医師の方からのご相談が、増加しております。

半数以上が、「高額な投資用新築マンション」をご所有されておられます。

●収支が大きくマイナス

●金利が高くなってきた

●「節税」になっていない

●売却したいが、損切りでないと売れない

●騙された・・・

●サブリース契約のトラブル

など、ご相談者の中には、１億円を超える負債を抱えておられる方も少なくなく、深刻な内容です。

「いつか売却出来るだろ～」「不動産会社から買取のＤＭが届く」など、楽観的にお考えの方もいらっしゃいますが、そう簡単に売却出来ないのが、新築マンションなのです。

投資マンションをご所有されますと、「賃貸管理をどこに任さるか？」は、買主に選択権があります。

まさか、選択権はなく、そのまま販売会社に委託しなければいけないって思われていませんか？

それは、間違いです。

●毎月の手数料の金額

●会社の実績（会社規模や売上、創業年など）

●悪評があるのかないのか

など、慎重に選ばなければいけません。

最近のトラブルとしては、「毎月５００円」「１０００円」など、非常に安い金額で、オーナー様へ提案する業者もあります。あまり安い金額は、怪しすぎますね。

投資マンションを購入し、

●失敗したかも

●騙されたかも

と、感じられたら、即行動です。

ウダウダしている時間に、「販売会社に逃げられたら？」「販売会社が倒産したら？」などの問題が生じ、リカバリ―が出来なくなることもあります。

まずは、最善策を講じ、即行動です。

高額な新築マンションを購入された方は、「出口戦略」が立ちません。

だからと言って、即破綻、とはなりません。

維持管理していかなければいかない為、所有しながら、色々と工夫をする必要があります。

●ローンの借り換え

●賃貸管理委託の見直し

●家賃値上げ交渉

など、出来ることはするべきなのです。

もし、ご自身で出来ないのであれば、専門業者に委託するのも良いでしょう。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸（全て新築）

　ローン総額　６８２０万円　　ローン平均金利　２、４％

●医師の方　３１歳　投資マンション　大阪５戸　名古屋２戸（２戸中古）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　２、８％

民間企業の方は、売却のご相談です。

投資セミナーをきっかけに物件の購入に到りましたが、サブリース付きで、高額で立地の悪い新築マンションだったと購入後知り、大変後悔されておられます。ご自身で売却査定を検討されましたが、１０００万円以上の損切りとなり、騙された、というお気持ちです。

医師の方は、収支改善と、今後のコンサルティングのご相談です。

友人の紹介で、投資マンションの購入をされました。

「お金がかからない」「税金対策に使える」「いつでも売却出来る」とセールスされたみたいです。

　しかし、金利の上昇や、空室問題、リフォーム代の負担など、年々、負担額が増えています。

悪質な投資マンションの買取業者のＤＭには、

●「○○○○万円」で、あなたの物件の購入を検討されておられる方がいます

●○○○○マンションの購入を検討されておられる方がいます

など、記載があります。

全て、「嘘」と思ってください。

入居者情報（家賃額など）や、毎月のコストの管理費、修繕積立金の金額が判明しない状況で、

具体的な金額を提示することは、不可能です。

安易な判断で、それらの業者と付き合うと、必ず騙され、大きな損害となります。

誠に勝手ながら、当社では、

●８月１１日（火）～１６日（日）迄

夏季休業とさせていただきます。

休業中にいただきましたお問い合わせにつきましては、１７日以降、順次、対応させていただきますので、予め、ご了承下さい。

※尚、緊急の対応に関しましては、各担当者迄、ご連絡下さいませ。

最近、当社へご相談いただく内容のほとんどが、「サブリーストラブル」です。

毎月、ものすごい数のご相談メールが届きます。

●購入時には、解除出来る、と言われていた

●調査して判明したが、「サブサブ」契約だった

●入居者からの家賃より、サブリース賃料の方が大きく、買主に高値で販売する目的だった

など、内容を聞くと、酷いものが多いです。

登場するサブリース会社も、悪名高いサブリース会社ばかり、、、

サブリーストラブルは、今や、社会的な問題の一つだと思います。

スルガ銀行の不正融資問題や、かぼちゃの馬車トラブルなどで、一時は下降気味？だった、一棟収益アパート、

ここにきて、悪徳業者が増加しているのだとか。

当社にも、徐々に、ご相談が入っており、

●数年後には、高値で売れるとセールスされた

●購入してから気付いたが、空室の部屋が多かった

●購入してから、リフォーム代、修繕の費用で、多額の負担が生じた

など、一棟となると、金額も高額になり、一気に収支が悪化しておられるオーナー様が増えております。

また、金利の上昇も大きな負担となり、早急に手立てが必要な方が多いです。

サブリース解除が出来ずにお悩みの所有者に近付き、手数料を支払えば解除交渉をします、

と、いった悪徳会社が増加しております。

法外な手数料を請求されたというご相談もあります。

もし、一度、相談してみようと思われておられるなら、

手数料支払いは、先払いではなく、後払い（成功報酬）で交渉されてはいかがでしょうか

市場金利が上がり、投資マンションローンにおいても影響が出てきております。

現在、金利　２％後半以上の金利の方、是非、ご相談下さい。

当社では、金利　１、６％～の借り換えをご提案させていただけます。

当然、審査が必要となります。

「ダメもと」で、お試しされてはいかがでしょうか。

とある医師の方のご相談をお受けしましたら、

●購入物件の売買契約書・重要事項説明書がない

●賃貸管理に関する書類が一切ない

との事で、色々事情をお聞きすると、

「購入時から、交付されていない」　「預かっておきますと、言われた」との事で、権利書すら交付されていません。

明らかな、宅建業法違反に抵触します。

この様に、医師の方で、契約書類の交付をされていない方って、結構多いのです。

悪徳会社が絡むご相談一つです。

数年前に問題になった、「サブ・サブ」（二重サブリース）

未だに、月間で、約１０名近くのオーナー様からのご相談があります。

また、「サブ・サブ」契約ではあるにも関わらず、それを隠して、投資マンションの販売を行っている業者も、

未だに存在しております。

現在、●サブリース　●サブ・サブ　で、お悩みのオーナー様、是非、一度、ご相談下さいませ。

投資マンション販売業界には、毎月の賃貸管理委託手数料　５００円　と、広告を出している業者があります。

「そんな価格で大丈夫なの？」と、感じる方も多いかも知れませんが、悪徳業者がよく、このやり口を使います。

毎月の収支マイナスを抑える為に、管理手数料を安くする

しかし、リフォームや、修繕、ハウスクリーニング代の費用を吹っ掛けてきます。

毎月管理手数料の金額は、重要ですが、「安い」だけで、契約してはいけません。

近年、急増している、「サブリーストラブル」「マスターリーストラブル」

解除が出来ない為、売却出来ない、価格が叩かれてしまう問題。

ここに目を付けた悪徳業者が、「当社なら解除出来ます」と謳い、高額な手付金を取る、という様な詐欺が急増しております。

また、不動産業者でもない、コンサル会社が、「サブリースでお困りの方へ」などと、ＤＭを送って来たり、電話営業を仕掛けてきたりするそうです。

弱り目に祟り目にならぬ様、慎重に！