今まさに投資用新築マンションで起きていることは、立地がますます悪くなっております。

仕方がないですね。

土地価格上昇、建築コスト上昇　⇒⇒　新築価格が高騰する

立地に妥協し、今までの価格を保っている状況が起きております。

東京都内では、３０００万円に近い状況で１Ｋが販売されていたりもします。

それを購入する土地勘がない地方のお客様は可哀そうですね。

マンション名だけは一人前で、きちんと立地を見ると、「なにここ？」と思わされる物件もありますね。

ますます新築マンションのデべロッパーは厳しい状況が続きます。
（好立地の物件を妥当な金額で供給し続けることは至難です）

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　（全て新築）

　ローン総額　８９７０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）
　
　ローン総額　５５２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（中古）

　ローン総額　３８３０万円　　ローン平均金利　２．１５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年前にご友人のご紹介で「節税目的」で新築を購入されました。
しかし、家賃も年々下がり、節税効果も減少し、年間の負担額が増加しております。
金利も高いため、収支改善の為に借り換えをご希望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
投資マンションのセミナーにご参加され購入に至ったみたいです。
少し高めの金額で購入してしまった！とおっしゃっておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古マンションの購入をご検討されておられます。
今後は関西、九州圏にも所有したいとのご要望です。

１２月に入り、たくさんのご相談・ご面談のご予約を頂戴しております。

おかげさまでほぼ予定が詰まり、今からのご面談のご予約は年明けとなります。
（お客様の都合でキャンセルとなる場合もあります）

ご相談やご面談をお受けする際に必要書類を揃えて頂かないといけません。

書類がない状況では、具体的なアドバイスが出来ませんのでお手元に揃えられてからのご面談となります。

特に、ご相談を頂戴する多くのオーナー様は、「賃貸契約書」「賃貸管理委託契約書」がお手元に無い場合や古い物しか無い場合があります。
現在所有物件の収益力の判断となりますので、現在お持ちでない場合は管理会社から取り寄せする必要があります。

いつもお世話になっておりますＦＰの方からお客様をご紹介頂きました。

公務員の方で、不動産投資を検討されておられます。

新築が良いのか中古が良いのか、東京が良いのか関西が良いのか、色々とご提案をさせて頂きます。

今までたくさんの営業があり、なかなか乗り気になれなかったみたいです。
年金不安もあり、自己資金もあるので、将来的に３０万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。

先日お送りさせて頂きましたＤＭからご相談を頂戴致しました。

約３年前に新築の投資マンションを購入されました。

その後、次々に物件を増やし、今では５戸所有されておられます。

しかし、半年前、物件を購入時、金利が高いので購入をやめようとされたみたいですが、販売会社の営業マンから、「２年ほどすれば金利は安くなる」と聞かされ信用し購入に至りました。
お客様がご不安になり、ご相談を頂戴しました。

このような、「金利下がりますから」「借り換えしますから」と言われ、騙されるケースも最近増加しているみたいです。

先日、投資マンションを７戸　ローン総額１２０００万円　ローン平均金利３．４５％
でご所有されておられるお客様から借り換えのご相談を頂戴致しました。

ご所有物件の中には、売主が倒産した物件や、新築時から家賃が大きく減少している物件もあり、トータル毎月約１０万円ほど収支マイナスとなっております。

しかし、借り換え審査も通過し、新しい金利でシミレーションをさせて頂きますと、毎月約７万円の収支改善と総支払金額約１９００万円のキャッシュアウトに繋がりました。

そのお客様は、今まで何度かご自身でローン借り換えに挑戦したがことごとく失敗に終わっておられたみたいです。

このように今まで借り換えを諦めておられた方なども当社では可能であったりしますので、毎月の収支改善、総支払金額の大幅な軽減に繋がりますので是非チャレンジしてみて下さい。

先日のニュースで、

金融庁が不動産投資の融資が増加傾向にあることを懸念している

という情報が出ました。

要するに、「融資の締め付けをします」と言っているようなものです。

この影響を受けると当然、ローン借り換えも困難になってきます。

これから購入を検討されておられる方、もうすでに運用をされておられる方、早めの対策が良いと思います。

リーマンショック後に、ものすごい速さで外資系の金融機関は撤退しました。
同じようなことが起きないとも限りません。

当社では、定期的にＤＭを郵送させて頂いております。

●なんとなく物件を購入したが投資マンションを理解していない方
●複数所有しているが金利が高いものがある方
●毎月の収支を改善させたい方
●販売会社に騙されて購入させられた方

