本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京４戸　神戸２戸　（１戸中古）

　ローン総額　８９８０万円　　ローン平均金利　３．４６％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　９０００万円　　ローン金利　４．５％

マンションの収支を改善しようと中古アパートを購入されました。
しかし、空室がなかなか埋まらず、家賃も下がってしまい、アパートの方も収支が悪化しております。ローン借り換えやローンの一本化なども検討したいとのご要望です。

不動産価格の上昇により、投資マンションにも当然影響が出てきておりま。

特にこれから販売される新築物件は利回りの低下が懸念されます。

景気が良くなってきているとはいえ家賃金額が上ってない現状を考えると購入を検討されておられるお客様にとっては良い状況とは言えません。

この好景気にのって「値上がり目的」「転売目的」で購入されたお客様もいらっしゃいますが、なかなか思うような収益を上げることは出来ないと思います。

未だに、投資マンションをご所有されておられるオーナー様から、

「雑費水増しすれば還付金増えますよね？」

などとお話をされるケースがございます。

これは明らかな脱税行為です。
（実際に経費としてかかった費用の計上は問題ありませんが・・・）

確かに白色申告の場合は領収書の提出が義務化されておりませんが、帳簿の記載義務はあります。もし税務調査などで提出を命じられた際は当然「ありません」では通用しません。
雑費が全て否認されることもありますし、７年間遡って申告のやり直しを命じられます。

実際にこの様な事に陥ってしまわれたオーナー様からご相談を頂戴した事例もございます。

投資マンション　＝　節税の為　　この考え方は危険すぎます。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京１戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　３２９０万円　　ローン平均金利　２．３５％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　８４５０万円　　ローン平均金利　３．６５％

●公務員（教員）の方　５８歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　７０２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

上場企業ご勤務の方は、２年前に東京の不動産セミナーにご参加されて新築を購入されました。昨年には大阪の不動産セミナーでまた新築を購入されました。
しかし、購入されてからご自身で調べると、新築より中古マンションの方が利回りが良いことに気付き今では新築マンションを購入されたことを後悔されてます。今後はローン借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローンの借り換えのご希望です。
今まで、節税目的で購入してきましたが、年々収支は悪化し、節税効果もほとんどなくなった為、固定資産税などの費用負担を考えるとマイナス収支になられておられます。

公務員の方は、ご定年間近の為、不良物件の整理をしたいとのご相談です。
やはり新築を購入されておられる為、売却時には金銭的なご負担が生じてしまいます。

東京の港区の不動産価格が高騰しているというニュースがありました。

投資物件においても値上がり気味です。

しかし、投資物件の場合は収益（家賃金額）がＵＰしている訳ではないので、利回りが悪化しているとも言えます。
（価格値上がりを期待して購入しておられる方もいらっしゃいますが・・・）

現状は融資金利が安い為、購買意欲も高い状況です。

オリンピックまでとの見方もございますがどうなるのか・・・

高値で購入してしまい、金利も上がり、収益が下がってしまい返済困難という最悪の状況は回避しなければいけませんね。

国民生活センターによりますと、２０２０年のオリンピックなどの影響で投資マンションの詐欺相談が急増しているらしいです。

「オリンピックの影響で値段が上がる」「売却すれば儲けが出る」

「中国、東南アジアの投資家に高値で売却出来る」「５年後には買い戻す」

などの甘い話に乗せられて購入してしまった方が非常に多いらしいです。

根拠のない話は非常に危険です。

本日は２名の方のご相談です。

●歯科医師の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　福岡１戸　（１戸中古）

　ローン総額　８２７０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７１００万円　　ローン平均金利　２．４２％

歯科医師の方は、当社のお客様からご紹介頂きました。
約７年前に新築物件を節税目的で購入しましたが、開業に伴い、節税効果もなくなってしまいました。家賃の下落もあり収支が非常に悪く、売却を検討されておられます。
売却となればかなりの持ち出し金が必要になるため、ローン借り換えをご提案させて頂きます。

