本日、２名の医師の方からご相談をお受け致します。

お二人ともご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。

お一人の方は６戸、もうお一人の方は７戸、ご所有されておられます。

「節税」になるからとの理由で購入されましたが、年々節税効果もなくなり、収支も悪化しております。

お一人の方は、マイホームのローン取り組みが難しくなり非常にお困りです。

ローン借り換えとご売却をご提案させて頂きます。

投資マンションのローン借り換えは早ければ早いほうが良いに決まっています。
（違約金などをお支払いして得か損かは吟味しなければいけませんが）

お客様の中には、「いつでもできるから」と思われている方も多く、かなり損をされておられる方もいらっしゃいます。

では、なぜ早いほうが良いのか・・・

●かなりの利息軽減が出来れば支払金額も大きく変わる
●売主が倒産してしまうかもしれない
●お客様の年齢条件やご年収、ご勤務先などの変化によって審査が不利になる
●家賃収入の変化がない時に審査する
●今はマイナス金利の影響で融資緩和されている

などが主な理由です。

先日も、５０歳になられた方が、ローン借り換えをご希望されました。
４９歳でお申し込みであれば、年利１．３％で借り換え出来たのが、５０歳では年利１．８％となりました。

非常にもったいないことです。

「節税目的」で新築マンションを購入されるオーナー様は数年経過すると皆さま後悔なさいます。

なぜならば、節税効果は年々減少し、還付金が減ってくるからです。

毎月の収支マイナス、固定資産税の負担、リフォーム代金の負担などが還付金で賄うことが出来なくなります。

しかも、確定申告書では、不動産所得がマイナスになる為、ローン借り換えにも影響が出てきます。

不動産投資はやはりきちんとしたキャッシュフローを生み出し、ゆとりある運用をしなければいけません。

先日も、「とある新築マンション業者に騙された！」とご相談を頂きました。

内容は、約５年前に東京の新築を５戸購入されました。

５戸で毎月約６万円の負担があった為、販売会社から６万円×５年分＝３６０万円のキャッシュバックを受けられました。

購入時に、「５年後には買い戻す」「高値で売れる」との約束を担当者としていたので安心されていたみたいです。

しかし、その約束が守られることはありませんでした。

担当者にクレームを入れると、「社会情勢が変化したので難しい」「家賃が下がったので難しい」などと言われ落胆されておられます。

今後、当社では、ローン借り換えと同時に売却（海外の投資家）も併せてコンサルティングさせて頂きます。

騙された！と気づいたら即行動です。

一番、いけないことは何もしないことです。販売会社が倒産してしまったらさらにリスクを高めることになります。

最近では全国で開催されている投資不動産セミナー

新築マンションや中古マンション、一棟アパートや土地活用、又は金融機関主催のものまで色々な角度からアプローチをしております。

新築マンションの攻め方は・・・
中古マンションのポイントはこれ・・・
一棟ならここに注意・・・

セミナーを真に受けて購入されるお客様もいらっしゃる様です。

当社でも、「セミナーに参加し、新築マンションを購入したが思うような収益が上がらない」といったご相談も多く、皆さま後悔されておられます。

最近では、「新築マンションは絶対にダメ！」といったセミナーも開催されているみたいで、インターネットから情報も取れます。

セミナーで物件購入された方で、儲かった人がいるのならお会いしたいと思います・・・

３月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

明日から４月です。

巷はフレッシュな新卒で溢れます。

お付き合いさせて頂く同業者様も毎年たくさんの新卒を採用し、そして、たくさん退職者を出してしまう様です。

東京でも大阪でも福岡でも入社し、約３年くらいはキャッチセールス要員（アンケートや名刺交換）として仕事？をするみたいです。

本物のコンサルティングを育てる環境が整備されていないのが一つの問題な様に感じます。

仕事は楽しくないとなかなか長続きしませんが、「楽しめる環境」は自分が作らないといけません。この仕事は、スキルアップや経験を積むことによって個人的にも得るものが多いのでやりがいはあります。

市場は非常に活発ですが、浮足出さず、流されぬ様これからも邁進致しますので宜しくお願い致します。

投資マンションを所有しますと、「買ってくれ」または「売ってくれ」というセールス電話が増えます。

最近は、「売ってくれ」という方が多いみたいです。

「海外の投資家が欲しがっている」
「法人が社宅で購入を検討している」
「その物件を所有し続けると大きな損失がでる」

など、セールストークはさまざまです。

オーナー様が気を付けなければいけないことは、それらの業者との取引形態です。

①専属専任媒介契約　②一般媒介　③売主、買主の売買

ほとんどの場合が①専属専任媒介契約を取るセールスです。
（この場合のリスクの説明は省略）
取引形態も理解せず、「○○○○万円で売れる」と信用し、大きな損害を受けた方もいらっしゃいます。

不動産投資をされる時、ほとんどのオーナー様はローン（銀行）をお使いされます。

「○○銀行が融資を付けてくれるから安心」

「○○銀行が○○○○万円貸してくれるから非常に価値がある」

などとおっしゃる方がいます。

果たして銀行や金融機関の審査を信用してよいものなのか。

非常に微妙です。

それは、●新築だから　●○○会社が販売するから　●お客様が高属性だから
などの条件で融資金額は変わります。
当然、物件の資産価値というのも評価されますが，比重的には上記３項目が重要視されます。

