本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３９２０万円　　ローン金利　２．３％

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　６２８０万円　　ローン平均金利　３．４５％

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３６１０万円　　ローン金利　２．２％

民間企業ご勤務の方は、３年前に不動産セミナーにご参加され購入されました。
今後のより良い運用の為にアドバイスが欲しいとのご希望です。
ローン借り換え、中古物件の購入などご説明させて頂きます。

公務員の方は、売却のご希望です。
金利が高く、収支も非常に悪い為、手放したいとのご希望です。
マイホームのローンもあり、今後の空室なども心配とのことです。

医師の方は、２年前に同僚の方からの紹介で新築を購入されました。
余り深く考えずに購入してしまったことを非常に後悔されてます。
リスクなども分からない為、今後が心配とのことです

本日は３名の方のご相談です。

●歯科医師の方　４２歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４４２０万円　　ローン平均金利　２．５６％

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●無職の方　５７歳　投資マンション　大阪４戸　東京３戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　９０１０万円　　ローン平均金利　３．４５％

歯科医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支がマイナスです。今後、空室や設備投資の負担を考えると今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件の金利が高い為、収支もマイナスです。
販売会社から所有しておけば値上りすると言われておられるみたいです。

無職の方は、早期退職をされました。
毎年収支も悪化し、このままでは維持することが困難な状況になりそうなので物件のご売却を検討されておられます。

最近よくネット広告で、投資不動産会社の広告をよく目にしませんか？

「０円で始める不動産投資」
「利回り１０％以上のマンション投資」
「サラリーマンが不動産投資で年収○倍に！」

といった広告です。

ホンマに！？

と思いますよね。

しかし、ここで大切なことは、投資マンションを買うということは、「負債」「借金」を持つということです。

年収が２倍になっても、借金が激増するというのはあまり好ましくないですね。

資産＝負債　ではなく　資産＝純資産　にしたいものです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２０９０万円　　ローン平均金利　３．１３％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　３７１０万円　　ローン平均金利　２．７％

医師の方は、約１０年程前から新築を購入してこられました。
しかし、色々な業者から騙されて、今では毎月の負担金額も約１２万円ほどに増え、固定資産税金の負担も考えると、年間で約２００万円の金銭的な負担が生じてしまっております。
物件の売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後の中古マンション、一棟マンションの購入も検討されておられます。

９月に入り、半月ですが、もうすでに過去最高のお問い合わせ、ご面談予約を頂いております。

シルバーウィークのご面談可能な日程です。

●１９日土曜日　満員です
●２０日日曜日　１６時～１９時迄　ＯＫです
●２１日月曜日　１４時～１８時迄　ＯＫです
●２２日火曜日　満員です
●２３日水曜日　満員です
●２４日木曜日　１３時～１７時迄　ＯＫです
●２５日金曜日　１３時～１５時迄　ＯＫです

こんな状況です。

個人面談ご希望の方は、お早目にご連絡下さい。

最近の投資マンション、一棟アパートのローン借り換え事例をお知らせ致します。

●医師の方　投資マンション　６戸　　ローン総額　１３２００万円　

　　　　　　平均金利　２．９５％

　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　１．８％　（ローン一本化にも成功）

●公務員の方　投資マンション　２戸　　ローン総額　４０２０万円

　　　　　　　平均金利　３．４％

　　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　２．０％

●上場企業ご勤務の方　投資マンション　４戸　　ローン総額　７７８０万円

　　　　　　　　　　　平均金利　２．８９５％

　　　　　　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　２．２％

　　　　　　　　　　　中古一棟アパート　ローン金額　８９００万円　金利　４．１％

　　　　　　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　２．８％

その他、借り換え成功例はございます。
借り換え費用などもローンに組み込める場合もありますので、自己資金が無い方や過去に借り換えを断られた方も是非一度ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７２２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３８００万円　　ローン金利　２．３５％

上場企業ご勤務の方は、不良物件のご売却を検討されておられます。
新築の収支が悪い為、築古の物件を購入されましたが、空室が発生し、マイナスが増加しております。
いち早く不良物件の売却をし、ローン借り換えを成功させたいとのことです。

公務員の方は、約３年前に不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
年金対策として購入されましたが、収支も悪く、ローン借り換えと利回りが高い中古物件の購入をお考えです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．８７％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６３００万円　　ローン平均金利　２．７６５％

医師の方は、約４年前にご友人のご紹介で新築物件を購入されました。
「節税」「年金」「生保代わり」としてセールスを受け、月々の負担は「節税」で補えると聞かされていた為に、購入に至りました。
しかし、家賃が下がり、空室も増え、リフォーム代金の負担もあり、今ではかなりのマイナスになってしまいました。
ご本人は騙された！　と感じておられ、今後売却を中心にご検討されたいとのことです。

