「当社は３５年家賃保証します！！！」
と、購入当社セールスされたので購入しました。

この様なお客様も多いと思われます。

３５年後販売会社が現存する可能性は？
３５年後の家賃設定は？

当社でも、家賃保証のサービスはさせて頂けますが、
あくまでも、相場家賃の８０～８５％です。
当然家賃金額が下がれば保証金額も下がります。

新築投資マンションの販売は、３５年間保証金額は下がらない！！、といった購入者に誤解を与えるようなケースの問題もご相談事例としては多いです。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　横浜２戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　７７８０万円　　ローン平均金利　２．７６％

●医師の方　５５歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２７７０万円　　ローン平均金利　３．３１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸（新築）　横浜１戸（中古）

　ローン総額　６８１０万円　　ローン平均金利　３．１５％

３７歳の方は、毎月の収支がかなり悪く、お話を聞いてみると、頭金や諸費用に関して、別の金利の高いローンを組まれておられました。早速、自己資金を使ってこのローンは返済するとのことです。

医師の方は、色々な業者に騙されて購入させられてしまったみたいです。
「現在の所有物件を高値で売却するので・・・」「ローン借り換えする為に・・・」など、色々な嘘のセールスに騙されたとおっしゃっています。
売却も含め、整理したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　６９５０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　５９３０万円　　ローン平均金利　３．０５％

お二人とも、現在の収支が悪く、年間ご負担額も増加しており、悩んでいらっしゃいます。
購入当時は営業マンから、「家賃が下がりにくく、今後、景気回復により家賃金額も上がります」と聞かされていたそうです。
所有し約２年後から、空室が目立ち、家賃も下がり、当初提案されたシュミレーション通りにはならなかったそうです。

中古物件を購入しておけばよかったと、後悔なさっておられます。

毎日、全国各地からお問い合わせ、ご相談を頂戴しております。

そのほとんどが、新築投資マンションに関するご相談です。

●ローンの借り換え
●ご売却の相談
●賃貸管理
●トラブル

当社では、各専門機関との提携により、色々なご相談もお受けさせて頂いております。

●マイホームのローンの借り換え
●ＦＰによる生命保険や損害保険のコンサルティング
●投資マンションのトラブルにおいての弁護士紹介

周りに専門知識の持った知人、ご友人がいない
現在取引をしている業者が信用できない

このようなお悩みをお持ちの方は是非当社までお問い合わせ下さいませ。

住宅ローン、投資マンションローンのお取組みをされている方は、「金利上昇のリスク」がございます。

現在は、ここ３，４年あまり変動はありません。

しかし、今後は少しずつ上昇していく予想です。

ローン総額が多い方、繰り上げ返済の資金がない方は、 やはり、返済計画などしっかりとした運用をしていかないといけません。

最近では、投資用マンションでも非常に低水準で、しかも、固定金利の融資機関も出てまいりましたので、今後、購入をお考えの方は、ローン内容は吟味された方が良いですね。

本日は２名の方からのご相談です。

●歯科医師の方　４６歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）
　

　ローン総額　９７４０万円　　ローン平均金利　２．９３３％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５５６０万円　　ローン平均金利　３．１３３％

歯科医師の方は、投資マンションの収支の悪化が原因で、事業資金の借り入れが出来ない状況です。購入時、担当営業マンから、「事業資金の借り入れやマイホームの取り組みは問題なく出来る」と聞いていたので、話が違い大変憤慨なさっておられます。

上場企業の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、やはり、家賃が下がったり、リフォーム代金のご負担などで、年間の収支が大幅にマイナスになっておられます。
今後所有し続けることがご不安に感じ、ご相談を頂戴致しました。

本日は、医師の方からのご相談です。

●３４歳　投資マンション　８戸　（大阪４戸　京都２戸　神戸２戸）　全て新築

　ローン総額　１３５００万円　　ローン平均金利　２．８２５％

　この方は当社のお客様からのご紹介です。
　約２年前から新築投資マンションを購入されてこられましたが、最近、空室が目立ったり、　家賃額が減少したりと、月々のご負担が増加しているとのことです。
　今まで、担当営業マンを信用し購入し続けてこられましたが、色々ご自身でお調べされると　ご不安に思われることが非常に多くなり、ご友人を通じて当社へのご相談となりました。

　賃貸管理も含め、今後、ローン借り換え、ご売却などで負債総額を減らす事など、長期的に　コンサルティングさせて頂きます。

不動産資産は、

●借入のあるもの
●借入のないもの

二つに分類されます。

特に、新築投資マンションのセールストークに、

「自己資金なしで資産（マンション）がもてます。」

といったお話しをよく聞きます。

しかし、借入がある資産を本当の資産と言えますでしょか？

老後の不労所得（私的年金）にする為には、借入を返済し、「純資産」にする必要があります。

やはり、計画もって所有、返済をしていく必要性がありますね。

投資マンションはどの様になれば失敗なのか？

●毎月収支がマイナス
●空室が増える、なかなか賃貸が決まらない
●ローン総額が膨大過ぎて、他のローンが組めない
●返済計画、運用計画を立てずに購入してしまった

など、たくさんの項目がございます。

しかし、お客様の多くは、現在ご自身が運用、所有している投資マンションが正しい運用なのか間違っているのか判断基準が無い為、分かっていらっしゃらない方も非常に多いです。

