投資マンションセミナーが盛況のようです。

当社にもセミナーに参加され、投資マンションを始めたという方からご相談を頂戴します。

良いセミナーも悪いセミナーもあるみたいですがコメントは控えておきます。

セミナーであろうが、ご紹介であろうが、電話セールスだろうが、ある程度の投資マンションの考え方を身に着けておかないといけませんね。

月々の収支マイナスは資産ではなく、「負の資産」と見られます。

特に金融機関からはシビアに見られます。

当社では、投資マンションのローン借り換えをコンサルティングさせて頂いておりますが、収支がプラスの方と、マイナスの方では、審査の通りや条件等が全く違ってくるケースが多いです。

新築の物件は、フルローンで３５年のローンだとマイナスになるケースがほとんどです。

今後、マイホームの購入、車の購入、事業資金の調達などで借入をしなければいけない場面で、投資マンションのローンが負の資産と見られてしまう事もあります。

本日は医師の方からのご相談です。

●３７歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５１６０万円　　ローン平均金利２．６２％

当社のお客様からのご紹介です。
昨年に３戸購入されました。
月々の収支がマイナスで、節税効果も営業マンから聞かされていて数値にはならず、購入されたことを後悔されておられます。

「毎年１００万円ほど節税となる」

と言われていたみたいです。
今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

「自己資金なしでも投資マンションは購入可能です」

しかし、自己資金があれば、優遇金利が使えたり、繰り上げ返済が出来たりと余裕をもって運用することが可能です。

自己資金があれば、１％後半のローンが可能です。

投資用マンションは、変動金利のローンがほとんどですので金利上昇リスクなどを考えましても自己資金は必要です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　神戸１戸（全て新築）

　ローン総額　１１５５０万円　　ローン平均金利　３．３２５％

●公務員（教員）の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　京都１戸（全て新築）

　ローン総額　４２８０万円　　ローン平均金利　２．９５％

医師の方は購入当初から全ての物件がマイナス収支です。
年間負担額を最近計算されましたら、空室やリフォーム代金の負担などで、かなりの年間マイナスが生じておられます。購入時は「税金の還付で賄える」とのお話でしたが、よくよく計算されると当初から負担が生じておられました。

公務員の方は、物件の売却のご相談です。
定年退職が近いので、清算したいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸（全て新築）

　ローン総額　６２８０万円　　ローン平均金利　３．１５％

●歯科医師の方　３６歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸（全て新築）

　ローン総額　５２６０万円　　ローン平均金利　２．８７％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　６５６０万円　　ローン平均金利　３．２３％

４７歳の公務員の方は、友人のご紹介で購入されておられますが、契約時に「家賃金額は１０年間下がりません」と聞かされていたが、約５年で１万円ほど下がっている状況です。

歯科医師の方は、あまり深く考えずに購入されてこられましたが、ご開業予定で資金調達がうまく出来ない状況です。やはり投資マンションのローンがネックになっておられます。

教員の方は、大阪の物件の収支が悪く、東京のキャッシュフローがプラスになる物件を購入されました。しかし、家賃がどんどん下がり、現在は全ての所有物件がマイナスになってしまいました。ローンの借り換えをご自身で動かれましたが、所有物件の収益が悪いとのことで断られてこられたというお話です。

当社のお客様から、「投資マンションのローンの借り換えしませんか？」というセールスが非常に多いと聞きました。

色々お話を聞いていると、「一戸購入すること」が条件でセールスしてくるみたいです。

しかも、実際にそのセールスで契約してしまった方の多くは、

●いつまでたっても借り換えは出来なかった
●借り換えしたが、金利条件は悪く、融資期間の延長だけできた

など、お客様が想像していたものとは全く違い、状況は悪化したという方もいらっしゃいます。

融資条件や費用負担などの説明をきちんと聞き、先に、借り換えを行ってからでないとやはり信用できないものだと思います。

６月度もたくさんのお問い合わせ、ご相談を頂戴しております。

最近のご相談の傾向と致しまして、

●投資マンションのローンの借り換え
●投資マンションを騙されて購入させられた
●所有物件の売却

このようなご相談が極めて多いです。

騙されて購入させられたお客様の中には、明らかな詐欺行為や重要書類の改竄など、法律違反に該当するケースも少なくありません。

「当社は３５年家賃保証します！！！」
と、購入当社セールスされたので購入しました。

この様なお客様も多いと思われます。

３５年後販売会社が現存する可能性は？
３５年後の家賃設定は？

当社でも、家賃保証のサービスはさせて頂けますが、
あくまでも、相場家賃の８０～８５％です。
当然家賃金額が下がれば保証金額も下がります。

新築投資マンションの販売は、３５年間保証金額は下がらない！！、といった購入者に誤解を与えるようなケースの問題もご相談事例としては多いです。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　横浜２戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　７７８０万円　　ローン平均金利　２．７６％

