最近では全国で開催されている投資不動産セミナー

新築マンションや中古マンション、一棟アパートや土地活用、又は金融機関主催のものまで色々な角度からアプローチをしております。

新築マンションの攻め方は・・・
中古マンションのポイントはこれ・・・
一棟ならここに注意・・・

セミナーを真に受けて購入されるお客様もいらっしゃる様です。

当社でも、「セミナーに参加し、新築マンションを購入したが思うような収益が上がらない」といったご相談も多く、皆さま後悔されておられます。

最近では、「新築マンションは絶対にダメ！」といったセミナーも開催されているみたいで、インターネットから情報も取れます。

セミナーで物件購入された方で、儲かった人がいるのならお会いしたいと思います・・・

３月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

明日から４月です。

巷はフレッシュな新卒で溢れます。

お付き合いさせて頂く同業者様も毎年たくさんの新卒を採用し、そして、たくさん退職者を出してしまう様です。

東京でも大阪でも福岡でも入社し、約３年くらいはキャッチセールス要員（アンケートや名刺交換）として仕事？をするみたいです。

本物のコンサルティングを育てる環境が整備されていないのが一つの問題な様に感じます。

仕事は楽しくないとなかなか長続きしませんが、「楽しめる環境」は自分が作らないといけません。この仕事は、スキルアップや経験を積むことによって個人的にも得るものが多いのでやりがいはあります。

市場は非常に活発ですが、浮足出さず、流されぬ様これからも邁進致しますので宜しくお願い致します。

投資マンションを所有しますと、「買ってくれ」または「売ってくれ」というセールス電話が増えます。

最近は、「売ってくれ」という方が多いみたいです。

「海外の投資家が欲しがっている」
「法人が社宅で購入を検討している」
「その物件を所有し続けると大きな損失がでる」

など、セールストークはさまざまです。

オーナー様が気を付けなければいけないことは、それらの業者との取引形態です。

①専属専任媒介契約　②一般媒介　③売主、買主の売買

ほとんどの場合が①専属専任媒介契約を取るセールスです。
（この場合のリスクの説明は省略）
取引形態も理解せず、「○○○○万円で売れる」と信用し、大きな損害を受けた方もいらっしゃいます。

不動産投資をされる時、ほとんどのオーナー様はローン（銀行）をお使いされます。

「○○銀行が融資を付けてくれるから安心」

「○○銀行が○○○○万円貸してくれるから非常に価値がある」

などとおっしゃる方がいます。

果たして銀行や金融機関の審査を信用してよいものなのか。

非常に微妙です。

それは、●新築だから　●○○会社が販売するから　●お客様が高属性だから
などの条件で融資金額は変わります。
当然、物件の資産価値というのも評価されますが，比重的には上記３項目が重要視されます。

ですので、銀行の物件に対する評価（融資金額）はあまりアテにならないのかも知れません。

当社にご相談頂戴する、「一棟アパートのローン借り換え」は容易ではありません。

なぜか・・・

ほとんどのお客様が○○○銀行を使っているからです。

他の金融機関では考えられないくらいの評価を出しローン付されております。

他の金融機関へ借り換え相談に行くと、「不可」または「半分くらい自己資金必要」となるケースがほとんどです。

このような物件を購入されておられる方は、これから悲惨な状況が待っていることとなるでしょう。

不動産投資は始めるのは非常に簡単ではありますが、色々な状況変化を考え柔軟に対応出来るようにしておかないと逃げれなくなります。（逃げるとはリスク回避の事を意味します）

●収支悪化したので借り換えをする
●売却をする
●賃貸管理会社を変更する

などの対応はオーナーであれば常に考えなければいけません。

●借り換え出来ない　⇒　担保評価が出ない
●売却出来ない　　　⇒　ローン残では売れない
●賃貸管理の変更が出来ない　⇒　違約金など発生する

このパターンに陥ると最悪ですね。

投資物件を購入する前にしなければいけないことがあります。
（物件調査は当たり前なので省略）

●自分が将来いくらの不労所得が欲しいのか
●自分がいくら借りれるか
●自分がどんな条件のローンが使えるか（必要資金や金利）

まずは上記３点をチャックです。

ご相談頂く多くのお客様はこれらを販売会社任せにし、騙されたりします・・・

他人任せにせず、ある程度リサーチしていれば騙されたり、支払いに困窮することはありません。

これが分かれば、物件選びとなります。

全くの無計画で始めて成功するほど甘くありません。
しかも、高額な物件を売りつけて逃げてしまう業者も多いのも事実です。

何事も自己防衛、自己対策の時代です。

投資マンションのローン借り換えは狙い撃ちで金融機関を選定しなければいけません。

「手当たり次第に審査する」

では、個信を汚してしまうのでかえってマイナス評価になってしまいます。

例えば、関東にお住まいで物件も関東なら○○銀行、関西にお住まいで物件が関東なら○○銀行といった様に、お客様の状況で使える金融機関は変わってきます。

先日も、ご相談頂戴した福岡にお住いの方が、借り換え成功されました。

平均年利　３．２％　借り換え後　⇒　年利　１．３％

となりました。総支払金額が８００万円ほど軽減出来ました。

当社では、お客様のお住まい地は全く問いません。

色々な金融機関との提携、実績がある分、他社より有利に借り換え出来るかもしれません。

投資物件をローンを使って購入されているオーナー様は、ローン借り換えを常に考えなければいけない。

しかし、ローン借り換えが出来ない方もいらっしゃいます。

●負債が多い
●収入が少ない　（給料）
●収支が悪い
●物件が悪い
●売主が悪い
●管理状況が悪い
●返済状況が悪い

など、色々な「不可」の要素があります。

最近は色々な金融機関の提携を増やしていますので、以前よりかは借り換えがしやすくなりました。

「このままでは返済がパンクしてしまいそう・・・」
「空室になると支払えない」

などと悩んでいらっしゃる方はまず物件の売却を考えるべきです。
不良物件をいかに高く売却するか・・・
日本市場で売却するのか、海外市場で売却するのか・・売却値にはかなり差額が生じます。

