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不動産投資のポイント
投資不動産のローン借り換えについてのお悩み
ローンの借り換えに関してこんなお悩みございませんか？
●お金がかかるのでしょか？
●手数料はいくらくらい？
●金融機関の違約金がかかる
●賃貸管理はどうなるの？
●販売会社に迷惑かからない？
●手続きめんどくさくない？
●年齢的に出来るのか？
●物件を追加で購入しなければいけないのか？
などなど、以上がお客様からよく質問される内容です。
当然、ケースバイケースですが、資金がかからずに出来る方もいらっしゃいます。
うまく借り換えする為には、やはり専門家に依頼するのが一番良いかと思います。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ４２歳 投資マンション 大阪５戸 京都２戸 神戸１戸 （全て新築）
ローン総額 １１２００万円 ローン平均金利 ２、６７％
●民間企業ご勤務の方 ５４歳 投資マンション 東京４戸 横浜１戸 （３戸中古）
ローン総額 ６０５０万円 ローン平均近位 ３、１３％
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年前から新築マンションの購入を進めて来られました。ほとんど販売会社の言いなりの状態で購入されたみたいです。「節税になる」「今後ドンドン税金が上がる」などと言われ金銭的な負担が無ければと思い購入されてきました。しかし、家賃の入金がＳＴＯＰしたり、家賃金額が下がったり、多額のリフォーム代の請求が来たりとかなり不信な事が続いているみたいです。今後の不動産コンサルを依頼したいとのご要望です。
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築マンションの収支が大きくマイナスの為、出来る事なら売却したいとのことですが損切が出来ない為、借り換え可能な物件は借り換えをし、売却出来る物件は速やかに売却で動きたいとのことです。
賃貸管理においてのトラブル
最近は、この、賃貸管理でのトラブル相談も増加傾向にあります。
●売却したがサブリースの解除が出来ない
●解約する場合、大きな違約金が発生する
●サブリースなのに家賃入金が無い
●承諾なしにリフォーム代などの費用を差し引かれた
などの問題です。
当社ではこのような問題、トラブルに対しても弁護士が対応させて頂けます。
決して泣き寝入りせず、正々堂々と戦いましょう。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●公務員（教員）の方 ４５歳 投資マンション 大阪３戸 神戸２戸 （全て新築）
ローン総額 ５６００万円 ローン平均金利 ２、８％
●上場企業ご勤務の方 ５０歳 投資マンション 東京３戸 （全て新築）
ローン総額 ８３００万円 ローン平均金利 ２、８５％
中古 一棟 アパート ローン総額 ９８００万円 ローン金利 ４、１％
公務員（教員）の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税目的」で約３年前に新築物件を購入されました。
しかし、節税効果が年々減少していき、このままでは金銭的負担が発生してしまうみたいです。購入時には、「３０年くらいは節税効果が続く」と聞かされていた為、騙されたのか？と不安になられておられます。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に、アパートの購入をされました。
しかし、家賃の下落、空室増加、リフォーム代金の負担などの問題が発生し、このままでは破綻する可能性があります。「必ず利益が上がる」と販売会社より聞かされており、問題が生じても売却出来るので大丈夫と言われたみたいです。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ４０歳 投資マンション 東京５戸 横浜１戸 （全て新築）
ローン総額 １４４００万円 ローン平均金利 ３、０５％
中古 一棟 アパート ローン金額 １３０００万円 ローン金利 ４、０％
●上場企業ご勤務の方 ３６歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ４６２０万円 ローン平均金利 ２、５５％
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご自身は、「友人の紹介で不動産を購入しましたが、完全に騙された！」とおっしゃっておられます。家賃の入金額がでたらめで、毎月の収支マイナスが約２０万円ほどあり、このままでは破綻してしまう可能性があるとのことです。早急に解決したいとのご要望です。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご希望です。
「将来の年金」として投資マンションを購入されましたが、ご自身で勉強すればするほど不安になり、今後の家賃の下落、空室問題、リフォーム代の負担などを考えるとこのままではいけないと思い、借り換えを成功させたいとのご要望です。
キャッチセールスやアンケート商法にはご注意を！
最近、キャッチセールスやアンケート商法による投資マンショントラブルのご相談が増えております。
●家賃が説明通り入金されない
●高値で売れると聞かされた
●キャッシュバックがあると聞いたがもらえない
●損しないを言われたが年間マイナスが増えている
などのご相談が多いです。
都市の主要駅や大型イベントなどに悪徳投資マンション販売業者のセールススタッフが紛れ込み声掛けをするみたいです。
「アンケートにお答え頂くと抽選で●●●プレゼント」
などのおとりも使うみたいです。
これから４月に入り、悪徳業者の新入社員達が町に解き放たれます。
注意しなければいけませんね。
※全ての業者が悪徳とは限りません
投資不動産のローンの借り換え出来なくてお悩みありませんか？
「投資物件の収支が悪く、借換したい（金利交渉したい）が出来ない！」
「数年後には借換（金利交渉）出来ると聞かされていたが結局出来なかった」
「自己資金が無い、担保評価が出ない為、借換出来ない」
などのお悩み、ございませんか？
投資不動産のローン借り換えはテクニックが必要です。
行き当たりばったりでは借り換えは難しいと思われます。
今まで借り換えチャレンジしたがことごとくダメだった、というオーナー様でも借り換え実績がございますので、お困りの際は、是非、お問合せ下さいませ。
※なお、金融状勢（融資）は日々変わります。全てのお客様が借り換え出来るとは限りません
