本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　７２９０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　８０２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　４．５％

公務員の方は、所有物件が全て新築の為、非常に収支が悪く、ローン借り換えご希望です。
投資ローン以外にご自宅のローンもあり、このまま収支が悪くなり続けてしまうと返済も困難になる可能性があります。
売却も含め検討したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えをご希望です。
東京のある業者から一棟を勧められ購入されましたが、家賃収入も年々下がり、リフォーム代金、設備投資などにも多額の負担が生じ、今では年間でマイナス収支になってしまいました。
ローン額も多額の為、早く借り換えを成功させ収支を改善したいとのご希望です。

ほぼ毎日、お客様からご相談のご予約、ご連絡を頂戴しております。

最近では一棟アパートの案件のご相談を多く頂戴致します。

一棟アパートの注意点は、やはり入居率（空室率）です。

私はご相談頂いた方々には、　「入居率８割」　で収支を見ることをお勧めします。

業者は満室時には・・・とセールスしてきますが８割で収支がプラスかどうかです。

一棟では、全体の修繕の問題、お部屋の修繕の問題、固定資産税、その他雑費など、区分に比べると支出がとんでもなく多いです。

長期的に安定した運営をするのであれば、　「入居率８割」　この数字に着目してください。

良い投資物件を良い条件で購入する為にはどうすれば良いのか？

というご質問を頂くことがあります。

答えは一つです。

投資物件を購入し、担当者と仲良くなることです。

不動産投資は情報量の多さで決まります。

●物件価格は妥当なのか？
●賃貸料は妥当なのか？
●提携ローンの条件はどうなのか？

など、販売会社によって条件は全く違います。
また新築、中古によっても全く違います。

既存のお客様には良い情報を提供し、２戸目、３戸目と購入して頂きたいと思うものです。

購入もしないのに有益な情報だけ得ることは中々難しいと思います。

提携ＦＰ（ファイナンショルプランナー）の方から、

不動産投資をお考えされている公務員の方（４３歳）をご紹介頂きました。

今までたくさん新築物件の紹介を受けたことがあるらしく、利回りが低い為契約しなかったみたいです。

中古マンション、一棟アパートなどにもご興味あるので、今後長期的に物件の紹介をさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　大阪２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７８９０万円　　ローン平均金利　２．９５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約５年前から「節税目的」で購入されましたが、収支が悪く、年々負担額も増加しております。購入当初は、「５年後に高値で売却出来るから」と聞かされていたみたいですが、査定に出すと一戸につき約３００万円の自己負担が生じる結果となってしまいました。
「完全に騙された！」とおっしゃっておられます。売却も含めコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

公務員の方は、今後、物件の整理（売却）をお考えです。
不良物件は売却し、ローン借り換えも視野にいれ、早い段階で繰り上げ返済もご検討されておられます。
ローン借り換えも進めたいとのご希望です。

不動産投資の最重要事項は３点です。

一、いかに収益が高いものを買うか　（利回り）

二、いかに安く買うか　（価格）

三、いかに賢くローンを組むか　（金利）

この三ヶ条の基準軸を知ってらっしゃる方は間違いなく失敗しません。

そうなれば、価格の高い新築物件はどうなのか・・・・

大幅な値引きを効かせないと当然利回りは低い状態です。
（節税による収益は全く加味しません）

何の為に購入するのか・・・そこに意義があるのか・・・

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　７９３０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

●上場企業ご勤務の方　４０歳　

　中古　一棟アパート　　ローン金額　１１０００万円　　ローン金利　４．５％

民間企業ご勤務の方は、新築で購入された３戸の収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、ことごとく失敗に終わっていらっしゃいます。
今のうちに収支を改善し、次の中古物件の購入を検討したいとのご希望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
約３年前にアパートを購入されましたが金利が高い為収支も悪いです。
購入時は９割賃貸が決まっていましたが、現在は７割しか賃貸が付いておりませんので更に収支が悪化しております。

本日は４名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５２９０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　６９３０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　７４４０万円　　ローン平均金利　２．９２３％

●歯科医師の方　３８歳　　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　８９１０万円　　ローン平均金利　２．６５％

上場企業ご勤務の方は、最後に購入された物件の金利が高く、何度か金利交渉をされましたが下がりませんでした。収支改善の為に借り換えをご希望です。

公務員の方は、新築で購入された物件の利回りが低い為、売却をお考えされておられます。
しかし、ローンも多額に残っておられるため売却は難しいかと思います。
今後、長期的に借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

公務員（教員）の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃の下落やリフォーム代の負担なども増え、収支が悪化しております。

歯科医師の方は、ご売却のご相談です。
投資ローンの影響でご開業に伴う借入が出来ずに困っておられます。
購入時には営業担当より、「開業資金の借り入れは問題なくできます」と言われてあられたみたいです。
早急に売却し、負債を減らさないといけない状況です。

台風の影響で、約束のお時間にお伺い出来ないといった事態が発生致しました。
（交通機関ＳＴＯＰの為）
お待たせしましたお客様にはお詫び申し上げます。
大変申し訳ございませんでした。

