昨日も３名の方のご相談でした。

●医師　４４歳　投資物件　７戸(全て新築　全て大阪)

ローン総額１２０００万　平均金利２．９％

●公務員(教員) ５１歳　投資物件　３戸(新築２戸東京、中古１戸大阪)

　ローン総額４８００万円　平均金利３．２％　

●公務員(教員) ４９歳　投資物件　４戸（新築２戸大阪、２戸東京)

ローン総額６９００万円　平均金利２．８％

皆様、ローンの借り換えをメインに投資不動産についての基本知識を知りたいとのご相談でした。医師の方は、昨年３戸まとめて購入され、今年４戸まとめて購入されました。しかし、未だ、各物件の賃貸契約書がお手元にありません。家賃は管理会社より入金はありますが、その金額の根拠になる数字が分からない為、毎月の管理手数料も分からない状態です。

このようなオーナー様は結構いらっしゃるのではないでしょうか・・・・

新築マンションを購入時の条件として、「お客様のご要望があれば買取もさせて頂きます。」
言われ、覚書まで交わし購入されたお客様がおられました。

お客様の解釈としては、

●いつでもローン残金で買い戻してくれるので安心。

販売会社の解釈としては、

●相場価格で買い取ります。

ここで、双方の解釈の違いが出てきます。

販売会社はあくまでも相場価格なので、ローン残金に満たない部分はオーナー様にご負担いただき買取か仲介になります。
覚書も非常にあいまいな表現ですので、それだけで訴訟に持ち込むのは買主が不利なケースがほとんどです。

本日は　２名の方のご相談です。

●医師　３５歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　合計５戸（全て新築)

ローン総額　約８８００万円　ローン平均金利　２．８％

●公務員(教員) ５３歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　合計４戸（全て新築)

ローン総額　約６５００万円　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は、フルローンで購入されている為、スタート時から収支はマイナスです。
ご友人の紹介で購入されましたが、年々節税効果が減少し、年間負担額が増加している為、ローンの借り換えをされたいとのご相談です。

公務員の方は、購入時に頭金を約１割資金投下されておりますので、収支がマイナスではありませんが、空室がなかなか解消されず、現在の賃貸管理会社にご不満を持っておられます。
ローンの借り換えも視野にいれてコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

４月度も半ば経過致しました。

当社には、毎日たくさんのお問い合わせとご相談を頂戴しております。

近年の投資マンションの問題としては、

●デート商法での販売
●勧誘方法
●販売方法

など、刑事訴訟や民事での争いも近年増加しております。

当社へのお問い合わせやご相談内容としては、

①ローンの借り換え
②売却のご相談
③賃貸管理
④詐欺的なセールスに騙されて購入させられた

この上記４つがほとんどです。

年々、当社へのご相談件数も増加し、昨年より約２倍となっております。
ご相談内容の中には、当社ではお役に立てないこともございますが、もし、投資マンションでお悩みになっておられるのであれば是非一度、お気軽にご相談下さい。

ご相談だけでございましたら、無料で対応させて頂けます。(出張面談も無料)

以前、ご相談を頂戴しました方で、

「自己資金があるので、繰り上げ返済をして借入総額を減らすのが良いのか、借り換えすれば良いのか、悩んでいます。」

と、おっしゃっていました。

当社からの回答と致しましては、

●借り換え時には費用が掛かる
●金融機関ではお客様の資産状況なども審査の対象になる
●複数物件があればどの物件を借り換えするのかも考える必要がある

など、アドバイスを致しました。

まずは借り換えで動き、金融機関の返答次第で繰り上げ返済も考える必要性が生じてくる可能性もありますので、自己資金は自由に使える状況にしておくのが一番良いでしょう。

購入時に、「ローンの借り換えや金利引き下げ交渉も出来るので、とりあえず今はこの利率で購入して頂きます。」

と、言われ購入したお客様もたくさんおられるはずです。

しかし、一年経っても、二年経っても、借り換えや金利も下がらず、負担だけが垂れ流しになっておられます。

営業マンの言い訳として、

●お客様の年収が下がったので
●所有物件の収支が悪くなったので
●金融機関の審査の方法が変わったので
●自己資金が必要ですので

などと、説明を受けておられるみたいです。

本当に、最初から「借り換え」や「金利引き下げ交渉」など可能だったのか・・・
当社にご相談を頂くお客様の負債状況を考えると到底、借り換えなど出来る状況ではなかった方が多く、最初からただ購入させるだけのセールストークだったのだろうと疑います。

