不動産販売においても、「クーリングオフ」は認められております。
（しかし、契約の締結場所や、契約の履行状況により適用出来ないケースもあります）

悪徳業者に中には、この「クーリングオフ」を妨害したりするケースもあります。

契約後、冷静になって考えたり、知識を得たりでやはり解約したい時は、迷わず解約するべきです。
当社にご相談頂くお客様の中には、

●友人の紹介だったから
●上司の紹介だったから
●買戻しの保証をしてくれたから
●家賃保証を付けてくれたから
●キャッシュバックを受けたから

との理由で契約を履行してしまい大変後悔されておられる方も非常に多いです。

何をするのもやはりある程度の知識をつけてからにしないといけません。

「節税対策を目的とした不動産投資」
「サラリーマンでも簡単に節税できる」
「節税しながら資産を持つ」

などという投資不動産販売会社の広告をよく目にします。（特に新築物件）

しかし、本当にそんなことができるのか・・・・

投資マンションの場合の節税とは、給与所得者の方が、確定申告において不動産所得を申告する際、マイナス（赤字）を作り出し損益通算するというものです。
しかし、そのマイナスは年々目減りし、経費の水増しをしないと新築から所有されて約５ほどで節税効果は無くなります。
（経費の水増しとは架空の経費を計上することです。違反です。）

近年では、税務署も白色申告者に対し、青色申告へ進めたり、帳簿付けの強化もされ、非常に申告内容に関して厳しくチャックされております。

節税を考えるよりも、きちんと毎月キャッシュフローを生み出す様な物件の選択の方が大切です。

当社にご相談頂戴するお客様の中には、毎月の負担金額が大きすぎて、今にも破綻しそうな方もいらっしゃいます。

家賃が下がったり、空室があったり、ご本人の年収が下がったり、といろいろな事情があります。

ローンが破綻すると、購入した物件は競売にかけられます。
競売で借金が清算できればまだ良いのですが、新築物件の場合は、大きく借金も残ります。
当然支払わなければいけません。

「老後の生活の為に・・・」
「不労所得に為に・・・」

と始めた不動産投資が、人生の破綻につながることもあります。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　５３歳　投資マンション　大阪１戸　東京１戸　(全て新築)

　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　３．２５％

ローン借り換えとご売却を検討されておられます。
東京の物件は完全に騙されたらしく、今では販売会社も潰れてしまいました。
空室期間が長く続いたり、リフォーム代金の負担も重なり、ご定年前に何とか借り換えか売却をしたいとお考えされておられます。

先日、個人面談の為に東京へ出張に行っておりました。

お客様との待ち合わせ時に、見知らぬ若いサラリーマンから声をかけられました。

「年金問題や定年後についてのアンケートを実施しております。ご協力ください。」

といった声かけでした。

しかし、私はすぐに「投資不動産販売ですね？」と聞き返すと、素直に「そうです」と返答されました。

昔、そのような販売手法(キャッチセールス)は流行りましたが、いまだに、「名刺交換」「アンケートと称すキャッチセールス」が横行しております。

実際に国交省などでは大きな問題になっております。

騙されなければ問題ないのですが、やはり騙されて購入させられた方からのご相談もいただいている状況です。

ごくまれに投資マンションのローン借り換えをオーナー様ご自身で試される方もいらっしゃいます。

しかし、ことごとく断られます。

なぜか？？？

やはりテクニックが必要だからです。(金融機関との提携の兼ね合いもありますが)

真正面にぶち当たっても否決になります。(特にワンルームの場合)

テクニックとは・・・

●時期　●自己資金比率　●物件収益　●金融機関への交渉

などなど結構多くの項目があります。

それらを知らずに与信をかければかけるほど不利になってしまいます。

要するに一か八かではダメだということです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１２２００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　１９００万円　　ローン金利　２．３５％

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７０７０万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で購入されましたが、収支も悪く、購入時には「購入時には負担は出ない」と聞かされていたので騙された気分になられておられます。
今後はローン借り換えを検討したいとのご要望です。

公務員の方も、ご友人の紹介で購入されました。
なんとなく損が無いと思い購入されましたが、空室になり、家賃も下がり、収支もマイナスになってしまっておられます。
今後は売却も検討したいとのことです。

公務員（教員）の方は、ローン借り換えご希望です。
２年前に東京の販売業者から、「借り換えします」と言われ中古物件を非常に高い金利で購入してしまいました。しかし、借り換えは行われず、騙された！とおっしゃっておられます。
今後は、売却も含め検討したいとのご相談です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５６歳　投資マンション　大阪３戸　東京１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６２２０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

