当社にご相談頂きますお客様の多くは、

「出口戦略」　＝　　売却を想定する

「健全な借入」　＝　債務超過にならない（借りすぎない）

これらの事をお考えになられておりません。

債務超過になれば、良い条件で（低金利）融資を受けることは難しくなりますし、自己資金がないのであれば、不良物件を売却することも難しくなります。

ほぼフルローンで新築投資マンションを購入された方は、絶対にローン残高で売却することは不可能だと思います。

本日は当社のお客様からご紹介を頂きました。

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪　２戸所有　（新築）
　　
　ローン総額　３５８０万円　　ローン金利　２．４％

昨年に節税目的で新築マンションを２戸購入されました。
しかし、本年度の確定申告では当初説明をうけていた金額の節税が出来ず、不審に思い、ご自身で色々調べられたところ、あまり節税には使えないという結論に至りました。
今後は中古マンションの購入を検討したいとのご要望です。

当社にご相談頂きましたお客様から、

「ある新築投資マンションの販売会社から、当社の物件を購入して頂ければ１００万円キャッシュバック致します」

「お客様をご紹介頂き、成約に至れば１００万円差し上げます」

など、キャッシュバックや紹介料を差し上げますといったセールスをしている販売業者があるとお聞き致しました。

法的には何ら問題ない行為だと思いますが、あまりにも常識を超えた金額だと思います。

実際、当社にご相談頂きましたお客様はこのキャッシュバックを受け取られ、かなり高額な新築マンションを購入されました。　

甘い話には必ずトゲがあります。気を付けましょう。

本日のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸　東京３戸　（全て新築）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＣＡＳＨ　中古マンション　２戸

　ローン総額　８７９０万円　　ローン平均金利　３．１３％

大阪の新築投資マンションの収支の改善の為に、ＣＡＳＨで約２０年落ちの中古マンションを購入されました。
さらに、東京の販売会社から、
「２０２０年の東京オリンピックで価格上昇が見込めます。必ず値上がりし、売却益が期待できます」と言ったセールストークを信用し、非常に高額で金利も高いローンで購入されました。
家賃も下がり、収支が悪化したために、ご自身でローンの借り換えに動かれましたが借り換え出来ずです。
今後、売却も含め、ローンの整理と借り換え、賃貸管理などもコンサルティングさせて頂きます。

昨日と本日で５名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　４３８０万円　　ローン平均金利　２．８７８％

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸（全て新築）

　ローン総額　１０２３０万円　　ローン平均金利　３．０５％

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京３戸　（内１戸　中古）

　ローン総額　５３２０万円　　ローン平均金利　２．３３３％

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　大阪３戸（全て新築）

　ローン総額　８２７０万円　　ローン平均金利　３．０８％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　東京１戸（全て新築）

　ローン総額　６５４０万円　　ローン平均金利　３．４５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　６５００万円　ローン金利　４．１％

公務員（教員）の方、医師の方はローンの借り換えをご希望です。
家賃の下落で収支が悪化しております。

３８歳の上場企業ご勤務の方は、当社のお客様からのご紹介です。
今後、中古マンションを中心に一棟アパートも含め購入をご検討されておられます。

５０歳の上場企業ご勤務の方は、大阪のある販売業者から「当社の物件を購入して頂ければ、金利１％台での借り換えが出来ます」といったセールスに騙されたみたいです。
今後は自己資金を使い、ローンの借り換をしたいとのご相談です。

４４歳の公務員の方は、昨年にアパートを購入されましたが、あまりにも金利が高く、ご自身でローンの借り換えなど動かれましたが、「債務が多すぎる」との理由で借り換えできなかったみたいです。今後の区分、一棟の運用の仕方についてのご相談です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪２戸(新築)　東京３戸（内、１戸中古）

　ローン総額　８２５０万円　　ローン平均金利　２．８３５％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７４４０万円　　ローン平均金利　２．９％

公務員の方は、６年程前に大阪の投資マンションを購入された。
しかし、３年程で家賃が下がり、節税効果も見込めなくなり、とりあえず収支の改善を考え、東京の物件も購入されました。
現状では、毎月の収支は少しのマイナスで収まってますが、今後の金利の上昇や家賃の下落・空室などを考えると不安要素が多いとのことでご相談を頂戴致しました。

上場企業の方は、３年程前に購入されました。
毎年、買い足しで購入されてこられたみたいです。
最近、投資マンションのセミナーに参加され、新築より中古の方が投資としては断然良いと知り、ある程度のＣＡＳＨを使い、ローンの借り換えをし、中古マンションの購入をしたいとのご希望です。

７月度も過去最高件数のご相談を頂き、過去最高件数のローン借り換え実行が出来ました。
ご相談頂戴致しました皆様、誠に有難うございます。

たくさんのお客様からは、

「投資マンションのローンの借り換えが出来るなんて知らなかった」

とおっしゃっておられた方が多く、今まで非常に多くの金利負担をしていたと考えると本当にもったいないことです。

当社からＤＭをお送りさせて頂いたお客様からもご相談を頂戴し、借り換え実行出来た方も多数いらっしゃいます。

中には、あまりにも所有物件の収支が悪い方や、負債総額が多い方など当社ではお役にたてない方もいらっしゃいました。

負債　＝　資産　と勘違いされていた方も多く、負債　→　純資産（無借金）となるような健全な借入体制の元、投資マンションは運用しなければいけません。

本日は医師の方からのご相談です

●４５歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　東京３戸　（全て新築）

　　　　　ローン総額　１１８６０万円　　ローン平均金利　３．０５７％

　　　　　中古　一棟　アパート　ローン金額　８９００万円　金利　４．１％　

新築のマンションの収支の改善の為に２年前に一棟アパートを購入されました。
しかし、購入時にローンの金利が高い為に一度は購入を取りやめたが、販売会社の営業マンから「１年後には金利引き下げが出来ます。２％台まで下がります」と聞かされたので購入に至ったみたいです。
その後、金利引き下げは行われず、販売会社もその当時の担当者が退職したので分からないと言っているみたいです。
今後は、マンションの売却なども視野にいれ、コンサルティングさせて頂きます。

