本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　３６歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン金利　２．３％

１年前に新築を中古を併せて購入されました。
新築はマイナス収支で中古はプラス収支でほぼ負担無くご所有されておられましたが、２か月前に中古物件が空室になり、家賃も約５０００円くらい下げないと賃貸が付かないと言われしぶしぶ条件を受け入れられました。これによって中古もマイナス収支となった為、ローン借り換えで改善したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１７７０万円　　ローン金利　２．６５％

●医師の方　４１歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２．８７５％

上場企業ご勤務の方は、昨年に新築マンションをご友人のご紹介で購入されました。
購入後、ご自身で投資マンションの事を勉強され、新築は利回りが低い事を知り、購入されたことを後悔されてます。ローンの借り換えや売却も含め検討したいとのご希望です。

医師の方は、約５年前から不動産投資をされておられます。
新築ばかりをご所有されておられる為、収支も悪く、今後はローン借り換えと中古物件の購入もご検討されておられます。

「今、毎月の収支がトントンだから良い」
「定年後は売却すればいいでしょう」
「立地が良いから家賃も下がっていないし、空室もない」

など、将来的な運用に関して非常に楽観的なお考えの方は必ず後悔（失敗）します。

本業のご年収がある時は、何とか維持できても、老後、年金収入だけの状況になられた時、果たして維持できるのか・・・

当たり前のこととして言えることは、
●古くなれば家賃も下がり、空室リスクも増える　（どれだけ立地が良くても）
●古くなれば設備投資に負担が増す
●新築より高くは売れない　（購入時より売却価格が上がることはほぼない）
●定年後の収入は現役当時に比べ必ず下がる
●定年後はローン借り換えも出来ない

これらのリスクを想定した上で、今何をしなければいけないのか？、を考えなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　大阪３戸　神戸３戸　東京４戸（４戸中古）　
　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．８９％

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　　５５３０万円　　ローン平均金利　２．４５％

民間企業ご勤務の方は、現在毎月約８万円のご負担が生じております。
このままでは、破綻しかねない状況で、早急に売却と借り換えを成功させたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、約２年前に投資マンションセミナーに参加され新築を購入されました。家賃の値下がりなどもあり、収支が悪化されてます。
ローン借り換えご希望です。

ご相談が最近急増しております、中古一棟アパートの失敗事例です。

●公務員の方　４５歳　

　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．５％

　毎月のキャッシュフロー　　約＋１０万円
　しかし、ここから修繕積立金や固定資産税、今後の設備投資資金、空室リスクなどを考えると成功しているとは全く言えません。この方は、区分６戸の収支マイナスを改善する為にアパート購入を決断させました。このままでは数年後にはアパートもマイナス収支になり、維持出来なくなると思います。

●上場企業ご勤務の方　５２歳　

　①ローン金額　１２０００万円　　ローン金利　４．５％

　②ローン金額　　９２００万円　　ローン金利　４．５％

　この方も、区分の収支マイナスを補う為に購入されました。
　しかし、購入時、金利が高い為、もう少し安い金利の金融機関をご希望されておられましたが、販売会社からは、「購入し約２年で返済の実績を付ければ金利は安くなる」と聞かされておられました。約２年が経過しましたが、金利引き下げ、借り換えも出来ず、購入時からは収支も大幅に悪化しておりますのでこのままでは破産せざるを得ない状況です。

この様に、最近は、「詐欺まがい」の中古アパート販売もたくさん存在しますので、現在購入を検討なされておられる方は慎重なご判断をお勧め致します。

先日、医師の方よりご相談頂きました。

ある大阪の投資不動産販売会社から新築物件を約３年前に３戸購入されました。

最近、ローン会社から、「ローンの引き落としが出来ていません」と突然の電話があり、口座を調べると家賃入金が約半年前からありません。

至急、販売会社に電話すると、「担当者が不在でわかりません」「調べてお電話します」との対応でした。

後日、担当者から電話があり、「入居者からの家賃入金が滞っているのでしばらく待って下さい」とのことでした。

この医師の方は今後の管理が非常に不安なので管理を変えたいとの申し出をすると、業者は急変し、「それは出来ない」「契約期限があるのでそれまでは絶対に出来ない」との返答でした。

更に、医師の方が、「では現入居者の名前と連絡先の記載した賃貸契約書を見たい」言うと、業者は、「それは見せる義務がない」「見せれない」との回答でした。

この様に、医師の方はお仕事柄非常にお忙しいので、ご自身の口座の確認など毎月する方は非常に少ないです。
当社には、このような家賃が入ってなかった！　というご相談も非常に多く、弁護士などを紹介させて頂き対応させて頂いております。

「頭金なしで購入できる」
「１０万円から始める不動産投資」

現在は金融機関の融資基準は下がり、自己資金が無くても投資マンションを購入できます。

しかし、自己資金がない状態でスタートを切ってしまうのは非常に不利で危険なリスクを負うことを知っておかなければいけません。

●自己資金が使えると優遇金利が使える
●自己資金があると、家賃の下落、空室リスクも耐えることが出来る
●自己資金があると、繰り上げ返済なども可能
●自己資金があると、売却も出来る

この様に、自己資金があると色々な選択肢が広がりリスク回避に繋がります。

逆に自己資金が無いと上記の逆にしか動けません。

資金ショートしてしまい、債務整理や自己破産にまで追い込まれる方もいらっしゃるのが現状です。

投資マンションを購入してから想定しておかなければいけないことは・・・

●家賃は下がる　（空室にもなる）
●リフォーム代や設備投資にお金がかかる

そして、

●管理費や修繕積立金は必ず値上る

不動産投資に失敗される方や悪徳業者に騙される方はこのことを想定せずに新築を購入されます。
購入時は、収支がトントンでしたが、管理費や修繕積立金の値上がりによってマイナス収支に転じてしまうこともあります。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４１９０万円　　ローン金利　２．３％