色々な状況で購入されていらっしゃるかと思います。

「毎月トントンだからいいか～」
「物件が値上がりすると聞いているからいいか～」

と考えていらっしゃるなら大間違いです。

物件は、古くなれば、
※家賃は下がります
※空室リスクも増します
※設備投資が必要になります
※節税効果もなくなります

このようなリスクも想定しなければいけません。

正確な知識を身に着けるとこが自己防衛に繋がります。

１１月は当社、過去最高のご相談件数、借り換え成功件数、販売件数、買い取り件数を更新致しました。

お客様、取引業者様、誠に有難うございました。

近年、金融機関の融資条件の緩和や不動産投資に関して、海外の投資家や国内市場の拡大など非常に良い追い風となっております。

また、１億以内のアパートローンの借り換えに関しても、やりやすい状況ではあります。

毎年、年末になるとご相談がより一層増加しますので、ご相談、ご面談のご希望は早めにお伝え頂きます様お願い致します。

師走となり、非常に慌ただしくなりますが、来年に向けて良い状況で不動産運用出来るよう、ぜひ一度ご相談下さいませ。

代表取締役　　片山　智雄

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３２２０万円　　ローン平均金利　２．５１％

●歯科医師の方　４５歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９７１０万円　　ローン平均金利　３．４％

上場企業ご勤務の方は、１０年前に「節税」目的で購入されました。
しかし、５年ほどで節税効果がなくなり、管理費、修繕費の値上がりもあり、収支が悪化しております。ローン借り換えで収支改善をご要望です。
「思ったより毎月の負担が多かった」と購入されたことを後悔されておられます。

歯科医師の方は、売却をご希望です。
勤務歯科医の時に購入されましたが、毎月の負担額も多く、空室も発生し、金銭的な負担が大きく出ております。
サブリースにすると収益がかなりＤＡＷＮしてしまう為、早急に売却をし、整理したいとのご要望です。

東京、大阪、福岡の主要駅、商業施設前などで行われている、

「アンケートと称するキャッチセールス」（ほとんど新築投資マンション）

特に若い女性（営業マン）を使ったキャッチセールスが横行しております。

当社にも、キャッチセールから新築物件を購入されたオーナー様からのご相談もございます。

なにも分からないまま、アポイントを設定され、説明を延々とされる。
買わないというと、「値引きをするから」「キャッシュバックするから」「５年後には高値で買い戻すから」と色々な条件を付けて成約に結び付けるみたいです。

消費者庁や国民生活センターなどにも年々相談件数が増加しているらしく、大きな問題になる可能性もありますね。
（法律を遵守していれば問題ないのですが）

「節税」目的で投資マンションを購入することは危険です。
（危険レベルではなく全く投資として成り立たない）

特に、高所得のサラリーマンの方、医師の方などはこの時期に狙われます。

「本年度中に物件を所有すれば来年の申告に反映できるので節税効果が高いです」

この様なセールストークでアプローチしてきます。

新築物件だけを１０戸もご所有される医師の方もいらっしゃいますが、年間の負担額を全く節税では補えなくなるので借金だけが膨れ上がり、自宅の購入や開業時の資金調達時に影響が出ます。

当社にご相談頂く多くの方は、不動産投資において「失敗状態」にある方です。

お客様の中には、非常に賢く運用されておられる方もいらっしゃいますが非常に少ないのが現状です。

では、失敗される方、または、騙される方の特徴としては、

「「「　自己分析が出来ていない　」」」

これにつきます。

ここでいう自己分析とは、

●どのようなローンがいくらまで使えるのか？
●どんな物件が自分にはあっているのか？
●自己資金はいくらまで捻出できるのか？
●不労所得として何歳でいくら作りたいのか？
●一棟をする場合、どこまでを委託しどこを自己管理するのか？
●物件の出口戦略を考えているのか？

など、色々上げればきりがないです。

しかし、上記の６点くらいはスタートする前に考えておかなければいけません。

特に一棟アパートを購入される場合は、管理業務全般を委託するとなると果たして収益が上がるのかというのはシビアに考えなければいけません。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン金額　１９３０万円　　ローン金利　２．６５％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン金利　３．５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８０００万円　　ローン金利　４．５％

●公務員（教員）の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　大阪３戸　（３戸中古）

　ローン総額　７７５０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

民間企業ご勤務の方は、関西圏の中古物件の購入を検討されておられます。
東京の中古マンションの価格が高騰している為、関西、九州エリアでお探しです。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
区分も一棟も同じ業者から購入され、毎月かなりのご出費が発生しております。
区分のマイナスを補う為、一棟を値引きで購入されましたが、一棟に関しても約半年でマイナス収支になってしまいました。今では騙されたと感じておられます。

公務員（教員）の方もローン借り換え希望です。
中古で運用されておられる時はプラスで回っておられましたが、東京の業者に新築を購入させられ、マイナスが増加してしまいました。　

新築マンションは高い！！！

それはなぜか？？？

●豪華なパンフレット
●人件費をかけた営業活動
●費用をかけた宣伝

この３点が大きな要因です。
（当然、地代、建築コストの高騰も影響しておりますが）

では、中古マンションはなぜ安いのか？？？（新築に比べ）

●中古だから豪華なパンフレットを作らない
●価格が安いので人件費をかけた営業活動をしなくても売れる
●宣伝費用をかけなくても良い物件はすぐに売れる

この３点です。

これだけ見てもかなりの差がありますね。

でも、マイホームはやはり新築が気分的には良いですが・・・