当社に頂きましたご相談では、投資マンションローンの借り換え相談が非常に多いです。

その中で、販売会社とトラブルになっておられるケースや売買契約書や重要事項説明書の不実記載、ローン書類の改竄など、法に触れる行為などもたくさん見受けられます。

当社では、ご相談内容を全てデータ化し、トラブルが多い企業、ローン会社など集約しております。（公表は致しません）

最近では、デート商法、強引な勧誘問題など社会的に問題になっておられるご相談も多いです。

購入されてからの運用が非常に大切です。

「今はそんなに困ってないから」
「担当の方にお任せしているので」

このような方でも、歯車が狂い始めると（空室やリフォームなどの金銭的負担）ローン返済が不能になり、最悪に事態を引き起こすことも多いです。

本日は、当社のお客様から２名の方のご紹介を頂戴致しました。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　中古投資マンションを検討中

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪２戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　８７８０万円　　ローン平均金利　２．６８８％

上場企業ご勤務の方は、不動産セミナーや友人知人などから色々情報収集されておられます。
ある程度、中古投資マンションのメリット・デメリット、運用の考え方などわかってこられたので、購入を積極的にするご予定です。

医師の方は、約３年前くらいから節税目的で購入されてきましたが、色々お調べになると、税金対策や新築マンション投資はご自身の中ではメリットがないとご判断されておられます。
今後は、中古マンションにシフトチェンジされるご予定です。
早速、当社の中古物件を購入して頂きました。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　４２７０万円　　ローン平均金利　２．２８％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　大阪１戸（全て新築）

　ローン総額　６５６０万円　　ローン平均金利　２．８６５

公務員の方は、２年前に投資マンションを購入されました。
「節税」目的で購入されましたが、契約時に販売会社より聞かされていた節税効果がなく、ご負担が生じてしまっております。
家賃と還付金だけでコストがまかなえるとのことだったので購入されたみたいです。

上場企業ご勤務の方は、ご同僚の方からのご紹介で購入されたみたいです。
しかし、家賃が下がり、リフォーム代金の負担が増え、年間収支もマイナスになってしまっております。
何とかローンの借り換えで、少しでも返済金額を下げたいとのご要望です。

最近、当社では、投資マンションのセミナーにご参加されたお客様からのご相談が増加しております。

相談内容としては、

●提案されている物件の良し悪し
●ローンの内容
●主催企業や協賛企業のうわさ

などが多いです。

中には、「新築をバリバリセールスされました」といった残念なお話も多いです。

セミナーに積極的にご参加されて、知識や見識を広めるのはおすすめ致しますが、セールスマンがバリバリ営業をかけてくるセミナーもあるらしく、その場の雰囲気にのまれないようにしなければいけませんね。

本日は当社のお客様からご友人をご紹介頂きました。

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　大阪２戸（新築）　神戸１戸（中古）

　ローン総額　４７２０万円　　ローン平均金利　２．４８％

２年前に、ご友人のご紹介で新築を「節税目的」で購入されました。
最近、家賃が下がり、収支が悪化し、還付額も減少しております。
ご自身で、セミナーの参加や、書籍などから、中古物件の方が利回りが良いと気づき現在物件検討中とのことです。
当社にて、賃貸管理と中古マンションのご提案をさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１５２０万円　　ローン平均金利　２．９１４％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　３５７０万円　　ローン平均金利　２．４７５％

医師の方は、収支の悪化が激しく、大阪のマンションにおいては一戸当たり１５０００円ほどのマイナスが生じております。税金対策で購入されてこられましたが、５年くらい前から節税効果もほとんどなく、金銭的な負担が増加しております。
ローンの借り換えと賃貸管理のご相談です。

上場企業の方は、３年前にご職場の友人の紹介で購入されましたが、販売業者から次々にセールスされることに辟易されてます。家賃金額も約５０００円下がり、現在は収支も何とか負担無く運用されていますが、今後の空室やリフォーム代金の負担などを考えると不安大とのことです。
今後のコンサルティングなどのご相談です。

当社でのローン借り換えの成功事例です。

●医師の方　４６歳　投資マンション　６戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

※借り換え後　ローン平均金利　２．４８％　　総支払額の軽減額　８９０万円

●公務員の方（教員）の方　５１歳　投資マンション４戸　（全て新築）

　ローン総額　４８００万円　　ローン平均金利　３．１５％

※借り換え御　ローン平均金利　２．１６％　　総支払額の軽減額　３７０万円

●上場企業ご勤務の方　３６歳　投資マンション　４戸　（全て新築）

　ローン総額　６２００万円　　ローン平均金利　２．６４％

※借り換え御　ローン平均金利　１．７５％　　総支払額の軽減額　７６０万円

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　３戸（全て新築）　中古アパート１棟

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

※借り換え後　ローン平均金利　区分　２．０％　　一棟　１．８５％

　総支払額の軽減額　合計　１５５０万円

ごく一部の事例です。
お客様のご勤務先、ご年収、資産状況などのよっても変化致します。
今まで借り換えをお断りされていた方でも、当社で借り換えが可能になったケースもございます。