２月もほぼご面談ご予約が埋まりました。

２月でまだ可能な日は、

●１５日月曜日１８時～

●２０日土曜日１３時～１８時まで

●２３日火曜日１６時～１８時まで

●２７日土曜日１３時～１５時まで

以上です。

ご相談お待ちしております。

史上初のマイナス金利。

この影響は少なからず不動産投資においても影響が出ます。

今後、新規購入をされておられる方には有利に働きます。

しかし、もうすでにご所有されておられる方の金利引き下げはなかなか無さそうです。

マイナス金利を受け、銀行は貸出を積極的にするでしょう。
（ジャブジャブ貸す様な事ではありせんが）
優良企業、優良顧客に関しては、「借りてくれー」となります。

サブプライムの様な事が起こらないようにというのが前提ですが、属性重視で融資緩和をするでしょう。

金利が高い金融機関の対応が気になります。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　３．１％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　名古屋１戸（中古）

　ローン金額　６７０万円　　ローン金利　４．８％

医師の方は、ローン借り換えご希望です。
購入時に、「２年後には金利が下がる」と聞かされておられましたが、金利は下がらず、家賃額も下がってしまい、収支が悪化しております。

民間企業ご勤務の方もローン借り換えご希望です。
不動産セミナーにご参加され購入されたみたいです。
中々思うような収益が上がらないので、今後の中古物件の購入も含めコンサルティングさせて頂きます。

区分もそうですが、最近は一棟アパートを販売する業者も増加しております。

そのほとんどが地方銀行の●●●銀行を使ったスキームです。

販売会社の中には悪徳業者も多数いるみたいです。

当社にご相談頂きました、過去の相談事例では、

●金額の違った契約書が２通存在している　（金融機関への提出用とお客様の交付分が違う）
●確定申告など重要書類の改竄
●賃貸状況の虚偽
●管理費、修繕費などの積立金が不透明

など、色々な不正行為が散見されます。

一棟となりますと金額が大きいため、失敗　＝　破産　となるケースも少なくありません。

安易な判断で購入したり、甘いお話しに乗って購入しない様注意致しましょう。

当社にご相談頂くお客様の多くは、非常に金利が高いローンをお使いされておられます。

販売会社の提携ローンになるのでお客様がローン会社を選択できません。

ローンを借り換えされる場合、当然、審査を受けます。

ご年齢やご職業、ご年収、借り入れ状況、その他資産など、、、

ご定年間近の方や、支払い状況が不良の方は借り換えが出来ません。

少しでも良い条件で借り換えしたいのであれば、早めに（年齢がお若い時）、そして、支払い不良をせず（延滞），現金資産（見せ金）をたくさんご用意して下さい。

現在、年利１，３％くらいで借り換え成功された方もいらっしゃいます。

不動産投資は立地が命です。

特に最近は、立地の悪い新築投資マンションが多いです。

ここで言う立地の悪いとは何を指すのか？

●最寄駅から遠い（７分以上は遠いと感じます）
●主要な駅（大阪駅、東京駅）までのアクセスが悪い
●近隣施設が充実していない
●周りに同じような競合物件が多い
●周辺環境が悪い（街灯がなく暗いなど）

立地の悪い物件は、必ず賃貸付の問題が発生します。（空室や家賃の下落）
しかも、売却時の価格も驚くほど安いといった状況にもなりえます。

特に、土地勘のない場所の物件を購入される場合は、必ず友人知人に聞いた方が良いでしょう。

怪しい販売会社が良く使うセールストークです。

●「値上がり期待できます！」

●「家賃が上がります！」

●「金利交渉出来ます！（金利安くなります）」

この３点は非常に怪しいです。

まず、投資マンション（１Ｋなどのコンパクトタイプ）は値上がりしない。
ここで言う値上がりとは、購入価格より高値で売却することを意味します。
決して、ローン残金より高値で売却できるという意味ではありません。
マンションは基本的に経年劣化によって家賃は下がります。
収益が下がると当然商品価値も下がります。
投資マンションをご所有されて、家賃が上がった！　というオーナー様はほとんどいらっしゃらないはずです。
特に、東京の新築の販売業者が良く使うセールストークです。

次に、「金利交渉出来ます」　「ローン借り換えします」といったセールスです。
この場合、条件として、新たに新築を購入すればとセールスしてきます。
しかし、今まで当社にご相談頂いたお客様の中には、高額な物件を購入させて結局借り換え出来なかった、金利交渉出来なかった方も多くいらっしゃいます。
先に購入し、負債額が増えた状況で借り換えが出来るとは到底思えません。

