本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　神戸２戸　（新築）

　ローン総額　３４１０万円　　ローン平均金利　２、８５％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　８２３０万円　　ローン平均金利　３、２１５％

上場企業ご勤務の方は、２年前に購入されました。
「節税」に魅力を感じ、年間の金銭的な負担がなく所有できると聞いておられましたが、家賃が下がったり、還付金額も減少し、負担が生じてしまいました。
ローンの借り換えをし、少しでも返済額を軽減したいとのご要望です。

公務員の方は、売却も含め、ローンの借り換えをご希望です。
自己資金を使い、今後繰り上げ返済もお考えです。

またデート商法・婚活サイトなどから新築投資マンションを購入させられたという方からご相談を頂戴致しました。

ご本人様は約２年前に３戸新築マンションを購入され、最近まで騙されたという意識もなかったみたいです。

しかし、インターネットや色々な業者から情報収集をされると、やはりおかしいことに気づき、最近では営業マンとも連絡が取れなくなってしまいました。

ほとんどの事を任せっきりにされていたので、投資マンションがどのような物なのかさえあまり分からず、約５０００万円近い借入をされておられます。

今後は、ローン借り換えと売却と二つのご提案をさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　大阪１戸　(全て新築）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　２．６５７％

●医師の方　４１歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１１８９０万円　　ローン平均金利　２．９５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　７８００万円　　ローン金利　４．１％

上場企業の方は、収支の改善をお考えです。繰り上げ返済をするか検討中らしく、ローンの借り換えも視野にいれ今後ご提案させて頂きます。

医師の方は、区分のマイナスを改善する為にアパートを購入されましたが、購入当初聞かされていた金利と購入してからの金利が違い、騙されたとおっしゃっておられます。
アパートに関しては、今後の修繕や空室リスクを考えると非常にご不安要素が多く、区分の売却も含めご提案させて頂きます。

「節税」を目的に新築マンションを購入された方は非常に多いようです。

お客様によっては、毎年かなりの金額が還付されて、一生涯の節税が出来ると思われて購入してしまわれた方もいらっしゃいます。

しかし、ほとんどのオーナー様は約５年程で還付金も減少し、節税効果のメリットは享受できないとの結論に至ります。

要するに、一生涯の節税にはならないとの結論です。

なぜならば、確定申告で計上できる経費（減価償却費、利息、雑費）は年々減少するからです。

そこで、悪徳な業者は、毎年購入を迫り、節税効果をうやむやにしたり、還付金が減少したお客様に、さらに購入して頂くと還付金を増やす申告をしますといった嘘のセールストークを使い買い増しの（２件目や３件目など）営業をしてくるらしいです。

昨日の４２歳の女性の公務員の方からご相談を掲載致しました。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８４７０万円　　ローン平均金利　３．０２５％

ローンの借り換えをお考えです。
最初に買われました、新築物件の金利が３％を超えているため、収支がマイナスになっておられます。
色々な業者から、「借り換えしませんか？」とよくお電話がかかるみたいですが、条件として一戸購入したらというお話になるみたいです。

以前、当社にご相談頂きましたお客様から、そのような提案に乗ってしまい、購入だけさせられて借り換えできなかった事例も併せてご説明させて頂きました。

お客様からのご相談時に、購入された物件の売買契約書や重要事項説明書、その他の提案書やシュミレーションなども拝見させて頂きます。

中には、記載事項が間違っていたり、記載漏れがあったり、たくさんの業法違反に抵触する内容も非常に多いです。

先日も、約１年前に購入したが、契約書などの交付を受けていないお客様もいらっしゃいました。

本日は２名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京６戸　（中古３戸　新築３戸）

　ローン総額　４９８０万円　　ローン平均金利　３．２３５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　大阪２戸（全て新築）

　ローン総額　５１００万円　　ローン平均金利　２．７６％

上場企業ご勤務の方は、約１０年前から購入されてこられましたが、最近マイホームのローン審査が通らず、投資マンションローンの影響だと金融機関から言われたそうです。
少しでも金利を下げ、収支改善すれば良いとの話ですので借り換えを早急にお考えです。

公務員の方は、「節税」目的で購入されましたが、やはり、所有されてから約５年程で還付金がほとんどなく、家賃の下落もあり、年間収支の悪化が発生しております。
売却も視野に入れ今後借り換えに動いていきたいそうです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７２３０万円　　ローン平均金利　３．１５％

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋３戸　(全て新築）

　ローン総額　９８２０万円　　ローン平均金利　２．８７％

上場企業ご勤務の方は、ご友人の紹介で購入されました。
しかし、購入当初は月々のマイナスはありませんでしたが、家賃の下落により、収支が悪化され、空室期間も発生し、負担が生じでおります。
ローンの借り換えもご自身で検討されましたがうまくいかず、当社にご相談頂きました。