当社では、海外の取引業者もございますので是非ご相談下さい。

いまだにお客様を騙し、高額な物件を販売する会社があります。

騙しトークをしては、

●高値で売れる
●物件購入してもらえれば借り換えする
●物件購入してもらえれば不良物件を買い取る
●５年後には買い戻す
●毎年○○万円節税出来る

など、キリがありません。

ホントによくもまぁ～そんなことを信用し購入しましたねぇ～　とびっくりするくらいの作り話も出てきたりします。

騙す方が悪いのか、騙される方が悪いのか、答えは両方悪いのです。

常識で考えれば、または、不動産の専門家に聞けば答えは分かることばかりです。

些細な事でも当社へご相談下さい。

迅速に対応させて頂きます。

投資用中古マンションでも新築と同様の金利条件でローンの取り組みは可能です。

当社では、年利１．７％～　融資可能です。

お客様の中には、中古マンションはローンの条件が悪いと思い（頭金、金利条件）、新築物件を選択された方もいらっしゃいます。

不動産投資では、毎月きちんとキャッシュフロー（プラス収支）を生み出すことが非常に大切です。

借り換え審査でも必ず収支はチェックされ、

マイナス収支（家賃－ローン返済－管理費）＝　給料から補填　となるのでイメージとしては不利に働くケースもあります。

やはり、●収益（家賃）　●価格　●ローン条件　この３点のバランスが極めて大切です。

当社は随時新しい金融機関との提携に動いております。

先日も、地方銀行との提携により、借り換えがやりやすくなりました。

しかも、年利１．３％で借り換えが出来、高属性の方は１％も切る融資条件も頂戴致しました。

マイナス金利や地方銀行の合併問題などでかなり積極的に融資付して頂けます。

不動産投資はまず立地ありきです。

最近の投資用新築マンションは東京では価格が高騰しすぎで利回り低下、関西では価格を抑える為立地が悪くなっています。

そんな物件を購入されるお客様は最悪ですね・・・

立地が悪ければ、当然収益ＤＡＷＮや借り換えＮＧの場合もあります。

新築時には融資していた金融機関も中古となると評価がシビアになり、担保価値なしとみなすこともあります。

特に地方の方が、東京、大阪と聞けば大都会の様に感じることもあるかも知れませんが、やはりピンキリがあります。

立地ありきで物件は選択しなければいけません。

当社にご相談頂くお客様の中に、おかしなローンの組み方をされておられる方がいらっしゃいます。

●いきなりその金融機関は使わないのに
●そんなにもローンは組めないのに

など、色々な疑問符が付く契約です。

調査をしますと案の定、違反行為が行われております。（違反内容は控えます）

その事実をお客様がご存じの場合や全く知らない場合もございます。

当然この様な状況ではローン借り換えも難しく、売却も困難です。

弁護士をご紹介し裁判で解決した事例もございます。

ローン借り換えには当然審査が必要です。

お客様の属性やローン総額、所有物件の状況、収支など色々な項目に亘ります。

また、お客様の金融資産も審査に加味されます。

金融資産とは、「現金」「株」「保険」「その他不動産」などです。

簡単に言えば、負債に対する支払いのエビデンスが必要となります。当然多ければ多いほど、債務超過でも借り換えＯＫ頂けます。

つまり、自己資金がある程度お持ちの状況で不動産投資をお始めされないと、今後の借り換えなどでは不利になるケースが多いにしてあります。

「自己資金０円で始める不動産投資」

確かに少額資金で始めることは可能ですが、長期のローンにおいてのリスク回避をきちんと計画し始めることをお勧め致します。

お蔭さまで毎日たくさんのご相談・ご面談のご予約を頂戴致します。
（２月、３月は昨年の倍近い数のご相談を頂戴しております）

では、どのような方からのご相談が多いのか？

●新築マンションを所有している　（新築ばかり）
●中古一棟アパートも所有している
●売却したいが売れなくて困っている
●これから投資物件を購入したいのでお話を聞きたい

このような方が多いです。

特に多いのが「新築マンションのオーナー様」からが圧倒的に多いです。
要するに、中古物件を買われた方は、賢く運用し、新築を買われた方は利回りの低さに困っておられるということです。
利回りが低いので、キャッシュフローもなく、マイナス収支で運用され、しかも節税のメリットなども無くなり、何とかマイナスを減らしたいとお考えになられます。

ご相談頂く多くのお客様は、「最初に当社からのお話を聞いておけば新築は買わなかった」とおっしゃいます。

一棟アパートにおいても然りです。
値段が適正なのか、ローン金利が高くないのか、今後のリスクに耐えれるのかなど、非常に甘いお考えで購入されておられる方が多いです。
特に最近の状勢では、良質な一棟もなかなか出回らなく、利回りも低下し、安心して運用できる物件はほとんどありません。

ご相談はお早めにお願い致します。
３月度はほぼ予約で埋まりました。