●医師の方　５５歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２７７０万円　　ローン平均金利　３．３１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸（新築）　横浜１戸（中古）

　ローン総額　６８１０万円　　ローン平均金利　３．１５％

３７歳の方は、毎月の収支がかなり悪く、お話を聞いてみると、頭金や諸費用に関して、別の金利の高いローンを組まれておられました。早速、自己資金を使ってこのローンは返済するとのことです。

医師の方は、色々な業者に騙されて購入させられてしまったみたいです。
「現在の所有物件を高値で売却するので・・・」「ローン借り換えする為に・・・」など、色々な嘘のセールスに騙されたとおっしゃっています。
売却も含め、整理したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９５０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　５９３０万円　　ローン平均金利　３．０５％

お二人とも、現在の収支が悪く、年間ご負担額も増加しており、悩んでいらっしゃいます。
購入当時は営業マンから、「家賃が下がりにくく、今後、景気回復により家賃金額も上がります」と聞かされていたそうです。
所有し約２年後から、空室が目立ち、家賃も下がり、当初提案されたシュミレーション通りにはならなかったそうです。

中古物件を購入しておけばよかったと、後悔なさっておられます。

毎日、全国各地からお問い合わせ、ご相談を頂戴しております。

そのほとんどが、新築投資マンションに関するご相談です。

●ローンの借り換え
●ご売却の相談
●賃貸管理
●トラブル

当社では、各専門機関との提携により、色々なご相談もお受けさせて頂いております。

●マイホームのローンの借り換え
●ＦＰによる生命保険や損害保険のコンサルティング
●投資マンションのトラブルにおいての弁護士紹介

周りに専門知識の持った知人、ご友人がいない
現在取引をしている業者が信用できない

このようなお悩みをお持ちの方は是非当社までお問い合わせ下さいませ。

住宅ローン、投資マンションローンのお取組みをされている方は、「金利上昇のリスク」がございます。

現在は、ここ３，４年あまり変動はありません。

しかし、今後は少しずつ上昇していく予想です。

ローン総額が多い方、繰り上げ返済の資金がない方は、 やはり、返済計画などしっかりとした運用をしていかないといけません。

最近では、投資用マンションでも非常に低水準で、しかも、固定金利の融資機関も出てまいりましたので、今後、購入をお考えの方は、ローン内容は吟味された方が良いですね。

本日は２名の方からのご相談です。

●歯科医師の方　４６歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）
　

　ローン総額　９７４０万円　　ローン平均金利　２．９３３％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５５６０万円　　ローン平均金利　３．１３３％

歯科医師の方は、投資マンションの収支の悪化が原因で、事業資金の借り入れが出来ない状況です。購入時、担当営業マンから、「事業資金の借り入れやマイホームの取り組みは問題なく出来る」と聞いていたので、話が違い大変憤慨なさっておられます。

上場企業の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、やはり、家賃が下がったり、リフォーム代金のご負担などで、年間の収支が大幅にマイナスになっておられます。
今後所有し続けることがご不安に感じ、ご相談を頂戴致しました。

本日は、医師の方からのご相談です。

●３４歳　投資マンション　８戸　（大阪４戸　京都２戸　神戸２戸）　全て新築

　ローン総額　１３５００万円　　ローン平均金利　２．８２５％

　この方は当社のお客様からのご紹介です。
　約２年前から新築投資マンションを購入されてこられましたが、最近、空室が目立ったり、　家賃額が減少したりと、月々のご負担が増加しているとのことです。
　今まで、担当営業マンを信用し購入し続けてこられましたが、色々ご自身でお調べされると　ご不安に思われることが非常に多くなり、ご友人を通じて当社へのご相談となりました。

　賃貸管理も含め、今後、ローン借り換え、ご売却などで負債総額を減らす事など、長期的に　コンサルティングさせて頂きます。