本日は１名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　福岡１戸　東京１戸（中古２戸）　
　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

約８年前から不動産投資をお始めになられました。
当初は毎月の負担もほとんどなく、金銭的な問題は一切なかったそうです。
しかし、東京の中古を購入してから、収支が悪化し、負担が増えました。
この物件を購入する時は、家賃の方が多く、収支もプラスになると聞かされており、安心されておられましたが、約半年後、賃貸の入れ替わりの際に、家賃が１万円も下がると言われてから収支が悪化されました。
ご売却も含め、コンサルティングをさせて頂きます。

「頭金０円から始める不動産投資」
「自己資金なしで資産が持てる」

と言ったセミナー広告、書籍をよく目にします。

しかし、自己資金０円ということは、必要な資金は全てローンということになります。

不動産投資とは、余剰資金でいかに効率よく不労所得を作り出すかがポイントです。
言い換えれば、自己資金のない状況でお始めになることは非常にリスクだと言えます。

なぜリスクなのか・・・
●フルローンの為、毎月の収支がマイナスになる
●フルローンの為、金利優遇が無い
●固定資産税や将来にわたっての家賃の下落、空室、リフォーム、設備投資に資金的に耐えれない
●万が一の売却時の資金がない

などがあげられます。

しかも、当社にご相談頂くお客様の多くは、複数のお部屋をご所有されておられます。
同条件で複数所有するということはリスクが２倍、３倍となっているだけかもしれません。

悪徳業者に騙されない為にこれだけはチェックしましょう！！！

①いずれ売却すれば儲けがでる（ローン残高で売却出来る）と言われておられませんか？

②家賃金額をごまかされていませんか？　（近隣の相場家賃をチェックしましょう）

③一生涯節税できます。金銭的負担はかかりません！と言われていませんか？

④次々に購入してほしいと言われてませんか？　（次々商法に騙されてませんか？）

⑤キャッシュバックをします！と言われてませんか？

これらのセールストークで購入していらっしゃるオーナー様は危険かもしれません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２６００万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　６４５０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
節税目的で新築を購入されてこられました。
「金銭的な負担はない」からというセールスでしたが、家賃も下がり、節税効果も無くなってしまっている状況です。
毎月の収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えと賃貸管理の委託をご希望です。
空室の物件があるため、収支も悪化しております。

「税金対策用で・・・」
「賢い節税が出来る」
「年収○○○万円の節税術」

この様な、節税、税金対策が出来るという広告をよく見かけます。

確かに、わずかばかりの節税、税金対策に活用することは可能です。

しかし、「一生涯の節税」にはなりません。

節税とうたい、確定申告をごまかしたりすることは犯罪です。

特に、医師や公務員の方はこのような節税目的で新築マンションを購入される方が非常に多いです。

毎年数十万円の為に、２０００万円近い価格の不動産は割には全く合わないと言えます

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４２８０万円　　ローン金利　２．１％

●公務員（教員）の方　５２歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　大阪２戸（全て新築）
　ローン総額　９５６０万円　　ローン平均金利　２．９８５％

上場企業ご勤務の方は、２年前に不動産セミナーで新築を購入されました。
なんとなく毎月の収支がマイナスでなければという理由で購入に至ったみたいです。
しかし、家賃の値下がりでマイナスが生じ、ご自身でも不動産投資を勉強され中古にしておけば良かったと後悔されておられます。

公務員の方は、毎月の約６万円のマイナスを軽減したいとのご要望です。
ローンの借り換えを今までも検討されましたが、うまくいかなかったみたいです。

不動産投資に失敗される方、または、不動産会社に騙される方の特徴は、

●月々の収支だけを考えて購入される

根本的に、

●いかに収益の高い物件
●いかに安く購入するか
●いかに金利が安くファイナンスの取り組みが出来るか

この３点を外さなければ失敗する可能性は極めて低いと言えます。

「収支がマイナスでなければ」「若干プラスで運用できるから」
と言われるオーナー様の多くは非常に高く購入されておられたり、相場をはるかに超えた家賃金額（嘘の家賃金額）を提示されていたりと不動産投資の根本的な「ものさし」をお持ちでない方が非常に多いです。

