本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　東京２戸　大阪６戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　２．３５％

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５２２０万円　　ローン平均金利　２．７６％

●民間企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３３４０万円　　ローン平均金利　２．９％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
先日、ご自宅の購入の際に、投資マンションのローンが多すぎるとのことで希望金融機関が使えなかったみたいです。購入時には、担当者から「自宅や開業時の借り入れに関しては全く問題ない」と聞かされておられました。今後、ご開業も検討されておられる為、売却をご希望されておられます。

上場企業ご勤務の方は、新築物件のみ借り換えご希望です。
新築物件が２戸で毎月約１万円のマイナスの為、何とか収支０円迄改善したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、街頭アンケートで新築物件を購入されたみたいです。
「毎月の負担はない」「税金も無税に出来る」などのセールストークがありましたが、所有され約１年経過後に家賃も下がり、調べると還付額も年々減少するとのことで、購入されたことを後悔なさっておられます。売却も検討したが、負債が残る見積もりの為売却は困難な状態です。

一棟アパートやマンションを購入し、１年経過後に家賃が大幅にダウンした！

というようなご相談が最近増えてます。

そもそも、購入時の利回り（賃貸状況）は本当だったのか・・・

レントロールだけで判断したり、販売業者のシミレーションだけで判断したりと確認ミスの為に騙されておられるケースも存在します。

一棟物の利回りは業者によって調整される！

この事実は知っておられた方が良いですね。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　５１１０万円　　ローン平均金利　３．４％

ローン借り換えご希望です。
大阪のとある販売会社より、「当社の物件を購入して頂ければ、東京の物件を高値で売却します」と言った条件で大阪の新築マンションを購入されました。
しかし、その約束は反故にされ、結局は収支の悪い物件を買わされただけになってしましました。３戸とも収支がマイナスの為、何とか借り換えを成功させたいとのご要望です。

高額な新築物件を購入されておられるオーナー様の多くは、ほとんどが値引きで購入されておられます。

価格の５％～２０％くらいの値引き率です。

しかも、キャッシュバックの条件付きのケースもあり、もうめちゃくちゃな販売手法です。

それでも販売業者の利益は確保できるので、考えれば相当な粗利率の物件であると言えます。

利回りが悪いのもその為でしょう。

高額な物件をほぼフルローンに近い条件で今はローンの取り組みが可能です。

それは、単純に融資条件が緩和されただけで、お客様の信用が増した訳ではありません。

一棟アパートや一棟マンションのローン借り換えのご相談もお受けさせて頂けます。

しかし、最近、当社でお受けするほとんどのケースが借り換え不可での回答になっております。

何故か？と申しますと、物件そのものの評価価値（担保評価）がお客様のローン残債とは程遠く、所謂、評価割れの状況だからです。

ご相談の中には、露骨に業者に騙されているケースや、不正融資によって取得されておられる事例もあり、コンプライアンス違反が多く散見されます。

その様な場合は当然、借り換えも出来ませんし、数年経過後には家賃も下がり、リフォーム代金などの負担金も増え、維持管理出来なくなるオーナー様も増加しております。

今一度、ご自身の契約内容の確認や、今後の計画をシミレーションして下さい。

お困りの際は是非当社迄ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４２９０万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　１３２００万円　　ローン平均金利　３．１５％

上場企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
新築物件の収支が悪く、購入されたことを後悔なさっておられます。
売却もご検討されましたが、金額が全く合わず売却は諦められました。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
３年前にご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、還付金も減り、家賃も下落し、毎月の収支が大きな負担となられておられます。
借り換えを検討しておきたいとのご要望です。

当社では、毎日たくさんのお問合せ、ご相談をお受けさせて頂いております。

お問合せ頂いた順番に対応させて頂いておりますが、お客様の状況によっては進捗が遅くなるケースもございます。

お客様の現在の状況を正確に把握させて頂くところからご相談がスタートしますので、まずは必要書類の整理からお願い致します。

必要書類とは、

●確定申告書類　３年分
●ご所有物件の売買契約書や重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書
●ローン返済表

