本日は３名の方のご相談です。

●上場企業勤務の方　４４歳　投資マンション　２戸　東京(新築)

ローン総額４３００万円　平均金利３．４％

●上場企業勤務の方　３７歳　投資マンション　３戸　大阪１戸　東京２戸（全て新築)

ローン総額５２００万円　平均金利３．０６％

●医師の方　３９歳　投資マンション　５戸　大阪３戸　京都１戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額８２００万円　平均金利２．９２％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。

医師の方は節税目的で購入されてこられましたが、所有されて約３年が経過し、毎年節税効果は減少し、毎月の収支マイナス分、固定資産税分、リフォーム代金の負担など計算すると、年間で約３０万円以上のマイナスになっておられます。　　　
購入時のセールスでは、「絶対にマイナスにはならない！！」と営業マンから説明を受けて購入を決断されたみたいです。

節税目的の投資マンションは危険度がかなり高いと言えますね。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方(教員)　５１歳　投資マンション　大阪１戸　神戸１戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額４２００万円　平均金利３．１％

●上場企業勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　大阪１戸(新築４戸　中古１戸)

ローン総額８４００万円　平均金利３．３％

お二人ともローンの借り換えのご相談です。

公務員の方は、最近空室になり、管理会社よりリフォーム代金が１４万円かかるとの請求がきました。あまりに高額な為、ご自身でリフォーム会社を手配され見積もりを出されたら８万円ほどで出来るとの回答でした。
このことで管理会社に対して信頼が無くなり、賃貸管理も変更したいとのご要望です。

リフォーム代に関しては、販売会社や賃貸管理会社とトラブルになることも多く、購入当初はその様な負担は発生しないと聞かされているオーナー様も多いはずです。

新築マンションを購入時、「家賃が非常に下がりにくい立地です。もしかすると今後家賃金額のUPも見込めます」と言われ購入されたが、半年後には空室になり、約２か月空室が続いたので家賃保証に切り替えた。

当然、保証金額は当初の家賃収入金額より約１万円ほど少なく、収支も悪化したケースです。

投資マンションをお始めされる前に、ポイントとして理解しておけなければいけない事は、

●不動産は値上がりしない！！
●経年で家賃は下がるし、空室リスクは増加する！！
●維持していくための管理費も増加する！！

これらの絶対条件は必ず知っておかれる必要があります。

「今後、値上がりも期待できます」
「今後、家賃金額も上がります」

この様なことは、まずあり得ません。

勝手ながら５月３日土曜日～７日水曜日までお休みとさせて頂きます。

お客様からのお問い合わせなどに関しましては、お客様サポート部が対応させて頂きますので、GWも稼働させて頂いております。

各取引企業様は、ご迷惑をおかけ致しますが５月８日木曜日に対応させて頂きますので宜しくお願い致します。

昨日と本日で４名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　福岡１戸(全て新築)

ローン総額４４００万円　平均金利３．２％

●公務員(教員)の方　５４歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　東京１戸（全て新築)

ローン総額７１００万円　平均金利３．３％

●上場企業勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸(全て新築)　

ローン総額５３００万円　平均金利３．２３％
　

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　京都２戸（全て新築)

ローン総額１２０００万円　平均金利２．９％

皆様、ローンの借り換えのご相談です。
見て頂きましてお分かりになるように、新築をお持ちされている方ばかりです。

共通する問題点は、

●毎月の収支がマイナス
●還付金の激減
●空室や家賃下落
●リフォーム代金や広告料などのイレギュラーの出費

これらの金銭的ご負担が毎年増加しているとのことです。

このままであれば、金銭的に投資マンションを維持継続しての保有が出来ず、法的手続きでの債務整理も考えておられる方もいらっしゃいます。

本日は医師の方からのご相談です

●３９歳　投資マンション　大阪６戸　東京２戸　（全て新築)

ローン総額　１４０００万円　ローン平均金利　３．３％

全ての物件がマイナス収支です。
今まで節税目的でセールスされ購入を続けてきましたが、本年度の確定申告で、税務署から呼び出しがあり、経費についての証明書の提出を求められたみたいです。
結果、雑費についてほとんど否定され、還付金も当初の計画の三分の一まで減額になられました。
このリスクの事を全く考えずに購入されてきたことを後悔なさっておられます。

当社では、

●賃貸管理委託
●不良物件の売却
●ローンの借り換え

この３つを長期的にコンサルティングさせて頂きます。

以前、お客様からのご紹介で、新築の投資物件を６年ほど前に４戸購入された方のご相談をお受け致しました。

その方は、北海道にお住まいでしたので、ローンの借り換えなんて出来ないと判断なさっておられました。

しかし、結果、

●借り換え前　平均金利３．５％

　　　　　　↓↓↓

●借り換え後 平均金利２．１％

となりました。

★★　毎月の利息払いの軽減額　約４万円　★★
★★　完済までの総支払額の軽減　約５００万円　★★

となりました。

基本的には、お客様のお住まい地はほとんど関係ありません。
当社は北海道～南は沖縄県の離島のお客様まで対応可能です。

●投資マンション・収益アパートのローンの借り換え
●投資マンション・収益アパートの売却相談
●投資マンション・収益アパート運営のコンされティング
●賃貸管理委託業務

投資マンション・収益アパートについてのお困りの際は是非ご相談下さいませ。

オーナー様の毎月のご負担金には、管理組合にお支払する「管理費」があります。

この管理費は、共用部分の清掃業務やメンテナンスなどに使われ、修繕積立金も含まれているケースがほとんどです。

新築物件の場合は、最初はかなり安く金額設定している為、あまりご負担に感じないケースが多いですが、一定年数を経過しますと必ず値上がり致します。

当社のご相談事例で、新築物件を購入された当初は毎月２０００円ほどだった修繕積立金が１０年くらいで３倍近くまで値上がり、収支がマイナスになってしまった、というお話もあります。