●民間企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７０２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

上場企業ご勤務の方は、約２年前に投資不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
月々の負担がない、節税が出来る、生保の代わりになる　との理由で購入されましたが、購入後ご自身でも不動産投資を勉強され、新築は利回りが低い、空室、家賃の下落リスク等の事を考えると新築を購入されたことを後悔なさっておられます。
借り換えによってキャッシュフローを生み出せるようにしたいとのご希望です。

民間企業ご勤務の方は、新築で購入された物件のローン借り換えをご希望です。
利回りも低く、金利が高い為、月々大きなマイナスが生じておられます。

投資物件を購入されますと、「賃貸管理を委託する」ケースがほとんどです。

しかし、その委託管理規約の中身を知らないで流れ作業のように契約書に印鑑を押してしまう方が非常に多いです。

当社に寄せらる委託管理のトラブル事例をお知らせ致します。

●委託管理の解除をさせてくれない
　・・・例　委託管理料が高いので他社へ変更をしたい
　　　　　　空室がなかなか決まらない

　
●サブリース契約を解除できない
　・・・例　収支の改善の為にサブリースをやめたい
　　　　　　売却の為にサブリースをやめたい　

　
●リフォーム代金の高額請求
　・・・例　空室が出たのでリフォームの相見積もりを取ると現管理会社の請求金額が非常に高額

など、契約満了時にしか変更できない場合や、もし、解約するなら違約金を請求されるケースもあります。
中には、現在の入居者情報の開示も応じず、売却時の査定価格に影響する場合もありますので、内容確認は非常に大切です。

新築投資マンションは非常に高い！！

なぜなのか・・・？

●建築費の高騰
●企業のコスト　（豪華なパンフ、宣伝費、交通費など）
●販売担当の歩合　（実需販売に比べると倍以上の歩合）

などです。

わずか１８㎡　～　２６㎡　で価格　関西１８００万円　　関東２３００万円

家賃収入　関西　６５０００円（管理費込）　　関東　８５０００円（管理費込）

この数値で収益は果たして上がるのか・・・

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５７７０万円　　ローン平均金利　３．２３５％

　中古　一棟アパート　　ローン総額　７８００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２．７８５％

上場企業ご勤務の方は、約４年前に区分を購入されました。
新築物件だった為、収支がマイナスになっており、家賃の下落もあり、このマイナスの補てんの為に、２年前に一棟中古アパートを購入されました。
しかし、約１年後にはこちらもマイナス収支になってしまい、今では毎月約１０万円以上のご負担が生じてしまっております。
このままでは、最悪の状況になる可能性もあり、早く借り換えを成功させて収支を安定させたいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約５年前に知人の紹介で新築を「節税目的」で購入されました。
しかし、節税効果もほとんどなくなり、空室も発生してしまった為に、毎月高額な負担が生じています。
物件のご売却も含め今後コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

最近、非常に一棟中古アパートに関するご相談が増えました。

収支が悪化したので借り換えをしたいとのことです。

中には、騙されて購入してしまったという方もいらっしゃいます。

更に共通していることは、

●購入時（１年間）には約９割の賃貸が決まっている　（レントロールだけの確認）
●１年後に空室が目立つ
●リフォーム代、設備投資代と賃貸の入れ替わり時にかなりの高額請求がくる
●年利４％を超える　（融資金利）
●物件利回りがそもそも低い

などです。

一棟となると、なかなか細かなところまでチャックされない方が多いですが、区分に比べると金額が高額な為、慎重にチェックする必要性があります。

毎月の収支が＋○○万円だから！！！　これだけは絶対にダメです。

新築ワンルーム投資をなぜするのか・・・？

「節税」　「保険代わり」　「老後の年金対策」　「値上がり益」

上記の理由で不動産投資をなさっておられる方は、間違いなく失敗です。

しかも、現状で手元資金も無く、毎月収支がマイナスでアップアップの状況なら早めに何らかの対策を講じないと最悪の結末が待っているでしょう。

本来の不動産投資は、「利益」を上げるのが目的です。

毎月のキャッシュフローを確実に残していく事。
そして、毎月の利益で繰り上げ返済や次の物件の頭金に使う。

新築物件はほとんどのケースがマイナス収支です。（３５年ローンでも）
複数の物件をご所有され、ただただ毎月のマイナスを蓄積されておられるオーナー様は少なくありません。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪６戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２．９５％

●民間企業ご勤務の方　３６歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　１８００万円　　ローン金利　２．７５％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５１１０万円　　ローン平均金利　２．７％

医師の方は約４年前に新築物件を「節税」目的で購入されました。
毎年毎年買い増しのセールスを受け、購入を続けてこられました。
しかし、家賃が減少し、節税効果もあまり期待できなくなり売却を検討されましたが、かなりの負い金が必要になるとの査定でした。何とかローン借り換えで収支の改善をしたいとのご希望です。

民間企業ご勤務の方は、売却のご希望です。
新築物件の為、収支が悪く、このまま所有し続けていたも利益が上がらないので売却したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂きました。
約４年前から不動産投資をされていらっしゃいますが、利益が全く出ないとのことです。
新築と中古物件の比較やローンの内容など詳しくお話しさせて頂きました。