一口に不動産投資と言っても、色々な種類や所有の仕方があります。

区分、一棟、ビル、駐車場、土地、これらを、キャッシュ、ローン、又、個人で所有、法人で所有など、本当に色々あります。

しかし、不動産投資においての共通の考え方は一つです。

毎月の返済は家賃で全て賄えることです。（ローン年数によっては違ってきますが）

要するに、「利回り重視」であることです。

そうなると、高額な新築マンションの投資は除外されます。
「節税目的」での新築マンションも問題外です。

当社にご相談頂きく多くの方は、この新築マンションの問題です。
ローン借り換え、ご売却相談、毎日たくさんお問合せを頂きます。

騙されない為に、ある程度は知識を身に付けたいですね。

投資物件に対しての融資が過去最高の残高を推移しております。

しかし、いつまでもこの状況が続くとは思えません。

特に、最近、投資マンションにおいて融資を緩和している金融機関は、状況次第ではサッと引いていくでしょう。

日本の投資マンションも一棟収益もここにきて一周回ってしまっている感じがします。
（売れ残りが業者間でぐるぐる回っている状況です）

当社の見解では、あと２年は今の状況が続く可能性がありますが、それ以降はどうなることやら・・・

借り換えやご売却を検討されておられるのであれば、早めに行動に移すことをお勧め致します。

高額な新築マンションを購入された方は、非常に収支が悪いです。

また、金利が高い金融機関をお使いの方も収支が悪くなります。

では、収支改善の方法は何があるのでしょうか？

●ローンの借り換え
●賃貸管理手数料の見直し
●繰上返済
●売却

このいずれかを検討しなければいけません。

一番簡単に出来るのが、●ローンの借り換え　と　●賃貸管理手数料の見直し　です。

当社では、賃貸管理もさせて頂けますので、ローン借り換えと併せてご相談頂けます。

本日も２名の方のご相談をお受け致しました。

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京　３戸　（全て新築）

　ローン総額　７０９０万円　　ローン平均金利　２．８４１％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京　２戸　（全て新築）

　ローン総額　３３８０万円　　ローン平均金利　３．０７５％

公務員の方は、売却のご希望です。
しかし、あまりにも購入時の価格が高い為、ご希望価格では売却は難しいです。
今後、借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約３万円の収支マイナスの為、ご定年までに収支を安定させ、売却していきたいとのご要望です。

投資用マンションのローン借り換えの流れ（手順）をお知らせ致します。

①お客様より物件名とお部屋番号をお知らせ頂く　（物件調査の為）
②お客様の属性のヒヤリング　（ご年齢、ご年収、総借入など）
③面談時に詳細のヒアリング、借り換えのご説明、必要書類のお預かりをさせて頂く
④金融機関へ打診
⑤金融機関からの回答を受けて、借り換えするかしないかの判断
⑥借り換えする場合は、全て完了後、コンサルティング費用をお支払い頂く

簡潔にお知らせしますとこのような手順となります。

まだ、マイナス金利の影響で、各金融機関も非常に積極的に融資する姿勢です。

この情勢がまだまだ続くとは思われませんので、収支改善をご検討されておられる方は、お早めにご相談下さいませ。

悪徳な投資マンション販売業者は、医療関係のお仕事に従事されておられる方を狙っている傾向になります。

なぜなら、高属性なので、どこの金融機関でも融資を受けやすい為です。

中には、一棟アパートや高額な新築ばかり買わされ、年収の３０倍近い融資を受けておられる方もいらっしゃいました。

ご友人のご紹介で購入されるケースが多く、「断り辛かったから」「キャッシュバックがあったから」などの理由が購入のきっかけだったみたいで。

過去には、「婚活詐欺」「出会い系商法」で新築を購入された看護士の方からもご相談がありました。

家賃保証＝サブリース

投資用マンションを購入されるとやはり空室リスクは存在します。

とある新築マンションを販売されておられる会社は、強制的に最初からサブリース契約で賃貸管理をされます。

果たして、サブリースは良いものなのか・・・

答えは、ＮＯです。

なぜなら、手数料の問題や、根本的に空室期間などを検証すると、長期的にはオーナー様が損をします。

また、賃貸付け時の礼金収入、家賃の変動でサブリース金額も変更される問題など、どうしたってオーナー様には不利な契約内容が多いように思います。

当社では、ご所有戸数が少ないのであれば、自己管理をお勧め致します。

ご所有物件が空室になるとどんな方でもブルーな気分になります。

しかし、海外の投資家向けへも販売させて頂いたいる当社では、空室しか買わないといった投資家もいらっしゃいます。

その場合、良質な空室物件を探すほうが非常に難しくなります。

空室で悩み、しかも、売却もご検討されておられるのであれば、是非当社へお問合せ下さい。

過去に、空室でも思いがけない価格で売却出来た事例もございます。

最近は本当によく「一棟アパートのご相談」を受けます。

多くは、ローンの借り換え相談です。

当然、借り換えが出来る方もいれば出来ない方もいらっしゃいます。

先日も、３棟　ローン総額３４０００万円の物件をご所有されておられます。

約２年前に購入され、当初は手残りも約３０万円ほどあったが、今では毎月収支がトントンの状況です。

今後の修繕などを考えると維持できない可能性があり、非常に不安です、とのご相談でした。

物件の評価や収益性、立地やお客様の属性などを考慮しても、おそらく借り換えはできません。
しかも、このままでは近い将来破綻してしまいます。

一棟アパート経営の失敗は、人生を大きく変える要因になることを理解しておかなければいけません。

不動産投資を始める前には、「老後にはいくらの不労所得を作るのか？」ということは最低でも計画しておきましょう。

３０歳で不動産投資を始めると３５年ローンで６５歳で完済となります。

では、５０歳の方が始める場合は、２９年ローンとなる為、７９歳で完済となります。

７９歳までローンが残る・・・

現実的に考えるとゾッとしませんか？

現在、投資マンションをご所有されておられる方は、繰り上げ返済の計画や出口戦略を立てておられますでしょうか。

特に、新築マンションを購入された方は、無計画で始め、しかも、「節税目的」で購入されておられる方もいる為、本来の不動産投資の形には程遠いものになっておられることでしょう。

