不動産投資において、重要なことは何点かありますがその一つに出口戦略（売却）も一つです。

購入した物件が、何年後にはいくらで売れるのか・・・

失敗される方の多くはこの数値を見誤っておられます。

セールスマンが「値下がりしない！」「ローン残額で売れる！」「困ったら売却協力する！」
などと言われ高い新築を購入されてしまいます。
当然、市場価格とローン残金には大きな開きがあり、売りたいが売れないといった逃げ道の無い状況に陥ります。

しかし、損をしないオーナー様もいらっしゃいます。

共通して言えることは、ローンの金利や売却価格に非常に敏感であるということです。

マイナス金利　⇒　ご自身の金利見直し、借り換えを頼もう
出口戦略　⇒　大体いくらくらいの持ち出しが必要か？　今までの投資回収はいくらなのか？

これらをある程度数値化し、シビアに把握されておられます。
逆にこれらの数値が分からない、知らない方は危険だと言えます。

「担当者に任せているから大丈夫」このセリフをおっしゃる方は今すぐ見直すべきです。

投資マンションのローン借り換えは収支改善には一番効果的です。

お客様には借り換え出来ないと思われておられる方も多くいらっしゃいます。

当然、手数料などは掛かりますがそれでも大幅な支払金額の軽減に繋がるケースも多いです。

過去に、借り換えを成功され、総支払金額が２０００万円以上軽減出来た方もいらっしゃいます。

マイナス金利の影響で借り換えや金利交渉は積極的にするべきですね。

２６年振りに不動産向けの融資が最高額になったそうです。

これからマイナス金利の影響で増加していくことになっていくでしょう。

バブル期を遥かに超える数値になるみたいですね。

私見ですが、少し出し過ぎ感が否めません。

当社にご相談頂く８割方のお客様は債務超過に陥っております。

いくら収益（家賃）があるとはいえ、サラリーマンの方がご定年後、毎月１０万も１５万円も支払い続ける様な負担が生じてしまうとほぼアウトの様に感じます。
定説ですが、古くなれば家賃は下がります。そして、空室リスクも増加します。さらに、修繕費、リフォーム代の負担も増加します。それらのリスクを想定していれば、悪徳業者に騙されずに済みますが・・・
ましてや、値上がりします！　といった様なセールスに乗せられるなんて問題外です。

本日もご面談のご予約をたくさん頂戴しております。

当社では、定期的にＤＭを郵送させて頂いております。

特に新築物件をお持ちの方に、ローン借り換えなどのコンサルティングをメインにお話しさせて頂きます。

完全成功報酬制の手数料ですので、明瞭です。

毎月の収支がマイナスの方、金利が高い金融機関をお使いの方、是非お問合せ下さい。

物件購入時にはこんなはずじゃなかったのに・・・

と思われておられる方が非常に多いです。

なぜなのか？

●家賃がこんなにも下がる事とは・・・
●リフォーム代金の負担がここまで大きいとは・・・
●還付金（節税効果）がこれほど少なくなるとは・・・
●空室がこれほど埋まらないのか・・・
●売却時の価格がこんなにも安いのか・・・

など、やはり購入時のリサーチ不足が原因ですね。

セールスマンの事を信用しきってしまい大損された方も多いですね。

現在、東京都内の新築マンションの価格が非常に高いです。

建築コストの影響や地価高騰などの要因があげられます。

投資物件においても然りです。

新宿や渋谷、東京駅付近などでは１Ｋや１Ｒタイプでも２８００万円～３０００万円を超える物もありますね。

当然、利回りは低下しております。

ただ、立地が良ければ入居率は非常に高くなりますので空室の心配はなさそうです。

物件によっては入居希望者がキャンセル待ちをしている人気物件も存在します。

しかし、関西に目を向けると、東京ほどの値上がりはありません。

特に中古物件の人気は断然東京、横浜に偏っています。

当社でも、中古物件の仕入れに関しては、苦労しております。

不動産投資において重要なことは、いかに早い時期に借り入れをなくし、純資産、つまり不労所得を得る様にするかが非常に重要なミッションです。

高額な新築を購入されておられるオーナー様は多額の自己資金を使わなければいけなくなるのでこのミッションを達成させることは困難になります。

毎月きちんとキャッシュフローを生み出し、繰り上げ返済の原資を作り出せる方はやはり計画性をもって繰上返済すべきです。

計画性とは、今後の借り換え、金利交渉、手数料などの事です。

生きたお金の使い方をしなければいけません。

ご相談頂くお客様の中には、全く計画性の無い投資運用されておられる方も多く、そのような方はやはり騙される方も多いです。

ご相談頂くお客様の中には、ご所有されておられる物件の関係書類の整理が全く出来ていない方も非常に多くいらっしゃいます。

例えば、

●売買契約書はあるが重要事項説明書がない
●賃貸契約書が１０年以上も前のもの
●火災保険の保険証書がない
●確定申告書がない
●賃貸がついているかどうかも把握していない

などの問題点が見受けられます。

ローンの借り換えや売却時には当然必要になるケースがあり、それらがないとかなりの手間がかかります。

また、賃貸契約書がないと、家賃の滞納時に対応できなかったり、敷金や礼金の金額が分からず管理会社にピンハネされていたりなど、オーナー様が不利になる問題も発生致します。