新築マンションを購入された時に、営業マンから、

「約１０年後はローンの残高と売却価格が同じくらいになるので手出し無く売却は可能です」

と、言われ複数の物件を購入された方がおられました。

しかし、実際は一戸の売却につき約３００万円の負担が生じ、金銭的に御苦労なさったみたいです。

確かに、一部の物件ではそのようなこともありますが、新築マンションのほとんどは売却時にかなり高額な費用負担が生じます。

投資不動産は、「出口戦略」や「手仕舞い時期や方法」などきちんと見極めることが非常に大切です。

昨日と本日で７名の方のご相談をお受け致しました。

●公務員の方　４名
●民間企業の方　２名
●医師の方　１名

公務員の方で、アパート一棟を所有されたお客様がおられました。

物件価格８０００万円　現在の実質利回り５．３％　購入時のローン金利４．３％

このような条件の物件です。
一棟を所有される前は、毎月収支がマイナスの区分が５戸あり、年間の負担が大きく悩んでいたところに一棟アパートのセールスをされた。

●毎月の収支は必ずプラスになる
●ローンの金利も１年経てば２％台まで下がる

上記の条件で購入されたらしいです。

しかし、約１年半経過した現在、ローンの金利は下がらず、空室も発生し、家賃収入が大幅にダウンしました。
ご自身で地方銀行にローンの借り換えを相談に行かれたが、全く相手にされなかったみたいです。

当社には、最近、この一棟アパートの借り換えのご相談が多く、皆様、よく似たケースです。

まず、ご自身で賃貸管理が出来ないのであれば、一棟ものは手を出すべきではないと当社は考えます。

購入時、入居者が代わる時のリーフォーム代金や広告費用などの説明がなく、金銭的な負担が生じてしまったという事例です。

説明義務の違反も当然ありますが、購入前にそれらの確認をしなかった責任もオーナー様にはあります。
(販売会社から虚偽のセールスをされていた例もあります)

入居者が代わる場合の出費と致しましては、

●リフォーム代金
●鍵の交換代金
●次の入居者募集にかかる広告費用

など、現入居者がどの様な条件で入居しているのかも大切なところです。

オーナー様にとって、「予期せぬ出費」は大きなストレスに繋がりますね。

本日も２名の方のご相談です。

●医師の方　投資マンション　７戸（新築) ローン総額１２０００万円　平均金利３．１％

●民間企業　投資マンション　３戸（新築) ローン総額４２００万円　平均金利３.４５％

お二人とも毎月の収支がマイナスで、ご自身でいくつかの銀行で借り換えをチャレンジされたが審査までいかず断念した過去があります。

医師の方は、高所得なので、少しの工夫で借り換えは可能だと思いますが、民間企業の方は、他の資産状況次第では借り換えは可能かも知れません。

明日もすでに５名の方のご予約を頂戴しております。

投資マンションのローン借り換え・売却・賃貸管理　お困りの際は是非お問い合わせ下さいませ。

本日は２名の方からのご相談です。

●歯科医師　開業医　投資物件　６戸(全て新築) ローン総額８９００万円(平均金利３．３%)

●公務員　投資物件　４戸（全て新築) ローン総額６４００万円(平均金利３．２５％)

お二人とも、ローンの借り換えのご相談です。
開業医の方は、自己資金がある程度使えるようになったので、借り換えを積極的にお考えされてます。

もうお一人の方は、昨年年末から続けて４戸の購入をされ、営業マンの言われるがままで契約してしまった事を後悔なさってます。
今後、賃貸管理などのコンサルティングも含めてのご相談です。

節税目的で購入されたお客様で、「還付金額」に不満を持っていらっしゃる方も多いです。

購入時、営業マンから、「年間の負担額は賄えるくらい還付金が返ってくる」と言われていたが全く話が違ったケースです。

当社にも、金銭的負担がかからないとの理由で購入したが、今では年間相当なマイナスになり、ローンの借り換えや売却のご相談にいらっしゃいます。

結論と致しましては、節税を一番の目的に新築マンションを購入するのはよろしくはありません。しかも、本年度からの確定申告においての帳簿付けや純粋な区分マンションの経費計上などを見ても大きな節税効果を得ることはできません。
無理を承知で、経費の水増しをするのであれば別ですが・・・
あくまでも納税者であるオーナー様に全責任が降りかかってきます。

あるオーナー様は、「投資マンションローンがあっても自宅のローンは問題なく通ります」と、とある業者の営業マンから言われ、購入されました。

しかし、結婚を機にマイホームの申し込みをされると、「負債が多いので融資出来ない」との回答に驚き販売会社にクレームを言われました。

もう引き渡しも終わっているので後の祭りです。

結論から言うと、「負債は負債です」

ただ、金融機関の審査の仕方は少し違います。
毎月の収支がプラスであれば多少は寛大であったり、
その他の資産内容が良かったり、
一概には言えません。

ローンでのトラブルは近年増えてきております。

昨日、本日で６名の方のご相談です。

●医師　２名
●公務員　３名
●民間企業　１名

ローンの借り換えのご相談です。

お客様の中には、ローンの借り換えをすると、毎月約７万円の利息減額と総支払金額で約６００万円の軽減が可能になる方もおられました。

毎月の収支ばかりが気になり、実際の金利にあまり着目されないお客様が非常に多いと感じます。

オーナー様の中には、「家賃保証」「サブリース契約」をしていると、家賃収入金額は変動しないと思っておられる方がいらっしゃいます。
（一部の業者様では変動しない契約になっているものもあります)

しかし、家賃保証契約書には期間の定めが存在し(大体２年間)、入居者が支払う家賃が下がればそれに連動し、保障金額も下がります。

果たして、「家賃保証契約」はオーナー様にとって良い契約なのかどうかは吟味しないといけないですね。