悪徳な業者は、

「今はこの金利ですが、２年後くらいには借り換え（金利引き下げ）します！」

という様な条件を提示し、高額な新築マンション、中古アパートの購入をさせます。

当社でも、過去にこの様な条件で購入されたオーナー様からのご相談をたくさんお受け致しましたが、その約束を履行された業者はありませんでした。

当然、買主の方は、「詐欺だ！」　「騙された」　とおっしゃいますが、騙された方にも責任があります。

投資不動産のローン審査基準は年々変化しますし、毎月変化する金融機関もあります。

その様な事情の為、数年後の借り換えのお約束は本当の約束には決してなりません。

「社会情勢が変わったので今は無理です・・・」

と言われてしまうのがオチでしょう。

「借り換え前提で」　物件を所有しておられるなら危険と言えます。

４月も今日から本格的にスタートですね。

ヤフーのトップニュースでも出ておりますが、アパートローンの過熱ぶりが問題になってきてます。

空室問題や金利の上昇などでローン破綻するオーナー様は間違いなく増加してくるのでしょう。

目先のキャッシュフローに目がくらみ、高額な中古アパートを高金利で購入してしまった！

というご相談は非常に増加しております。

アパート経営の難しさはやってみないと分からない事も確かにありますが、

「そんなうまい話しは今も昔も存在しない！」

事だけは言えるでしょう。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　神戸１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６３９０万円　　ローン平均金利　２、５３％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　２、８７５％

　中古　一棟　アパート　　ローン総額　７９００万円　　ローン金利　４、５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
７年ほど前に新築物件を購入しました。マイナス金利の影響でご自身でローン借り換えを検討されましたがうまくいかず、今回のご相談となりました。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入されましたが、「家賃下落」　「空室」　「リフォーム代の負担」などが重なり金銭的に厳しい状況です。
銀行への金利交渉もうまくいかず、このままでは数年で破綻してしまう予想です。

高額な新築マンションを購入してしまい、毎月のマイナスが大きい　

と悩んでいらっしゃいませんか？

お悩みのお客様の中には、

「知り合いの保険屋から紹介されたが、よく分からないうちに契約してしまった」

「金利が非常に高く、毎月の収支が悪い」

「２、３年後には高く売却するから儲かると聞かされているが本当？」

「悪徳な業者からキャッシュバックすると言われ購入してしまった」

など、色々な理由で購入されておられます。

毎月マイナスを支払い続ける事は非常に勿体ない事です。

ローン借り換えや賃貸管理の変更、確定申告など、色々な方法で少しでもマイナスを軽減しなければいけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　大阪５戸　神戸３戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　２、６５％

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　（全て中古）

　ローン総額　３４２０万円　　ローン平均金利　２、０５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１２０００万円　　ローン金利　３、８％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
最近ようやく不動産投資について理解され、現状あまり良くない状況を把握されたみたいです。販売業者の言いなりで購入してしまっている為、立地的にもあまりよくありません。
売却、繰上返済、借り換え、総合的にコンサルティングのご依頼です。

民間企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えご希望です。
購入時から、収支がかなり悪化し、リフォーム代の負担も増加しております。
空室もあり、このままでは、固定資産税のお支払いも出来ない状況みたいです。

「空室がなかなか埋まらない」

「家賃が下がっていく」

「ローンの金利が高く収支が悪い」

「悪徳業者に騙された」

全てが不良物件とは言いませんが、可能性大です。

それらを所有し続ける事は、色々な意味で損害が大きくなります。

売却する為には多少の資金は必要になるかも知れませんが、今すぐに売却することをお勧め致します。

売却し、ローンの負債が減れば、他の物件の借り換えなども模索で来るかも知れません。

当然、物件は築年数によっても価値は下がります。

なかなか良い値段が付かないなどでお悩みであれば是非、当社迄ご相談下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　６１００万円　　ローン平均金利　２、６７５％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５２０万円　　ローン平均金利　２、４％

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
マイホームのローンが組めない状態らしく、早急に売却し負債を減らしたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えをご希望です。
新築マンションの収支が悪く、マイナスの為、収支改善を図りたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４９歳　投資マンション　東京４戸　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　１３３００万円　　ローン平均金利　３、１５％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（１戸中古）

　ローン総額　６３８０万円　　ローン平均金利　２、４２５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションを購入してしまい、毎月の収支が大きくマイナスです。
「新築でなく、中古マンションの方が良かった」と後悔なさっておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今までご自身でも、何行か金融機関にご相談されましたが、良い結果には至りませんでした。
収支もマイナスの為、何とかマイナスが無くなる程度迄借り換えが出来れば・・・とご要望です。