代表取締役　片山　智雄

当社は色々なご職業の方からご相談を頂戴致します。

その中でも、「医師」の方からのご相談もかなり増加しております。（ご紹介もございます）

「医師」の方は、ほとんど「節税」目的で購入されておられます。

●家賃で返済は全てまかなえると聞いていた
●毎年○○万円節税できる
●空室はない　空室保障も出来る
●リフォーム代の負担は礼金で補える

などと聞かされ購入されておられます。

ご所得が高い為、悪徳業者の標的にされ複数の物件を購入させられます。

当社では、医師の方は特に優遇で借り換えが可能ですのでお困りの際は是非ご相談下さい。

年金不安や退職金の減少などで老後にいくらの不労所得があれば安心なのか・・・

皆様、状況が違いますので一概には言えませんが、現在では約３０万円（それでも足りない？）と言われております。

では、どのように将来保証を作り出すのか・・・

金融資産、保険、貯金など色々な商品が存在しますが、その一つに不動産投資です。

現在では決して売り買いを繰り返し利益を得るといったキャピタルゲインを狙ったものではなく、いかに利回りが高く、家賃収入が安定した値ごろ感のあるものを賢くファイナンスを組み取得していくかが非常に大切です。

不動産投資の目的が、「節税」「保険代わり」であっては決していけません。

不動産投資に失敗される方の多くは、「節税」「保険代わり」として所有し、いかに早い段階で不労所得にしなければいけないのか、自分の家庭ではいくらの不労所得が必要なのかという計画が全くありません。

怖いですねー

投資マンションは家賃収入でローンの返済がまかなえないと失敗です。

家賃７万　－　ローン返済　－　管理費等　＝　マイナス　は失敗です。

この様な状況で複数の物件をご所有されておられるならローンの借り換えをお勧め致します。

しかし、過去に返済が滞りがちな　（口座残高不足で引き落としが出来ない）　オーナー様は借り換えの審査が通らないケースも発生致します。

これが影響して、カードなども作れない可能性もあります。

ローン支払い責任はオーナー様にしかないです。

販売会社、管理会社に任せっきりで、チェック不足は後々に思いがけない失敗に繋がるケースも増えております。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　神戸１戸　東京２戸（２戸中古）　
　ローン総額　１４７００万円　　ローン平均金利　３．１５％

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京１戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．６５％

医師の方は当社のお客様からのご紹介です。
約８年前から不動産投資を始められました。
「お金がかからない」「毎年○○万円の節税が出来る」「立地が良いので空室は出ない」
などのセールストークにのせられて購入を続けてこられました。
しかし、家賃は下がり、空室もあり、リフォーム代金の負担、税金の負担などを計算すると年間で約１００万円以上のご負担が生じてます。投資マンション業者を全く信用出来なくなり、ご友人のご紹介で当社にお問い合わせを頂戴致しました。
今後は、不良物件の売却で負債を減らし、ローン借り換え、賃貸管理の委託も含めコンサルティングさせて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、新築で購入された物件の利回りが悪い為、こちらのローン借り換えのご希望です。中古物件の方がはるかに収支が良く、新築を購入され後悔なさっておられます。

確定申告をし、還付金も入金されたら申告は通過した！！！

と思っていたら、税務署から過去の分も含め、申告についてお聞きしたいので来訪してほしいと通知が来ることがあります。

これは給与所得以外の収入がある方（不動産、農業、雑所得など）によく来る通知です。

近年、投資マンションをご所有されておられる方に対し、雑費などの経費の質問が非常に多くなっております。

還付金を受け取ったらＯＫではなく、税務署では７年間遡り申告のやり直しを求めるケースも増えているみたいです。

節税目的で購入されておられ、申告も業者にお任せになられているオーナー様は、きちんと帳簿付け、領収書の保管されておられますか？

不動産投資の目的は、「不労所得を得る」　ということです。

決して、「節税」「生命保険代わり」が目的であってはいけません。

なら、いつまでにいくらくらいの不労所得を作るのか？　という明確な目標設定が必要です。

ご自身の今の状況（ご年収、自己資金、他のローン）であれば、どれくらいのローン（金額、金利など）が使え、どのような不動産を持てば良いのか、ある程度の分析が必要になります。

悪徳な販売業者に騙される方は、この目標や分析が全くない状況で販売会社の言われるがままに購入してしまいます。

やはり、ある程度の自己資金はご用意された方が良いです。
（ローンの金利優遇が使えたりします）

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　大阪２戸　（４戸中古）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．３４％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４．５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　　８０００万円　　ローン金利　４．５％

公務員の方は、物件のご売却とローン借り換えのご希望です。
約５年前から不動産投資を始められましたが、販売会社の言われるがままに購入してしまい、今では毎月約１０万円ほどマイナスです。
「何年か後には高値で売却出来ます」「当社で買い取ります」と言われておられたみたいです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
購入時、金利が高い為、販売会社に相談されておられましたが、「金利は２年後には下がります」と言われたらしいです。しかし、金利は下がらず、空室も多い為、収支も大幅に悪化しております。