JPI株式会社|中古マンション、アパートの不動産投資の失敗や住宅ローン借り換えや審査でお悩みの方、お気軽にご相談下さい。
法務顧問ブレイス法律事務所
お気軽にご相談下さい。
TEL 0120-119-143 営業時間 10:00〜20:00
0120-119-143

お知らせ一覧 News

本日のご相談

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4220万円  ローン金利 2.65%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 8600万円  ローン金利 4.5%

●医師の方 48歳 投資マンション 横浜2戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 5680万円  ローン金利 3.4%

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9720万円  ローン平均金利 2.987%

上場企業ご勤務の方は、一棟アパートのローン借り換えご希望です。
販売会社からは2年程で借り換え出来ますと聞かされておられましたが、色々ご自身で調べられると借り換えが出来ないとの返答であったとのことです。
ローン総額が多い為、今後の運用を考えるとご不安があるとのことです。

48歳の医師の方は、ご売却をご希望です。
自己資金の負担が厳しい状況ですので、少しでも高値で売却したいとのことです。

37歳の医師の方は、約5年前にご友人のご紹介で購入されました。
「節税」になり、全く金銭的負担はない!!! とセールスされてましたが、空室の問題や年々節税効果も減少し、現在は毎月約5万円ほどご負担が生じております。

本日のご相談

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京 5戸(新築)

 ローン残高 9820万円  ローン平均金利 2.987%

このお客様は、5年程前から新築を購入されてこられました。
しかし、家賃の下落や金利の上昇で収支が悪化してきました。
売却もご検討されましたが、かなりの損切になる為断念せざる得ない状況です。
ローン借り換えで何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

本日は業務提携させて頂いております保険代理店様からのご紹介を頂きました。

●法人 約5000万円の資金で大阪、神戸のワンルームを複数購入したい

現在は、関西圏でも優良な中古物件の価格が上昇しております。

海外の投資家がCASHで購入される事例も非常に多く、なかなか仕入が難しくなってきております。

当社では、独立系FPの方、生損保代理店の方々との提携により、幅広くお客様にコンサルテインングさせて頂けますので、保険の見直しなどのご相談もお受付させて頂けます。

不動産価格 値上がり

アベノミクス効果、2020年のオリンピック開催の影響で東京都内の投資マンションの価格が値上がっております。

新築では、表面利回りで4%でも売れ行きは好調みたいです。

ローン金利も現在は非常に低い水準ですので、不動産投資をお始めされるには追い風ではあります。

しかし、値上がり目的、節税目的での不動産投資はやはりリスクが大きいでしょう。

どのような目的の為に購入するのか?

●資金の運用 ●私的年金作り ●保険代わり ●節税

中身の吟味は絶対に必要です。

昨日・本日のご相談

昨日・本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4430万円  ローン金利 3.23%

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 4880万円  ローン平均金利 2.687%

民間企業の方は、3年前に投資マンションセミナーにご参加され購入されました。
しかし、セミナーでは、「月々の収支はマイナスにならない」「リフォーム代金などの負担はない」
と聞かされていましたが、家賃の下落やリフォーム代のご負担などで収支がマイナスになって
しまいました。わずか3年でマイナスになってしまわれたことを不安に感じておられます。
今後は、借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
当初は何となく購入されましたが、最近は所有しておられることが煩わしく感じ、何とか損切りせずに売却したいとのご希望です。

固定資産税の滞納

ご相談を頂戴するお客様の中には、固定資産税を滞納され物件を差し押さえされておられる方、以前差し押さえられたが今は解消している方もいらっしゃいます。

固定資産税の滞納によっての差し押さえは、登記簿に記載されます。

たとえ、滞納が解消してもそれらの情報が消えることはありません。

この事実でローンの借り換えや金利交渉などが出来なくなる場合もあります。

毎月の収支の悪化からまねくこの様なリスクもオーナー様は考えなくてはいけません。

1月度の振り返り

1月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

最近は、一棟アパートのローン借り換えのご相談が目立ちます。

当社にご相談頂くお客様の多くは、信じられないくらいの価格でしかも金利が非常に高く、収支も当然悪い状況の方が多いです。

しかも、区分の収支改善の為に購入されたという方が大多数です。

ご相談時にお客様にヒアリングさせて頂きますが、かなり不明確な点も多く、長期においては不安材料があり、このままの運用は危険ラインの方ばかりです。

金額が高額な為、安易な判断は非常に危険ですね。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京 2戸 (新築)

