本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　２戸　（中古）

　ローン総額　３２００万円　　ローン金利　２．３％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　　８９００万円　　ローン金利　４．５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１２８００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０７００万円　　ローン平均金利　２．８７５％

上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えご希望です。
購入時に、２年後には借り換えや金利交渉できるからとの条件で購入されましたが、それが行われることはありませんでした。家賃の下落やリフォーム代金の負担、空室などで毎年収支も悪化し、このまま収入が減少すれば維持出来ないとの見通しです。

医師の方は、節税目的で約７年前から新築物件を購入されてきました。
しかし、毎年節税効果も薄れ、２年前には税務署から呼び出しもあり、購入当初聞かされていたサービスもなく、今では購入されたことを後悔なさってます。
今後ご売却も含め当社でコンサルティングさせて頂きます。

オーナー様、お取引業者様各位

当社はＧＷ休暇を　５月３日日曜日～６日水曜日とさせて頂きます。

※その期間中、メールお問い合わせは可能でございます※

何卒宜しくお願い致します。

投資不動産の場合、失敗した！！！と思った時はもう遅い・・・

なぜなのか・・・

●物件の引き渡しが終わっている
●ローンが始まっている
●家賃が下がり収支が悪化している
●空室が増え、支払いが困難に陥っている
●物件が古くなり価値が下落している

など、色々な諸問題が起きてから対応されるオーナー様がほとんどです。

やはり、物件の状況が悪くなりますと、金融機関の評価も悪くなり借り換えが出来なかったり、売却価格も下がったりと条件は厳しくなります。

購入時に正しい判断基準がないと失敗します。

投資物件を、「節税目的」で購入したが、今では節税効果がない！！！

というオーナー様が多くいらっしゃると思います。

その要因としては、

●マイホームの購入でローン控除を受けているから
●扶養家族が増え控除も増えた
●減価償却費やローン金利などの経費が減少した
●収入（納税金額）が減少した

など、色々な状況の変化で節税効果は薄れていきます。

しかも、毎月の収支もマイナスであれば尚更、投資としては失敗と言えます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４５歳　投資マンション　東京６戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２．９２％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　８６００万円　　ローン平均金利　２．８６％

医師の方は、毎月約７万円ほどのマイナスです。
入居者が代わる度に、家賃も下がり、リフォーム代金の負担も増加し、節税効果も薄れ、年間でも約１００万円以上のマイナスです。
ローン借り換えで収支改善したいとのご希望です。

上場企業ご勤務の方は、大阪の物件の金利が高く、ご売却を検討されておられます。
賃貸管理についてもご不安があり、少しでも負担額の軽減をしたいとのご希望です。

投資マンションに限らず、「ローン」の見直しは５０歳までにやるべきです。

金融機関の審査には年齢制限もあります。

最近では、早期退職で５０～５５歳でお仕事をお辞めになられたり、所得がガクンとＤＡＷＮしたりするご職業の方も多く見受けられます。

当然、無職の方や、ご年収が年々下がってしまうと非常にローン借り換えなども不利になります。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　（２戸中古）

　ローン総額　２７００万円　　ローン平均金利　４．６８％

毎月約５万円近くのマイナスになられておられます。
購入時には、節税効果（還付金）で賄えると聞かされており、完全に騙されて購入してしまいました。売却も検討されましたが全く希望金額には届かず、今のままでは破綻してしまう可能性が大きいとの事です。
売却を一番に検討したいとのご要望です。

投資不動産をご所有されますと、入居者の入れ替わり時期などに思わぬ出費が発生することがあります。

リフォーム代金や設備資金（エアコン、トイレ、キッチン周り）などの費用です。

毎月キャッシュフローがマイナスであれば負担増になりますね。

「経費で計上できるから大丈夫です」と言われておりませんか？

確かに経費計上は可能ですが、支払った金額は返ってきません。

やはり、毎月きちんとプラス収支で運営することは当たり前ですが、この様な思わぬ出費にも対応できる計画を持って運用しなければいけません。

投資マンションを購入されて、「失敗した！！！」と思われたら、いち早く最善の対策を講じるかが非常に大切です。

ローンの借り換えや賃貸管理の委託先の変更、または、ご売却・・・

何かあってからでは遅すぎます。

当社へご相談頂きましたお客様で、投資マンションを８戸所有されておられますが、賃貸管理において、どの物件がどの会社へ管理委託しているか分からない状況でした。
その為に、空室にも気づかず、かなりの損失を被ることになってしましました。

