本日は２名の方のご相談です

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１５２０万円　　ローン平均金利　２．９１４％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　３５７０万円　　ローン平均金利　２．４７５％

医師の方は、収支の悪化が激しく、大阪のマンションにおいては一戸当たり１５０００円ほどのマイナスが生じております。税金対策で購入されてこられましたが、５年くらい前から節税効果もほとんどなく、金銭的な負担が増加しております。
ローンの借り換えと賃貸管理のご相談です。

上場企業の方は、３年前にご職場の友人の紹介で購入されましたが、販売業者から次々にセールスされることに辟易されてます。家賃金額も約５０００円下がり、現在は収支も何とか負担無く運用されていますが、今後の空室やリフォーム代金の負担などを考えると不安大とのことです。
今後のコンサルティングなどのご相談です。

当社でのローン借り換えの成功事例です。

●医師の方　４６歳　投資マンション　６戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

※借り換え後　ローン平均金利　２．４８％　　総支払額の軽減額　８９０万円

●公務員の方（教員）の方　５１歳　投資マンション４戸　（全て新築）

　ローン総額　４８００万円　　ローン平均金利　３．１５％

※借り換え御　ローン平均金利　２．１６％　　総支払額の軽減額　３７０万円

●上場企業ご勤務の方　３６歳　投資マンション　４戸　（全て新築）

　ローン総額　６２００万円　　ローン平均金利　２．６４％

※借り換え御　ローン平均金利　１．７５％　　総支払額の軽減額　７６０万円

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　３戸（全て新築）　中古アパート１棟

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

※借り換え後　ローン平均金利　区分　２．０％　　一棟　１．８５％

　総支払額の軽減額　合計　１５５０万円

ごく一部の事例です。
お客様のご勤務先、ご年収、資産状況などのよっても変化致します。
今まで借り換えをお断りされていた方でも、当社で借り換えが可能になったケースもございます。

ここ一、二週間で、投資用の一棟アパートのローン借り換えのご相談を非常に多く頂いております。

内容は、

●上場企業の方　一棟アパート　約５０００万　年利　３．４％

●医師の方　一棟アパート　約９０００万　年利　４．１％

●上場企業の方　二棟アパート　合計　約１４０００万　年利　４．１％

●公務員の方　一棟アパート　約６０００万　年利３．６％

皆様、区分マンションもご所有され、最後にアパートを購入されたみたいです。
しかし、基本的な一棟物の考え方やリスクを理解されておられません。
区分マンションのマイナスを何とかアパートで取り戻したいと思い購入を決断されました。

非常に危険な負債状況にあると思います。

資産　＝　純資産　（借り入れがない）　この状況を作り出すのが目標です。

計画もって購入し、その後の繰り上げ返済、または売却など総合的に考えないといけません。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４１歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９５０万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　（２戸新築　１戸中古）

　ローン総額　４４６０万円　　ローン平均金利　２．３３％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５１３０万円　　ローン平均金利　２．６５％

４１歳の医師の方は、東京の販売業者から、「収支の改善をすれば、金利２％のローンで借り換えが出来る」と言われ、物件の購入をされました。しかし、借り換えが行われることはなく、負債だけが増えてしまったおっしゃってます。

４７歳の公務員の方は、中古物件の購入を検討されており、ローンの借り換えも含めてのご相談です。

３７歳の医師の方は、昨年買い増しの営業を断ったらしく、その後、業者の態度が一変し、賃貸管理や確定申告のお手伝いなどもなくなり、困っていらっしゃいました。当社のお客様からのご紹介です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　東京都内　中古アパート一棟　（中古）

　ローン総額　１０３１０万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪６戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３１４０万円　　ローン平均金利　２．８８％

上場企業ご勤務の方は、２年前に中古アパートを購入されました。
区分に比べ、収支が非常に良かったので購入されましたが、家賃の下落、リフォーム代の負担などが発生し、収支の悪化が発生しております。
ローンの借り換えなど、ご自身で銀行などへ交渉されましたが借り換えできずの状態です。

医師の方は、６年くらい前から購入されてこられましたが、途中からは脅しに近い状況で購入を迫られたみたいです。深夜にまで商談が続いたり、アポイントなしでご自宅に来られたりと嫌々ながら購入してしまったみたいです。案の定、毎月の負担額が当初の説明より発生しているので、なんとかローンの借り換えと売却も視野にいれ今後の対策を考えたいとのことです。

近年、投資マンション販売におけるトラブルが急増しております。

●強引な勧誘
●ローン書類偽造
●詐欺行為による販売

など、裁判で解決するケースも多いです。

少しでもおかしい！！！　と思ったら是非お問い合わせ下さい。

本日は３名の方のご相談です。

●歯科医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸（全て新築）

　ローン総額　８４４０万円　　ローン平均金利　２、９７％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７１８０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京１戸　福岡２戸　神戸１戸（全て新築）
　

　ローン総額　６７６０万円　　ローン平均金利　３．１２％

歯科医師の方は、約８年くらいから購入され、現在はすべての物件が収支マイナスで、年間負担金額も年々増加しているとのことです。

４３歳の上場企業の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、やはり、毎月の収支の悪化で金銭的なご負担が発生しております。

４６歳の上場企業の方は、東京、福岡、神戸の順で購入されましたが、関西圏の販売会社に「不良物件の売却をお客様の金銭的負担無くします！！」との条件で神戸の物件を購入されましたが、約束が守られることはなく、騙されて購入してしまったとおっしゃっておられます。

