不動産投資はまず立地ありきです。

最近の投資用新築マンションは東京では価格が高騰しすぎで利回り低下、関西では価格を抑える為立地が悪くなっています。

そんな物件を購入されるお客様は最悪ですね・・・

立地が悪ければ、当然収益ＤＡＷＮや借り換えＮＧの場合もあります。

新築時には融資していた金融機関も中古となると評価がシビアになり、担保価値なしとみなすこともあります。

特に地方の方が、東京、大阪と聞けば大都会の様に感じることもあるかも知れませんが、やはりピンキリがあります。

立地ありきで物件は選択しなければいけません。

当社にご相談頂くお客様の中に、おかしなローンの組み方をされておられる方がいらっしゃいます。

●いきなりその金融機関は使わないのに
●そんなにもローンは組めないのに

など、色々な疑問符が付く契約です。

調査をしますと案の定、違反行為が行われております。（違反内容は控えます）

その事実をお客様がご存じの場合や全く知らない場合もございます。

当然この様な状況ではローン借り換えも難しく、売却も困難です。

弁護士をご紹介し裁判で解決した事例もございます。

ローン借り換えには当然審査が必要です。

お客様の属性やローン総額、所有物件の状況、収支など色々な項目に亘ります。

また、お客様の金融資産も審査に加味されます。

金融資産とは、「現金」「株」「保険」「その他不動産」などです。

簡単に言えば、負債に対する支払いのエビデンスが必要となります。当然多ければ多いほど、債務超過でも借り換えＯＫ頂けます。

つまり、自己資金がある程度お持ちの状況で不動産投資をお始めされないと、今後の借り換えなどでは不利になるケースが多いにしてあります。

「自己資金０円で始める不動産投資」

確かに少額資金で始めることは可能ですが、長期のローンにおいてのリスク回避をきちんと計画し始めることをお勧め致します。

お蔭さまで毎日たくさんのご相談・ご面談のご予約を頂戴致します。
（２月、３月は昨年の倍近い数のご相談を頂戴しております）

では、どのような方からのご相談が多いのか？

●新築マンションを所有している　（新築ばかり）
●中古一棟アパートも所有している
●売却したいが売れなくて困っている
●これから投資物件を購入したいのでお話を聞きたい

このような方が多いです。

特に多いのが「新築マンションのオーナー様」からが圧倒的に多いです。
要するに、中古物件を買われた方は、賢く運用し、新築を買われた方は利回りの低さに困っておられるということです。
利回りが低いので、キャッシュフローもなく、マイナス収支で運用され、しかも節税のメリットなども無くなり、何とかマイナスを減らしたいとお考えになられます。

ご相談頂く多くのお客様は、「最初に当社からのお話を聞いておけば新築は買わなかった」とおっしゃいます。

一棟アパートにおいても然りです。
値段が適正なのか、ローン金利が高くないのか、今後のリスクに耐えれるのかなど、非常に甘いお考えで購入されておられる方が多いです。
特に最近の状勢では、良質な一棟もなかなか出回らなく、利回りも低下し、安心して運用できる物件はほとんどありません。

ご相談はお早めにお願い致します。
３月度はほぼ予約で埋まりました。

ローンの借り換えについて大まかな手順をお知らせ致します。

①ご所有物件の調査　（立地、築年数、売主など）

②お客様の属性のヒアリング　（ご年齢、ご年収、ご職業、借り入れ状況など）

③必要書類のご用意

④当社とのご面談や書類のお預かり

⑤金融機関への打診

⑥金融機関からの回答　（融資利率、期間、その他条件）

⑦実行

となります。

お手間な様に思われますが、決して面倒なことはございません。

約２週間で結果が出ますので、一度お借り換えご検討下さいませ。

近年、サブリース（借り上げ、家賃保証）契約においてのトラブルが急増しております。

内容は、「解除が出来ない」　「解除する時に違約金が請求される」

ということです。

借地借家法での定めなので内容をきちんと把握しないと、オーナー様に不利な契約となっていることが非常に多いです。

オーナー様の中には、「家賃保証だから大丈夫」と認識されておられる方も多く、ご相談時に契約書を拝見させて頂くと、オーナー様からは解除できないや違約金が多額にかかる要項が記載されているケースがあります。