医師の方は、３年程前から購入され、次々に物件のセールスに来られ嫌々ながら購入してしまったらしいです。「節税」「年金」「生命保険代わり」として購入してきましたが、年間の負担額も増加し、今後のコンサルティングも含めご相談を頂戴致しました。

以前お客様のご相談で、「還付金を増やす確定申告のテクニックなどあるのですか？」

と聞かれたことがあります。

答えは、ありません！！！

特に、新築投資マンションの販売は、「節税効果」を大きなメリットとしてセールスされます。しかし、購入されてから約５年ほどで節税効果はほとんどなくなるのが実情です。

架空の経費の水増しや、家賃金額の改竄行為などはあきらかな犯罪です。

節税目的の不動産投資はあまりお勧め致しません。

最近のご相談内容を集約致しました。

●毎月の負担金額は家賃と「節税の還付金」で補えると聞いていたが、負担が生じている。
　購入時の説明で聞いていた還付金が還ってこない

●退職時には売却し、ローンを返済できると聞いていたが、売却価格の査定に出したところ、
　ローン残金では売却出来ず、一戸の売却につき約３００万円～５００万円の負い金が必要と
　言われた。

●契約時、ローンの金利の説明がなく、引き渡しが終わってから、月々の負担額を聞かされた
　こんな負担がかかるのであれば契約しなかった。

など、特にこのようなご相談が多いです。
やはり、ご契約時には「不確定要素」が多いものは、よくお調べになられてから納得しご契約しないとトラブルの元になります。

毎日たくさんの「ローン借り換え」お問い合わせを頂きます。

当社からＤＭをお送りさせて頂きましたお客様からもお問い合わせ頂きます。

ローンの借り換えは、

●お客様のご年収
●ご勤務先、お仕事内容、勤続年数
●ローンの借り入れ総額
●投資マンションの物件や収支内容

など、色々な条件等をクリアーしないといけません。

お問い合わせ頂きましたら、お客様の状況をヒアリングさせて頂かないといけませんがご協力宜しくお願い致します。

本日は医師の方からのご相談です。

●３８歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　東京２戸　（２戸中古　その他新築）

　ローン総額　１４３８０万円　　ローン平均金利　３．１４３％

ローン借り換えでのご相談です。
今まで、「節税目的」で購入されてこられましたが、還付金だけでは全く負担金額を補えない状況です。
空室もあり、非常に金利の高い金融機関もあり、年々収支の悪化が増加しております。
売却もお考えされましたが、希望金額では全く売れず、一戸当たり約４００万円の自己資金が必要らしいです。
今後、全物件の賃貸管理の委託やローン借り換えに向けてのコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

本日は３名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン総額　１８１０万円　　ローン金利　２．７５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪１戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　３５８０万円　　ローン金利　２．５５％

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０７８０万円　　ローン平均金利　２．９８％

３３歳の上場企業ご勤務の方は、昨年に友人のご紹介で購入されました。
「節税になるから」「年間の金銭的な負担は全くかからない」といったセールスで購入されましたが、今年の確定申告時の還付金額も非常に少なく、固定資産税の負担なども聞かされてなく、当初の話とは全く違うと言われております。
知人の不動産業者に売却の依頼をかけておられますが、１０００万くらいにしかならないと言われておられます。

３９歳の上場企業ご勤務の方は、今後、中古マンションの購入をご検討されておられます。

医師の方は、収支の悪化（空室、家賃下落）が発生し、ローンの借り換えを早急に行いたいとのご要望です。
「業者の言われるがままに購入してしまった」と後悔なさっておられます。

お盆休み中のたくさんのお問い合わせ、誠に、有難うございます。

順次、メール・お電話にて対応させて頂きます。

当社からのＤＭをお送りさせて頂きました方も対応させて頂けますので、
是非一度お問い合わせ下さませ。

●新築マンションを最近購入したが不安が残る方
●投資マンションのローンの事（変動金利など）が良く分からない方
●複数の物件を所有しているがローン金利が高い方
●空室が多く、収支バランスも悪い為売却をお考えの方
●定年退職が控えていて、今後の運用の仕方が分からない方（繰り上げ返済やご売却）

など、上記以外の事でも結構でございますので、「投資マンション」の事は是非お任せ下さいませ。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４１歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　神戸１戸　(全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　３．０５４％

●公務員（教員）の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　６６６０万円　　ローン平均金利　２．９４％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　福岡２戸　（全て新築）

　ローン総額　４２２０万円　　ローン平均金利　２．８７％

医師の方は、節税目的で購入されましたが、毎年還付金の減少と家賃の下落で年間負担が増加しております。ローンの借り換えと売却もお考えされておられます。

教員の方は、現在空室が２部屋あり、金銭的負担が大きいみたいです。
ローンの借り換えと賃貸管理のご相談です。

公務員の方は、今まで新築ばかり購入されてこられましたが、今後は中古物件の購入をお考えされておられます。アパート一棟なども検討されておられます。