投資マンションをご所有されておられるオーナー様には色々な勧誘があります。

●追加で購入しませんか？
●ローン借り換えや賃貸管理の変更をしませんか？
●売却しませんか？

など。

売却しませんか？も慎重に判断する必要があります。

特に最近お客様から聞くセールストークとしては、

●ある法人が社宅で使いたい　●海外の投資家が購入したがっている　●高値で売れる

といった内容です。（私も個人で所有しているので頻繁に電話やＤＭが来ます）

しかし、ここで注意しないといけないことは、取引形態です。

「仲介」　または　「買い取り」

電話がかかる場合の多くは仲介です。

「あなたの物件なら○○○○万円で売れる」は仲介です。

本当にその金額で売れるなら、「○○○○万円で買い取ります」のはずです。

ご相談頂くお客様の中には、それらのセールスを鵜呑みにしてしまっておられる方も多くいらっしゃいます。

冷静にいくらの価値なのかを知る必要性はあります。

あと２日で１月も終わります。　（時の経つのは早ですね）

当社では、この１月、過去最高件数のご相談、ご面談を致しました。
（３０日、３１日もご予約でビッシリです）

２月はまだ余裕がありますので、お早目のご相談、ご面談予約をお願い致します。

当社では新たな金融機関の開拓や士業の方々との連携の強化を随時行っておりますので、過去に借り換え出来なかった方も当社では借り換え出来る場合もございます。

諦めずにお試し下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　大阪３戸　神戸２戸（複数中古）　
　ローン総額　９０３０万円　　ローン平均金利　３．４５％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　福岡４戸　（全て新築）

　ローン総額　７１１０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

公務員（教員）の方は、売却のご相談です。
お客様曰く、販売会社に騙されて購入させられた物件があるらしく、毎月多くのマイナスになっているみたいです。収支改善の為にローン借り換えもご希望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約６年前に友人の紹介で新築を購入されました。老後の不労所得にと思い購入しましたが、家賃が下がり、空室やリフォーム代の負担などが発生し、何とか収支を改善したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　２６２０万円　　ローン金利　３．８５％

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３７２０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８０００万円　　ローン金利　４．５％

上場企業ご勤務の方は約５年前に友人のご紹介で新築を購入されました。
現在、毎月約２万円のマイナスです。
何とか借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、区分のマイナスを補てんする形でアパートを購入されました。
しかし、アパート購入後、約２年ほどで空室が目立ち設備投資に多額の負担が生じてしまいました。今では騙されたと感じていらっしゃるらしくこのままでは破綻しかねない状況です。
売却も含め今後コンサルティングさせて頂きます。

「レバレッジを効かせた投資」

特に新築マンションやアパート一棟を販売される業者で良く聞くセールストークです。

しかし、当社では、物件の販売時、極力借り入れ金額を抑える様にお客様にお話し致します。

なぜならば、今後の不動産投資の展開によっては、借り換えをしたり、法人化したり、また、今後の物件購入時のローンを良い条件でお取組み頂く為です。

「０円で始める不動産投資」などと謳った広告も多いですが、自己資金をご用意頂いた方が当然金利条件も良いのです。

債務超過（年収の１０倍以上が目安）に陥った方は、繰り上げ返済や売却を検討し、借り入れ金額を減らすことをお勧め致します。

例え、売却時にマイナスになったとしても、その他の物件が良い条件で借り換え出来ればトータル的には成功となります。

換金性　＝　すぐに売れる　ことを意味します。

要するに、人気物件（立地が良い、利回りが高い）は中古になっても高額で取引され、売却時に大きな負担をしなくても良いのです。

換金性が高い物件とは・・・

●駅近　●複数の路線が使える　●町に活気がある　●部屋が広い（最低２０㎡以上）
●２階以上のお部屋　●近隣の施設が充実　●バルコニーからの光を遮るものがない
●オートロック　●トイレ、バスは完全セパレート　などなど

条件を書き出せばキリがないくらいです。

特に、昭和６０年より前の物件では、３点ユニットで広さが１６㎡くらいのものも多く流通しておりますが、金額的になかなか買い手が付かないといった状況です。
また、設備投資に負担がかかり、古い設備の場合は部品がないから新品で入れ替えなければならなくなります。半年分の家賃なんてすぐに飛んでいきます。

中古物件も選択肢が利回りだけではいけないということです。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）
　
　ローン総額　６９９０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃の下落や節税効果の目減りで収支マイナスが多いので、改善を図りたいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約８年前くらいから新築マンションを節税目的で購入してこられましたが、節税効果も減少し、空室も目立ち、かなりの金銭的な負担が発生しております。
売却を検討されておられますがかなりの負担が生じる為、借り換えで収支を改善していく予定です。

