本日は２名の方のご相談です。

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　

　①中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４．５％
　
　②中古　一棟　アパート　　ローン金額　１８０００万円　　ローン金利　４．５％

歯科医師の方は、約３年前に新築マンションを節税目的で購入されました。
約２年間は還付金もあり、順調に運用出来ておられたようです。
しかし、最近、空室が発生し、ローン負担や家賃の下落、リフォーム代金の負担など、想像以上の出費になられました。購入時は、リフォーム代金は敷金や礼金で賄えると聞かされていた為、予定しておられなかったみたいです。
今後のリスクの為に、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご自身でも検討され、実際にローン審査に持ち込まれましたが借り換え出来なかったみたいです。当面は空室を埋め、収支を改善し、ローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

業務提携させて頂いておりますＦＰの方からお客様をご紹介頂きました。

●公務員の方　４７歳　

不動産投資にご興味あり、今までたくさんのセールスをお受けになられておられます。
しかし、新築物件の紹介で値段が高く、利回りも悪い為購入には至らなかった。
自己資金も使い、老後に約３０万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　（一戸中古）

　ローン総額　２５５０万円　　ローン金利　３．４５％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６０４０万円　　ローン平均金利　３．１４３％

上場企業ご勤務の方は、中古物件の金利が高く、マイナス収支です。
色々ローンの借り換えを検討されましたが、どの金融機関もダメでした。
売却も含め収支改善を計画されておられます。

民間企業ご勤務の方は、購入時に１００万円のキャッシュバックを受けられました。
しかし、不動産取得税や固定資産税の負担でほぼ使い、毎月のマイナス分約４万円の負担が非常に重い状況です。何とか借り換えを成功させ収支改善を図りたいとのご要望です。

※老後にいくらくらいの不労所得が自分には必要なのか？※

この計画をしっかり持って運用されているオーナー様は良いですが、全く無計画な購入をされておられるオーナー様は絶対に失敗します。

●月々の収支が良かったから　　→　今後の家賃下落は？　金利の上昇があったら？
●場所が良かったから　　　　　→　場所が良ければ家賃は下がらない？　価格は適正？
●税金対策になるから　　　　　→　毎年節税に使えるの？　
●営業マンを信用しているから　→　営業マンが辞めたら？　騙されていない？
●無理矢理に買わされたから　　→　断ったら管理してくれないの？　　

と、目先に数字だけにとらわれてはいけません。

ローンを組む（負債）ということは計画性が無ければ破綻する可能性が非常に高くなります。

当社にご相談頂くお客様から、「東京は不動産価格が値上がりしているので、高値で売却出来る」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

結論、高値で（購入時より）ご売却出来ることはほぼありません！！！

大阪や京都も然りです。

購入時より高値でご売却出来るためには収益（家賃金額）が大幅に上がらないとあり得ません。

最近は、オリンピック開催や海外投資家の不動産購入などで不動産投資は確かに追い風です。
東京では新築分譲マンションなども値上がりしている状況です。

しかし、もうすでにご所有されている投資マンション（ワンルーム）の売却価格に比例するとは言えません。

購入時に、「たら」「れば」のお話に騙されることなく判断しなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。
（お二人とも当社のお客様からのご紹介です）

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　７２３０万円　　ローン平均金利　２．３８７％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８８０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

お二人とも、「節税」を目的に購入されました。
しかし、毎年、節税効果も薄れ、家賃の下落、空室もあり、年間負担額が増加しております。
毎年、セールスを受けるので、かなり困惑してらっしゃいます。
今後の賃貸管理やローン借り換え、不良物件の売却などトータルでコンサルテインングをご希望です。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３５歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３８９０万円　　ローン金利　４．１％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　６１００万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　東京２戸（全て新築）
　ローン総額　８４７０万円　　ローン平均金利　３．０８５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４．５％

上場企業ご勤務の方は、５年前のご独身時に新築を購入されました。
最近、マイホームの購入があり、ローン審査が通らなくなってしまい、何とか早急に売却したいとのご要望です。

