本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　５０２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７２００万円　　ローン平均金利　３．２３５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
売却も検討されておられますが、希望金額では売却が難しく、しばらくこのまま所有し続けるにあたり収支改善を図りたいとのご希望です。

公務員の方は、不良物件の売却をご検討されておられます。
東京の販売会社に騙されて築古の物件を購入されましたが、約半年空室が続き、しかもリフォーム代の負担も重なり、費用負担が増加しております。
毎月の負担をこれ以上増やすことが困難な為、速やかに売却したいとのご要望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、

「区分の収支改善の為にアパートを購入した」

という方がいらっしゃいます。

ご相談を受けますと、ほとんどの方が違法性の高い契約で購入し、しかも、購入後、約１年～２年経過後には、このアパートも収支の悪化が現れます。

空室、リフォーム代、修繕費など度重なる出費で、購入してからのキャッシュフローは無くなります。その後は、収支トントンといった状況になり、毎年の固定資産税の支払いに苦しみます。

この様な状況の方は少なく無いはずです。

区分の収支改善の為に、新たな物件を増やすということは最終手段だと当社では考えます。
まずは、借り換えや不良物件の売却、賃貸管理の見直しなどで収支を改善させるのが得策です。

安易な判断で物件を増やすこと（特に中古アパート）は止めるべきです。（優良物件なら別ですが・・・）

東京・横浜の中古物件の価格が上昇しております。

３年前に比べると、１Ｋタイプで１００万円～２００万円ほど高くなってます。
（当然、全ての物件ではありませんが）

当然、利回りは低下気味ですが、その代わり？ローン金利が非常に安いです。

当社では、１．３％～の提携ローンをお使い出来ます。

最近は物件仕入れも大変な状況です。

関東に比べ、大阪、福岡の中古市場の価格の伸びはあまり感じられません。

投資物件をお探しの方は、当然、「自分は良い物件を手に入れたい」と考えます。

では、根本的にどうすれば良い物件を手に入れることが出来るのか・・・

（高額な新築マンションは当然除外）

①営業電話に付き合う
②セミナーに参加する
③友人の紹介を受ける
④専門業者と仲良くなる
⑤自分で不動産会社を企業する
⑥競売を探す

この①～⑥で、一番手っ取り早く良い物件を手に入れることが出来るのは④です。
（やはり良い情報は良い会社、良い営業マンに集まります）

しかし、この業者選びがなかなか難しいですね。

「節税目的」で不動産投資を・・・と謳う販売会社はダメでしょうね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪６戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２０９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　３．０１５％

医師の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の負担が約１０万円ほどあり、還付金も減少してきている為、収支改善を図りたいとのご希望です。
物件の場所があまり良くない為、今後は金融機関との交渉になるでしょう。

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご希望です。
最近はよく買い取り業者からのセールスも多く、あまり信用できないため契約はされておられません。少しでも早くご売却をしたいとのご希望です。

投資マンションをご所有される方の多くのご職業は、

医師、歯科医師、公務員、上場企業の方々です。

この様なご職業の方は、金融機関では、「属性が良い」とされます。

金融機関における、「属性が良い」と何が良いのか・・・

融資が受けやすい、または、融資金利が安い　などです。

当然、投資マンションにおいてのローンも然りです。

借り換えも非常に好条件を引き出すことも可能です。

そうなると、当然、借り換えしないと損　ということになります。

新築の投資用マンションは儲かりません！！！

これは定説です。

なぜ、「得」をしないのか？？？

価格が高い為利回りが悪すぎるからです。

では、購入される方はなぜ買うのか？？？

●そもそも不動産投資を分かっていない
●騙されている

これにつきます。

しかし、最近は中古市場も価格高騰の為、利回りは低下しているのが現状です。

新築投資マンションはダメ！！！　これは常識です。

おかげさまで６月度は過去最高のご相談件数、借り換え成功件数を更新致しました。

お役に立てなかったお客様はお力になれず申し訳ございません。

一棟収益アパートに関しても借り換え成功も多く、驚く様な金利条件も出ました。

最近は、融資利率も下がり傾向にあり、また、融資基準も緩和傾向です。

しかし、これが長くは続かないと見ております。

過去に借り換え失敗された方でも一度当社へお任せ下さい。

７月スタート致しました。

今月ももうすでにかなりの件数のご相談予約を頂戴しております。

本日、明日、明後日で８名の方のご相談予定です。

●高額な新築マンションを購入してしまった
●「節税」目的で新築を買ってしまった
●区分の収支が悪いので一棟を買った
●悪徳な販売会社に騙されてしまった
●売却したいが希望値段で売れない

