２７日土曜日、２８日日曜日にご相談内容です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　８７１０万円　　ローン平均金利　２．８１８％

●公務員の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　大阪１戸　福岡１戸 （全て新築）

　ローン総額　７５６０万円　　ローン平均金利　２．９７５％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９１２０万円　　ローン平均金利　３．４％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３９００万円　　ローン金利　３．４％

　中古　アパート　一棟　　ローン総額　８７００万円　　ローン金利　４．１％

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５１３０万円　　ローン金利　２．７１６％

皆様、収支の改善の為にローン借り換えをご検討です。
マイホームの知識しかなかった為に、投資ローンの金利はこんなものかと思っていらっしゃいました。
税金対策で購入されておられましたが、やはり数年で思ったほど節税には繋がらず、マイナスが増加されておられます。
改めて当社の不動産投資の考え方を聞き、今後は慎重に運用していきたいとのことです。

ご相談頂くお客様の中には、すでにご定年退職されておられたり、早期退職されていたりと、状況が物件を購入された時より変化しているケースもございます。

ご年齢が６０歳と超えますと、無条件での借り換えは難しくなりますが、お客様の資産状況などでは借り換えが成功した事例もございます。

好条件でローンの借り換えをご検討であれば、やはり４９歳までが比較的スムーズにさせて頂けます。

本日は２名の方のご相談です

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３５８０万円　　ローン金利　２．７５％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　３．０５％

お二人とも当社のお客様からのご相談です。
知人のご紹介で購入されたらしいのですが、あまりメリット・デメリットを把握せずに購入してしまった為に、不安要素があられるとのことです。
とにかく「年間の負担は全て賄える」というセールスを信用し購入されておられます。
基本的なリスクをお話しさせて頂き、今後、コンサルティングさせて頂きます。

ネットなどでは、「利回り１０％以上」や「驚異の利回り２０％」など、非常に高利回りの投資物件情報があります。

しかし、気を付けないといけないポイントは、

●ローンで購入の場合の金利　
　

　築古物件の場合は金利条件などが悪い可能性もある

●現入居者の詳細

　属性や保証人の問題、入居時の条件、相場家賃

●専有部分や共有部分の設備や修繕状況
　

　購入してから管理費や修繕費が値上がり利回りが悪化する
　設備が古く、入居者が退去した時の設備投資資金

利回りが高い！！　この情報だけでの購入は危険です。

本日は２名の方からのご相談です。

●歯科医師の方　４１歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４４８０万円　　ローン平均金利　３．２３５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンションなし

歯科医師の方は、約１０年前に税金対策で購入されました。
しかし、ご開業されてから節税には使えず、金利も高い為、収支が非常に悪くなられておられます。事業資金の融資でお付き合いにある金融機関に借り換えを依頼されましたが、担保評価が出無い為断られてしまいました。
ご売却と借り換えで今後コンサルティングさせて頂きます。

上場企業の方は、今まで色々な業者とお会いされたり、セミナーにご参加されたりとご経験おありですが購入までには至らなかったみたいです。
今後は中古物件を中心に検討したいとのお話です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３５歳　投資マンション　１戸　（新築）
　

　ローン総額　１６９０万円　　ローン金利　２．３％

●上場企業ご勤務の方　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５４９０万円　　ローン平均金利　２．７５５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　９８００万円　　金利　４．５％

●公務員（教員）の方　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

医師の方は、昨年、ご友人のご紹介で新築を購入されました。
ただ、購入されてから不安要素があり、ご自身で投資マンションについてお調べされると、リスクを把握していなかったことが分かり、当社へ今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、昨年、一棟中古アパートを購入されましたが、金利が非常に高く、家賃の入金金額も毎月不安定な為、今後において非常にご不安を感じられておられます。
区分に関しても、マイナスが生じておりますので、金銭的なご不安が大きいです。

公務員の方は、現在、新築物件の購入を検討されておられます。
ローンの内容を聞くと、金利が高い為、他の金融機関で有利な条件で取組出来るところがないか模索中です。

当社では、全国どちらにお住まいされておられてもご相談はお受けできます。

北海道～沖縄までご相談可能です。

しかし、投資物件が東京、横浜、埼玉、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡、以外のローン借り換えや購入に関しましてはお役に立てないケースが多いです。

現在購入を検討されている方、すでに所有されておられる方、投資マンションでお困りの際は是非お問い合わせ下さいませ。

当社では、投資マンションの健全な借入診断や、収益診断などもさせて頂いております。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　６２９０万円　　ローン平均金利　２．９７５％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　７０４０万円　　ローン平均金利　２．８５％

