今、現状で不動産投資をされているお客様に一度問いかけます。

「今の状況は当初描いた不動産投資になったおらますか？」

おそらくほとんどの方が理想とは程遠い現状であると思います。

●収支か悪い（マイナス）
●空室負担やリフォーム代金の負担増
●金利が高い
●繰り上げ返済まで手が回らない
●売却価格が安すぎるので手放せない
●退職後の返済が心配
●販売会社に騙された

など、理由は色々あるかと思います。

債務超過になられておられる方は、非常に危険です。（ご自身で認識されておられない方も多いです）

理想の不動産投資に繋がるように当社ではアドバイスさせて頂きます。

ローンを使って物件を購入される場合、「物件評価」を金融機関から取ります。

簡単に言うと「物件評価」とは、いくら貸せるかということです

勘違いしてはいけないことは、「物件評価」　＝　市場価格　ではないということです。

ごくまれに、「○○銀行が○○万円の融資を付けたからそれくらいで売れる」とおっしゃるお客様がいますが全く間違いです。

評価＝売却値ではないという事をきちんと理解しなければいけません。

アパート経営の失敗は、最悪の結果に直結致します。

当社にもたくさんのご相談が来ますが、そのほとんどが「最悪」の状況です。

先日も、東京のとある業者から３棟購入され、金額は約３億円のローンを組まれておられます。

購入当初は手残りもありうまく運用しておられるつもりでしたが、最近、空室が発生したり、リフォーム代金の負担などが増え、今では、手残りが全く無く、このままでは、修繕費なども積立出来ない為、今後が非常に心配であるというご相談です。

この方のミスとしては、
●購入時に賃貸状況を細かくチェックしなかった
●融資金利が高すぎる

やはり、専門的な知識がなかった為に犯したミスです。

成功の概念は人それぞれではありますが、金銭的な損失を出す人、出さない人という括りでお話しします。

まず、理解しなければいけないことは、９０％は買い方で決まるという事です。

買い方とは、

●物件　●利回り　●ローン条件　●自己資金

この４つで決まります。

そうなれば、販売会社がどこだとか賃貸管理の内容がどうだとかはあまり関係無いと言えます。

最悪なのは、立地の悪い新築を高額で購入し、しかも、金利の高いローンを使ってしまっている場合です。

投資マンションを始める場合は、必ず「知識」は必要です。
失敗する多くの方は、なにも知らずの状況で友人、知人の紹介で購入されておられます。
少しの知識で大きな損害を免れることが出来たはずなのにといつもご相談を受け思います。

当社では、ＧＷ休暇と致しまして、

●５月３日（火）　～　５日（木）　

とさせて頂きます。

お客様、お取引業者様、ご了承頂けます様お願い致します。

※緊急連絡は各担当者迄ご連絡下さいませ※

※メールでのお問合せは休み明けの対応とさせて頂きます※

最近の当社、ローン借り換え成功事例をお知らせ致します。

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　大阪１戸　神戸１戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　　ローン金利　１．８％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　９６６０万円　　ローン平均金利　３．１５％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　　ローン金利　１．７５％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３８２０万円　　ローン金利　２．７７５％

　中古　一棟アパート　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４．１％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　　ローン金利　２．０％　（投資マンション）
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン金利　２．７％　（中古一棟アパート）

上記以外にもたくさんの成功事例がございます。

ご相談、ご面談の予約が取りづらい状況ですが、是非、お早めにご検討下さいませ。

投資物件の購入を検討されておられるお客様の中には、

リフォーム代に関して、中古マンション　＞　新築マンション　と思われておられる方がいらっしゃいます。

当然、一概には言えませんが、新築マンションでも費用はかかります。

「新築マンションだから費用はほとんどかかりません」
「ほぼ当社で費用は負担します」

などと聞かされておられませんか？

このリフォーム代金については、当社でも結構ご相談が多い要件です。

「なぜ、こんなにも高いのか？」「新築で購入したのに意外と高い」

ということがあります。すべてのオーナー様が現地まで行き、チェックをすることは不可能です。もしかしたら不要なリフォームをされておられるケースもあります。

当社にも、「中古物件を探している」というお問合せを頂戴致します。

良質な物件は瞬時に買い付けが入ります。

本当に悩んでいる時間など無いくらいの速さです。

それを考えると、ネットや不動産サイトなどに掲載されている物件情報は果たして正確なのか？と感じるものもあります。（広告の中にはおとり広告なども多く存在します）

昨今の不動産投資ブームの追い風で、本当に良質な物件情報も少なくなってきました。

今後も情報源の確保とスピーディーな判断が企業としても必要になります。

以前、問題になりました、強引な勧誘問題。

昨日も、そのような関係のご相談をお受けいたしました。

その方は、東京の会社から新築マンションを２戸購入されておられます。

購入動機としては、私的年金作りではありましたが、お客様の年齢の問題で収支が大きなマイナスとなる状況での購入でした。

お客様自身も、定年後のお支払いが心配だったみたいですが、担当者からは、「支払いが難しくなっても高値で売れますよ」と言われた為、購入を決断されました。

そして、最近、３戸目の勧誘をされ、購入する気持ちがなかったが、一応お会いしてお話を聞かれたみたいです。
しかし、そこで問題が起きました。
担当者からは、「買ってもらわないと困る」「買うまで帰れません」というような恫喝まがいのセールスをされ、しかも、終電もなくなるまで帰してもらえなかったみたいです。
一応、ローンの審査だけという意味で申込書は記入されたみたいです。