公務員の方は、新築の２戸の収支がマイナスで悪く、ローン借り換えによって収支改善したいとのご要望です。

公務員（教員）の方は、アパートローンの金利が非常に高く、今後の維持管理が大変ご不安になられておられます。修繕費などの請求も重なり、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日、先日中古物件を購入頂きましたお客様がご来社し、物件見学に来られました。

このお客様は、当社でお付き合い頂くまで、東京で新築物件を５戸ご所有されておられ、毎月マイナス約５万円ほどご負担されておられました。

当社で、ご売却とローン借り換えをご提案させて頂き、一切金銭的な負担をせずに、不良物件のご売却と、ローンを１．８％で借り換え成功致しました。

当社の中古物件に関しましても、１．９％でローンが組め、今では毎月約３万円のプラス収支です。

新築物件はほとんど利益が上がりません。

なぜなら、価格が高いからです。

毎月の収支がマイナスでご所有されておられる場合は要注意です。

このような不良物件は、持てば持つほど（期間）マイナスが増加します。

解決は、売却するか、ローン借り換えや管理会社変更などで収支改善を図るか、これしかないです。

売却も信用できる会社でないと値段が叩かれます。

何事も早めの対応が大切ですね。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　８０９０万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　９１２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、３年前に新築物件を購入されました。
購入時は、「ローンの支払いは家賃で賄える」と聞かされておりましたが、家賃が下がり、今では毎月約３万円の持ち出しになられております。
今後のリスクを考え、今のうちにローンの借り換えや売却も考えておきたいとのことです。

医師の方は、５年前に新築を購入されました。
税金対策になるからとの理由で購入されましたが、毎年還付額も減り、計算してみるとほとんど節税効果がない状況です。
売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。

投資物件をご所有されている多くのオーナー様は、「賃貸管理」を委託されておられます。

しかし、委託内容の重要な項目を把握されておられる方は非常に少なく感じます。

例えば、

●集金代行から家賃保証に切り替えるタイミング
●管理委託の解除する時の条件
●毎月の管理手数料

など、これらの事を知っておかれないとトラブルになるケースもあります。

「売却時」には、委託解除の条件で価格が左右されることも大いにございます。

ローン借り換え時には、ローンの残年でシュミレーションを致します。

毎月いくら軽減出来るかも大切ですが、残年数ではどれくらい軽減出来るのかを計算致します。（金利変動しないという前提）

当社借り換え事例では、過去に約８００万円ほど借り換えし、総支払額の軽減に成功したこともあります。

当然費用対効果を考える必要性はございます。（手数料、抵当権抹消・設定費用など）

現在は金融機関の間口も広がり、かなりの可能性で借り換えが可能になりました。

是非、この機会に一度、ご検討下さいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

ご友人のご紹介で購入されました。
しかし、所有され約３年が経過致しましたが、家賃が下がり始め、還付金額も減少し、年間でマイナスになってしまいました。
購入時には、「マイナスにはならない。オリンピックなどの影響で高値で売却出来る」と聞かされており、真実なら売却したいとのご要望です。

ローン借り換え時には当然審査が必要になります。

最低限クリアーしておかなければいけない事をお知らせ致します。

●ローンの返済や管理費の引き落としは遅れていないか？
●固定資産税の未納、延滞、差し押さえはないか？
●安定した収入があるか？（給与）
●収入から判断し、借りすぎてないか？

上記は絶対条件です。

あとは、その他の借り入れ状況やお客様のご年齢、資産状況なども審査されます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション大阪２戸　神戸１戸　東京２戸（全て新築）　
　ローン総額　８３８０万円　　ローン平均金利　２．９８％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１７０００万円　　ローン金利　４．５％

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２００万円　　ローン平均金利　３．２３％

上場企業ご勤務の方は、区分の収支改善の為に、中古アパートを購入されました。
アパート購入当初は収支も良かったのですが、入居者の入れ替わりの度に金銭的な負担が生じたり、家賃が下がってしまったりと今ではマイナスに転じてしまいました。
何とかローン借り換え出来ないかとご相談を頂戴致しました。

公務員の方は、ローン金利が高く、収支もマイナスです。
節税効果もなく、年間負担額を少しでも減らいたいとのご要望です。