「失敗した！」と感じておられるのなら、何らかのアクションを起こさないといけないですね。

高額な新築マンションをセールスされる時に、ある販売会社は「キャッシュバック」を条件に販売をかけてきます。

キャッシュバックとは、購入すると現金をもらえるということです。

当たり前に考えて、商品を購入して現金までもらえるなどと言う話が普通なのかどうか・・・

正当な取引とは言えない気がしませんか？

しかし、騙される方もいらっしゃいます。

「毎月のマイナスはこのキャッシュバックから負担してください」

「税金などはキャッシュバックから負担してください」

などとセールスされるみたいです。

正当な取引でないものは、いずれお客様のご負担になりえる可能性は非常に高くなりますので注意が必要です。

ここで言う、身の丈に合わないとは、

年収に合わない借り入れをし、物件を取得していくことを指します。

ある地方銀行では、年収の３０倍近い融資も行います。（完全に債務超過と思いますが）

ネット広告では、「サラリーマンでも○億円の資産」や「年収４００万円でも○億円の資産」など、少し誇大広告の様なものが散見されます。

当社も物件の販売を行っておりますが、その様な年収の２０倍や３０倍近い借り入れを推奨しておりません。

なぜなら、借り入れが多ければ多いほど、やはり今後の借り換えや色々なローンを取り組む局面で不利に働くケースが多いからです。

「不動産の収益があれば金融機関は借り入れとはみなさない」
「投資マンションを所有していてもマイホームは買えます」

この様なセールストークを信じたが、結局マイホームが買えなかったなどのご相談もお受け致します。

当社にご相談される方の多くは、「債務超過」です。

逆に言えば、「債務超過」でない方は、そこまでお困りになるケースが少ないと言えます。

何事も、身の丈ということは非常に大切ではないでしょうか。

以前、当社にご相談頂いた医師の方です。

約３年前に、新築で購入された区分の借り換えのご相談をお受け致しました。

その時には、過去の返済状況が不良の為、借り換えはできなかったのですが、２、３年通常返済をすれば再審査可能との回答をさせて頂きました。

しかし、同時期に、一棟アパートのセールスもお受けになられており、区分の収支改善にはそれも良いのではないのかというご相談もお受けしておりました。

当社からの回答としては、一棟を購入してしまうと負債額が増え、区分の借り換えは今後困難になる為、まず、区分の借り換えを成功させ、その後、検討すれば良いのではないでしょうかというご提案をさせて頂きました。

最近、その医師から再度ご相談を頂き、当社のアドバイスを参考にせず、一棟アパートを購入されたらしく、やはり他のご相談者の方と同様に、最初の１年はローンを支払っても手残りがあったが、最近になり、空室が目立ち、家賃保証金額もかなり下がり、毎月、マイナス収支に陥ってしまっておられます。このままであれば、維持出来なくなる恐れがある為、何とかならないのかというご相談です。

まずは、売却を検討し負債金額を減らし、並行して賃貸管理の状況を再度正確に把握し、少しでもキャッシュフローの改善を図るのが急務です。

当社でも中古マンションの販売をさせて頂いておりますが、やはり一番人気は築浅の中古マンションです。（区分）

理由は、良い条件のローンが使えることと、賃貸市場が安定している、これにつきます。

最近流行りの不動産セミナーでも、築５年～１５年くらいの物件が飛ぶように売れております。

良質な一棟を仕入れるのは大変厳しいですが、区分であればまだマシです。

約１０年くらい前に良い物件を手にされた方は、ほとんど持ち出しなく売却出来ているみたいです。（東京のごく一部ですが）

そう考えると、同じ時期に関西圏や福岡の新築物件を購入されておられる方は、まだまだ売却価格がローン残金と比べると差額が大きいような状況です。

どこの立地で買うか、どこの金融機関を使うか、非常に大切ですね。

ごくまれに、「ローン金利は経費で計上できるから高くても良いのでは？」とおっしゃるオーナー様がいらっしゃいます。

それは大いなる間違いです。

なぜなら、全ての金利が経費にはなりませんし、当然キャッシュフローも悪化するので、借り換えなどの審査時にも不利に働きます。

特に、医師の方などが「節税」目的で購入されるケースで、うまく販売会社のセールスに乗せられて購入するパターンに多いです。

ローン借り換えで、「たかが何千円安くなるだけなら今のままで良い」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、それも大きな間違いです。

単純に毎月の返済の軽減額だけの単純なメリットだけでなく、収支が改善されると、今後、さらに良い条件の借り換えが出来たりもします。

最近の借り換え成功例では、年利０．８５％（変動金利）で借り換え成功された方もいらっしゃいます。

結論、「ローン金利は安いほうが当然良いですし、出来るときには必ずやるべきです」