騙される前に、きちんと確認すること。
どんな時でも相談できるパートナー選びは非常に大切ですね。

あるお客様からのご相談です。

現在、公務員（教員）をされておられ、投資マンションを東京３戸、大阪４戸、神戸１戸をご所有されておられます。新築を５戸、中古を３戸ご所有です。

しかし、中古物件を購入された業者からは、「いつか売却し利益を得れます」「そのお金で新築の繰り上げ返済をしていきましょう」とセールスされました。

中古を購入される時、保険を解約したり、共済から借り入れしたり、金利の高いローンを使ったりで毎月の負担が非常に重く、このままでは破綻してしまうとのことです。

中古の物件調査をさせて頂くと、相場より約５００万～８００万円近く高めに購入させられている為、その業者が言うような高値での売却は到底出来ない状況です。

ご本人は非常にショックで早急に整理をしたいとのご要望です。

しかし、根本的に、融資さえ受けるとこが出来なければこの様な事は起こらなかったとも言えます。
昨今の金融緩和の裏側では、悪徳な業者が次々に投資物件の販売をし、多重債務者を作り出し、サブプライムショックの様な状況を作り出している現状があります。

当社では、中古マンションの販売もさせて頂いております。

東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡

１Ｋ　～　一棟アパート

価格帯は３００万円　～　億超えるものもあります。

また、海外の投資家への販売、相続税対策での不動産活用など、販路開拓を積極的に行っております。

お蔭さまで、販売部が好調でして、なかなか良質物件の仕入れが大変です。

物件情報は随時集めておりますので、個人オーナー様、業者様、たくさんの情報頂けます様お願い致します。

投資　＝　儲けを得ること

が基本的な目的であると言えます。

しかし、高額な新築を購入されておられる方は、「儲け」は全く出ず、逆に大きなマイナスになりえることのほうが多いです。

「節税」　「年金」　「生保変わり」

といった目的の投資は投資ではありません。

●投資資金を何年で回収できるのか？
●不労所得を何年でいくら作るのか？

現実的な仕組みによって運用しなければ、退職後にも大きな負債を残し、ひやひやしながらローンを返済しなければいけなくなります。

「この物件は値上がりします！」は非現実的なセールスです。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　７３３０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン金額　１６７０万円　　ローン金利　２．３５％

●公務員の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　３．４５％

民間企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
毎月約６万円ほどの負担があり、これ以上のマイナス出せないとのことです。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご同僚の紹介で２年前に新築を購入されました。
しかし、投資マンションの良くない噂を聞かれ、今後の事が心配になってこられたみたいです。

公務員の方は、物件の整理（売却）をご希望です。
東京の販売会社に「値上がりします！！！」と言われ購入した物件が、毎月かなりのマイナスになっています。物件の査定と売却の仲介などコンサルティングさせて頂きます。

投資マンションをご所有されておられるオーナー様には色々な勧誘があります。

●追加で購入しませんか？
●ローン借り換えや賃貸管理の変更をしませんか？
●売却しませんか？

など。

売却しませんか？も慎重に判断する必要があります。

特に最近お客様から聞くセールストークとしては、

●ある法人が社宅で使いたい　●海外の投資家が購入したがっている　●高値で売れる

といった内容です。（私も個人で所有しているので頻繁に電話やＤＭが来ます）

しかし、ここで注意しないといけないことは、取引形態です。

「仲介」　または　「買い取り」

電話がかかる場合の多くは仲介です。

「あなたの物件なら○○○○万円で売れる」は仲介です。

本当にその金額で売れるなら、「○○○○万円で買い取ります」のはずです。

ご相談頂くお客様の中には、それらのセールスを鵜呑みにしてしまっておられる方も多くいらっしゃいます。

冷静にいくらの価値なのかを知る必要性はあります。

あと２日で１月も終わります。　（時の経つのは早ですね）

当社では、この１月、過去最高件数のご相談、ご面談を致しました。
（３０日、３１日もご予約でビッシリです）

２月はまだ余裕がありますので、お早目のご相談、ご面談予約をお願い致します。

当社では新たな金融機関の開拓や士業の方々との連携の強化を随時行っておりますので、過去に借り換え出来なかった方も当社では借り換え出来る場合もございます。

諦めずにお試し下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　大阪３戸　神戸２戸（複数中古）　
　ローン総額　９０３０万円　　ローン平均金利　３．４５％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　福岡４戸　（全て新築）

　ローン総額　７１１０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

公務員（教員）の方は、売却のご相談です。
お客様曰く、販売会社に騙されて購入させられた物件があるらしく、毎月多くのマイナスになっているみたいです。収支改善の為にローン借り換えもご希望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約６年前に友人の紹介で新築を購入されました。老後の不労所得にと思い購入しましたが、家賃が下がり、空室やリフォーム代の負担などが発生し、何とか収支を改善したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　２６２０万円　　ローン金利　３．８５％

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３７２０万円　　ローン平均金利　２．７８５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８０００万円　　ローン金利　４．５％

上場企業ご勤務の方は約５年前に友人のご紹介で新築を購入されました。
現在、毎月約２万円のマイナスです。
何とか借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、区分のマイナスを補てんする形でアパートを購入されました。
しかし、アパート購入後、約２年ほどで空室が目立ち設備投資に多額の負担が生じてしまいました。今では騙されたと感じていらっしゃるらしくこのままでは破綻しかねない状況です。
売却も含め今後コンサルティングさせて頂きます。