公務員の方は、投資マンションのローンの影響でご自宅のリフォームローンが組めないと悩んでいらっしゃいます。
銀行からは、負債が多く、投資マンションの利回りも悪い為、負債を減らさないとリフォームローンの取り組みは無理と言われておられます。
売却とローン借り換えを検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
現在、一棟中古アパートの購入を検討されておられ、そのことについても相談したいとのご希望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、「債務超過」の方も多くいらっしゃいます。

「債務超過」になってしまい、ローン破綻するオーナー様には特徴があります。

●所有されている物件の収支を正確に知らない
●所有されている物件の売買契約書や賃貸契約書（管理委託書類）などの書類整理が全く出来　ていない
●各ローンの年利を把握されておられない
●繰り上げ返済などの計画が全くない（ローンと同額で売却出来ると思っている）
●営業担当、販売会社を信用しきってしまっている

など、項目を上げればキリがないくらいです。

ここでは、無頓着と任せているから分からないは同じです。

気づいたころには、毎月の負担が増加し、維持出来なくなり、自己破産という流れになってしまいます。

まずはきちんとご自身の現状の把握をしましょう。

当社からお送りさせて頂いておりますＤＭをご覧になられたお客様からのお問い合わせ、ご相談が急増しております。

順番に対応させて頂きます。

個人面談のご予約はお早目にお願い致します。

シルバーウィークも休まず営業させて頂きます。

当社では、投資マンションのオーナー様へＤＭを郵送させて頂いております。

●ローン借り換え
●不良物件のご売却
●賃貸管理、サブリース

など、投資マンションや中古アパートについてお困りなら是非ご相談下さい。

「毎年●●万円の節税が出来ます」
「オリンピック景気や海外の投資家に高値で売却出来ます」
「家賃は下がりません。家賃保証があるのでマイナスは出ません」

など、甘い誘いに乗せられて、非常に高額な新築物件を購入された方からたくさんのご相談を頂戴致します。

この様なオーナー様が今後考えていかなければいけない事は、

●ローン借り換えや賃貸管理委託の変更で収支を改善すること
●高値での売却を模索する（損切金額を減らす）

これしかありません。

色々考える前に、まずはご自身の現状（物件の収支やご本人の属性、ローン内容など）をしっかりと認識し、速やかに行動に移すべきです。

明日から日曜日迄、８名の方の個人面談の予約を頂戴しております。

やはり、現在ご所有物件のローン借り換えのコンサルティング依頼が多いですが、中には、これから不動産投資を始めるにあたってのアドバイスが欲しいとのご希望もあり、中古物件のご紹介も併せてさせて頂けそうです。

一棟中古アパートを購入したが、ほとんど収益が上がらない事例や、値上がりしますと言われ新築を購入させられた方々のご面談もあり、かなり骨太のご依頼になりそうです。

９月はシルバーウィークもありますので、個人面談ご希望の方はお早目にご予約下さいませ。

８月度も過去最高のお問い合わせ件数、ご相談件数を更新致しました。

誠に有難うございます。

お役に立てなかったお客様は大変申し訳ございませんでした。

最近のご相談の傾向としては、

①投資マンションのローン借り換え
②一棟アパートのローン借り換え
③当社のお客様からのご紹介　（ローン借り換えや中古物件の購入相談）
④販売会社に騙された　今後の対策

などがやはりダントツに多いです。

過去にローン借り換えが出来なかったお客様が今回成功したというケースもありました。

投資マンション全般のことでお悩みがございましたら是非一度ご相談下さいませ。

一棟　アパートを購入する際に、

●満室想定利回り
●表面利回り
●実質利回り

という数値があります。

これらの数値の分析が出来ない方は、高額なアパート経営はしない方が良いです。

まず、冷静に考えて頂ければ、中古物件の場合、市場に流通するということは、現オーナー（前オーナー）が何かの問題で売却する（売却した）ということになります。

では、何かの問題点とは、、、

・空室が多く、収益が安定しない
・設備の老朽化で資金が発生する
・事件や事故などが起こり利回り悪化
・経済的に資金難になり所有し続けるとこが困難

などが原因です。
（一番多くは収益の悪化です。）

物件の数値の分析、今後の展望、ファイナンス、賃貸管理、設備投資、修繕などの補修など、様々なケースに迅速かつ柔軟に対応出来なければ一棟のオーナーは出来ないと考えます。