高額な新築マンションをご所有してしまった方は投資として　「負け」　確定しております。

しかし、そのまま所有し続ける事が一番いけない事ではありますが、工夫次第ではその「負け」を最小限に抑えることも可能です

家賃収入　－　ローン返済　－　管理費・修繕費　－　固定資産税　＝　－収支

この年間「節税分でチャラ」　「還付金でトントン」　などのバランスでご所有されておられる方も残念ながら「負け」です。

色々な工夫で、「負け」を最小限にもっていき、売却先（出口戦略）を探す！

●悪徳業者に新築マンションを購入させられた
●高額な新築マンションを購入してしまった
●毎月の収支がマイナス

この様な方は、是非、ご検討下さい。

先日、当社にご相談頂きましたお客様より、

「投資マンションのローンは借り換え出来ないと思っておりました。」

（販売会社からそう聞いておりました・・・）

と、おっしゃっておりました。

ひと昔前は確かに投資不動産のローンは借り換えが非常に厳しい時代もありましたが、今は比較的条件さえクリアー出来れば容易に借り換え出来ます。

当然、お客様の属性や所有物件の詳細で、融資条件等は違いますが、当社では過去の事例でお知らせ致しますと、

●区分　年利　１、２５％　～

●一棟アパート　年利　１、５５％　～

と借り換えに成功されたお客様もいらっしゃいます。

「毎月の収支改善をしたい」　「このままでは支払いが難しくなりそう」　などのお悩みなども是非ご相談下さいませ。

※ご相談は無料です

「税金対策」

「節税目的」

の、不動産投資は完全な間違いです！！！

特に、医師の方は、要注意です。

減価償却費、金利の経費は自然に減少していきます。

雑費をごまかして申告される方もいらっしゃるみたいですが、それは違反、犯罪ですよ。

本年度の確定申告で、「あれっ！　節税効果なくなったなー」　「還付金少ない！」

と感じておられるお客様は、色々な意味でご自身の不動産投資を見直す必要があるのかも知れません。

本日は２名の方のご相談です。　（一棟アパート所有の方）

●上場企業ご勤務の方　４７歳　　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１８０００万円　　ローン金利　４、１％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　３、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　３、４％

お二人とも、ローン借り換えのご相談です。
やはり、購入当初から家賃収入の減少や修繕費の負担などが重なり、かなりのマイナスになられております。
販売会社とのサブリース金額も減額され、このままでは破綻する可能性もあるそうです。
金利交渉をされたらしいのですが、うまくいかなかったみたいです。
売却も視野に入れ、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４３歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２、８５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　３、１５％

●上場企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　福岡５戸　東京１戸　（１戸中古）

　ローン総額　８３３０万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
２年前に購入した中古アパートの収支が悪化しております。
空室も目立ち、リフォーム代の負担や建物自体の修繕もあり、このままでは破綻しかねない状況みたいです。

上場企業ご勤務の方は、不良物件の売却と借り換えをご希望です。
福岡の物件の収支が悪く、毎月約４万円ほどのマイナスです。
ある程度自己資金もおありなので良いご提案が出来そうです。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６８８０万円　　ローン平均金利　２、６３５％

●公務員の方　４３歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　４３１０万円　　ローン平均金利　２、８５％

●医師の方　４５歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３９００万円　　ローン平均金利　３、１％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
３年前に「不動産セミナー」にご参加され新築を購入されました。
当初は、ほぼ収支がトントンで所有出来ていましたが、家賃が下がり、今はマイナス収支となっています。退去時のリフォーム代の負担もあり、金銭的な負担があるなら購入しなかったと後悔されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今まで借り換えは出来ないと思っておられたらしく、金利が高いままお支払いをされておられます。自己資金もある為、良いご提案が出来ます。

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約１０年前から新築を購入されて来られましたが、空室が目立ち、収支がかなり悪化しております。「節税効果」もほとんどなく、不良物件は売却したいとのご要望です。

当社では、お客様から、ローン借り換えのご相談を頂きますと、まず、

①物件調査　（最短１日）
②詳細のヒアリング
③金融機関の選定
④必要書類のご準備のお願い

と進みます。

物件調査とは、金融機関の担保評価が出るのかどうかという調査です。

区分の場合は、売主やマンションブランドが借り換えＮＧと言われるケースもありますので、全ての物件が対象というわけではありません。

又、金融機関の選定も、お客様のお住まい地、所有物件の所在地などによっても使える金融機関が違いますので重要なことになります。

スムーズに必要書類のご準備までが２週間くらいで出来れば良いのですが、月またぎになると再度審査も必要になる場合もあります。