最近、本当に街頭アンケートからの投資マンション販売業者をよく見かけます。

「税金の件でアンケートお願い致します」

「老後の対策の件で・・・」

「資産形成の件で・・・」

などなど、声掛けの入りは色々です。
（目的は個人情報の入手です）

私も、大阪駅周辺、博多駅前、東京新橋や新宿などで何度も声掛けをされました。

ほとんどが新築の販売業者です。
（道路使用許可を取っているのか疑問ですが・・・）

ちなみに当社にも、その様な販売手法から新築を購入された方からのご相談も頂戴致します。

細かな相談内容は色々ですが、
●毎月の収支が購入時の説明より悪い
●税金（取得税や固定資産税）の負担は聞いていなかった
●還付金が少ない
●１戸購入したら次々にセールスされる
●こんなに金利が高いとは聞かされていなかった

などの相談です。

今も昔も、キャッチセールスは無くならないものですね

投資は基本的には利益を上げることが目的です。

不動産投資においての利益とは、

●毎月の家賃収入から経費を引いた手残り金
●売却益

です。

では、新築マンションを所有されておられる方はどうなのか。

毎月何千円のマイナスを出し、しかも高額で利回りが悪い。

そして、売却時の価格はとてつもなく安くなります。

ではなぜ高額な新築マンションを購入される方がいるのか。

●知識不足　●騙される　

この２点につきます。

毎月きちんとしたキャッシュフローを残すということは、お客様のそれ以降の不動産投資を大きく左右する重大なミッションです。

５月もたくさんのご相談を頂戴致しまして、誠に有難うございます。

最近の傾向として、「一棟アパートの借り換え相談」が急増しております。

毎度のことながら、販売業者に騙されて購入させられておられる方が多く、悲惨な状況です。

自分は騙されていないと思っていても、どんどん負担額が増える様な事があれば疑うべきです。

区分でも一棟でも昔よりかは借り換えがし易い状況ですので、お困りの際は是非お問合せ下さいませ。

まず、投資マンションのローン借り換えは容易ではありません。

誰でも、どんな物件でもいつでも出来るということは決してありません。

「借り換えを試したが金融機関に門前払いをされた」

「借り入れ状況を話したが全くダメだった」

など、審査以前で断れるケースがほとんどだと思います。

何も戦略なしで申し込まれても当然断られます。

まずはきちんとした「戦略」を立てることです。

それらのノウハウは当社にはありますので、お気軽にお問合せ下さいませ。

金融機関の融資緩和のおかげで、サラリーマンの方でも最近は一棟アパートが購入しやすくなりました。

しかし、当社にもかなりの数のご相談が入ります。

皆様、「最初は良かったが購入後１年くらいで収支が悪化した」とおっしゃいます。

では、なぜこの様な事になるのか・・・

●購入当初のレントロールがごまかされている
●管理費や修繕費を想定していなかった
●税金を想定していなかった
●ローン内容を理解していなかった、または、騙された

など、少し確認していれば間違いは起きないように思います。

理解せずに購入されたのか、販売会社に騙されたのか、色々な理由はありますが、そんな不十分な状況で何千万、何億円の借り入れをすることは非常に危険としか言いようがありません。

