改善を図りたいとのご要望です。

当社では、不良物件の買取や仲介業務もお受付可能です。

最近では、海外の投資家様の購入注文が多く、良質な物件であれば売却は非常にスムーズです。

内装が古い物件などはリノベーションによって収益ＵＰのご提案などもさせて頂いております。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（中古）

　ローン総額　３４１０万円　　ローン平均金利　２．２５％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４９８０万円　　ローン平均金利　２．６７％

上場企業ご勤務の方は、今後、関西の中古マンションの購入をご検討されておられます。
ローン条件を見て、優良物件を探しておられます。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
約３年前から不動産投資をお始めされておられますが、「税金対策」としては思ったほど効果が出ず、収支も悪い為、ローン借り換えをご検討されておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５３１０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　８０９０万円　　ローン平均金利　２．９８３％

上場企業ご勤務の方は、毎月の収支はほぼ同額で運用されておられます。
今後の家賃の下落などのご不安があり、何とか金利を下げ収支を改善しておきたいとのご要望です。

公務員の方は、新築物件がマイナス収支になっておられます。
「節税目的」で新築を購入されましたが、毎年の還付金も減少し、節税としてのメリットも薄れてこられています。ローン金利の引き下げで収支改善を図りたいとのご希望です。

休暇期間中たくさんのお問い合わせ、ご相談を頂戴致しました。

ご相談内容を何点か抜粋致します。

●新築マンションをご所有されて約２年で家賃が下がり収支が悪化した
●昔からご所有されている物件のローン金利が高く収支が悪い
●新築物件を７戸所有されており、月々の負担額も多い為、売却をしたい
●中古アパートのローン借り換え
●昨年、不動産セミナーで中古物件を購入されましたが思ったほど利益が上がらない

など、やはり新築物件についてのご相談が多いです。

昨年のご年収でローン借り換え審査が出来ますので、収支が悪い方、ローンの金利を下げたい方は是非お問い合わせ下さい。