当社では、そのようなお客様にも無料でご相談もお受けしておりますので、

●これから、投資マンションの購入を考えている方
●もうすでに複数所有されている方

是非、一度お問い合わせ下さいませ。

本日は４名の方のご相談です。

●看護師の方　４６歳　投資マンション　東京２戸　福岡１戸　(全て新築)

ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２．８６６％

●公務員(教員)の方　５４歳　投資マンション　大阪２戸　京都２戸　東京１戸(全て新築)

ローン総額　４８６０万円　　ローン平均金利　２．９２３％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京１戸　（新築)

ローン総額　１９８０万円　　ローン金利　３．５５％

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　京都１戸（全て新築)

ローン総額　５３２０万円　　ローン平均金利　２．７５％

看護師のお客様は、購入時、営業マンに、

「東京オリンピックで家賃が今後上がります。そして、家賃が上がれば、物件を売却する時も高値で売れます。」

とセールスを受けられた方です。長期所有をされるお気持ちが無かった為に、いつでも売却可能であればと購入されました。しかし、最近売却の価格査定をすると、一戸売却の為に約５００万円の負担が必要と知り騙されたと感じていらっしゃいます。

公務員の方は、ご定年前なので、売却も含め、借り換えをご検討です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸（全て新築)

　ローン総額　５３００万円　　ローン平均金利　３．１％

●公務員(教員) ４４歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　福岡１戸(全て新築)

　ローン総額　６４１０万円　　ローン平均金利 ３．２７５％

お二人とも、とある販売会社に、ローンの借り換えをするという条件で新築を購入させられてしまった方です。
当然、物件購入後、借り換えは行われず、年間の負担額とローン総額が増加しただけで、騙されたとおっしゃっております。

「ローンの借り換えします。条件として当社の物件を購入して頂いてからです。」

このようなセールスには注意する必要性があります。

新築マンションの販売業者に多い、この「家賃保証システム」

果たして、オーナー様にとって良いシステムなのでしょうか？

当社にご相談頂くお客様の多くは、家賃保証を選択すると、家賃入金額はほぼ一生涯下がらないと認識されている方が非常に多いです。

それは、間違いです。

家賃保証というのは、あくまでも相場家賃の何％といった様に、相場のより変動致します。

オーナー様と販売会社で良くトラブルになる問題ですので、確認の必要がありますね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　京都２戸（全て新築)

ローン総額 ８７５０万円　　　ローン平均金利　２．９６％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸（新築) アパート２棟(中古)

ローン総額　１７６００万円　　ローン平均金利　３．６７５％

ローンの借り換えのご相談です。

医師の方は、空室期間が長く、しかも、リフォーム代金の請求も高く、賃貸管理会社を変更したいとのことです。

上場企業の方は、区分マンションの収支マイナスを軽減するために中古のアパートを購入されてます。しかし、負債金額が多い為、マイホームのローンも取り組めない状況です。
最近、アパートの売却も考え、ある業者に価格査定をして頂いたら、半値くらいでしか売却できないとの回答でした。
毎月のキャッシュフローもあまり良い状況ではないので、悩んでいらっしゃいます。

一般的な投資マンションのメリットは、

●運用利回りが比較的高水準で安定している　（新築より中古)

●私的年金作りが出来る

●生命保険の代わりになる

●相続税対策に使える

(●節税に使える)

このような、メリットをふまえ購入されます。

しかし、当社にご相談されるお客様の多くは、「節税目的」に購入される方が圧倒的に多く、そして、数年で節税効果が減少し、お客様の中には、税務調査に入られた方もいらっしゃいます。

次は、私的年金と考え購入されたが、資金に全く余裕のない状況で購入してしまい、当然、繰り上げ返済の計画や、ローン完済計画もなく、ご定年時に膨大な負債だけが残り、家賃の下落、空室時の負担で資金ショートしてしまう方も多いです。

きちんとした資金計画がない状況で、「家賃だけで所有できます。」といった購入方法は非常に危険です。

「「ご定年までに繰り上げ返済をし、余裕のある運用をするべきです」」

「投資マンションは流動性が高く、いつでも売却可能です！！！」

この様なセールストークを聞かれて購入されていませんか？

決して流動性は高くありません。

投資マンションは他の金融商品、株、投資信託、保険などと比べると、これらの商品の方がはるかに流動性は高いです。

投資マンションの場合、大半のお客様がローンを取り組まれて購入されます。

ローン残高　＝　オーナー様　売却希望価格

上記であれば、約二週間でご売却完了します。

しかし、

ローン残高　≠　オーナー様　売却希望価格

であれば、当然、いくらまで損切可能か？　他の資産をどのように取り崩すか？
など色々と資産の見直しを図らないといけません。
しかも、資産(CASH）がなければ、いわゆる　”塩漬け状態”　になります。

不動産は決して流動性が高くないので、購入時の条件、物件の良し悪し、出口戦略と複合的に考えないといけません。