上場企業ご勤務の方は、税金対策で約６年前に購入されました。
しかし、今年の申告では、還付にならず、年間でマイナス収支になってしまいました。
今後の金利の上昇や家賃の下落などを考えると、今のうちに何らかの対策をしておきたいとのご要望です。

医師の方は、２年前に初購入をされました。
最近空室が出てしまい、約３か月空室の状況です。
「立地が良いのですぐに賃貸は決まります」と購入時にセールスを受けておられました。
今後、賃貸管理やローンの借り換えも含めコンサルティングさせて頂きます。

一棟物のローン借り換えのご相談が非常に多くなっております。

●今後借り換え出来ると言われて購入したが出来ない
●収支が良いと聞いていたが税金や管理費など支払したらお金が残らない
●今後の修繕計画や管理状況などが全く情報としてこない
●売却したいときには、ローンの残額くらいでは売れると聞いていたが、見積もりを出すとかなり安い

など、ほとんど区分と同じ様なご相談内容です。
一棟となりますと、安くて５０００万円～２００００万円くらいまでの金額のご相談が多いです。
金額が非常に高額になりますので、リスクを重々理解したうえで決断しなければいけませんね。

当社では、固定金利でしかも年利１．８％～お使いになれる金融機関をご利用になることも可能です。
（購入物件の詳細やお客様の属性では使えないケースもあります）

今後、長期金利の上昇なども懸念される為、ローンの取り組みにて投資マンションの購入をご検討されているのであれば、少しでも安い金利で賢くローンを取り組みたいですね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．１０５％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　５４３０万円　　ローン平均金利　２．４８％

医師の方は、大阪の不良物件を売却したいとの希望から、東京の販売会社とお会いされました。業者からは、「東京の物件を購入いただければ、大阪の物件を高値で売却します」との約束で東京の新築を購入されました。しかし、購入後、担当者からの連絡もなくなり、会社に問い合わせしたところ、「退職しましたので分かりません」と言われました。
詐欺にあったみたいで今後、売却も含めコンサルティングさせて頂きます。

上場企業の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、家賃の下落で収支が悪化し、何とかマイナスが無いように借り換えをしたいとのご希望です。

本日は歯科医師の方のご相談です。

●３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　８１５０万円　　ローン平均金利　２．９８％

ご友人のご紹介で購入されたみたいです。
しかし、所有されてから、金銭的負担が多く、空室時期もあり、返済が滞りがちになられてしまいました。売却もお考えされましたが、希望金額では全く話にならず、何とかローンの借り換えで動きたいとのご希望です。

投資物件で１階のお部屋をお持ちされているお客様もいらっしゃいます。

当社の過去のデータからは１階のお部屋はご売却もし辛いですし、ローンの借り換えもし辛いです。
（新築で購入されるときは提携ローンが使えますが・・・・）

上層階の方が良いように思いますが当然上層階は分譲価格が高くなります。

これから購入を検討されているお客様は、お部屋の広さ、間取り、階数、なども良くお考えのうえ購入された方が今後の為になります。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　１８２０万円　　ローン金利　２．２５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　６３７０万円　　ローン平均金利　２．５５％

医師の方は、２年前にご同僚の方のご紹介で新築マンションを購入されました。
「税金対策」「年金」「生命保険」のメリットで購入の決断をされましたが、購入時には、「金銭的な負担はない」と聞かされておられましたが、今回、空室があり家賃保証に切り替えると収支がマイナスになります。購入時には、「保障に代わっても家賃は変わりません」と言われておられたので騙された気分になられております。
賃貸管理や今後のコンサルティングをお願いしたいとのことです。

公務員の方は、新築物件に関しては毎月の収支がマイナスで、そのマイナスを補うために中古を購入されました。今はうまく運用されておられますが、今後の金利の上昇や空室、リフォーム代負担などを考えると今のうちにローンの借り換えや繰り上げ返済も検討したいとのことです。

お客様のご相談を受けて感じることは、

「ローンの金利・繰り上げ返済の手数料・団信の内容」

これらの事を把握されずにお取組みされる方が非常に多いことです。

マイホームの住宅ローンと比べると投資マンションのローン金利は高く設定されております。
しかし、現在の投資マンションのローン金利の知識がないと、お客様は「そんなもんなのか」と納得せざる得ない状況になります。

あとは、繰り上げ返済の手数料なども、無料なのか、有料なのかも大切なポイントです。

団信に関しましても、３大疾病や、５大疾病まで網羅されるのか？なども知識としては理解しておくべきですね。