ローンの借り換えや新規でのローン取り組みは年度末や年度初めがスムーズに融資を受けやすいです。
それは、金融機関の決算やキャンペーンなどの影響によるものです。

投資マンションも例外ではありません。

この機会に是非お試し下さいませ。

当社では随時ローン借り換えご相談を受け付けさせて頂いております。

本日のご相談頂きましたお客様の中で、以前、お付き合いしていた業者から新築マンションの販売の営業があり、お断りをしたら、賃貸管理をやめる(はずす)、確定申告も自分でして下さいと、半分脅しともとれる言動をされた。

その方は購入されなかったみたいですが、当社には似た様なご相談も多く頂戴致します。

その様な言動で、契約の締結を迫る行為は　違法　です。

もしその様な営業を受けられて困っておられるのであれば、行政に相談されるのをお勧め致します。

投資マンションをご購入されてからの大事なことは、「賃貸管理」です。

大まかには３パターンあります。

①集金代行
②家賃保証 (転貸借契約、サブリース)
③オーナー様との直接契約　(オーナー様がご自身で管理)

当然、管理手数料などが違ってきます。

集金代行手数料は会社によって違いますが５００円～４０００円くらいが相場です。

オーナー様としては、どの管理形態を選択されましても、入居者様の情報は知っておかれた方が良いですね。

●２１日金曜日　ご相談予定　３名
　
●２２日土曜日　ご相談予定　２名
●２３日日曜日　ご相談予定　５名

３月に入りまして、お問い合わせ、ご相談件数が前年対比で約２倍に増加しております。

ご相談内容は、
①ローンの借り換え
②売却のご相談
③詐欺行為によって騙された

大きくこの３つに分けられます。

当社では、お問い合わせやご相談段階では費用は一切かかりません。
また、出張によるご相談も費用はかかりません。

お客様の多くは、「もっと早く相談していれば良かった」と、おっしゃって頂いております。

問題が起きる前に是非ご相談下さいませ。

当社での今までの借り換え事例の傾向と致しましては、

①総借入がご年収の約７倍くらいまでであること
②所有物件の収支がプラスであること
③直近一年間で返済遅れがないこと
④事業主、売り主が現存する会社であること

以上の条件が整っておられるお客様は比較的容易に借り換えが可能です。

※お客様のお仕事内容や資産状況などで変動致します※

今まで、借り換えをご検討されて叶わなかった方でも、是非一度お問い合わせ下さいませ。

不動産投資で大切なことは、

★月々の収支は必ずプラスで所有すること★

なぜなら、新たに物件をローンで購入する時や借り換えをする時の審査に大きく関係してきます。

当社にご相談されるお客様の多くは、収支がマイナスで固定資産税なども含めるとかなり状況の悪い方ばかりです。

家賃の下落でマイナスになる前に、ローンの借り換えはお考えされるべきですね

投資マンションにおいての絶対的な問題点が２点あります。

それは、

●不動産価値（価格)は下がる！　→　値上がりはしない！！
●家賃額は下がる！　　　　　　 →　経年劣化で必ず下がる！！

上記、２点の事実は近年の日本の不動産事情では絶対的です。

では、この絶対的なリスクを回避するのは、

●不動産価値が下がりにくい場所を買う！
●賃貸需要が多い場所で買う！

　当然立地が大切ですが、
★駅から５分以内
★下層階はダメ
★充実した設備
★部屋の間取り　 etc

細部にまでこだわって購入することです。

本日は２名の方のご相談です。

●投資物件　６戸　ローン総額６８００万円 平均金利３．１％
●投資物件　３戸　ローン総額５５００万円 平均金利２．９％

お二人とも公務員の方です。

お一人はローンの借り換えの相談で、もうお一人は売却のご相談でした。

最近、たくさんの「売ってくれ」といったお電話が多く、金額も驚くほど安く言われており、適正価格で売却したいとの相談です。

ワンルームは築年数１０年が一区切りですので、いかにこの１０年を家賃金額を下げずに賃貸を回すかがポイントになります。

本日はメールにてのお問い合わせを４件頂戴致しました。

●投資物件　６戸　公務員の方
●投資物件　４戸　公務員の方
