本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８９０万円　　ローン平均金利　２．９７６％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京６戸　（全て新築）

　ローン総額　１０８００万円　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介頂きました。
節税目的で４年前に購入されましたが、年々家賃の下落、リフォーム代金の負担、しかも、節税効果も薄れていき、年間でかなりの金額の負担が生じておられます。
今後、ローン借り換えやご売却も検討されておられます。

上場企業ご勤務の方は、友人のご紹介で購入されました。
購入時には、一戸につき約１００万円のキャッシュバックがあり、毎月マイナスでもご負担無く運用出来ておられました。しかし、空室が発生し、家賃も下がり、現在では年間マイナスが生じておられます。物件購入時には、今後ローンの借り換えもやりますと販売会社から聞かされておられましたが全く動きはありません。ローン借り換えで収支の改善をご検討です。

本日、東京の投資不動産販売会社から当社へお電話がありました。

当社にご相談頂いておりますお客様の件でのお電話でした。

非常に失礼な方で、「○○様に販売した不動産会社のものですが・・・」と電話がありました。（お客様から事前に連絡もありませんでした）

この様な情報だけではなにもお答え出来ないと申しあげ、正式な会社名をお聞きすると、

「●●（会社名）の（名前）です」と返答されましたが、その様な会社は実在しないので、再度、正式な会社名を聞き直すと、「●●グループの（名前）です」との返答でした。
（ここでも正式な会社名はおっしゃらず）
挙句の果てには、「録音しているので○○様に言います」と捨て台詞を言われ電話を切られました。

お客様の代理でお電話をされているのであれば、このような会社名を隠すような対応はされない方が良いと思います。
一体何の目的だったのかよく分からないお電話でした。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９９０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

民間企業ご勤務の方は、節税目的で購入されました。
当初から、毎月約３万円の負担はありましたが、還付金で補えるとの説明で購入されました。
しかし、還付金も年々減少し、本年は約１０万円ほどの還付金しかなく、固定資産税の納付もあり、早急にローン借り換えか売却をご検討です。

上場企業ご勤務の方は、自己資金を使い、ローンの借り換えをしたいとのご要望です。
繰り上げ返済の計画ですが、資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのことです。
やはり新築で購入されたマンションの収支が悪いです。

日経平均株価２万円、１ドル１２０円と日本経済は調子が良いです。

そこで、投資マンションを所有されておられるオーナー様は今後の金利上昇が心配です。

おそらく２０１５年後半から金利が上昇する見通しです。

現在、色々な金融機関も非常に積極的に融資先を探しており、投資マンションにおいても借り換えし易い状況だと言えます。

金利が上昇する前に是非、一度お試しくださいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン金利　２．３５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．５％

こちらのオーナー様は、新築マンションの収支は約１万円ほどのマイナスです。
中古アパートを２年前に購入されましたが、購入当時は約１０万円ほどのプラス収支ではありましたが、退去やリフォーム、広告料などの費用負担が増加し、今ではマイナス収支になられております。購入時は、販売担当から、「絶対にプラスになるから」と言われ信用されたみたいですが、アパート経営は甘く考えると負債金額が多い分大変なことになります。
売却のご希望ですが今のローン残高であれば非常に難しいです。

投資物件を所有されておられる多くのオーナー様は、賃貸管理を委託なさってます。

手数料として、約３０００円～５０００円くらいが多いでしょう。

しかし、１戸２戸程度の所有戸数であれば「自主管理」をお勧め致します。

なぜなら、毎月の手数料はもちろん、今後のリフォームや入居者付けなどの際に、見えないところで手数料を取られるケースがあります。（相場よりリフォーム代が高いなど）

特に、毎月マイナス収支になっておられる方や、空室、リフォーム代金が高く思われる方は検討されるべきですね。

知らず知らず利益（収益）を垂れ流しておられるのは非常にもったいないことです。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　福岡２戸　横浜１戸（１戸中古）
　ローン総額　８８２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

公務員の方は、ご売却希望です。
新築を購入されておられる為、希望金額での売却が非常に難しいです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
平均金利が非常に高く、全所有物件がマイナス収支の為、早めに借り換えを成功させたいとのご希望です。

