本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　８２３０万円　　ローン平均金利　２．８５％

ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落により収支が悪化しております。
今後の金利上昇などの懸念もあり、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

ネット広告や投資不動産販売会社のＨＰなどで、

「入居率９９％」「空室０％」

などの広告を最近は良く目にします。

果たして信用できるものなのか・・・

当社にご相談頂きましたお客様の中には、ある会社から、一棟中古マンションを購入され悲惨な状況になってしまった方もいらっしゃいます。

約２億の中古アパートを購入されました。
購入時に担当営業から、「総戸数２８戸のうち、空室は２戸でそれでもキャッシュフローは約○○万円残ります。場所も良く、賃貸付けもしやすいのですぐに満室になる」と聞かされていたみたいです。
しかし、約一年後、空室が８戸、空室期間の長いもので約半年も賃貸が決まらず、リフォーム代金や毎月の持ち出し金など金銭的負担が増えてしまい、このままであれば維持出来ないとご相談を頂いたオーナー様がいます。

全室の賃貸契約書をもとに調査すると、購入時から約１０戸の空室があり、当初のセールスが全くの嘘の内容だったみたいです。

この様に、販売会社の言う、「入居率」「空室率」はあまり信用にならないと考えます。

根本的に投資物件を見極めることが出来ないとダメですね。

新築投資マンションの利回りは、約３％　～　５％です。

中古投資マンションの利回りは、約５％　～　８％です。

ローンをお使いの場合の金利は、全く同じ条件（％）です。

上記の条件なら、価格の安い中古物件の方がはるかに良いのです。

新築マンションの場合、ご売却価格とローン残金には大きな差額が生じます。
（約３００万～５００万円くらい）

手放したいが売れない！！！　

この状況になられておられるオーナー様も非常に多いです。

投資物件を購入される時、遠方の方であれば、その地が良い場所なのか悪い場所なのか判断できずに購入してしまう方も多いです。

これを分からずに購入してしまい、賃貸が付きづらかったり、ローン借り換え出来なかったり、売却時の価格に影響が出たりと、購入してから色々と影響が出てきます。

当社では、購入検討段階で、その物件が、良いのか悪いのか、価格は妥当なのか否か、など物件の診断も無料でさせて頂いております。

メールまたはお電話などで直接お問い合わせ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２８０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１２０００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２．８５％

上場企業ご勤務の方は、一棟中古アパートのローン借り換え希望です。
約３年前の購入当初は毎月約２０万円のキャッシュフローが出ておりましたが、空室、家賃下落、リフォーム代金の負担、広告費用などの金銭的負担が多く、収支が悪化しております。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
節税目的でしたが、やはり年々節税効果も減少し、家賃も下がってしまってますので、６戸で毎月約７万円のご負担です。
今後、ご開業も検討されておられる為、ローンの整理をしておきたいとのご要望です。

相続税対策で不動産を購入されたいとのお客様をご紹介頂きました。

ファミリーマンションやタワーマンション、投資ワンルーム、色々な選択肢の中から、今後の運用（収益性）を考えてご所有したいとのことです。

約１億円の資金を使い運用したいとのことです。

最近は、この様な相続税対策で不動産を購入される方も多く、優良物件は即売れてしまいます。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９８０万円　　ローン金利　３．４％

約２年前に新築物件を購入されました。
購入時、営業担当から、「約５年後には値上がりしますので儲かります」と言われたみたいです。しかし、購入してから、ご自身で売却値を調べると、かなりのマイナスが生じてしまう事が判明し、営業担当にその事実を伝えると、「ローン金額を上回る金額の売却は今は出来ない。どんどん東京の地価が上がっているのでしばらく待って欲しい」との回答だったみたいです。ご本人様も騙されたと感じておられ、今後ローン借り換えと繰り上げ返済も検討したいとのことです。

この様な、「売却利益」が出るといったセールスにはほんとに要注意ですね。

６月も当社過去最高のご相談件数を更新いたしました。

お問い合わせ頂きました方々、ご契約頂きました方々、誠に有難うございます。

最近のお問い合わせの傾向と致しましては、

「詐欺」的なセールスで購入させられた方々のご相談が極めて多いです。

例えば、

「今後値上がりしますので売却して利益をとれます」

といった内容です。

路線価の値上がりなどで、投資ワンルームも値上がりし、キャピタルゲインを取れると思ったら大間違いです。

購入を検討されておられる方々は要注意ですね。

本日は２名の方のご相談です

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　３．０２３％

●民間企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９２０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