●投資物件　１戸　医師の方
●投資物件　３戸　アパート　一棟　民間企業の方

皆様、ローンの借り換えのご相談でした。

やはり、負債金額が多いと融資条件も悪くなり、毎月の収支もマイナスになります。

現在の投資マンションの利率は、　１，７％～３，８％ くらいの利率の商品が多いみたいです。

時々お客様より、「確定申告の期日は還付の申告の場合、期限を守らなくても良い」と、営業マンに言われたとおっしゃる方がいます。

正確には間違っています。

間違いなく還付申告になる方(医療費控除や住宅ローン控除など)はOKですが、不動産所得申告の場合は違います。

もし仮に不動産収支がマイナスの場合は還付に繋がりますが、その事実判定は税務署がするということが肝心です。
お客様の方で間違いなく還付申告になるという判断でも、経費などの訂正により、還付にならない場合もあります。

したがって、申告期日は守らないといけないということです。

本年度の期限は　３月１７日　月曜日　です。

医師の方からのお問い合わせが増加しております。

本日も医師の方のご相談です。

●投資マンション　７戸　総借入額１３０００万円　全て新築マンション　平均金利３．４％

　毎月約１０万円のご負担　年間　約１２０万円　　固定資産税　年間　約５０万円

　トータル　年間負担額　約１７０万円

　節税目的で購入したが現在の節税金額　約５０万円　

　ご本人様も毎日忙しくて、負担額の把握をしておらず、不安を抱えておられました。
　今まで営業マンの言われるがままに購入してしまった為に、このようなかなりの損害を被っておられます。
　当社からは、借入総額を下げることで借り換えのご提案をさせて頂きました。

３月に入りまして、毎日たくさんのお問い合わせを頂いております。
（前月の約２倍のペースです)

お問い合わせのほとんどが、
●ローンの借り換え
●売却のご相談

です。

しかも、ローンの借り換えのお客様は新築マンションの購入されておられる方です。

中には、詐欺同様の契約で買わされてしまった方や、婚活サイトなどで購入させられた方など、犯罪被害者になられている方も多くおられます。

投資マンションを購入したが、うまく活用できていない、毎月のマイナス負担が大変だ、など少しでもご不安があるようなら是非ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　投資物件　７戸　全て新築マンション　平均金利３．２％

●歯科医師の方　投資物件　１戸　新築マンション　金利２．６％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。

医師の方は負債額が非常に多いので、物件のご売却のアドバイスをさせて頂きました。
勤務医の方ですので、ある程度ローン総額が下がれば借り換えが出来るでしょう。

歯科医師の方は、つい先日購入されましたが、投資不動産にあまり詳しくなく、ご友人の紹介で購入されたみたいです。改めて、投資マンションについて詳しく聞きたいとのご相談でした。

年金対策で新築物件を購入されるお客様もたくさんおられるかと思います。

しかし、毎月の収支がマイナスの状況で果たして老後の不労所得に繋がるのでしょうか？

６０歳のご定年時にはローン返済が終了し、家賃だけを取れる状況にしておくのが理想です。

その為には、当然、自己資金を使い繰り上げ返済をしなければいけません。

その原資を預貯金からするか、家賃収入のプラスの部分でするのか全く意味合いは違ってきます。

３５年ローンを使い、７９歳までの完済の設定で、繰り上げ返済を全くせず７９歳まで
色々なリスクと闘いながら維持管理できるのでしょうか？？

昨日のご相談のお客様にも同じご説明を致しました。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業にご勤務の方
　投資マンション　３戸　全て金利３，５％以上

●公務員の方
　投資マンション　４戸　平均金利３，２％

お二人とも、新築物件をご所有され、当初から金利が高く、月々の収支もマイナスです。

今後の家賃下落や空室、リフォームの負担などを考え、ローンの借り換えのご相談です。