今までは投資マンションローンと言えば、「変動金利」の商品がほとんどでした。

しかし、最近は固定金利の商品もあり、一昔に比べると非常にローンの取り組みが選択できるようになっております。

固定金利の場合は年利１．２％～可能です。（当然審査は必要です）

また、ローン借り換えに関してもこの固定金利への移行も当社実績で行いました。

やはり、今後、長期金利が上ってくる懸念も大いにございますので今のうちに是非ご活用くださいませ。

当社のローン借り換えの成功例です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　２．８５％

　※ローン借り換え後※　　　　ローン平均金利　１．８５％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸

　ローン総額　７６００万円　　ローン平均金利　３．４２％

　※ローン借り換え後※　　　　ローン平均金利　２．１％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸

　ローン総額　　４２００万円　　ローン平均金利　３．２３％

　※ローン借り換え後※　　　　　ローン平均金利　１．７％

●無職の方　　６１歳　投資マンション　東京３戸

　ローン総額　　２８００万円　　ローン平均金利　３．４％

　※ローン借り換え後※　　　　　ローン平均金利　１．３％　（固定金利）

本日は３名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５２００万円　　ローン平均金利　２．６８％

●公務員の方　５４歳　投資マンション　東京２戸　横浜３戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０７００万円　　ローン平均金利　３．４５％

公務員（教員）の方と民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落で収支が年々悪化し、今ではマイナス収支になってしまいました。
購入時には、「家賃は下がりません」「空室にもなりません」と言われていたので完全に騙された！とおっしゃっておられます。

公務員の方は、ご売却のご希望です。
とある大阪の販売会社から築古のマンションを購入されましたが、購入前の説明の家賃金額と引き渡しが終わってからの実際に振り込まれた家賃金額が全く違いました。騙されて購入してしまった物件を早急に売却し、退職前にローンの整理をしておきたいとのことです。

「年収５００万円で資産１億円」

という広告や書籍をよく目にします。

しかし、注意しなければいけないのは、負債付きの資産は純資産ではないという事です。

つまり、ローンが残っている状態では純資産とは言いません。

資産形成は非常に大切なことですが、セールスに乗せられてご自身の返済能力を超えるローンの取り組みは絶対に危険です。

家賃が下がったり、空室が増えたり、リフォーム代金の負担が生じたり、ご自身の収入が激減したりと色々なマイナス要因も十分に考えておかなければいけません。

新築物件をご所有される方には、「節税目的」で購入される方も非常に多くいらっしゃいます。

例えば、

●家賃収入７万円　－　ローン返済額＋管理費・修繕費７．５万円　＝　－０．５万円

　年間負担額０．５万円　×１２　＋　固定固定資産税６万円　＝　１２万円（マイナス）

この合計年間負担額の１２万円を確定申告をし還付金で補うといったスキームです。

しかし、節税効果は新築からご所有されると約５年程で薄れます。しかも、お客様の収入の変動などでも大きく還付額は変動します。

このような非常に不確定数値のものに頼られるのは間違いですね。

不動産投資は、

①毎月の家賃－②毎月の支出（ローン、管理費）－③固定資産税－④（イレギュラーの支出）
　
＝⑤収入　

です。

投資マンションに失敗される多くのオーナー様は、⑤収入がマイナスの方です。

「節税で補える」「家賃は下がらない」「空室は出ない」「リフォーム代金は安価です」

などのセールストークを信用し購入されます。

それが二戸、三戸と所有物件を増やせば増やすほど負担が増します。

現在、複数の物件をご所有され、毎月マイナスで、しかも自己資金もない状態の方は非常に危ない状況だと言えます

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５２００万円　　ローン平均金利　３．４％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、５年前に新築を購されました。
購入時には、「家賃は下がりません」「年間負担金額は節税で賄えます」などと聞かされ、お金の負担がないならと購入されました。しかし、家賃も下がり、節税効果もない状況になってしまい、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
今後は売却も含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、ローン借り換えをご希望です。
自己資金を使い、良い条件の借り換えをご提案させて頂きます。

