投資マンションのローン借り換えは、手助けをする企業によって条件は違ってきます。

当然、受付出来る金融機関も違ったり、同じ金融機関でも企業によって金利が違ったり、お客様には理解し難い物なのです。

「借り換えします！」と言って、期間延長させた当面のキャッシュフロー改善を勧められたり、お客様が分からないところで共同担保に取られていたりとトラブルが多い業者も多々ございます。

実質金利の引き下げが出来なければ、借り換えの成功とは言えません。（総支払金額の軽減）

当社では、北海道～沖縄のお客様までご相談可能です。
しかも、投資物件自体の所在地も問いません。

金利が高くて困っている、悪徳な販売業者に騙されたなどのご相談は是非一度お問合せ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（２戸新築）

　ローン総額　９２８０万円　　ローン平均金利　２、８７％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　６１４０万円　　ローン平均金利　２、９６５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人様は、「業者に騙された」と思っておられ、購入後３年後には買い戻すという約束があったみたいです。しかし、販売業者が逃げてしまい、お約束が履行されることはありませんでした。収支がかなり悪い為、借り換えで収支改善をしていきたいとのご要望です。

公務員の方は、業務提携頂いております税理士の方からのご紹介です。
新築マンションをご所有されておられる為、利回りが悪く、思う様な利益が上がっておりません。「節税」「年金」「保険」目的で購入したが、今では後悔なさっておられます。
長期的にコンサルティングをさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　２、８５％

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４２８０万円　　ローン平均金利　３、３５％

医師の方はローン借り換えご希望です。
約５年前に「節税目的」で新築マンションを購入されました。
利回りが悪く、毎月の収支がマイナスの為借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方はローン借り換えご希望です。
金利が非常に高いので収支がマイナスです。
過去にご自身で借り換えを検討されましたが出来なかったみたいです。

２月もほぼご相談・ご面談の予約が埋まっております。

ほとんどのお客様は「ローン借り換えのご相談」です。

昨年末あたりから少しづつではありますが、金融機関の融資審査も厳しくなり、特に一棟物の融資が通りにくくなっております。

今までみたいにイケイケではなくなりますので、ご相談はお早目にお願い致します。

１月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

誠に有難うございました。

投資マンション（区分）、投資アパートの借り換えのご相談が圧倒的に多いですが、最近は、色々な士業の方々から、販売のご紹介なども増え、良質な物件の仕入れが足りない状況が続いております。

当社では、東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡の物件はもちろん、札幌、仙台、埼玉、広島などの物件も取り扱いしております。

物件の選定は非常に厳しく行っている為、販売用物件の確保が難しくなっております。

区分、一棟物件をお持ちのオーナー様、業者様、物件情報ございましたら是非宜しくお願い致します。

（最短３日で決済致します。全て現金での決済致します）

そろそろ確定申告シーズン到来です。

当然の事ですが、「確定申告は正しくするのが当たりまえ」です。

ましてや、雑費を水増ししたり、架空経費を作ったり、家賃収入金額をごまかしたりは違法です。

領収書の保管や帳簿付けが厳格になっておりますので、安易な判断での申告はしないほうが賢明です。

業者任せにしたりなど問題外です。

特に医師の方で、「節税目的」で購入されておられるオーナー様は大きなしっぺ返しが無いようにきちんと申告しましょう。

未だに、「アンケート商法」らしき方法で、高額な新築マンションを購入させる業者がいるみたいです。

国民生活センターや消費者センターなどでは数年前から問題になっていますね。

東京でも、大阪でも、京都でも、神戸でも、福岡でも、主要駅前で若い営業マンに声をかけられます。（当社の社員も博多駅で若い女性営業マン？に声をかけられました）

アンケート業務をアウトソーシングしている業者もあるみたいです。

「税金についてのアンケートにご協力下さい」
「クオカード差し上げますのでアンケートにご協力下さい」
「年金についてのご意見聞かせて下さい」

など、色々な声掛け方法があるみたいです。

一度アンケートに答えると、営業電話が頻繁にかかってきたり、名簿化され名簿屋に転売されたり、親切心でアンケートに応じられた方には何ら得はないかと思います。

当社にも、その様なきっかけで新築物件を購入された方からのご相談も増加しております。

年始から金融機関の審査基準が厳しくなっています。

具体的に、属性的に問題の無い方が融資不可になったり、自己資金の条件が付いたり、借り換え案件が通らなっり、と潮目が変わってきてます。（特に一棟アパート案件）

このように、少しづつですが不動産に対する融資を締め付けて来ておりますので、新規購入を検討されておられる方、ローン借り換えを検討している方はお早めにご対応が良いかと思います。