不動産は立地・間取りが重要です。

新築を購入されるオーナー様はあまりこだわりがないように感じます。

どんな立地・間取りが良いのか？

●駅近
●近隣の環境施設が整っている（コンビニ、病院、銀行、街灯など）
●ゴミ置き場、駐輪場の整備が整っている
●内廊下
●バルコニーに光を遮断するものがない（建物の陰になっていないか？）
●アウトポールで間取りがきれい
●収納が充実している

など、これくらいのチェックは最低限したいものです。

空室問題、家賃の値下げ問題も少しは解消されます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京１戸横浜３戸大阪３戸（３戸中古）

　ローン総額　８９２０万円　　ローン平均金利　３．３４％

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５８００万円　　ローン平均金利　２．７６＆

上場企業ご勤務の方は、節税目的で購入されてきました。
しかし、ローン内容や賃貸管理に不満があり、ご自身でも不良物件のご売却やローンの借り換えを検討されてこられました。毎月約６万円のマイナスを早急に減らしたいとのご要望です。

公務員の方は、物件のご売却でご相談を頂戴致しました。
希望価格ではなかなか売れずにかなりお困りです。
新築物件を購入されたことを後悔なさっておられます。

３月度は過去最高のお問い合わせ・ご相談を頂戴致しました。

●アパート・区分投資マンションのローン借り換え

●不良物件のご売却

当社は、正規手数料を頂戴致します。

現在所有物件がマイナス収支、節税目的で購入したが失敗した、築古物件を売却したいなど色々な投資不動産においてのご相談をお受けさせて頂けます。

税金を安くしたいから、節税になるから・・・

これらの理由で投資マンションを購入することは間違いです。

わずか数年の節税効果の為に何千万もの借り入れをすることは投資としては間違いです。

減価償却やローンの金利は当然年々目減りし、１０年も経つとほぼ経費計上できるものが無くなり節税効果を得ることが出来なくなります。

債務過多、収支悪化、ローン支払い困難、など投資マンションを購入されて失敗される方の特徴ですが、

●現在どこに何室所有しているのか把握していない
●ローン会社、金額、年利を把握していない
●月々の収支、税金負担含めての年間負担額を把握していない
●販売会社任せになっている
●ご自身の年収や資産状況などを把握されていない（債務超過に陥っている）
●出口戦略を構築していない（売却時の価格を知らない）
●明確な目的を持たれていない（何歳までに不労所得いくら？）
●税金対策で購入していないか（節税目的）

上記のようなチャック項目を一つでも認識されていないのであれば危険と言えます。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　７９２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６８００万円　　ローン平均金利　３．０８５％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京６戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　１５８００万円　　ローン平均金利　３．４６％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
今まで新築を購入されてこられましたが、今後は収支改善の為に、ローン借り換えと中古マンションの購入をご検討されておられます。

公務員の方は、ご売却ご希望です。
毎月の負担額が約４万円ほど出ているため、これ以上所有し続けるのが困難になられておられます。なんとか高値で売却できる様、協力させて頂きます。

民間企業ご勤務の方も、ご売却ご希望です。
昨年、転職され、収入も激減してしまいました。
これ以上維持管理することが厳しく、負債を減らし、安定させていきたいとのご要望です。
今まで、販売業者の言われるがままに購入してしまったことを後悔なさっておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　

　①中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４．５％
　
　②中古　一棟　アパート　　ローン金額　１８０００万円　　ローン金利　４．５％

歯科医師の方は、約３年前に新築マンションを節税目的で購入されました。
約２年間は還付金もあり、順調に運用出来ておられたようです。
しかし、最近、空室が発生し、ローン負担や家賃の下落、リフォーム代金の負担など、想像以上の出費になられました。購入時は、リフォーム代金は敷金や礼金で賄えると聞かされていた為、予定しておられなかったみたいです。
今後のリスクの為に、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご自身でも検討され、実際にローン審査に持ち込まれましたが借り換え出来なかったみたいです。当面は空室を埋め、収支を改善し、ローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

業務提携させて頂いておりますＦＰの方からお客様をご紹介頂きました。

●公務員の方　４７歳　

不動産投資にご興味あり、今までたくさんのセールスをお受けになられておられます。
しかし、新築物件の紹介で値段が高く、利回りも悪い為購入には至らなかった。
自己資金も使い、老後に約３０万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。