「不動産価格の高騰で今の新築は値上がりします。」

「オリンピック直前に売却し、売却利益を取りましょう。」

「５年後には値上がりしますので、当社で買い取りします。」

と言ったセールスに乗せられて新築マンションを購入されておられる方からのご相談が後を絶ちません。

根拠のない数字の提示を受け、それを真に受け購入されておられます。

本当に、値上がりするのか・・・

当社では値上り益を取ることは非常に困難（ほぼ無理）だと考えます。

理由は様々ございますが、やはり賃料収入が上がらなければ売却値も上がらないと考えるからです。

上記の様な理由で購入なさっておられるオーナー様は見直された方が良いのではないでしょうか。

投資不動産についてのご相談が急増しております。

新築マンション、中古マンション、一棟、駐車場、ローン借り換え、売却、騙された！

などなど、、、

お客様のお手元に関連書類がないとご提案が難しいので、まずは、関連書類の整理をお願い致します。

■関連書類とは・・・■
・売買契約書、重要事項説明書などの契約書のファイル
・ご所有物件の賃貸契約書　（レントロールなど）
・最新のローン返済表　（投資物件やご自宅、その他ローン）
・確定申告書類　直近３年分

最低でもこれだけは必要です。
（中には、契約書ファイルや権利書、賃貸契約書の交付を受けていない方もいらっしゃいます）

まずは現状の確認をさせて頂き、その後、ご提案という流れになります。

「投資マンションは節税に使える」

確かに、減価償却費や金利、雑費などの経費が、家賃収入を上回れば帳簿上赤字になり、損益通算が出来るので節税に繋がります。

しかし、減価償却費や金利の数値は年々目減りします。

雑費に関しても、大きく計上することは出来ませんです。（かかってない経費を計上すると脱税です）

従って、わずか数年で節税効果は無くなり、逆に課税されるケースもあります。

年間数万円の節税の為に、何千万円もの借り入れはリスクが高いと思います。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　６０９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●医師の方　３４歳　投資マンション　東京６戸　（全て新築）

　ローン総額　１３３００万円　　ローン平均金利　２．９３％

公務員の方は、新築物件の収支改善の為にローン借り換えご希望です。
購入時から家賃の下がり、マイナスが増加しております。

医師の方は、「税金対策」として約２年前に購入されました。
しかし、家賃も下がったり、空室がなかなか埋まらずに負担が増加したりと、購入当初聞かされていたこととは違ってきており、不安に感じ、ご相談を頂戴致しました。
今後はローン借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（３戸中古）

　ローン総額　８７１０万円　　ローン平均金利　２．６５％

ローン借り換えのご相談です。新築で購入された物件の家賃が下がり、収支が悪化しております。今後の賃貸管理も含めてご相談したいとのご要望です。

本日は、業務提携させて頂いておりますＦＰの方からご紹介を頂戴致しました。

不動産投資を検討されておられる上場企業にご勤務されておられる方です。

今まで何社かとは実際に会って話を聞かれた経験がありますが、利回りが低い為購入には至らなかったみたいです。

東京で中古物件を３戸くらい所有したいとのご要望です。

新築マンションはほとんど利益が上がりません！？

これは本当なのか・・・

値引きなしでほぼフルローンに近い状況で購入されておられると利益は上がらないでしょう。

ここで言う利益とは、毎月のキャッシュフローと売却益です。

ごくまれに勘違いされておられるオーナー様がいらっしゃいます。

●自己資金を使いキャッシュフローが出ている場合
●自己資金を使っている為（頭金や繰り上げ返済）、残ローンより高く売却し、売却益が出たと思っておられる場合

冷静に、今までの自己資金が回収できているのかをきちんと計算しなければいけません。

利益が上がるから投資なのです。（投資＝リスクを背負う）

利益の上がらいものにリスクだけを背負うのは投資と言えるのでしょうか・・・

当社では、毎月約１００名ほどのお客様と面談をし、ご相談をお受けさせて頂いております。

お電話でのご相談も含めるとそれ以上の件数になります。

その際に、「●●会社からマンションを購入したけど、そこは良い会社なの？」

と言われるオーナー様がいらっしゃいますが、それにはお答えできません。

過去のご相談の累積である程度のデーター（ネガティブな）もございますがお答えすることはありません。

しかし、良い買い方（運用）なのか良くない買い方なのかは答えさせて頂きます。

お客様のご理解を頂ければ幸いです。

本日は２名のご相談です。

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８０３０万円　　ローン平均金利　３．４５％

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　（中古）

　ローン総額　２２９０万円　　ローン平均金利　２．１５％

公務員の方は、毎月収支が約５万円マイナスです。
今後、家賃の下落や空室、金利上昇などで収支が悪化する可能性を考え、ローン借り換えを試したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、中古物件の購入をご検討されておられます。
より良いローンの組み方などを教えて欲しいとのご要望です。

