投資マンションを購入される多くの方は、「ローン」をご利用されます。

毎月の家賃収入でローンの返済をまかなっていくからくりです。

しかし、多くの新築物件の場合は価格が高い為、収支がマイナスになってしまいます。

当然複数物件をご所有されるとドンドン融資条件（金利）は悪くなります。

悪徳な販売業者はローンを組めるだけ組ませようとしてきます。

ご自身の為にも、購入時には、借入金額、金利、自己資金比率などを少し考えましょう

昨日・本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　５６２０万円　　ローン平均金利　３．４％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　７９００万円　　ローン金利　４．１％

●医師の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１６８００万円　　ローン平均金利　３．１２５％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　７７３０万円　　ローン平均金利　２．５８％

上場企業ご勤務の方は、区分の収支改善の為に一棟アパートを購入されました。
しかし、このアパートについて、購入時に聞かされていた家賃入金がなく、収支に関してもマイナスになられています。詐欺みたいなことで購入されたことを後悔なさってます。

医師の方は、「節税目的」で今まで購入されてこられましたが、毎月の負担額、固定資産税額など計算するとかなりのご出費になられたおられます。家賃の下落も激しく、賃貸管理を任せている業者にも不信感があり、今回は賃貸管理の委託と今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

公務員の方は、最初は新築から購入されましたが、収支が悪い為、中古を購入されました。
今後は定年までにある程度繰り上げ返済をし、６５歳くらいまで負債をなくすプランを計画中です。当社では、ローンの借り換えのお手伝いをさせて頂きます。

投資マンションをご所有されておられますと毎年確定申告をしなければなりません。

オーナー様の中には、申告内容の確認ということで、税務署から

●税務署まで来てください

●○月○日伺います

と、いったはがきやお手紙が送られてきたという方もおられます。

これは税務調査というもので、不動産の収支内訳の内容の確認です。

●家賃金額
●経費関係

などの領収書や帳簿の提出を言われます。

領収書がない！！！　帳簿をつけていない！！！

に関しては、経費計上が認められない方もいらっしゃいます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　５１２０万円　　ローン平均金利　２．４５

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４５１０万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
しかし、収支の悪化が年々目立ち、固定資産税の負担も含めると、マイナスになられておられます。購入時は、「一切マイナスは出ない」と聞かされていた為、今後、借り換えなどで対応をしていきたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、１０年程前に新築で購入されました。
しかし、販売会社が倒産し、管理費や修繕費の値上がり、家賃の下落で毎月約３万円ほどのマイナスです。売却も検討されましたが、約６００万円ほど損切になる為、ローンの借り換えで何とか収支を改善したいとのご要望です。

不動産は古くなれば値下がり致します。

これを大前提に購入を検討しなければいけません。

確かに東京のごく一部では良い値段で売却出来た事例もありますが、バブル期の様な購入時の価格より高い価格になったことはありません。

投資マンションの場合の売却の価格設定は、

●立地
●築年数
●家賃額、管理費額、修繕費額

上記３つでほぼ決定されます。

少しでも高値で売却するには、家賃を下げないことがやはり大きな要因になります。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４２歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９０２０万円　　ローン平均金利　３．１５％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５９００万円　　ローン平均金利　２．３５％

公務員の方は、現在毎月約６万円ほど収支がマイナスです。
今までは何とか持ちこたえてこられましたが、お給料などが減り、今後はかなり厳しい状況が予想されます。何とか、不良物件の売却やローンの借り換えで収支の改善を図りたいとのことです。

上場企業ご勤務の方は、今後、中古物件の購入をご検討されておられます。
東京では中古も価格が非常に高額になっている為、今後は関西圏の物件をお探しされておられます。

Ｑ．投資物件の所有者が北海道で、物件は東京ですが借り換えできますか？

Ａ．可能です。オーナー様の居住地はほぼ関係ありません。投資物件の所在地は限られます

Ｑ．借り換えしたい物件が空室ですが可能ですか？

Ａ．空室だから出来ないということはありませんがやはり審査では不利になります。

Ｑ．販売会社が倒産した物件でも借り換えは可能ですか？

Ａ．金融機関の判断になりますが、あまり関係ないと思います。

Ｑ．出張相談や借り換え手数料などいくらくらいでしょうか？

Ａ．出張相談は無料です。（その他相談業務は無料です）
　　当社では、借り換え実行後の成功報酬で手数料を頂戴しております。

Ｑ．今後の不動産コンサルティングや賃貸管理もお願いできますか？

Ａ．可能です。購入のアドバイス、ご売却のアドバイスなどもさせて頂けます（無料）
　　賃貸管理も可能です。（１０月２０日現在　空室０）

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３４８０万円　　ローン平均金利　２．３％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８２５０万円　　ローン平均金利　２．９２４％