物件が古くなれば当然、専有部分の設備投資、共有部分の管理費等の値上がり、家賃の値下げや空室リスク、これらの事を踏まえて新築物件を購入されている方はあまりいない様に思います。

昨日も３名の方のご相談でした。

●医師　４４歳　投資物件　７戸(全て新築　全て大阪)

ローン総額１２０００万　平均金利２．９％

●公務員(教員) ５１歳　投資物件　３戸(新築２戸東京、中古１戸大阪)

　ローン総額４８００万円　平均金利３．２％　

●公務員(教員) ４９歳　投資物件　４戸（新築２戸大阪、２戸東京)

ローン総額６９００万円　平均金利２．８％

皆様、ローンの借り換えをメインに投資不動産についての基本知識を知りたいとのご相談でした。医師の方は、昨年３戸まとめて購入され、今年４戸まとめて購入されました。しかし、未だ、各物件の賃貸契約書がお手元にありません。家賃は管理会社より入金はありますが、その金額の根拠になる数字が分からない為、毎月の管理手数料も分からない状態です。

このようなオーナー様は結構いらっしゃるのではないでしょうか・・・・

新築マンションを購入時の条件として、「お客様のご要望があれば買取もさせて頂きます。」
言われ、覚書まで交わし購入されたお客様がおられました。

お客様の解釈としては、

●いつでもローン残金で買い戻してくれるので安心。

販売会社の解釈としては、

●相場価格で買い取ります。

ここで、双方の解釈の違いが出てきます。

販売会社はあくまでも相場価格なので、ローン残金に満たない部分はオーナー様にご負担いただき買取か仲介になります。
覚書も非常にあいまいな表現ですので、それだけで訴訟に持ち込むのは買主が不利なケースがほとんどです。

本日は　２名の方のご相談です。

●医師　３５歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　合計５戸（全て新築)

ローン総額　約８８００万円　ローン平均金利　２．８％

●公務員(教員) ５３歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　合計４戸（全て新築)

ローン総額　約６５００万円　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は、フルローンで購入されている為、スタート時から収支はマイナスです。
ご友人の紹介で購入されましたが、年々節税効果が減少し、年間負担額が増加している為、ローンの借り換えをされたいとのご相談です。

公務員の方は、購入時に頭金を約１割資金投下されておりますので、収支がマイナスではありませんが、空室がなかなか解消されず、現在の賃貸管理会社にご不満を持っておられます。
ローンの借り換えも視野にいれてコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

４月度も半ば経過致しました。

当社には、毎日たくさんのお問い合わせとご相談を頂戴しております。

近年の投資マンションの問題としては、

●デート商法での販売
●勧誘方法
●販売方法

など、刑事訴訟や民事での争いも近年増加しております。

当社へのお問い合わせやご相談内容としては、

①ローンの借り換え
②売却のご相談
③賃貸管理
④詐欺的なセールスに騙されて購入させられた

この上記４つがほとんどです。

年々、当社へのご相談件数も増加し、昨年より約２倍となっております。
ご相談内容の中には、当社ではお役に立てないこともございますが、もし、投資マンションでお悩みになっておられるのであれば是非一度、お気軽にご相談下さい。

ご相談だけでございましたら、無料で対応させて頂けます。(出張面談も無料)

以前、ご相談を頂戴しました方で、

「自己資金があるので、繰り上げ返済をして借入総額を減らすのが良いのか、借り換えすれば良いのか、悩んでいます。」

と、おっしゃっていました。

当社からの回答と致しましては、

●借り換え時には費用が掛かる
●金融機関ではお客様の資産状況なども審査の対象になる
●複数物件があればどの物件を借り換えするのかも考える必要がある

など、アドバイスを致しました。

まずは借り換えで動き、金融機関の返答次第で繰り上げ返済も考える必要性が生じてくる可能性もありますので、自己資金は自由に使える状況にしておくのが一番良いでしょう。

購入時に、「ローンの借り換えや金利引き下げ交渉も出来るので、とりあえず今はこの利率で購入して頂きます。」

と、言われ購入したお客様もたくさんおられるはずです。

しかし、一年経っても、二年経っても、借り換えや金利も下がらず、負担だけが垂れ流しになっておられます。

営業マンの言い訳として、

●お客様の年収が下がったので
●所有物件の収支が悪くなったので
●金融機関の審査の方法が変わったので
●自己資金が必要ですので

などと、説明を受けておられるみたいです。

本当に、最初から「借り換え」や「金利引き下げ交渉」など可能だったのか・・・
当社にご相談を頂くお客様の負債状況を考えると到底、借り換えなど出来る状況ではなかった方が多く、最初からただ購入させるだけのセールストークだったのだろうと疑います。

新築マンションを購入された時に、営業マンから、

「約１０年後はローンの残高と売却価格が同じくらいになるので手出し無く売却は可能です」

と、言われ複数の物件を購入された方がおられました。

しかし、実際は一戸の売却につき約３００万円の負担が生じ、金銭的に御苦労なさったみたいです。

確かに、一部の物件ではそのようなこともありますが、新築マンションのほとんどは売却時にかなり高額な費用負担が生じます。

投資不動産は、「出口戦略」や「手仕舞い時期や方法」などきちんと見極めることが非常に大切です。