投資マンションは古くなれば当然空室リスクが増え家賃金額は減少します。

しかも、設備も古くなればオーナー負担によって修繕が必要になります。

このようなリスクを想定せずに購入された方の中には、ローン支払いが不可能になられる方も多くいらっしゃいます。

自己破産や債務整理、任意売却など法的な手続きを取られるオーナー様もいらっしゃいます。

その様な最悪の状況になる前に、しなければいけない事は、
●ローン借り換え、金利引き下げ交渉
●賃貸管理の見直し（手数料）
●不良物件の売却

など、やはり常に現状を正確に把握しておくことは非常に大切です。

投資マンションを購入時、このようなセールスをされ購入した方は要注意です！！

●今後、オリンピックや好景気で高値で売却出来ますよ
●５年後、１０年後、ローン残高と同等の金額で売れます　または　買取しますよ
●毎年○○万円の節税が出来ますよ
●立地が良いので空室はないです　家賃も下がりません
●家賃保証は３５年します
●キャッシュバックします
●いずれローンの借り換えや金利引き下げします

など、このようなお話で購入されたお客様からのご相談が非常に多いです。

口約束だけではトラブルの元になります。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン金利　３．４％

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　９９３０万円　　ローン平均金利　３．０８５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　４１９０万円　　ローン平均金利　３．２３％

上場企業ご勤務の方は、３年程前に不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
しかし、購入後ご自身で勉強されましたら、金利も高く、利回りも悪い為、購入されたことが失敗であったと後悔されておられます。
ローン借り換えで何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様からのご紹介です。
今までは販売会社から言われるがままに新築を購入されてこられました。
「節税」に使え、しかも金銭的な負担もないと聞かされていましたが、年々負担は増加し、空室も発生してしまいました。
今後は売却をしていきたいとのご要望です。

公務員の方は、友人のご紹介で購入されたみたいです。
購入時は毎月の収支も赤字ではなく、うまく運用出来ておられましたが、家賃の下落などでマイナスが生じてしまいました。
ローン借り換えも今までご自身で検討されましたがうまくいかなかったみたいです。

４月度は当社過去最高件数のご相談を頂戴致しました。

●投資マンションのローン借り換え（区分）
●一棟アパートのローン借り換え
●ご売却のご相談

最近は金融機関の融資緩和などもあり非常に借り換えがしやすい状況です。

当社では、今後、全国のＦＰ（ファイナンシャルプランナー）の方や、弁護士や税理士の士業の方々との業務提携を拡大し、様々な不動産相談に対応させて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　名古屋２戸　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．０２５％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　３７７０万円　　ローン金利　２．６％

医師の方は、税金対策で購入されてこられました。
しかし、空室になる都度、約２０万円ほどのリフォーム代金の請求をされたりと年々収支も悪化し、販売会社のサービスも悪くなり、今後の運用についてご相談を頂戴致しました。
ローンの借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、ご売却をご希望です。
知人の紹介で購入されましたが、収支も悪く、所有し続けるのが煩わしくなってこられ売却を決断されておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　大阪　２戸　（中古）

　ローン総額　８９０万円　　ローン金利　６．８％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京　４戸　（全て新築）

　ローン総額　７８８０万円　　ローン平均金利　２．８９８％

民間企業ご勤務の方は、毎月約４万円ほどマイナスです。
購入時には、「節税効果」でマイナス無く所有できるとのセールスでしたが、今では年間で約６０万円ほどマイナスです。
物件のご売却をお考えです。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご希望です。
空室が発生し、収支が悪くなってしまいました。

投資物件のご売却時期を考えるのは非常に難しいと思います。

しかし、投資マンションをローンでご所有されている為の弊害が生じる場合もあります。

●月々の収支が悪く、どんどん貯金が減る
●投資ローンがある為、住宅ローンが組めない、その他ローンも組めない
●空室があり維持出来ない

など、色々な諸問題によって売却せざる得ない状況もあります。

しかし、新築物件のように値段が高く、利回りも低い物件はご希望価格（ローン残高）で売却することは到底無理です。

ご所有されて、５年単位くらいで売却価格の査定し、戦略を立て直すことは非常に大切なことです。

本日は３名の方のご相談です。

●Ａ様　医師の方　４４歳　投資マンション　大阪４戸　神戸３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．１３％

●Ｂ様　公務員（教員）の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６９５０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●Ｃ様　民間企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　横浜４戸東京２戸大阪４戸（４戸中古）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３．４５％

皆様、収支が悪く、ローン借り換えご希望です。
Ｃ様は不良物件が多く、ご売却も含め急ぎで対応させて頂きます。

計画性のない購入が後に大変なことになりますね。