●医師の方　３７歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

公務員の方は、退職されるまで投資物件の整理をしたいとのご希望です。
売却も検討されておられますが、思うような価格では売却が困難な為、繰り上げ返済やローン借り換えもお考えです。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂きました。
ローン金利が非常に高く、収支もマイナスの為、借り換えをご希望です。

９月度もシルバーウィークの関係で過去最高のご相談・面談件数を更新致しました。

約８割くらいの方がローン借り換えに成功されておられます。
（中には過去に借り換え出来なかった方もいらっしゃいます）

ご相談内容としては、
●新築物件のローン借り換え
●中古アパートのローン借り換え　（皆様同じ金融機関から借り入れしている）

上記が圧倒的に多いです。

最近は、金融機関の基準緩和あり、比較的、ローン付けしやすくなりました。

しかし、この緩和状態がいつまで続くのか予想出来ないので、借り換えをご検討のオーナー様はお早目にご相談下さいませ。

新築マンションを購入し、「騙された！」と言われるオーナー様の特徴です。

●節税目的で購入した
●値上り目的で購入した
●「損はしないから」と言われ購入した
●営業マンを信用しきってしまった

など、やはり知識不足が騙させる、失敗する原因です。

きちんと不動産投資の基本を知っていれば騙されなかったのに・・・

当社では、これから物件の購入を検討されておられる方へも「基本中の基本」のご相談なんかも実施しておりますので、是非お問い合わせ下さいませ。

先日ご相談頂いたお客様の内容をお話ししたいと思います。

約１０年前に東京の会社から３戸の新築物件を購入しました。（現存企業です）

価格が高く、金利も高いので月々の収支はマイナスです。

購入時、販売会社との約束で、

「「　収入が減り支払いが困難になればローン残高で買い戻す　」」

との覚書を交わしておりますが本当に実行されるのか心配です。

といった内容でした。

当社の経験では、このような「買戻しの覚書」は他の販売会社の契約でも見たこともありますがきちんと履行されたことは一度もありません。
その覚書に法的拘束力をもっと持たせるのであれば、「公正証書」にした方が良いですよとアドバイスさせて頂きました。

この様な、「買戻しの覚書」をされておられる方はお早目に対応された方が良いです。
（過去には担当者が退職して分からない、その当時から不動産市場も変わっているので履行できないと言われたケースもあります）

ご相談をお受けする時に、「必要書類がない！」といった事が度々おこります。
（オーナーである以上所有していなければいけないもの）

どのような物が必要なのかお知らせ致します。

●確定申告書類　３年分
●ご所有物件の売買契約書・重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書　または　賃貸管理委託契約書
●ローン返済表　（直近分）
●家賃入金、ローン返済、管理費などの引き落としが確認できる通帳などのコピー
●運転免許証・健康保険証　コピー

これらの書類が最低限必要です。

特に、忘れがちなものは、賃貸契約書　または　賃貸管理委託契約書　です。
購入時から入居者が代わっているのにもかかわらず、管理会社から受け取っていない方、紛失された方が非常に多いです。

今現在、手元に無い！　という方は至急取り寄せしましょう。

賃貸管理を販売会社に委託されておられるオーナー様がほとんどかと思います。

しかし、トラブルが多いです。

どのようなトラブルが多いのか

●空室期間が長く、他の賃貸管理会社へ管理を変更したいがスムーズに変更できない。
　（違約金を支払わなければいけない）

●毎月家賃入金日がバラバラでローン返済日に間に合わない時がある

●更新料や礼金の収入が全くない

●リフォーム代金がかなり高めで請求される

など、色々です。

この賃貸管理委託契約内容をきちんと把握せずに契約を交わしてしまうと売却時にもトラブルになり、売却価格に影響がでるケースもあります。

契約内容は要チェックです。

当社では、投資マンション・一棟アパートローンにおいての金融機関の開拓を積極的に開拓しております。

投資マンション（４０㎡未満の物）においては、非常に限られた金融機関でしか融資を受けれないという現状ですが、当社では、年利１．２％～借り換えが出来たり、固定金利の金融機関との提携もございます。

今まで借り換えを試したが成功しなかった方も、
現状の収支を何とかよくしたい方も、

是非一度ご相談下さい。

シルバーウィーク中、たくさんのご相談、ご面談をさせて頂きました。

特に今回のご相談内容としては、

●新築物件を私有しているか収支が悪い
●ローン金利が高い
●なんとなく買ったがここまでマイナスになるのは聞かされていない
●数年で売却すれば利益が出る！　と聞かされていた
●区分の収支改善の為に一棟を購入したがこちらも数年でマイナスになった
●完全に騙されて買わされた

など、金銭的に負担が増加しているケースが多いです。

「なんとなく買った」「売却利益が出ると言われた」というような、全く計画性のない購入をされた方も多く、びっくり致しました。