医師の方は、ご友人のご紹介で約５年前から新築物件を購入されてこられました。
節税目的で購入しましたが、家賃の値下がり、空室問題など金銭的な負担も増加し、購入されたことを後悔なさっておられます。今後、ローン借り換えも含め、売却も視野にコンサルティングさせて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
投資マンションローンの影響でマイホームが購入できず、非常に悩んでおられます。
投資マンションを購入時には担当営業より、マイホームローンも組めると聞かされていたみたいです。

新築物件は利回りが低いのでダメ！！！

利回りが低い　＝　価格が高い　ｏｒ　家賃が安い　その両方か・・・

新築だからダメというわけではなく、利回りを上げるなら、「値引き交渉」をしてみられてはいかがでしょうか。
（約２０％位の値引きでないと運用としては厳しいかと思いますが）

●節税が出来る！　●私的年金が作れる！　●生命保険の代わりになる！

この様な理由づけで新築を購入されるのは本来の不動産投資の意義とはかなり違います。

あくまでも資金の運用先として活用されるべきだと考えます。

本日は１名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　福岡１戸　東京１戸（中古２戸）　
　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　３．３５％

約８年前から不動産投資をお始めになられました。
当初は毎月の負担もほとんどなく、金銭的な問題は一切なかったそうです。
しかし、東京の中古を購入してから、収支が悪化し、負担が増えました。
この物件を購入する時は、家賃の方が多く、収支もプラスになると聞かされており、安心されておられましたが、約半年後、賃貸の入れ替わりの際に、家賃が１万円も下がると言われてから収支が悪化されました。
ご売却も含め、コンサルティングをさせて頂きます。

「頭金０円から始める不動産投資」
「自己資金なしで資産が持てる」

と言ったセミナー広告、書籍をよく目にします。

しかし、自己資金０円ということは、必要な資金は全てローンということになります。

不動産投資とは、余剰資金でいかに効率よく不労所得を作り出すかがポイントです。
言い換えれば、自己資金のない状況でお始めになることは非常にリスクだと言えます。

なぜリスクなのか・・・
●フルローンの為、毎月の収支がマイナスになる
●フルローンの為、金利優遇が無い
●固定資産税や将来にわたっての家賃の下落、空室、リフォーム、設備投資に資金的に耐えれない
●万が一の売却時の資金がない

などがあげられます。

しかも、当社にご相談頂くお客様の多くは、複数のお部屋をご所有されておられます。
同条件で複数所有するということはリスクが２倍、３倍となっているだけかもしれません。

悪徳業者に騙されない為にこれだけはチェックしましょう！！！

①いずれ売却すれば儲けがでる（ローン残高で売却出来る）と言われておられませんか？

②家賃金額をごまかされていませんか？　（近隣の相場家賃をチェックしましょう）

③一生涯節税できます。金銭的負担はかかりません！と言われていませんか？

④次々に購入してほしいと言われてませんか？　（次々商法に騙されてませんか？）

⑤キャッシュバックをします！と言われてませんか？

これらのセールストークで購入していらっしゃるオーナー様は危険かもしれません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２６００万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　６４５０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
節税目的で新築を購入されてこられました。
「金銭的な負担はない」からというセールスでしたが、家賃も下がり、節税効果も無くなってしまっている状況です。
毎月の収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えと賃貸管理の委託をご希望です。
空室の物件があるため、収支も悪化しております。

「税金対策用で・・・」
「賢い節税が出来る」
「年収○○○万円の節税術」

この様な、節税、税金対策が出来るという広告をよく見かけます。

確かに、わずかばかりの節税、税金対策に活用することは可能です。

しかし、「一生涯の節税」にはなりません。

節税とうたい、確定申告をごまかしたりすることは犯罪です。

特に、医師や公務員の方はこのような節税目的で新築マンションを購入される方が非常に多いです。

毎年数十万円の為に、２０００万円近い価格の不動産は割には全く合わないと言えます