投資マンションを購入され、

「騙された」

「失敗した」

と思われておられるオーナー様はかなりいらっしゃるはずです。

しかし、この時では手遅れのケースがほとんどです。

なぜなのか・・・・

●物件を購入したらローンの借り換えします
●購入時の金利は高いが、１、２年すれば金利が下がる
●節税になるからと次々に新築物件を購入させられる
●立地が良いから、家賃は下がらない、空室もないと言われた
●リフォーム代金の金額が高額

など、そのほとんどがお金の負担が増える、または負債が増えた状況になります。

当然、ローン借り換えなどはトータルの負債総額が大きく影響します。
（多いより少ない方が当然良い）

毎月のキャッシュフロー（＋）も重要です。

一年に一回は状況の把握、市場の調査（物件価格やローン金利）など、今はお困りでなくてもしていくことが重要です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５９９０万円　　ローン平均金利　２．４５％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京４戸　（中古１戸）

　ローン総額　７７６０万円　　ローン平均金利　２．７３４％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９２０万円　　ローン平均金利　２．３％

医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約３年前に友人の紹介で新築物件を、「節税目的」で購入されました。
全ての事を営業担当に任せていた為、毎月の収支も把握しておらす、権利書もお手元にない状況です。今後は、賃貸管理も含め、コンサルテインングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築で購入された物件の収支が悪く、マイナスです。
管理手数料の見直しやローン借り換えで収支改善をしたいとのご要望です。

公務員の方は、約２年前に投資マンションセミナーにご参加され新築を購入されました。
老後の年金対策で購入されましたが、毎月の収支もマイナスの為、自己資金で繰り上げ返済するか検討されておられます。ローン借り換えが出来るなら試したいとのご希望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１６２００万円　　ローン平均金利　２．９５％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　４．５％

●民間企業ご勤務の方　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　（中古２戸）

　ローン総額　５１３０万円　　ローン平均金利　２．７８２％

医師の方は、区分の収支改善の為に２年前に中古のアパートを購入されました。
購入当初は、プラスでキャッシュフローが出ていましたが、最近は空室や設備投資の負担が増加し、区分も併せると、毎月約３０万円ほどのマイナスになられております。
ローン借り換えや売却なども検討し今後は収支改善をしていきたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃も下がり、収支も悪化しております。
自己資金が使える為、良い条件の借り換えが可能だと思います。

この夏季休暇中に、７件のお問い合わせを頂きました。

誠に有難うございます。

順番にご回答、ご連絡させて頂いております。

●ローン借り換えのご相談
●物件の売却相談
●物件購入についてのご相談

全てのお客様にお役にたてるとは限りませんので、ご容赦下さいませ。

当社では、８月１２日（水）　～　１５日（土）までお休みさせて頂きます。

ご迷惑をお掛け致しますがご了承くださいませ。

※毎年、８月はお問い合わせ、ご相談が急増致しますので、ご面談のご予約はお早目にお願いいたします。

代表取締役　片山　智雄

投資物件は新築・中古どちらを購入されるかで今後全く違った運用になります。

●新築

　■収支がマイナス
　■収支がマイナスの為、今後の色々なローン（借り換え等）にも影響が出る
　■家賃の下落や空室などの急な負担に耐えられなくなる
　■節税目的で新築を購入したが、５年経過後には節税（還付申告）にならない
　■価格が高い為に売却時には負担金がかなり生じる

●中古
　
　■収支がプラス
　■優良物件はなかなか出回らない
　■収支がプラスなので複数の物件を所有しやすい
　■価格が安い為、売却時の負担金が少額

など、上記を比較するとおのずと答えは出ているのかもしれません。

投資物件を購入したが、「こんなはずじゃなかった！」と思われておられる方々は、上記を知らないうちにお始めになられた方が多いですね。