「管理会社に任せっきり」とおっしゃる方に多い傾向です。

先日のご相談者の方の事例です。

約２年前に東京の新橋駅前で年金不安に対するアンケートに答えました。

数日後、

「覚えていらっしゃいますか？新橋駅前でアンケートさせて頂きました○○会社の○○です」

「不動産を使った年金対策やお金がかからない不動産投資を提案しています」

「一度お会いしたいのでお時間下さい。お食事ごちそうさせて頂きます」

このような電話があり、話しだけでも聞いてみようと思われ、営業担当とお会いされました。

その後、２、３度、面会し、新築の投資用マンションを自己資金０円で購入されました。

しかし、その後も、何度も、「あと２，３戸所有しないと利益が出ない」とセールスされ、結果、今現在４戸所有されておられます。

毎月の負担額も増加し、これ以上の負担が出ると死活問題に発展してしまうので何とか収支改善や売却先を見つけたいとのご相談でした。

この様に、何気無いアンケートから多額の借金を背負わされるケースが増加しております。

国民生活センターや消費者庁などでも問題になっているそうです。

東京だけでなく、大阪、福岡の方からも同様のご相談を頂戴しております。

明日から、確定申告の受付が開始されます。

特にこの時期、販売会社から「買い増し」の営業がかかります。

医師の方は要注意ですね。

「節税」「還付金目的」で不動産投資はしてはいけません。

永続的に節税効果を得ることはできません。

特に医師の方はご所得が高い分、不動産によっての節税効果なのか、それともその他の要因なのか（当直のアルバイトなどで元々源泉され過ぎている）、ご自身で計算できない方は危険です。

また、帳簿付けの作業や雑費計上など煩わしいことが増えますが自己責任で処理しなければいけません。

最近は、全国各地で不動産セミナーをたくさんの企業が行っております。

しかし、そのほとんどがあまり勉強にならないセミナーの様に思います。
（当社へご相談頂きましたお客様のお話しをもとに）

●不動産がいかにインフレに強いか
●現物資産がなぜ良いのか
●毎年の節税メリット
●生命保険の代わりになる
●長期の家賃保証で安心

などをメリットとしてお話しになられるみたいです。

しかし、失敗された方々は上記のメリットを十分考慮して購入されました。
でも、失敗されました。

なぜなのか・・・

結論、それはメリットではないからです。

当社では、より実践的なお話し、また、新築、中古マンションの大きな違いなど個人面談ではお話しさせて頂いております。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３７２０万円　　ローン金利　２．３％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８２９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
２年前に友人の紹介で新築を購入されました。次々に物件の紹介をされ、非常に不安だとおっしゃっておられます。今後、賃貸管理の変更なども含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、ローン借り換えをご希望です。
新築の収支がマイナスになっており、家賃の下落もあり、収支改善を図りたいとのご要望です。自己資金が使える為、かなりの好条件で借り換えが出来ると思います。

民間企業ご勤務の方もローン借り換えをご希望です。
２戸で毎月約３万円のご負担です。「節税目的」で購入されましたが、還付金も減少している状況でこれ以上の負担が出来ないとおっしゃっておられます。

当社にご相談頂く多くの方は、投資用マンションを所有しているが、「投資」になっていない方が大多数です。

なぜならば、「節税」「年金」「保険代わり」のメリット？のセールストークに乗せられて購入されているからです。

その様な方の問題点は、
●毎月の収支がマイナス
●節税効果がほとんどない　または　無くなってきた
●購入時にお支払いした自己資金の回収が出来ない
●金利負担が多く借金が減らない

などです。

購入時、全く計画性の無い状況で購入しているので仕方ないですが・・・

投資　＝　儲け　ではなく、ただ毎月お金の垂れ流しをしているだけに思える方も多いのが現状です。

もし、そのような状況であれば、何も対策しないことがリスクになっている場合が多く、借り換え、売却、賃貸管理の見直しなど出来ることはたくさんあります。

投資用マンションにおいてのローン借り換えはなかなか難しいです。

メガバンク、多くの都市銀行などは専門的にワンルームや１Ｋタイプの不動産ローンを取り扱っていない為です。

では、どのような条件の方が投資用マンションのローン借り換えがしやすいのか？

●有職者　
●５９歳まで
●ご所有されている物件が都市圏にある
●ある程度のＣＡＳＨがある

上記が最低条件です。

では、いつ行うのが良いのか？

当然、早いほうが良いです！！！

投資用マンションのローンは毎月条件が変わったり、撤退したりを繰り替えします。
先月は借り換え出来たが今月はダメといったこともよく起きます。

当然、費用が掛かりますので、費用対効果を考えないといけませんが・・・

投資マンション販売業者から物件を購入し、「騙された！」と思った時には手遅れ・・・

となる場合がほとんどです。

なぜなら、物件の引き渡しを終え、家賃入金も受けておられると完全に履行されたとみなされるからです。

「高く売れる」「毎年節税に使える」「ローン借り換えする」「不良物件を高値で売却する」

といった甘いセールスに乗せられ結果的にそれらを履行されない「詐欺的な」ケースがほとんどです。
しかし、なかなか詐欺を立証することが困難です。
（書類などで残っていないから。悪徳業者はそれらの書類を残さない）

従って、騙された！と思った時にはもう遅い・・・

被害を最小限にとどめる為に、ローン借り換えや売却、賃貸管理の変更など速やかに手を打たないと傷口は広がるばかりです。