最近は、色々な媒体でいかにも簡単にアパート経営が出来るような広告を見ますが、ノウハウが無ければ簡単に収益を出すことは難しいと思います。

日銀のマイナス金利政策の影響で不動産向け融資が過去最高となったみたいです。

地方銀行でも新築アパートの融資がかなり伸びております。

しかし、このまま融資緩和が続くとは思いません。

優良物件であれば今のうちに買っておくというのもありかもしれませんが、一棟物には注意が必要です。

東京都内や大阪市内で優良物件を探すことは非常に困難です。

無いといっても過言ではありません。

悪徳業者は不良物件を優良物件に見せかけ、高値で販売しているようです。

「資産形成」「○億円の資産」「サラリーマンでも○億円の資産」

などとネット広告、不動産セミナーなどを最近は本当によく見かけます。

勘違いしてはいけないことは、借金（負債）をたくさん作って資産を作ることは誰でも出来ます。

レバレッジを効かせまくって、ローン額ＭＡＸまで買わせる「次々商法」は危険です。

購入され続けるお客様にもマヒされておられる方もたくさんいらっしゃいます。

「ゆとりある老後」

人それぞれの価値観はありますが、

①６０歳　借金１億円　毎月の不労所得　毎月１０万円　（団信あり）

②６０歳　借金なし　　毎月の不労所得　毎月５万円

どちらが本当の「ゆとりある老後」なのでしょうか・・・

「団信あるから①」と思っておられる方はやばいかもしれません。

リスクをよく考えてみて下さい。

つい先日も、投資マンションの「デート商法」「出会い系商法」で逮捕者が出たニュースがありました。

明らかな「詐欺行為」はお客様も認識しやすいですが、お客様の知らないところで行われている犯罪行為や違反行為もあります。

当然、お客様は騙されたことに全く気が付きません。

不正な取引、不正な融資はたくさんあります。

当社にご相談頂くお客様の中にもいらっしゃいますが、売買契約書や重要事項説明などの関係書類を拝見する段階から違法性が高いものも存在致します。

少しでも疑問に思う事や、「あれっ？」と思う事があれば用心しなければいけません。

投資マンションを購入される方は常にご自身の信用情報については考えておかなければなりません。

例えば、同じ１億円の不動産ローンでも、毎月収支が赤字なのか黒字なのかで今度の戦略は全く違ったものになります。

当然、今後の買い増しやローン借り換えにおいても対策は全く違います。

新築物件を購入される方の多くは、このことについて全くと言っていいほど無知です。

販売会社に言われるがままにローンを組みます。（提携ローン）

気づいた頃には、身動きが取れない状況に陥ってしまいます。

しっかりとした知識の元、買い進めていかないといけません。

高額な新築マンションでは投資になりません。

利回りが悪すぎるからです。

それでも、購入する？させられる？方はいらっしゃいます。

「節税」　「年金」　「生命保険」

この３つのメリット？でセールスされます。

特に複数の物件を購入されておられる方は最悪です。

売却も出来ず、収支もどんどん悪化する為、維持し続けることが出来なくなるオーナー様もいらっしゃいます。

一口で不動産投資と言っても、種類、やり方、考え方の違いで大きな損失を出してしまう事もあります。

医師の方は、ローンの借り換えの成功率が非常に高いです。

やはり、高属性の方なので公務員やサラリーマンの方より有利な条件での借り換えが出来ます。

先日も、医師の方で、年利０．８５％で投資用マンションの借り換えが成功致しました。

当然、一気に収支も改善されました。

地方銀行も融資先に困っている状況の中、医師の方でしかも不動産担保であれば案件としては是非とも欲しい案件になるのでしょう。

物件を売却される時には、取引形態に注意しましょう。

一般媒介、専任媒介、直接売買なのか・・・

取引形態によって手数料が発生したりしますので、手残り額が変わってきます。

また、「あなたの物件が欲しいと言われる方がいます」　などの物上げのＴＥＬはほぼ嘘だと思ったほうが良いです。

その物上げのセールスに騙されて大きな損害を被った方もいらっしゃいます。

どんな取引でも期間の定めが必ず存在します。

通常３か月が相場ですが、それ以降自動更新になるのか、又、その都度契約書の取り交わしをするのかは重要な確認事項です。

先日も医師の方からご相談をお受け致しました。

８年程前に始めて新築マンションを節税目的で購入されました。

毎年、次々に買い増しのセールスを受け、今では１４戸新築ばかりを購入されておられます。

途中で担当者がコロコロと変わったり、セールスを断ると賃貸管理のサービスが悪くなったりと半強制的に購入を迫られたこともあったみたいです。

現在は毎月約２０万円近くの負担があり、節税効果も減少しており今後物件の整理も検討されておられます。

売却で価格査定もされましたが驚く様な安い査定の為、売却は非常に困難な状況です。

まずは、ローン借り換えで収支改善を提案させて頂きます。

最近は、一棟の利回りも低下気味です。

中々うまみのある物件は出回りません。

その中でも、一棟販売業者の方は、あの手この手で販売されておられます。

一棟の場合は相当な調査と計画が必要になりますが、中々うまく運用出来ておられる方はいらっしゃいません。

「最初の１年は良かった」　「空室リスクやリフォーム代金の負担が大きすぎる」

といった様な声をよく聴きます。

金額も区分とは比べ物にならないだけに、購入前には色々なリサーチが必要になります。

当社では、購入される前の物件調査も無料でさせて頂きております。

投資用新築マンション　ＶＳ　投資用中古マンション

投資としてどちらが良いのか？

答えは、断然、中古マンションです。

なぜならば、値下がりリスクが新築に比べ少ないからです。

新築マンションを購入され、売却したいが出来ない（ローン残高と売却値の差が大きい）というオーナー様が非常に多いです。

中には、「値上がりします」　「ローンと同額で売却出来ます」　などといったセールスを信じ購入された方もいらっしゃいます。

当然、価格だけで判断してはいけませんが、色々な要素を考えても中古マンションだと思います。

では、投資としては中古マンションの方が有利なのに新築マンションをなぜ購入するのか・・・

●節税効果を期待する　●「中古」という気分的な問題　●知識がない　●騙される

この４点しか思い当たりません。

最近は、書店などでも、「新築マンションは買うな」　「中古マンションを買いましょう」という題目の書籍を見かけることが多くなりました。

知識不足で高額な投資不動産をスタートさせることは危険です。