この様な相談を受け、いまだにそのような勧誘をしている業者があるのかと少し驚いております。

区分の投資マンションよりアパートの方が収益は上がります。

当然、リスクも増加します。

当社にも、区分の収支改善を図るために、アパートを購入された方からのご相談が最近増加傾向にあります。

皆様、「最初は手残りがあったが、空室や修繕費がかかり手残りが無くなった」というご相談です。

中には、悪徳業者に騙されているケースもあり、金額が大きい分本当に死活問題です。

ノウハウがいるアパート経営

簡単に儲けられるほど、甘いものではありません。

ご相談頂くお客様の中には、「規則違反」や「政省令違反」の売買も多く見受けられます。

中には、金融機関をも巻き込んだものもあり、目覆うものも存在致します。

これらの契約で、不利益を被るのは、いつも消費者（買主）です。

お客様の知らないところで行われていたり、お客様も承知の場合、色々なケースがありますが、いけないことには変わりません。

過去には、計画的に違反行為をし、多額の利益を上げ、そして計画的に法人解散させる悪徳業者も存在しました。

つい先日借り換え成功されたお客様のお話しを少し紹介致します。

●４４歳　上場企業ご勤務の方　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

　当社からＤＭ（ダイレクトメール）をお送りさせて頂いたお客様でした。
　以前から収支の改善でローン借り換えをご検討されておられましたが、お付き合いされておられる業者にご相談をすると、「借り換えは出来ない」との回答だったみたいです。
　当社からＤＭが届き、またまた、お付き合いされておられる業者に、「こんなＤＭが届いたんだけれども・・・」と聞くと、「そんなのは嘘です。騙されますよ」と言われましたが、当社にお問合せを頂きました。
　結果、東京の物件も、大阪の物件も「年利１．８％」で借り換え成功されました。
　当社のＨＰやＤＭをご覧になられて、「そんなバカな！？」「どうせ嘘でしょ！？」と思われておられる方もいらっしゃるかと思います。
　投資マンションのローン借り換えはご自宅のローンとは性質が違うので、「コネ」と「テクニック」が必要です。
　購入したらサービスが悪くなった会社を信用するか、新しい情報を生かすか、お客様次第です。

当社では、ＧＷ休暇として、５月３日（火）～５（木）迄、休業とさせて頂きます。

その他のご面談のご予約状況（ご面談可能）です。

●４月２９日（金祝）　１７時　～　２０時

●４月３０日（土）　　１３時　～　１５時

●５月１日　（日）　　１１時　～　１３時　　１９時　～　２１時

●５月２日　（月）　　１０時　～　１２時　　１４時　～　１６時　

上記は今のところご予約可能です。

ご相談、ご面談予約はお早めにお願い致します。

当社では中古物件の販売もさせて頂いております。

お客様から、「物件の情報はどこから集めてますか？」と尋ねられることがあります。

当然、色々な情報源があります。

●専門業者　●金融機関　●弁護士や税理士、ＦＰの方々　●競売　●お客様　など

たくさんある情報の中で、物件を吟味し、販売しております。

一般のお客様となりますと、金融機関や弁護士などからの情報を入手することは不可能です。

中古物件での不動産投資をご検討であれば、やはり物件情報を集めることから始めないといけません。

当社での、投資マンションのローン借り換え事例をご紹介させて頂きます。

●４７歳　上場企業ご勤務の方

　投資マンション　新築４戸　　ローン総額　７４４０万円　　ローン平均金利　２．７５％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　ローン金利　１．７％

●５１歳　公務員の方

　投資マンション　新築３戸　　ローン総額　４７１０万円　　ローン平均金利　３．１％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　ローン金利　１．３％

●３９歳　上場企業ご勤務の方

　投資マンション　新築２戸　　ローン総額　３８７０万円　　ローン平均金利　２．３％

　一棟　中古　アパート　　　　ローン金額　５５００万円　　ローン金利　４．１％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　新築　ローン金利　１．８％　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　アパート　ローン金利　２．７％

●３８歳　医師の方

　投資マンション　新築７戸　ローン総額　１０９００万円　ローン平均金利　３．３５％

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　ローン金利　１．１％