毎日、本当にたくさんのご相談を頂戴し誠に有難うございます。

北海道～沖縄まで日本全国対応させて頂けます。

最近は、当社のスケジュールなどでお客様に、時間調整をお願いしなければいけない状況も多々あり、お手間をおかけしてしまう方もいらっしゃいます。

メールやお電話、またはご紹介などでご相談を頂戴致しましたら、順番に迅速に対応させて頂いております。

「投資マンションのローンの借り換え」
「投資マンションのご売却」
「賃貸管理の委託」
「投資物件のコンサルティング」

色々な投資不動産のご相談に対応させて頂けますので、今後とも宜しくお願い致します。

代表取締役　片山　智雄

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　５２歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１４３７０万円　　ローン平均金利　３．３４４％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３６１０万円　　ローン平均金利　２．６７％

医師の方は、ローンの借り換えやうまく節税できるからと言われ、東京の新築物件を購入されました。しかも、大阪や京都の物件も金利の高い金融機関で借り換えをさせられたみたいです。

上場企業の方は、３年前に新築物件を購入されましたが、昨年家賃が１万円値下がり、収支がマイナスになられたので、ローンの借り換えをしたいとのご相談です。

新築投資物件の場合は、

●節税　●私的年金作り　●生命保険代わり

この３大メリットを打ち出します。

しかし、当社では、

●現金の運用　●私的年金作り

この二つをメリットとして考えております。

確かに、節税も生命保険もメリットかもしれませんが、グレーな経費計上をしたり、途中解約の出来ない団信に加入するのは大きなメリットとは考えません。

中古投資マンションは、新築に比べ、価格の安さ！！(新築に比べると２割～４割安）が一番です。中古は賃貸が付きづらいや設備が古いなどとお考えのお客様もいらっしゃいますがそんなことは決してありません。

「出口戦略がしっかり計画できる」
「ローン総額が許容範囲である」
「老後（６０歳）時には不労所得がある」

このような、健全な不動産投資を当社はおすすめ致します。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４４歳　投資マンションなし　今後購入を検討されておられる方

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　大阪３戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　６０２０万円　　ローン平均金利　２．９７％

公務員の方は、先日、新築物件の紹介があり、説明もお聞きされ、購入を検討されておられます。新築が良いのか？中古が良いのか？、または、関西圏が良いのか？関東が良いのか？
色々なリスクを考えながら検討したいとのご相談です。

民間企業ご勤務の方は、完全に東京の販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。
大阪の投資マンションのローンの借り換えをするという条件で東京の新築物件を購入されたみたいです。しかし、借り換えは行われず、金利の高いローンを組まされ購入させられた状況です。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７３００万円　　ローン平均金利　３．１２％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０１１０万円　　ローン平均金利　３．３％

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　８７７０万円　　ローン平均金利　３．２５％

医師の方は、先日、とある東京の投資物件販売会社とお会いされました。
そこで、営業マンから「当社の新築物件を購入して頂ければ、所有物件の売却やローンの借り換えをします」と条件を提示されたみたいです。
お客様の方から、「先に不良物件の売却とローンの借り換えをしてほしい」と要望を伝えると、「それは出来ない」との回答だったので信用することが出来ずに契約には至らなかったみたいです。

最近では、このような詐欺まがいのセールスで購入させられたというご相談が多く、被害に遭うお客様も急増しております。

契約する前にしっかりと条件など、書面に残しておくことも大切ですね。

当社へご相談頂くお客様の中には、以前一度ご自身でローンの借り換えがしたく、メガバンクや地方銀行へ審査をして頂いたが断られたという方もいらっしゃいます。

では、なぜ断られてしまったのか？

●収入から判断しての借入総額が多すぎる
●所有物件の収支が悪すぎる
●お客様のご年齢や職種
●自己資金やその他資産背景
●銀行にワンルームに対する融資の商品がない

など、さまざまな理由があります。

当社では、一度断られたお客様でも借り換えが出来た実績もあります。

投資マンションのローンやご売却などでお困りの際は是非お問い合わせ下さいませ。

本日はご開業されておられる医師の方からのご相談です。

●５１歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　東京５戸　(全て新築)

ローン総額　１６５２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

ローンの借り換えと収支が悪い物件のご売却のご相談です。
１０年程前から、投資物件を購入されてこられましたが、最近空室が目立ち、なかなか賃貸付が決まらず、困っておられます。
購入時には、「空室はほとんど出ません」、「空室になっても人気エリアだから１か月で賃貸付できます」など、甘いセールスに乗せられて購入されました。
確定申告についても、税務署から「雑費」に関してのお尋ねが来たりと販売会社への不信感が募り、当社へご相談されました。

以前、ご相談頂きましたお客様にこのような質問を致しました。

私　　「もし家賃の下落や空室が増えてローンの返済が出来なくなれば、借入はどうなると思いますか？」

お客様　　「金融機関に物件を取られておしまい」

お客様は、借金が返せなくなれば、購入した物件だけを差し出せばそれで終わると思ってらっしゃいました。
購入時、営業マンにはそのように聞かされておられたみたいです。

現実は全く違います。
物件は、競売などにかけられ、非常に安い価格で買い取られ、その差額のローンはお客様に無担保の借金として残ります。
そして、ご自宅を差し押さえされたり、お給料の一部を差し押さえられたりします。
ここまでの知識を持たれて、投資マンションをお始めされる方が非常に少ないと感じます。

このような最悪の事態も想定しますと、「ローンの借り換え」は非常に重要なことです！