 ローン総額 4210万円  ローン金利 3.8%

●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 10570万円  ローン平均金利 3.135%

上場企業ご勤務の方は、毎年約50万円ほどのご負担になられております。
現在はご売却で動かれておられますが、ローン残高では非常に厳しく、2戸売却するには約800万円ほどの持ち出しになる試算です。
出口戦略なしに購入されたことを後悔なさっておられます。

公務員の方は、毎月のご負担が約8万円ほど発生しております。
販売会社から、「約2年程ご所有して頂ければ、当社が高値で買戻しします」と言われ購入されたみたいです。その営業マンも退職し、このまま負担が増えれば破綻してしまう状況です。何とか収支改善を図りたいとのご希望です。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸(全て新築)

 ローン総額 5820万円  ローン金利 3.4%

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪3戸 名古屋2戸 (全て新築)

 ローン総額 8120万円  ローン平均金利 2.58%

上場企業ご勤務の方は、毎月約5万円のご負担が発生しております。
何とか収支改善を図りたいとのご希望です。

医師の方は約5年前から新築マンションを購入されてきました。
最近、還付金も減り、マンションをご所有していることが非常に煩わしくなりご売却をご希望です。

長期金利の水準

長期金利が過去最低を更新しております。

不動産を購入される方には良い流れではあります。

しかし、過去最低ということは今後金利の上昇も十分あり得ます。

その時に、返済金額のUPでせっかく購入した不動産を維持出来なくなる状況にならない為に繰り上げ返済などのリスク回避もきちんと計画しなければいけません。

投資マンションの場合は、家賃の下落リスクも想像できますので、より慎重な計画が必要とされます。

本日のご相談

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業 35歳 投資マンション なし

 
この方は、先日まで築古の投資マンションを高い金利でご所有されておられました。
キャッシュフローも悪いのでご売却をされました。
良質な中古マンションに切り替えたいとのご要望です。

一棟アパート経営の難しさ

最近特に、アパートローンの借り換えのご相談も急増しております。

確かに区分に比べると収益性は高いです。

しかし、多くのオーナー様はこの一棟アパート経営の難しさを知らないで購入されておられます。

例えば、

●現入居者がどのような条件でご入居しているのか?(敷金や礼金、契約内容)
●長期修繕の計画はきちんとされているのか?(修繕内容、費用など)
●固定資産税などの負担金はいくらかかるのか?
●購入金額は果たして妥当なのか?
●売却するならいくらくらいなのか?(出口戦略)

など、かなりの高額になりますので失敗=破産とならない様、事前調査、計画が必要です。

本日のご相談

本日は1名の方からのご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京 2戸 大阪 1戸 (全て新築)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 3.9%

この方は、購入時に聞かされていた家賃金額と引き渡し後の家賃金額には大きな差があります。ご本人様は、「完全に騙された!!!」とおっしゃっており、今のままでは破産しかねない状況らしいです。何とか売却したいとのご要望です。

デート商法・婚活詐欺

本日も、デート商法・婚活詐欺の被害者の方からご相談をお受け致しました。

ご売却希望ですが、高額な新築物件を購入された為、かなりの金額負担が必要になりそうです。

やはり新築物件の出口戦略は難しいですね。

本日のご相談

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 東京 3戸 (全て新築)

 ローン総額 5370万円  ローン平均金利 2.876%

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京4戸 大阪4戸 (2戸中古)

 ローン総額 11560万円  ローン平均金利 3.178%

公務員の方は、月々の収支がマイナスなので、収支改善をお考えです。
購入時には、担当者からは、「マイナスにならないので」と聞かされていた為に購入されたみたいです。

上場企業の方は、3年前に東京の販売業者から、「値上がりします。その時には買戻しします」とセールスされて購入されたみたいです。
しかし、高値では買戻し出来ないとの回答で、かなりの損切になる試算です。
このままでは、年間負担金額も多い為、維持するのが非常に困難になる見込みです。
何とか不良物件の売却やローンの借り換えで収支を改善したいとのご相談です。