ですので、銀行の物件に対する評価（融資金額）はあまりアテにならないのかも知れません。

当社にご相談頂戴する、「一棟アパートのローン借り換え」は容易ではありません。

なぜか・・・

ほとんどのお客様が○○○銀行を使っているからです。

他の金融機関では考えられないくらいの評価を出しローン付されております。

他の金融機関へ借り換え相談に行くと、「不可」または「半分くらい自己資金必要」となるケースがほとんどです。

このような物件を購入されておられる方は、これから悲惨な状況が待っていることとなるでしょう。

不動産投資は始めるのは非常に簡単ではありますが、色々な状況変化を考え柔軟に対応出来るようにしておかないと逃げれなくなります。（逃げるとはリスク回避の事を意味します）

●収支悪化したので借り換えをする
●売却をする
●賃貸管理会社を変更する

などの対応はオーナーであれば常に考えなければいけません。

●借り換え出来ない　⇒　担保評価が出ない
●売却出来ない　　　⇒　ローン残では売れない
●賃貸管理の変更が出来ない　⇒　違約金など発生する

このパターンに陥ると最悪ですね。

投資物件を購入する前にしなければいけないことがあります。
（物件調査は当たり前なので省略）

●自分が将来いくらの不労所得が欲しいのか
●自分がいくら借りれるか
●自分がどんな条件のローンが使えるか（必要資金や金利）

まずは上記３点をチャックです。

ご相談頂く多くのお客様はこれらを販売会社任せにし、騙されたりします・・・

他人任せにせず、ある程度リサーチしていれば騙されたり、支払いに困窮することはありません。

これが分かれば、物件選びとなります。

全くの無計画で始めて成功するほど甘くありません。
しかも、高額な物件を売りつけて逃げてしまう業者も多いのも事実です。

何事も自己防衛、自己対策の時代です。

投資マンションのローン借り換えは狙い撃ちで金融機関を選定しなければいけません。

「手当たり次第に審査する」

では、個信を汚してしまうのでかえってマイナス評価になってしまいます。

例えば、関東にお住まいで物件も関東なら○○銀行、関西にお住まいで物件が関東なら○○銀行といった様に、お客様の状況で使える金融機関は変わってきます。

先日も、ご相談頂戴した福岡にお住いの方が、借り換え成功されました。

平均年利　３．２％　借り換え後　⇒　年利　１．３％

となりました。総支払金額が８００万円ほど軽減出来ました。

当社では、お客様のお住まい地は全く問いません。

色々な金融機関との提携、実績がある分、他社より有利に借り換え出来るかもしれません。

投資物件をローンを使って購入されているオーナー様は、ローン借り換えを常に考えなければいけない。

しかし、ローン借り換えが出来ない方もいらっしゃいます。

●負債が多い
●収入が少ない　（給料）
●収支が悪い
●物件が悪い
●売主が悪い
●管理状況が悪い
●返済状況が悪い

など、色々な「不可」の要素があります。

最近は色々な金融機関の提携を増やしていますので、以前よりかは借り換えがしやすくなりました。

「このままでは返済がパンクしてしまいそう・・・」
「空室になると支払えない」

などと悩んでいらっしゃる方はまず物件の売却を考えるべきです。
不良物件をいかに高く売却するか・・・
日本市場で売却するのか、海外市場で売却するのか・・売却値にはかなり差額が生じます。

当社では、海外の取引業者もございますので是非ご相談下さい。

いまだにお客様を騙し、高額な物件を販売する会社があります。

騙しトークをしては、

●高値で売れる
●物件購入してもらえれば借り換えする
●物件購入してもらえれば不良物件を買い取る
●５年後には買い戻す
●毎年○○万円節税出来る

など、キリがありません。

ホントによくもまぁ～そんなことを信用し購入しましたねぇ～　とびっくりするくらいの作り話も出てきたりします。

騙す方が悪いのか、騙される方が悪いのか、答えは両方悪いのです。

常識で考えれば、または、不動産の専門家に聞けば答えは分かることばかりです。

些細な事でも当社へご相談下さい。

迅速に対応させて頂きます。

投資用中古マンションでも新築と同様の金利条件でローンの取り組みは可能です。

当社では、年利１．７％～　融資可能です。

お客様の中には、中古マンションはローンの条件が悪いと思い（頭金、金利条件）、新築物件を選択された方もいらっしゃいます。

不動産投資では、毎月きちんとキャッシュフロー（プラス収支）を生み出すことが非常に大切です。

借り換え審査でも必ず収支はチェックされ、

マイナス収支（家賃－ローン返済－管理費）＝　給料から補填　となるのでイメージとしては不利に働くケースもあります。

やはり、●収益（家賃）　●価格　●ローン条件　この３点のバランスが極めて大切です。

当社は随時新しい金融機関との提携に動いております。

先日も、地方銀行との提携により、借り換えがやりやすくなりました。

しかも、年利１．３％で借り換えが出来、高属性の方は１％も切る融資条件も頂戴致しました。

マイナス金利や地方銀行の合併問題などでかなり積極的に融資付して頂けます。