販売会社の倒産やサブリースの解除等、オーナー様の速やかな対応で損失を防ぐことが出来ることも多々ありますので、複数の投資マンションをご所有されておられる方は特に、

●現状の正確な把握　（ローン金額、金利、家賃金額、管理委託先など）
●リスク回避の為の対策　（ローン借り換え、ご売却、管理委託先の変更など）

これらは自己責任でしなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８９０万円　　ローン平均金利　２．９７６％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京６戸　（全て新築）

　ローン総額　１０８００万円　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介頂きました。
節税目的で４年前に購入されましたが、年々家賃の下落、リフォーム代金の負担、しかも、節税効果も薄れていき、年間でかなりの金額の負担が生じておられます。
今後、ローン借り換えやご売却も検討されておられます。

上場企業ご勤務の方は、友人のご紹介で購入されました。
購入時には、一戸につき約１００万円のキャッシュバックがあり、毎月マイナスでもご負担無く運用出来ておられました。しかし、空室が発生し、家賃も下がり、現在では年間マイナスが生じておられます。物件購入時には、今後ローンの借り換えもやりますと販売会社から聞かされておられましたが全く動きはありません。ローン借り換えで収支の改善をご検討です。

本日、東京の投資不動産販売会社から当社へお電話がありました。

当社にご相談頂いておりますお客様の件でのお電話でした。

非常に失礼な方で、「○○様に販売した不動産会社のものですが・・・」と電話がありました。（お客様から事前に連絡もありませんでした）

この様な情報だけではなにもお答え出来ないと申しあげ、正式な会社名をお聞きすると、

「●●（会社名）の（名前）です」と返答されましたが、その様な会社は実在しないので、再度、正式な会社名を聞き直すと、「●●グループの（名前）です」との返答でした。
（ここでも正式な会社名はおっしゃらず）
挙句の果てには、「録音しているので○○様に言います」と捨て台詞を言われ電話を切られました。

お客様の代理でお電話をされているのであれば、このような会社名を隠すような対応はされない方が良いと思います。
一体何の目的だったのかよく分からないお電話でした。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９９０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

民間企業ご勤務の方は、節税目的で購入されました。
当初から、毎月約３万円の負担はありましたが、還付金で補えるとの説明で購入されました。
しかし、還付金も年々減少し、本年は約１０万円ほどの還付金しかなく、固定資産税の納付もあり、早急にローン借り換えか売却をご検討です。

上場企業ご勤務の方は、自己資金を使い、ローンの借り換えをしたいとのご要望です。
繰り上げ返済の計画ですが、資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのことです。
やはり新築で購入されたマンションの収支が悪いです。

日経平均株価２万円、１ドル１２０円と日本経済は調子が良いです。

そこで、投資マンションを所有されておられるオーナー様は今後の金利上昇が心配です。

おそらく２０１５年後半から金利が上昇する見通しです。

現在、色々な金融機関も非常に積極的に融資先を探しており、投資マンションにおいても借り換えし易い状況だと言えます。

金利が上昇する前に是非、一度お試しくださいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン金利　２．３５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．５％

こちらのオーナー様は、新築マンションの収支は約１万円ほどのマイナスです。
中古アパートを２年前に購入されましたが、購入当時は約１０万円ほどのプラス収支ではありましたが、退去やリフォーム、広告料などの費用負担が増加し、今ではマイナス収支になられております。購入時は、販売担当から、「絶対にプラスになるから」と言われ信用されたみたいですが、アパート経営は甘く考えると負債金額が多い分大変なことになります。
売却のご希望ですが今のローン残高であれば非常に難しいです。

投資物件を所有されておられる多くのオーナー様は、賃貸管理を委託なさってます。

手数料として、約３０００円～５０００円くらいが多いでしょう。

しかし、１戸２戸程度の所有戸数であれば「自主管理」をお勧め致します。

なぜなら、毎月の手数料はもちろん、今後のリフォームや入居者付けなどの際に、見えないところで手数料を取られるケースがあります。（相場よりリフォーム代が高いなど）

特に、毎月マイナス収支になっておられる方や、空室、リフォーム代金が高く思われる方は検討されるべきですね。

知らず知らず利益（収益）を垂れ流しておられるのは非常にもったいないことです。