ＤＭをご覧になられてお問合せをたくさん頂戴するようになりました。

しかし、当然のことながら、審査が必要になり、借り換え出来ない方もいらっしゃいます。

借り換え出来ない要因と致しましては、

●収入に対する負債が多すぎる
●年齢の制限
●物件自体がＮＧ
●収支バランスが非常に悪い
●過去に返済の延滞がある

などです。

年齢制限においては、５９歳までの方であれば比較的審査しやすいです。

せっかく良い物件をお持ちでも、金利が高いと収支は悪くなります。

不動産投資は、「物件」「収益」「金利」この３点に注意すれば大きな失敗には繋がりません。

投資物件を選ぶ時、どのような判断基準で選んでますか？

●駅から何分？　●間取り　●階数　●設備　●近隣環境　など

色々な基準があります。

しかし、本当にこだわって選んでらっしゃるオーナー様は非常に少ないと感じます。

特に、新築物件の場合は、担当者から、「良い場所ですよ」「一等地ですよ」と言われたから良い場所と思っていた・・・なんておっしゃる方も多いです。

どんな営業マンでも、自社の販売物件を「まぁまぁ良いですよ」「二等地ですよ」とは言いませんよね。

こだわって選択される方は失敗しないですが、営業担当者任せの方は失敗しやすいのは明確です。

先日、お問合せ頂きましたお客様の成功事例です。

●投資マンション　５戸所有　　借り入れ総額　８５００万円　平均金利　２．８５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　　年利　１．６５％　（全て借り換え成功）

　　　　　総支払金額の軽減額　１８７０万円　

　
　このようなケースもたくさんございます。

　是非一度お問合せ下さいませ。　　

ホントに最近は一棟アパートをセールスされる業者が増えました。

ネットやブログ広告、ＹＯＵＴＵＢＵ広告など色々な媒体で広告を打たれておられますね。

んっ？　と思うものも非常に多く、「資産を増やすには」ということに注力される業者も多いです。

ここで言う資産とは、借金付きの資産です。

かなりの高属性の方であれば、２億、３億の借り入れは問題ないですが、一般サラリーマン層の方には危険ラインだと感じます。
いくら家賃で支払いが出来、キャッシュフローも残るとはいえ、長期の修繕計画や空室問題、または、トラブル（事件、事故）などの対応や金銭問題には耐えれないと感じます。

当社にも、一棟アパートのご相談も増加し、中には、明らかな詐欺、業法違反での販売もあり、解決し兼ねる問題に発展されておられる方も多くいらっしゃいます。

安易な判断は人生を狂わせますので、一棟物は本当によく吟味し購入しましょう。

不動産投資において、重要なことは何点かありますがその一つに出口戦略（売却）も一つです。

購入した物件が、何年後にはいくらで売れるのか・・・

失敗される方の多くはこの数値を見誤っておられます。

セールスマンが「値下がりしない！」「ローン残額で売れる！」「困ったら売却協力する！」
などと言われ高い新築を購入されてしまいます。
当然、市場価格とローン残金には大きな開きがあり、売りたいが売れないといった逃げ道の無い状況に陥ります。

しかし、損をしないオーナー様もいらっしゃいます。

共通して言えることは、ローンの金利や売却価格に非常に敏感であるということです。

マイナス金利　⇒　ご自身の金利見直し、借り換えを頼もう
出口戦略　⇒　大体いくらくらいの持ち出しが必要か？　今までの投資回収はいくらなのか？

これらをある程度数値化し、シビアに把握されておられます。
逆にこれらの数値が分からない、知らない方は危険だと言えます。

「担当者に任せているから大丈夫」このセリフをおっしゃる方は今すぐ見直すべきです。

投資マンションのローン借り換えは収支改善には一番効果的です。

お客様には借り換え出来ないと思われておられる方も多くいらっしゃいます。

当然、手数料などは掛かりますがそれでも大幅な支払金額の軽減に繋がるケースも多いです。

過去に、借り換えを成功され、総支払金額が２０００万円以上軽減出来た方もいらっしゃいます。

マイナス金利の影響で借り換えや金利交渉は積極的にするべきですね。

２６年振りに不動産向けの融資が最高額になったそうです。

これからマイナス金利の影響で増加していくことになっていくでしょう。

バブル期を遥かに超える数値になるみたいですね。

私見ですが、少し出し過ぎ感が否めません。

当社にご相談頂く８割方のお客様は債務超過に陥っております。

いくら収益（家賃）があるとはいえ、サラリーマンの方がご定年後、毎月１０万も１５万円も支払い続ける様な負担が生じてしまうとほぼアウトの様に感じます。
定説ですが、古くなれば家賃は下がります。そして、空室リスクも増加します。さらに、修繕費、リフォーム代の負担も増加します。それらのリスクを想定していれば、悪徳業者に騙されずに済みますが・・・
ましてや、値上がりします！　といった様なセールスに乗せられるなんて問題外です。