本日は、日ごろお世話になっていますＦＰの方から案件のご紹介を頂きました。

相続税の対策で、不動産を活用したいとのご要望です。

近畿圏の物件で一戸につき１０００万円以内の価格帯をご希望です。

先日、当社で新築一棟アパートのご契約を頂きました。

●医師の方　３９歳　ローン総額　１５０００万円　　ローン金利　１、３％　期間３０年

　
　このお客様は、区分を５戸（全て中古）もご所有されておられます。

　今まで中古の一棟をお探しでしたが、金利が高い為断念されておられました。

当社では、一棟物件も取扱いしておりますので、購入をご検討されておられる方、ローン借り換えご希望の方もご相談頂けます。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　大阪２戸　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　２．４５％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　３７００万円　　ローン金利　２．１％

公務員の方は、新築物件の収支改善をお考えです。
ローン借り換えや賃貸管理の変更などでマイナス収支をプラスにしたいとご希望です。
繰り上げ返済などもご検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
しかし、収支も悪く、マイナスの為、今後ローン借り換えも含め、中古マンションの購入も検討いたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２００万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　東京３戸（２戸中古）　
　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．０４５％

医師の方は、「節税目的」で購入されました。
やはり、年々節税効果は薄れ、収支も悪化し、売却をしたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、中古の収支は良いのですが、新築物件の収支が悪く、大きなマイナスとなられておられます。ローン借り換えも今まで検討されましたが負債が多い為借り換え出来ずの状況です。物件の売却も含め、借り換えをご希望です。

不良物件とはなにか？

●家賃収入が安い
●空室期間が長い
●設備が古く今後設備投資の負担が発生する

など、所有し続けることがリスクとなるケースです。

売却したいが売却値がローン残高とかけ離れている為なかなか売れないといった状況のオーナー様も多いはずです。

当社では、このようなケースの方でも、色々なルートから他社よりも高くご売却して頂けます。
※主な売却ルートは海外投資家です※

最近、特に中古アパート一棟の借り換え相談が増えました。

年利　４％　～　４．５％位の方々がほとんどです。

購入当時は収支も良かったみたいですが、退去、家賃下落、リフォーム代金の負担などでかなりのご出費が重なり収支も悪化されました。

区分のマイナスを取り戻せるとのセールスだった為に、購入を非常に後悔なさってます。

金額が１億を超える為、売却したくてもうまくいかず、仲介に出しても金額が全く合わない状況です。

このままであれば維持出来ずに法的手続きも検討しないといけない状況です。

不動産投資は一棟でも、区分でも、
●物件の見極め
●価格、ローン内容、収益内容
●出口戦略（売却時の価格）
●管理体制

これらのチエックが重要です。

一番ダメなのは、「お任せしているので・・・」

この様な方は要注意ですね

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．０３２％

●公務員の方　３８歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５３２０万円　　ローン平均金利　２．３５％

医師の方は、約１０年前に節税目的で購入されました。
購入時は、「月々の負担は還付金で賄える」「全く損は出ません」と聞かされ購入されました。しかし、年々還付金も減少し、家賃も下がり、固定資産是も含めると年間約１００万円以上のご負担が生じております。不良物件のご売却も含め、今後のコンサルティングをさせて頂きます。

公務員の方は、新築２戸のローン借り換えご希望です。
金額も非常に高く利回りも悪い為、毎月マイナス収支になっております。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　７９２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（中古）
　
　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　２．３％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８９００万円　　ローン金利　４．１％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　９６１０万円　　ローン平均金利　２．８６７％

上場企業ご勤務の方は、約１０年程前から不動産投資をなさっておられます。
家賃の下落やリフォーム代の負担が発生し、年間でマイナス収支になってしまわれておられます。今後は不良物件の売却も含め、ローンの借り換えも検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、今後、関西圏の中古マンションの購入も検討されているため、情報が欲しいとのご希望です。一棟アパートの金利が非常に高いのが気になりますね。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。しかし、現在空室物件もあるため、まずは賃貸付けをご希望です。
自己資金が使える為、良い条件で借り換えが出来そうです。