サブリース　＝　良い契約　は間違いです。

もしサブリース契約なら今すぐに内容確認したほうが良いですね。

投資用の新築マンションは利回りが低すぎる・・・

なぜなのか、答えは単純です。

「価格が高すぎるから」です。

では、なぜ価格が高いのか・・・

「建築コストＵＰ」「宣伝広告費」「社員の歩合」

これらの費用が異常に高いからです。

では、中古マンションがなぜ良いのか・・・

「広告費用をかけない」から安く販売できるからです。

しかも、家賃も新築当時からあまり変化がないので新築に比べ利回りが高くなります。

新築マンション投資をされているオーナー様で利益が出たという方は果たしていらっしゃるのでしょうか。

３月もたくさんのご相談、ご面談を予定しております。

今のところ、

●１９日土曜日　１４：００～
●２７日日曜日　１１：００～１３：００迄　１７：００～２０：００迄

この２日しか空いておりません。

確定申告の時期ですので、ローン借り換えなどのご相談がメインです。

売却相談やコンサルティングなどもさせて頂けますので、是非一度お問合せ下さいませ。

確定申告時期の真っただ中ですね。

「節税」目的で新築を購入された方は果たして節税のメリットを取れているのでしょうか？

新築から約５年ほどで節税効果は薄れ、こんなはずじゃなかったと思われているオーナー様も多いはずです。

根本的に「節税」目的で不動産投資をされるのは間違いです。

しかし、医師の方はほとんど節税目的で購入されておられます。

毎月の収支もマイナス、当然固定資産税などの負担もあり、節税にならなければ大きな出費だけが発生します。

地方の方は、東京都内、大阪市内と聞くと立地が良いな～と勝手に判断してしまう傾向があります。

しかし、地元の方であれば絶対に買わない場所に建築されている場合もあります。

では、立地の悪い物件を購入した為のリスクとは・・・

●賃貸が付き辛い
●家賃が下がりやすい
●収益が上がらないので売却価格が安い
●金融機関の評価が低いので借り換えが難しい

など、やはりリスクが高いです。

中々、地方の方が物件情報を集めることは難しいかもしれませんが、販売会社の情報だけで判断してはいけません。

最近は特に、区分の収支改善の為に一棟アパートをご所有されたオーナー様からのご相談が増加しております。

そのほとんどの方が、違法な契約で購入されておられます。
（ご本人がその事実を知らずに契約しているケースが多いです）

しかも、購入当初は毎月キャッシュフローがあったが、約１年後に退去、リフォーム代金の負担などが増え、今ではマイナスに転じておられます。

このままでは、破綻する可能性があり、何とか借り換えを成功させ収支を改善したいとおっしゃいます。

巷では、アパート経営が人気で、ネット広告などで誇大広告？と思うようなものも多いです。

アパートは金額が大きい分、リスクも大きいと考えなければいけません。

当社では、随時新たな金融機関との提携をさせて頂いております。

今まで投資ワンルームの融資に後ろ向きな金融機関も昨今の状勢によって随分緩和されてきております。

先日も年利０．９７５%（変動）で借り換え成功された方もおられ、お客様のお住まい地、所有物件の所在地などでも大きく審査は変わります。

また、地方銀行との提携も強化しておりますので、ご相談者の住所地によっては非常に良い条件の銀行も使えたり致します。

先日、ご相談頂きました医師の方の借り換え承認を先ほど頂きました。

この方は、

●投資マンション　東京５戸　横浜４戸　（全て新築）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

　
　⇒⇒⇒　借り換え後　　ローン金利　１．８５％　（全物件借り換え成功）

　　　　　　総支払金額の軽減　　約２３００万円

　となります。
　お客様も大変喜んで頂きました。
　また今後、中古物件の購入も検討されるみたいです。

当社にもまだまだ、婚活やデート商法、悪徳なセミナーにご参加され投資マンションを購入させられてしまったオーナー様からのご相談が入ります。

非常に管理が高いため、収支も大きなマイナスですし、中には、家賃が半年も入金されなかったオーナー様もいらっしゃいます。

売却したいがローンの残りが多く売れない為、借り換えをご希望される方も多いです。

しかし、物件的にＮＧの物もあり、なかなかうまくいかないのが現状です。

騙される方は、不動産に全く無知で、特に投資商品についても無知の方が多く、簡単に騙されてしまったなというのが感想す。

やはり、無知は怖いですね。

不動産投資においてもきちんとした物差しが必要なのは言うまでもないですね。

２月度も当社過去最高のご相談件数・ご面談件数・借り換え成功件数を更新致しました。

私的には、ここまでお問合せ件数が伸びるとは到底思っていなかったのが本音ですが、マイナス金利の影響も少なからずあるような気も致します。

投資物件においては、借り換えしやすくなったというイメージよりも、若干融資金利が安くなったという印象です。

マイホームローンにおいては、各金融機関が金利引き下げ競争をしておりますが、どこまで下がるのか興味深々です。

当社では、相変わらず、
●ローン借り換え相談　●売却相談　

が圧倒的に多いですが、投資マンションを買いたいという方からの問い合わせも増加しております。

中々、良質の物件を仕入れることが難しくなっておりますので、お客様にお待ち頂いている状況です。

今後も、色々な金融機関との提携、士業の方々との提携により、幅広く不動産投資のご相談に対応できる様邁進致しますので宜しくお願い致します。