１月のご面談予約もたくさん頂戴しております。

このままだと、現在ご相談を頂戴しても２月下旬までご面談が難しいかもしれません。

長期金利の動向や、金融機関の不動産融資に対する締め付けも感じる様になっておりますので、借り換えのご相談はお早めにお願い致します。

また、税務相談、法律相談も各専門家が対応させて頂けますので宜しくお願い致します。

投資マンションの場合、「買ってはいけない物件」は存在します。

●大手デベロッパーの販売物件だから大丈夫
●金額が安いから大丈夫
●融資が付くから大丈夫
●今賃貸付きだから大丈夫
●物件名に誰もが知ってる地名が入ってるから大丈夫

決して大丈夫ではありません。

当社では、中古マンションを販売していることから、色々なデベロッパーの物件を扱うことが非常に多いです。
その中でも、このエリアは、このマンションブランドは、新築の時は良いが中古になるとダメというケースがあります。
当然、売却なさる場合に大きく金額に影響が出る為、築５年後には新築時の半分くらいの価格でしか売れないといった状況になります。

この、「買ってはいけない物件」をご所有されておられる方は、借り換えなども少し難しくなるケースもあります。

先日、「全国賃貸住宅新聞」において、衝撃的？な見出しの記事がありました。

「業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」

ギクッと思われる方も多いのかと思います。

要するに、レバレッジを効かせて購入された方（区分、一棟）、しかも、融資利率が３、５％以上という状況の方。

購入当初は良かったもののわずか数年で収支悪化、毎月赤字、固定資産税、リフォームや修繕費の捻出も出来なくなり・・・破産、というシナリオです。

当社でも、同じような状況の方からも多数ご相談頂きます。

皆様、融資が付いたから良い物件と思っておられませんか？
良い値段で売却出来ると思っておられませんか？
何とかなると思っておられませんか？
今後の金利上昇に耐えられますか？

など、勘違いによって（騙されている）、借り換えのチャンスや売却のチャンスを逸脱することも多々あります。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４５３０万円　　ローン金利　２、５７５％

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　福岡１戸　（１戸中古）
　ローン総額　７４８０万円　　ローン平均金利　２、８３５％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　７６２０万円　　ローン平均金利　２、３７５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
昨年、不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
現状では、毎月約１万円のマイナスの為、収支改善をしたいとのご要望です。

公務員（教員）の方は、ご売却希望です。
販売会社に騙されたらしく、高額な新築物件を購入させられてしまいました。
不良物件をなんとか売却したいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で約３年前に新築物件を購入されました。
しかし、年々節税効果もなくなり、家賃も下がり、収支が悪化しております。
何も分からずに不動産投資を始めてしまったことを後悔されておられます。

１２月もたくさんのお問合せを頂戴しております。

（お陰様で１２月中の個人面談予約は全て埋まっております）

お問合せのほとんどが、「ローン借り換え」のご相談です。

最近では、区分１、２％～　、　一棟１、５７５％～　　の借り換え成功事例もございます。

いつまでも、マイナス金利は続きませんので、少しでも物件の収支改善をお考えでありましたらお早めにご相談下さいませ。

また、当社では、

●中古物件の販売、管理
●ご売却相談
●税務相談
●投資不動産コンサルティング

など、ありとあらゆるご相談に専門家が対応させて頂けます。

投資不動産を扱う企業がここ数年増えています。

新築区分、中古区分、一棟物など様々です。

中には、かなりの費用をかけて、ＷＥＢ広告、派手なパンフレット、ＤＶＤなどの販促物を豪華に作っていたり、有名芸能人を使いＣＭをしたりと、過熱気味な様に感じます。

それらの経費は当然、買主様から頂く利益で成り立っている為、当然価格に反映されております。

良質な情報、良質な物件を扱い続けることは非常に難しく、大きな企業（経費をたくさん掛ける企業）になればなるほど、扱いたくない物件を販売せざる得ないことも多くなりますね。

当社での、最近のローン借り換えの成功事例をお知らせ致します。

●医師の方　４０歳　投資マンション　８戸　

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、６％　（総支払金額の軽減　２３００万円）

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　３戸

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、５７５７％　（総支払金額の軽減　８２０万円）

●公務員の方　４８歳　投資マンション　６戸

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、８５％　（総支払金額の軽減　６６０万円）

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　２戸

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、５７５％　（総支払金額の軽減　７３０万円）

　　　　　　　　　　　　　　　一棟アパート　

　ローン借り換え後　⇒⇒⇒　年利　１、６％　　（総支払金額の軽減　１６６０万円）

今後は、長期金利の上昇も予測される為、このような借り換えも中々難しくなる可能性もあります。
収支改善！　何とか借り換えを成功させたいというオーナー様は是非お問合せ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　５６６０万円　　ローン平均金利　３、１３％