金利に関しても、おそらく少しづつではありますが上昇していくことが予想されます。

「レバレッジを効かせる」

「低金利の時代はローンをうまく利用する」

「借りれるだけ借りる」

という様なセールス文句をよく聞く様になりました。

しかし、「借金は借金でしかありません」

投資物件の場合（特に新築マンション）、売却時の価格はお客様が思っている以上に下がります。

この相場感が無かったが為に、騙されて高額な新築マンションを購入させられたオーナー様のご相談が後を絶えません。

どのようなお客様にも、「適正なローン金額」というものがあります。
それを無視して貸す金融機関もよろしくないですが、それを知らずに借りるお客様にも責任はあります。

ご自身の借金は、ご自身で処理しなればいけない事は大前提ですが、まして、金融機関が助けてくれる、販売業者が助けてくれる、などということは一切ない！ということを認識しなければいけません。

投資物件の購入時に判断基準をご理解しないまま契約してしまうお客様がいらっしゃいます。

●毎月の収支だけで判断した
●今後高値で売れると営業担当から聞いた
●値引きしてくれた
●キャッシュバックがあった

などの理由だけで購入されてます。

投資物件を判断する時は、（簡単に言うと）

①立地
②利回り
③ローン金利

以上です。（細分化すればまだまだありますが・・・）

上記の①～③で判断すると、おのずと新築マンションは除外となります。

東京都内、大阪市内でも区が違えば金融機関の評価は全く違います。

まずは立地！　（遠方で分からない，土地勘が無い方は以前にリサーチしなければいけません）

この立地の判断を間違うと「売却時」に大きなマイナスになります。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１３２００万円　　ローン平均金利　３、１５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９１０万円　　ローン平均金利　２、６７５％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　大阪２戸　神戸２戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６１００万円　　ローン平均金利　２、４２％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在の収支が悪く、空室もある事から、何とか負担を減らしたいとのご要望です。
売却もご検討中とのことです。

民間企業ご勤務の方は、売却希望です。
家賃の値下がりがあり、利回りも悪化しました。速やかに売却したいとのご要望です。

公務員の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴しました。
ローン借り換えをご検討されておられます。
新築で購入された物件の収支が悪く、マイナスの為、借り換えを成功させたいとのことです。
以前にご自身で金融機関と交渉されたらしいですが借り換えや金利引き下げは出来なかったらしいです。

「投資物件の売却時期はいつが良いですか？」

と頻繁に質問を受けます。

一概には言えませんが、築年数が価格を決める大きな要素となる為、築年数には気を付けていた方が良いですね。（ここではあえて言いません）

また、現在の賃貸管理状況（サブリースなのか、集金代行なのか）も価格を決める要素になります。

●オリンピックぎりぎりで売却
●もう少し景気が良くなったら　（なにを基準としているのかは不明ですが）

などの理由で売却を躊躇されておられるオーナー様は、気を付けないと大きな損になるケースもやってきます。

先日、お客様より、

「東京の新築業者から物件買ってと言われている」

「購入すれば〇〇〇万円キャッシュバックがあるみたい」

と、セールスを受けているとの事です。

価格は２６００万円、家賃は７７０００円、ローン金利は３、１７５％　だそうです。

結論、全くダメ。　利回り低すぎ、金利高すぎ。

このように、東京の新築区分は利回りが低下しております。（関西が高いという訳ではありませんが）
当社にご相談頂く多くの方は、この「新築区分」をご所有されておられる方々です。

甘ーいお話しには必ずトゲがあるものですね。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　（中古２戸）

　ローン総額　５２７０万円　　ローン平均金利　２、３７５％

●歯科医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　７２１０万円　　ローン平均金利　３、０５％

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　福岡１戸（３戸中古）　
　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２、６２５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
今後も中古物件の買い増しを検討されておられる為、今のうちに借り換えを成功させていとのご要望です。

歯科医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年前に「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、節税効果もあまりなく、年間マイナスが増加している状況です。信用できる不動産業者が少ないとおっしゃっておられ、友人のご紹介で当社をお知りになられました。

公務員（教員）の方は、不良物件の売却と借り換えご希望です。
空室の物件があり、売却したいとのことですが、希望金額では売れず、ローンの支払いだけされておられます。少しでも高く売却したいとのご要望です。残った物件は借り換えをご検討です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．０２５％

●公務員の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５３０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で約１０年ほど前から新築マンションを購入されてきました。
しかし、月々のマイナスが大きく、節税効果も無い状態です。
売却もご検討されましたが希望額では売れない為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
新築マンションの収支が悪く、マイナスの為、借り換えご希望です。
今後も、東京、大阪で中古マンションを購入していきたいとのご相談です。