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●民間企業ご勤務の方 ４３歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ５０９０万円 ローン平均金利 ２、８５％
●上場企業ご勤務の方 ３２歳 投資マンション 東京２戸 大阪１戸 （全て新築）
ローン総額 ６４５０万円 ローン平均金利 ２、３％
民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で投資不動産を購入されましたが、「高値で売れるから」とのセールスがあったみたいです。売却も検討しましたが、約８００万円程の損切となる試算の為、売却は断念されました。
上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
同僚の方からの紹介で、不動産投資を始まられました。
「節税出来る」「将来は高値で売れる」と聞かされて購入したみたいです。
毎月の収支も約３万円程マイナスもある為、借換で収支改善をしたいとのご要望です。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●公務員の方 ５１歳 投資マンション 東京２戸 大阪２戸 福岡１戸 （１戸中古）
ローン総額 ７０９０万円 ローン平均金利 ３、０３５％
●上場企業ご勤務の方 ４０歳 投資マンション 東京２戸 （全て新築）
ローン総額 ４４５０万円 ローン平均金利 ２、６５％
中古 一棟 アパート ローン金額 １３０００万円 ローン金利 ４、５％
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支が大きくマイナスの為、売却も検討されましたが金銭的に難しく借り換えを検討されておられます。販売会社には「騙された」とおっしゃっておられます。
上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で不動産投資をスタートされましたが、一向に収支がプラスにならず、投資資金の回収も出来ない状況です。借り換えや金利交渉なども可能と聞かされていましたが全く出来ていません。このままでは破綻の可能性があるとの状況です。
投資用新築マンションは購入してはいけないのか？
投資用の新築マンションの価格高騰に伴い、利回り低下しています。
東京でも大阪でも同じ現象が起きております。
では、新築マンションは買ってはいけないのか？
数字的な観点から申し上げると、やはり購入しないほうが良いかと考えます。
購入したと同時に約３００万円から５００万円は価格が下がります。
所謂、新築プレミアが反映された価格構造になっているからです。
これだけでも購入してはいけないことが分かると思います。
アパート経営の失敗相談が急増
アパート経営に失敗されたオーナー様からのご相談が急増しております。
スマートデイズ絡みのご相談も引き続き多いですね。
●借り換えが出来ない
●空室が埋まらない
●高値で売却出来ると聞かされていた
●サブリースの料金がいきなり減った
●このままでは維持出来ない
など、かなり深刻な方もいらっしゃいます。
ほとんどのお客様が何らかの「騙し」に遭われているかと思います。
やはり、一棟アパートとなると金額が大きくなる分、収支の悪化＝破綻 と、直結するケースが多いですね。
自己資金が使えたり、高属性のオーナー様は借り換えなどの措置を取りやすいですが、そうでない方（定年、転職したて）はかなり厳しい結論となります。
いずれも早めの対策が必要という事です。
本日のご相談
本日は２名の方のご相談です。
●医師の方 ３９歳 投資マンション 東京４戸 横浜２戸 （全て新築）
ローン総額 １４４９０万円 ローン平均金利 ２、８５％
●公務員の方 ４８歳 投資マンション 大阪３戸 神戸１戸 （２戸中古）
ローン総額 ６２２０万円 ローン平均金利 ２、５６％
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいですが、販売会社の当初の説明よりマイナスが大きく負担が増加しております。ご自身で売却も検討されましたが、希望金額とは程遠く、全て売却すると約２０００万円近く損切になるみたいです。
今後のコンサルティングのご依頼と借り換えの検討をしたいとのご要望です。
公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナスです。ご自身でも借り換えを試みましたが、どの金融機関でもＮＧだったみたいです。
最新の投資不動産のローン借り換えについて
一棟アパートのローン借り換えが厳しくなっている状況が続いております。
●自己資金が最低１割～２割必要
●共同担保が必要
●エリアの限定が厳しい
●お客様の属性のハードルが高い（年齢、年収、ご職業）
●物件評価が厳しい
などなど、数年前に比べるとかなりハードルが高くなりました。
その点、区分においては、まだまだ借り換えに関しては積極的です。
しかし、当然、区分においても、上記条件が整わない場合は審査が厳しいです。
年齢的な問題は調整することが出来ない条件ですので、早ければ早いほど有利に働きます。
最新の借り換え実績では、
●一棟アパート 年利 ４、５％ ⇒ 年利 ２、０％
●区分 年利 ３、３５％ ⇒ 年利 １、６％
と、なる借り換え成功事例もございますので、是非、ご相談下さいませ。
サブリースの落とし穴をご存じですか？
今、業界はシェアハウスの問題に注目しております。
また、レオパレスやスマートデイズの件で、サブリースの怖さを知った方も多いと思います。
しかし、それはシェアハウスに限られた事ではなく、
●中古一棟アパート
●区分 （新築、中古）
においても同じ問題が起きております。
本来であれば、
サブリースが必要な立地で不動産投資はしてはいけない、という事になるのですが、どうしてもイレギュラーで空室問題は発生致します。
しかし、サブリースには色々な落とし穴があります。
●サブリース契約の解除が出来ない （違約金が発生する）
●サブリース金額は一定ではない （相場で調整される）
●リフォーム代などの負担責任
などがあります。
トラブルになる前に、是非、この機会に一度ご確認下さい。
シェアハウス問題について
シェアハウスの問題は直ぐには解決しません。
当社にもたくさんのご相談を頂いております。
ご相談頂くお客様のほとんどが、
●売却して清算したい
とのご要望ですが、恐らく今動いても売却は出来ないでしょう。
価格次第ですが、ほぼ半値に近い値になると見込まれます。
まだ、公にはなっていませんが、その様ないい加減な会社の物件、耐震性などの問題はクリアーされているのか非常に疑問が残ります。
お客様によって、まずしなければいけない事が違うので、まずはきちんと整理することから始めなければいけません。