公務員の方は、ローンの借り換えご希望です。
ご定年が近い為、早めに収支改善を図りたいとのことです。
新築物件を購入されたことを後悔されておられます。

先日、当社にご相談頂きましたお客様の内容です。

約２年前に一棟中古アパートをローンを使い約２億で購入されました。

しかし、最近、退去に伴う収支の悪化やリフォーム代金の負担のトラブルがあり、賃貸管理を変更する手続きを取られました。

そして、現在の全入居者の情報と取りますと、当初に販売会社から聞いていた入居状況とは違い、家賃の金額もデタラメ、空室情報もデタラメでかなり収益が減少になりました。

要するに、物件を販売する時はあたかもキャッシュフローが大きく出るように提案し、実際は全く収益性の悪い物件だったということです。

この様なケースのトラブルは非常に多く、購入時にすべての入居状況を確認しなかったオーナー様のミスでもあります。

今後、こちらのお客様には賃貸管理の変更とローン借り換えに向けて提案して参ります。

今までは投資マンションローンと言えば、「変動金利」の商品がほとんどでした。

しかし、最近は固定金利の商品もあり、一昔に比べると非常にローンの取り組みが選択できるようになっております。

固定金利の場合は年利１．２％～可能です。（当然審査は必要です）

また、ローン借り換えに関してもこの固定金利への移行も当社実績で行いました。

やはり、今後、長期金利が上ってくる懸念も大いにございますので今のうちに是非ご活用くださいませ。

当社のローン借り換えの成功例です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　２．８５％

　※ローン借り換え後※　　　　ローン平均金利　１．８５％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸

　ローン総額　７６００万円　　ローン平均金利　３．４２％

　※ローン借り換え後※　　　　ローン平均金利　２．１％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸

　ローン総額　　４２００万円　　ローン平均金利　３．２３％

　※ローン借り換え後※　　　　　ローン平均金利　１．７％

●無職の方　　６１歳　投資マンション　東京３戸

　ローン総額　　２８００万円　　ローン平均金利　３．４％

　※ローン借り換え後※　　　　　ローン平均金利　１．３％　（固定金利）

本日は３名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５２００万円　　ローン平均金利　２．６８％

●公務員の方　５４歳　投資マンション　東京２戸　横浜３戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０７００万円　　ローン平均金利　３．４５％

公務員（教員）の方と民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落で収支が年々悪化し、今ではマイナス収支になってしまいました。
購入時には、「家賃は下がりません」「空室にもなりません」と言われていたので完全に騙された！とおっしゃっておられます。

公務員の方は、ご売却のご希望です。
とある大阪の販売会社から築古のマンションを購入されましたが、購入前の説明の家賃金額と引き渡しが終わってからの実際に振り込まれた家賃金額が全く違いました。騙されて購入してしまった物件を早急に売却し、退職前にローンの整理をしておきたいとのことです。

「年収５００万円で資産１億円」

という広告や書籍をよく目にします。

しかし、注意しなければいけないのは、負債付きの資産は純資産ではないという事です。

つまり、ローンが残っている状態では純資産とは言いません。

資産形成は非常に大切なことですが、セールスに乗せられてご自身の返済能力を超えるローンの取り組みは絶対に危険です。

家賃が下がったり、空室が増えたり、リフォーム代金の負担が生じたり、ご自身の収入が激減したりと色々なマイナス要因も十分に考えておかなければいけません。

新築物件をご所有される方には、「節税目的」で購入される方も非常に多くいらっしゃいます。

例えば、

●家賃収入７万円　－　ローン返済額＋管理費・修繕費７．５万円　＝　－０．５万円

　年間負担額０．５万円　×１２　＋　固定固定資産税６万円　＝　１２万円（マイナス）

この合計年間負担額の１２万円を確定申告をし還付金で補うといったスキームです。

しかし、節税効果は新築からご所有されると約５年程で薄れます。しかも、お客様の収入の変動などでも大きく還付額は変動します。

このような非常に不確定数値のものに頼られるのは間違いですね。

不動産投資は、

①毎月の家賃－②毎月の支出（ローン、管理費）－③固定資産税－④（イレギュラーの支出）
　
＝⑤収入　

です。

投資マンションに失敗される多くのオーナー様は、⑤収入がマイナスの方です。

「節税で補える」「家賃は下がらない」「空室は出ない」「リフォーム代金は安価です」

などのセールストークを信用し購入されます。

それが二戸、三戸と所有物件を増やせば増やすほど負担が増します。

現在、複数の物件をご所有され、毎月マイナスで、しかも自己資金もない状態の方は非常に危ない状況だと言えます

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５２００万円　　ローン平均金利　３．４％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　４８２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、５年前に新築を購されました。
購入時には、「家賃は下がりません」「年間負担金額は節税で賄えます」などと聞かされ、お金の負担がないならと購入されました。しかし、家賃も下がり、節税効果もない状況になってしまい、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
今後は売却も含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、ローン借り換えをご希望です。
自己資金を使い、良い条件の借り換えをご提案させて頂きます。