これらの書類は必須です。

お客様にはお手数をお掛け致しますがどうぞよろしくお願い致します。

住宅ローンの借り換えがいつでもできると思っていらっしゃるならそれは間違いです！

特に投資用ローンとなるとなおさらです。

市場の状況や物件の収益性、ご本人様の属性と色々な項目が審査の対象になります。

例えば、５２歳の公務員の方になりますと、年々ご年収が減少されている方がほとんどです。

そうなれば当然審査は不利にはたらきます。

現在、投資用不動産業界はイケイケドンドンの状況です。

それは、金融機関の融資緩和や新たなローン機関が増えてきたことに起因します。

その反面、近い将来融資の締め付けが発生するという事の裏返しとも言えます。

投資用不動産のローンについてお悩みがおありの方は早めの行動をお勧め致します。

新築区分、中古区分、新築一棟、中古一棟、収益ビル、土地など、投資不動産を初める前にはどれが自分自身に合っているのかを吟味する必要があります。

収益（利回り）だけで選択するのもダメですし、リスクだけで選択してもダメですし・・・

一番大切なのは、「何か問題が起きた時に手仕舞い出来るかどうか」です。

要するに、「出口戦略ありきの不動産投資」をしなければいけません。

まして、サラリーマンの方が、億超えの中古アパートを購入したり、新築区分を何戸も所有したりは非常に危険と言えます。

当然、色々なお客様の状況によっては成功される事例もありますが、多くの方は失敗します。

売却したくても出来ない、所有し続けることも困難、どうすることも出来なくて預金を取り崩したり、借金を重ねたりとこの様な方もいらっしゃいます。

背伸びせずに、身の丈に合った投資を心掛けないと後戻りできない失敗を生みます。

「過剰な広告」「甘いセールス」には気を付けなければいけません。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪６戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　４４２０万円　　ローン平均金利　２．３７％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３９１０万円　　ローン金利　３．１５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４．５％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
節税目的で約５年前から新築を購入されてこられましたが、空室も多く、年間負担金額が年々増加している状況です。売却も検討されましたが、金額では売れず、借り換えを検討されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支が悪く、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分の収支改善の為にアパートを購入されましたが、年々家賃が下がり、リフォーム代の負担も増加し、今ではアパートも収支がマイナスになってしまいました。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

最近のローン借り換え成功例をお知らせ致します。

●民間企業ご勤務の方　４９歳　

　ローン総額　８９００万円　　ローン平均金利　２．９７６％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．８％　（支払総額　１５７０万円軽減）

●上場企業ご勤務の方　４８歳

　ローン総額　４２００万円　　ローン平均金利　３．１５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．６５％　（支払総額　８２０万円軽減）

●医師の方　３９歳　

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　２．８３％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．３％　　（支払総額　２３００万円軽減）

●上場企業ご勤務の方　５０歳　

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　３．６％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　２．６％　　（支払総額　１６２０万円軽減）

●公務員（教員）の方　４２歳

　ローン総額　３７１０万円　　ローン平均金利　２．３５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．６５％　（支払総額　３１０万円軽減）

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５５９０万円　　ローン平均金利　３．０５％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　２．１５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築から購入されておられる為、収支が悪く、毎月マイナスです。
サブリースにするか集金代行にするかも相談したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、関西の中古物件をお探しされておられます。
自己資金もお使いできる方なので、ローンの条件もよい物件のご紹介をさせて頂きます。

当社では、士業の方々との業務提携をさせて頂いております。

●賃貸管理のトラブル
●売買契約のトラブル
●相続税対策
●債務整理や任意売却のご相談
●売却相談

など、幅広く、より専門的にご相談に応じれるように体制を整えております。

全国対応可能ですので、遠方の方でもご相談頂けます。

今後も、業務提携には力を入れていきますので、宜しくお願い致します。

（士業の方々からのお問合せはご紹介でなくても大丈夫です）

色々な媒体で不動産投資の広告を最近はよく見かけます。

中には、「誇大広告」とも受け取れるようなものもあり過熱気味な感じも受けます。

それらの広告に載せられて不動産投資をスタートしたが、「騙された」「失敗した」といったご相談も多く寄せられます。

最近、不動産業者のおとり広告も問題になりました。

色々な集客方法はあるとはいえ、現実的でないものや、まして、おとり広告を使う行為は業法違反ですので気を付けないといけません。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　京都２戸　福岡２戸　（４戸中古）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　２．８５％

公務員の方は、ローン借り換えのご希望です。
毎月約８万円ほどの収支マイナスがあり、このまま維持していくのがかなり困難な状況です。
完全に騙されて購入させられた物件もあり、売却可能な物件は処分したいとのことです。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年ほど前に新築マンションを節税目的の為に購入されましたが、年々節税効果も減少し、収支も悪化し、今では何の為に購入したのか分からないといった状況です。
一番は売却ですが、査定するとかなりの損切になる為、借り換えをしたいとのご要望です。