本日もご面談のご予約をたくさん頂戴しております。

当社では、定期的にＤＭを郵送させて頂いております。

特に新築物件をお持ちの方に、ローン借り換えなどのコンサルティングをメインにお話しさせて頂きます。

完全成功報酬制の手数料ですので、明瞭です。

毎月の収支がマイナスの方、金利が高い金融機関をお使いの方、是非お問合せ下さい。

物件購入時にはこんなはずじゃなかったのに・・・

と思われておられる方が非常に多いです。

なぜなのか？

●家賃がこんなにも下がる事とは・・・
●リフォーム代金の負担がここまで大きいとは・・・
●還付金（節税効果）がこれほど少なくなるとは・・・
●空室がこれほど埋まらないのか・・・
●売却時の価格がこんなにも安いのか・・・

など、やはり購入時のリサーチ不足が原因ですね。

セールスマンの事を信用しきってしまい大損された方も多いですね。

現在、東京都内の新築マンションの価格が非常に高いです。

建築コストの影響や地価高騰などの要因があげられます。

投資物件においても然りです。

新宿や渋谷、東京駅付近などでは１Ｋや１Ｒタイプでも２８００万円～３０００万円を超える物もありますね。

当然、利回りは低下しております。

ただ、立地が良ければ入居率は非常に高くなりますので空室の心配はなさそうです。

物件によっては入居希望者がキャンセル待ちをしている人気物件も存在します。

しかし、関西に目を向けると、東京ほどの値上がりはありません。

特に中古物件の人気は断然東京、横浜に偏っています。

当社でも、中古物件の仕入れに関しては、苦労しております。

不動産投資において重要なことは、いかに早い時期に借り入れをなくし、純資産、つまり不労所得を得る様にするかが非常に重要なミッションです。

高額な新築を購入されておられるオーナー様は多額の自己資金を使わなければいけなくなるのでこのミッションを達成させることは困難になります。

毎月きちんとキャッシュフローを生み出し、繰り上げ返済の原資を作り出せる方はやはり計画性をもって繰上返済すべきです。

計画性とは、今後の借り換え、金利交渉、手数料などの事です。

生きたお金の使い方をしなければいけません。

ご相談頂くお客様の中には、全く計画性の無い投資運用されておられる方も多く、そのような方はやはり騙される方も多いです。

ご相談頂くお客様の中には、ご所有されておられる物件の関係書類の整理が全く出来ていない方も非常に多くいらっしゃいます。

例えば、

●売買契約書はあるが重要事項説明書がない
●賃貸契約書が１０年以上も前のもの
●火災保険の保険証書がない
●確定申告書がない
●賃貸がついているかどうかも把握していない

などの問題点が見受けられます。

ローンの借り換えや売却時には当然必要になるケースがあり、それらがないとかなりの手間がかかります。

また、賃貸契約書がないと、家賃の滞納時に対応できなかったり、敷金や礼金の金額が分からず管理会社にピンハネされていたりなど、オーナー様が不利になる問題も発生致します。

「管理会社に任せっきり」とおっしゃる方に多い傾向です。

先日のご相談者の方の事例です。

約２年前に東京の新橋駅前で年金不安に対するアンケートに答えました。

数日後、

「覚えていらっしゃいますか？新橋駅前でアンケートさせて頂きました○○会社の○○です」

「不動産を使った年金対策やお金がかからない不動産投資を提案しています」

「一度お会いしたいのでお時間下さい。お食事ごちそうさせて頂きます」

このような電話があり、話しだけでも聞いてみようと思われ、営業担当とお会いされました。

その後、２、３度、面会し、新築の投資用マンションを自己資金０円で購入されました。

しかし、その後も、何度も、「あと２，３戸所有しないと利益が出ない」とセールスされ、結果、今現在４戸所有されておられます。

毎月の負担額も増加し、これ以上の負担が出ると死活問題に発展してしまうので何とか収支改善や売却先を見つけたいとのご相談でした。

この様に、何気無いアンケートから多額の借金を背負わされるケースが増加しております。

国民生活センターや消費者庁などでも問題になっているそうです。

東京だけでなく、大阪、福岡の方からも同様のご相談を頂戴しております。

明日から、確定申告の受付が開始されます。

特にこの時期、販売会社から「買い増し」の営業がかかります。

医師の方は要注意ですね。

「節税」「還付金目的」で不動産投資はしてはいけません。

永続的に節税効果を得ることはできません。

特に医師の方はご所得が高い分、不動産によっての節税効果なのか、それともその他の要因なのか（当直のアルバイトなどで元々源泉され過ぎている）、ご自身で計算できない方は危険です。

また、帳簿付けの作業や雑費計上など煩わしいことが増えますが自己責任で処理しなければいけません。

最近は、全国各地で不動産セミナーをたくさんの企業が行っております。

しかし、そのほとんどがあまり勉強にならないセミナーの様に思います。
（当社へご相談頂きましたお客様のお話しをもとに）

●不動産がいかにインフレに強いか
●現物資産がなぜ良いのか
●毎年の節税メリット
●生命保険の代わりになる
●長期の家賃保証で安心

などをメリットとしてお話しになられるみたいです。

しかし、失敗された方々は上記のメリットを十分考慮して購入されました。
でも、失敗されました。

なぜなのか・・・

結論、それはメリットではないからです。

当社では、より実践的なお話し、また、新築、中古マンションの大きな違いなど個人面談ではお話しさせて頂いております。