今週の土日もたくさんのご相談、ご面談の予約を頂戴しております。

６名の方のご予約です。

ほとんどのお客様は、もうすでに投資マンション、アパートを所有され、あまりうまく運用出来ていない状況です。

●売却相談　●ローン借り換え相談　●賃貸管理相談　●中古物件の購入相談

がメインです。

１月はほぼご予約でいっぱいですが２月はまだ空きがありますのでご相談・ご面談はお早めにご予約下さいませ。

ご相談・ご面談は一切費用はかかりません。

不動産投資といっても色々な形があります。

国内ｏｒ海外　区分ｏｒ一棟　中古ｏｒ新築　ＣＡＳＨｏｒローン　などなど

細かく分類するとまだまだ選択肢は広がります。

しかし、大切なことはリスクを考えた戦略です。
（ご自身の許容範囲がどこまでなのか・・・）

メリット中心に考えると失敗した時には全てを失います。

一番大切なことは背伸びしすぎないことです。
やはり、どのようなお客様にも適正な不動産投資があります。

ネット情報や書籍、成功体験など情報が溢れていますがきちんとしたコンサルティングをしないと最悪の結果になる場合もあります。

新築投資マンションを使った節税スキーム

これに騙される方（特に医師の方）は非常に多いです。

確実に失敗します！！！

節税効果は約５年ほどでなくなります。
減価償却やローン金利の目減りが発生しますので、一生涯の節税には使えません。

わずか数年の節税の為に、何千万もの借り入れはリスクしかないと言わざる得ません。

しかも、架空の経費計上（雑費）も犯罪行為です。

確定申告の時期ですので、このようなセールスには注意ですね

出口戦略（売却時の価格）を投資マンションを購入する時、ある程度試算しておかなければいけません。

なぜならば、ローン残金１８００万円に対し、売却価格が１４００万円にしかならないといった状況に陥ります。

特に高額な新築を購入されておられる方は悲惨です。

定年間近でそろそろ整理しようかとお考えに方や、借り入れを減らさざる得ない状況の方、急に物件を処分する必要がある方など、今まで、売却値　＝　ローン残金　で処分出来ると思っているととんでもないことになります。

当社にご相談を頂く多くの方は、出口戦略を全く考えずに購入されてこられた方ばかりです。

また、最近は投資マンションが活発に売買されておられる為、値上がりします！　といったセールスに乗せられて購入された方も増えております。

安易な判断はやはり危険があるということを認識しなければいけませんね。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　名古屋１戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　２．８９％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　４９１０万円　　ローン平均金利　２．７５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（一戸中古）

　ローン総額　５７２０万円　　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴頂きました。
やはり節税目的で購入されてこられ、月々のマイナスも増加し、節税効果も得られない状況になられておられます。今後は、借り換えも含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方も節税目的で購入されました。
年々還付金も減少し、定年までには売却したいと考えておられます。
今後は、借り換えも含め、毎月の負担額を軽減したいとのご希望です。

民間企業ご勤務の方は、新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えで収支改善したいとのご希望です。

投資マンション　＝　純資産（負債なし）　　投資マンション　≠　純資産（負債あり）

いかに早い段階で純資産とするか・・・これが不動産投資をする最大の目標です。

ただ、オーナー様の中には、

「家賃でほぼ賄えているからローン組めるだけ組む」
「月々約－１万円くらいなら保険代わりで所有する」

といった理解に苦しむ理由で所有されておられる方もいらっしゃいます。

融資　＝　借金　＝　いかなる理由があろうとも返さなければいけない

いかなる理由とは・・・

●空室　●家賃の減少　●ご本人の定年退職や病気による収入減少　など

当然、所有戸数が増えれば増えるほどリスクも２倍、３倍となります。

年収６００万円くらいの方が１億円近い借り入れができる時代ですが、常識的に考えても債務超過である事には変わりません。
借金は借金であることの認識は常に必要です。

投資用の新築マンションを購入し、後悔されるお客様が非常に多いです。

●冷静になったら高額すぎた
●購入後、調べるとリスクが多い
●毎月の負担を支払い続けることが困難

など、色々な理由で後悔されます。

しかし、引き渡しも終わり家賃入金が発生すると後戻り出来ません。

では、このような場合、今後の損を抑える為にしなければいけないことは何か？

●ローン借り換え　●賃貸管理の見直し（手数料）　●出口戦略（売却時の相場価格）

この３つは検討しなければいけません。

購入してしまったら、これから増える負担をいかに少なく抑えるかで運用は全く違ったものになります。
そして、高額な新築マンションを購入したことで投資として　負け　決定であることも認識する必要もあります

この時期になりますと、ご相談頂きますお客様から、

「雑費はいくらくらい出せますか（計上）？」

当社からの返答は、実費以外は当然出せませんよ　と答えております。

お客様の中には、購入時に販売会社から、

「一戸であれば５０万円、二戸であれば１００万円出せます！」

とセールスされ購入されておられる方もいらっしゃいます。
明らかなウソですし、そのような架空の経費は脱税行為です。

昨年あたりから、白色申告（特に不動産所得のある方）者の帳簿付けが厳しく義務化強化されております。
安易な申告でご自身の首を絞めることにもなりかねますので気を付けましょう。