などのご相談がメインです。

ご相談ご希望の方は、早めに面談予約をお願い致します。

ご相談頂くお客様から、ご所有されておられる物件の契約書や重説などの書類を拝見すると、かなりの確率で不備や不正が存在します。

それをお客様もご存じの場合（承諾している）や全く気が付かなかった、知らなかった場合など色々です。

不正な取引、不正な融資はバレなければと考えておられると、借り換え時や売却時に大きな損害を被る事もあります。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２００万円　　ローン平均金利　３．０５％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　２棟　中古　アパート　

　ローン総額　３８０００万円　　ローン金利　４．５％

公務員の方は、ご本人様曰く、騙されてしまったみたいです。
ご所有されていた物件を高値で売却するという条件で新築を購入されましたが、その約束は守られず、結局は利回りが悪い物件を金利が高いローンで買わされただけだったとおっしゃっておられます。
今後は売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
しかし、現在の不動産の収益が悪く、借り換えもなかなかスムーズにはいかない感じです。

出口戦略　＝　売却

これを考えて不動産投資をしなければいけないと当社では考えます。

利回りも当然大切な事ですが、売却しなければいけない状況で、多額にローンだけが残る

このような現象で苦しんでおられるオーナー様は非常に多いはずです。

新築マンションを購入された方に多くみられる現象で、「節税」「年金」「保険」このセールストークで購入し、売却時の価格がここまで下がるとは当然想像できなかったはずです。

５年後にはいくらくらいなのか？　１０年後にはいくらなのか？　２０年後はいくらなのか？
という、ある程度のリサーチは必要なことです。

将来の保証作り、不労所得の為に始めた不動産投資が、人生を狂わせる物になってしまうのは本末転倒であります。

当社にご相談頂くお客様の中には、個人で不動産投資を始められ、今では法人化にされた方もいらっしゃいます。

個人が良いか、法人が良いかは、不動産投資の規模などで決まりますので一概にどっちが良いのかは判断できません。

ただ、法人化の方が良いローンの取り組みが出来たりすることもあります。

現在、ご相談頂いているお客様は、金融機関の方から法人化にしてくれれば、借り換えＯＫですといった回答もあり、現在検討中です。

明確な事業規模の計画があれば、法人化も良い方法ではあります。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　大阪１戸　（新築）

　ローン残高　１６２０万円　　ローン金利　３．１５％

　中古　アパート　一棟　　ローン総額　１２０００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　３５歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１６６００万円　　ローン平均金利　３．４％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４２２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
一棟アパートが毎月約５万円のマイナスがあり、購入されたことを後悔されておられます。
購入当初は約１０万円のプラス収支でしたが、約１年後、空室が増え、リフォーム代の負担も増加し、このままでは破綻しかねない状況です。

医師の方は、ご友人のご紹介で「節税目的」で購入されてこられましたが、毎年還付金も減少し、売却をご希望されておられます。

公務員の方は、新築マンションの収支改善の為にローン借り換えをしたいとのご要望です。
過去にご自身で借り換えを検討されましたが成功しなかった為、ご友人を通じ当社にお問合せを頂きました。

マイナス金利の影響で、かなり投資マンションのローン金利も下がってきてます。

当社提携ローンで、１，３％～という金利商品もございます。

現在、２％後半や３％を超える金利のお客様はローン借り換えを検討すべきです。

個人のお客様では、中々投資マンションの金利事情をキャッチすることは困難です。

また、お客様の属性や販売会社によっても金利が違います。

少しでもキャッシュフローを良くしたい、今後の不動産運用についてアドバイスが欲しいという方であれば、当社はお役に立てるかと思います。