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、販売会社から次々に物件の購入を迫るセールスを受け、非常に不信感をお持ちされておられます。今後の不動産の運用のアドバイスが欲しいとのご相談です。

上場企業ご勤務の方は、最近中古物件にシフトチェンジされてますが、新築で購入された物件の収支が悪く、収支改善方法とローンの借り換えをご検討です。

オーナー様のご所有物件での賃貸管理の契約は３通りございます。

●家賃保証契約　（サブリース）

●集金代行

●入居者様との直接契約

それぞれの契約内容（金銭的な負担割合）を熟知することが後々のトラブルを回避致します。

例えば、

家賃保証の場合はリフォーム代金まで業者が負担してくれるのか？
集金代行は次の広告費など誰が負担するのか？

こういったトラブルのご相談も多いです。

「入居者様の情報」を知っておかれるのはオーナー様にとっては重要なことです。
（属性、家賃金額、敷金礼金の金額、退去時の条件など）

必ずチェックですね。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３７２０万円　　ローン金利　３．１％

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　横浜１戸　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　８５５０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

●医師の方　４７歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１３５５０万円　　ローン平均金利　３．１４３％

民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され購入されました。
しかし、セミナーでは、家賃だけで支払いは全て賄えると聞いておられましたが、所有され約２年で家賃が５０００円下がり、還付額も減少し、負担が生じてしまいました。
購入時に約４０万円のキャッシュバックもあり、購入の決断をされましたが今となっては後悔していますとのことです。

歯科医師の方は、開業準備で金融機関から融資が受けれない状況らしいです。
投資マンションのローンが多すぎるため、自己資金が多額に必要らしいです。
購入時には、今後の借り入れ（開業、マイホーム購入）には全く問題ないと聞かされていた為、今後、売却などで清算したいとのご要望です。

医師の方は、購入件数が増えれば増えるほど、融資条件が悪く、毎月の負担金だけでも約１０万円を超えております。
確定申告に関しても、税務署からの調査などで還付額も大きく減少になり、今後増々負担増が予想されます。
今のうちに、不良物件の売却とローンの借り換えをしておきたいとのご要望です。

当社では、ご相談頂きましたオーナー様のご所有物件の賃貸管理をさせて頂くこともございます。

現在はおかげ様で空室０です。

空室対策はスピードが一番です。

退去の連絡を受けてからの行動が肝心です。

空室でお困りのオーナー様のご相談をお受けさせて頂けますので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９８０万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　６６１０万円　　ローン平均金利　２．６８５％

医師の方は、毎月約１０万円ほどマイナスです。
空室時の負担やリフォーム代金の負担、固定資産税などを考えると年間約１７０万円ほどの負担が生じておられます。
収入も下がってしまい、今後の事をお考えされ売却と借り換えをご検討されておられます。

公務員の方は、新築、中古と購入されておられますが、思ったほど利益が上がらず、ローンの見直しをされておられます。
今後は繰り上げ返済なども視野にいれ、運用していきたいとのことです。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１１０９０万円　　ローン平均金利　３．１３％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　５１歳　投資マンション　大阪５戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　６８００万円　　ローン平均金利　３．０３４％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　８３３０万円　　ローン平均金利　２．８９７％

皆様ローンの借り換えご希望です。
空室期間が長引き、収支もかなり悪化されておられます。
中古アパートご所有の方は、このアパートにおいても収支はマイナスで、今の生活にも金銭的な影響が出てきておられます。

「ローンの借り換えできます」
「不良物件を高値で売却します」
「キャッシュバックします」

と、いうような甘い誘いに乗ってしまい、新築物件を購入させられたという方々からのご相談も急増しております。

ローン借り換え時には、既存の借り入れに対し、延滞状況も調べられます。（約一年分）

金融機関によっては専用口座を開設しなければいけないローン会社も多く、オーナー様が知らず知らずのうちに延滞になっておられるケースもあります。

当然、延滞状況がひどい場合は、属性が良くても審査で×になります。

あと、固定資産税の納付の延滞（差し押さえ）なども審査の対象になります。

いずれにしても、延滞が発生してしまうのは色々なところで不利になります。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９８０万円　　ローン平均金利　３．１２５％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４．１％

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　８５４０万円　　ローン平均金利　２．５６５％

上場企業の方は、マンションの収支の改善にアパートを購入されました。
しかし、毎月の家賃額が安定せず、時にはアパートだけで約１０万円の出費になる場合もあり、これ以上は維持出来ないとの判断でご売却も含めご相談を頂戴致しました。

歯科医師の方は、今まで新築ばかり購入されてこられましたが、今後は中古を中心に検討していきたいとのことです。