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４３８０万円　　ローン金利　２．１５％

医師の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
約１０年前にご友人の紹介で新築物件を購入致しましたが、年々家賃が下がり収支が悪化しております。ご自身でも借り換えを試されましたが成功せず、売却も検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、当社のお客様からご紹介を頂きました。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、借り入れ総額が大きく不安になられておられます。毎月約２万円のマイナスである事から借り換えをご要望されておられます。

購入時の金融機関の審査と借り換え時の審査は全く違います。

比較的物件購入時の審査の方がかなり緩いです。

借り換えと一口に言っても、区分や一棟、築何年、構造など非常に条件の縛りがあり、中々受付さえも難しい方が多いと思います。

また、販売会社との提携商品の場合は、お客様ご自身でのお申込みも出来ない為、融資条件の良い金融機関を紹介してもらわないとダメなケースも多いです。

当社では、年利１．２％～　の購入ローン、借り換えローンもあり、一棟においての借り換えも年利１．５７％くらいでの借り換えも成功されておられるオーナー様もいらっしゃいます。

当社にもたくさんの、「路上アンケート」で新築物件を購入した！

という方からのご相談を頂きます。

●なんとなく購入してしまった
●何年後かに高値で売れると聞いた
●毎月負担は０円だ、と聞かされていたが、リフォーム代や税金などでマイナス
●「節税効果」があると言われたが調べてみれば結局損になる

など、中には短期間に複数戸の物件を購入された方もいらっしゃいました。

東京、大阪ではいまだにこのような「悪質な販売セールス」が存在し、国民生活センターなどでも苦情、クレームが多いみたいです。

やはり、不動産投資に知識の無い方が騙され、知識のある方は全く騙されておりません。

「うまい話し」が路上に転がっているはずはないのに・・・

お蔭様で１２月はほぼご相談、ご面談予約が埋まっております。

これからのシーズン（確定申告前）は非常にお問合せが急増し、急なご対応が出来ないことも多々ございます。

ご相談の際は、お早めにお願い致します。

※ローン借り換えは毎月金融機関の審査方法や金利なども変化しますのでご了承下さいませ※

１１月度も当社ご相談件数、ご面談件数とも過去最高件数のお問合せを頂戴致しました。

ローン借り換え成功件数も更新致しました。

お役に立てなかったお客様も多くいらっしゃいました。申し訳ございませんでした。

ご相談内容としては、

●ローン借り換え　（区分、一棟）
●売却相談
●投資マンションコンサルティング
●「騙された！」などの相談

が圧倒的に多いです。

これからの季節、確定申告のご相談も増加します、当社では、税理士のご紹介などもさせて頂けます。

師走になり、何かとお忙しい日々が続きますが、年に一回くらいはご自身の不動産投資について見直しをする良い機会かもしれませんね。

立地が悪い物件を購入してしまうと最悪です。

立地が悪いとは・・・
●最寄り駅からから１０分以上離れている。（希望は５分以内）
●主要駅までのアクセスが不便
●住環境が悪い
●土地が悪い
●近隣に同じような投資マンションが乱立している

などです。

では、立地が悪い為に起こる問題
●売却価格が安い
●賃貸が付き辛い
●家賃の下落
●空室が増えるので入居者の属性が悪くなる
●ローン借り換えに際し不利になる

などです。

最近でも、借り換えご希望の医師の方で、立地が悪い為借り換え不可となられたお客様がいらっしゃいました。
ご本人は、遠隔地のマンションだった為、立地や土地勘が無く、営業担当を信用し高額な新築マンションを購入してしまいました。

このように、立地が悪いマンションは最悪です。どこかのタイミングで損切覚悟で売却されることをお勧め致します。

新築マンションを一切お値引きなしで購入されておられるオーナー様は非常に少ないと思います。

オーナー様の中には、価格の２０％の値引きや、キャッシュバックというような形で購入されておられる方もいらっしゃいます。

どうしてそんなに値引けるのか・・・

答えは、販売会社の利益がかなり乗っており、値引きあり気の価格設定だからです。

その為に、利回り低下、買主様の毎月の負担が生じてしまいます。

本日は２名の方のご相談です。（お二人とも当社のお客様からのご紹介です）

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪５戸　神戸４戸　東京４個　（全て新築）

　ローン総額　２２９００万円　　ローン平均金利　２、６５％

●医師の方　４１歳　投資マンション　大阪６戸　京都２戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１６２００万円　　ローン平均金利　２，８７５％

お二人ともご友人のご紹介で約１０年前から新築マンションを購入されてこられました。
「節税目的」で購入されてこられたらしく、最近、節税効果も減少し、空室問題、リフォーム代などの負担も増加しております。
売却も検討されておられますが、金額が全く合わずです。
借り換えなどのコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。