本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５４歳　投資マンション　大阪３戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　６８１０万円　　ローン平均金利　３、１３％

●歯科医師の方　４３歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　大阪１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　２、８７５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
金利が非常に高い為、収支が大きくマイナスです。
ご自身でも金融機関へご相談されましたが成功には至りませんでした。

歯科医師の方は、ご売却と借り換えのご相談です。
現在、ご開業を検討されており、金融機関から「不動産の借金が多いので今のままでは融資が出来ない」との回答を頂いているみたいです。
早急に売却をし、借り入れ総額を減らさなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４１歳　　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３１９０万円　　ローン金利　２、８７５％

●上場企業ご勤務の方　４３歳　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１４９００万円　　ローン金利　４、１％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　　８７００万円　　ローン金利　４、１％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入しました。
「毎月の負担はない」と聞かされていましたが、最近、家賃が下がり、マイナスが発生してしまいました。このまま所有し続ける不安があり、売却したいが希望金額が付かず、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約３年前にアパートを購入しました。しかし、最近、家賃の下落、空室の増加、リフォーム代の負担などでかなり収支が悪化しております。
賃貸管理に対しても不安があり、このままでは、ローン破綻する可能性もあるみたいです。
金利交渉もされましたが応じてくれずで、早急に収支改善したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪５戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１５５９０万円　　ローン平均金利　２、８７％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９２０万円　　ローン平均金利　２、３５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で今まで新築ばかり購入されて来られました。
収支がマイナスの為、ローン借り換えをご希望です。
負債も多い為、売却などもご提案させて頂きます。

公務員の方は、ローン借り換えと売却のご相談です。
新築物件の収支が悪く、売却も検討されましたが希望金額では売れない状況です。
借り換えもご自身でお試しになられましたが成功には至りませんでした。
「何とか収支改善したい」とのご要望です。

「節税対策で不動産投資をしている」

と、おっしゃる方はかなり多くいらっしゃいます。

特に、新築マンションをご所有されておられる方はほとんどこのケースです。

「節税目的」というのは、失敗とは言いませんが、本当にその「節税」が続くのか・・・

新築マンションの場合は、減価償却、金利の経費計上が大きく出来るため節税に繋がります。

しかし、その紙面上の経費は年々目減りします。

当然、それに伴い「節税効果」も目減りします。

約１０年後には全く節税効果は無くなると思っていた方が良いでしょう。

悪徳な業者は、「経費の水増し」　「架空の経費」　＝　脱税行為　を露骨にお客様に促すケースもありますので注意です！

アパートをご所有され手おられるオーナー様のご相談で、

「毎月、家賃入金金額が違う！かなり変動しているが内容、内訳は分からない！」

といったオーナー様がいらっしゃいました。

購入されたのが約２年前ですが、お手元には、購入時に説明を受けたレントロールしかないといった状況です。

当然、各部屋の賃貸契約の状況を全て把握することから始めないといけません。

悪徳な業者は、家賃を勝手に下げ、利益にしている輩もいます。

区分でも、一棟でも、管理は同じです。

毎月の入金家賃が違う！　といったオーナー様は管理会社の変更も検討された方が良いのかも知れませんね。

アパートローンの融資や借り換えのご相談案件をたくさん頂戴しておりますが、やはりここにきて融資基準、審査基準が閉まってきております。

以前なら問題なく満額融資出来ていた案件が、今は自己資金を最低でも２割ほど求められます。

恐らく今後も閉まり続けていく事が懸念されます。

現在、高金利にて融資を受けておられる方は、直ぐに動かれた方が良いと思います。

某地方銀行の年利４％以上のアパートローンの金利は非常に高いので借り換えをお勧め致します。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン金利　３、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　３、９％

ローン借り換えのご相談です。
約３年前に区分の収支改善の為に中古アパートを購入されました。
しかし、最近、空室が増加し、又、修繕などの費用負担も増加し、一気に収支が悪化しております。このままであれば維持することが難しくなる可能性があります。
販売会社からは、「数年経てば借り換えや金利引き下げ出来る」と聞かされていましたが、金利は下がらないとの金融機関からの返答です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３８歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５６９０万円　　ローン平均金利　２、８７％

●公務員の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　６０２０万円　　ローン平均金利　２、６５％

民間企業ご勤務の方、ローン借り換えのご相談です。
３戸ともマイナス収支の為、今後、家賃の下落などの問題があると破綻してしまう可能性もあると、非常にご不安になられておられます。
売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
大阪の物件に関して、不信感があるらしく、キャッシュバックや数年後には高値で売れるなどのセールスをされ購入してしまったみたいです。
ローン借り換えや売却についても相談したいとのご要望です。

本日は同業者の方々との勉強会です。

●物件の情報交換
●成約事例
●金融機関状勢

などを中心にお話しさせて頂きます。

また、当社の最近のご相談内容などもお話しさせて頂きます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　２、６７５％

●公務員の方　５３歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　３８８０万円　　ローン平均金利　２、７５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税の為」に新築物件を購入されましたが、節税効果も減少し、マイナスが増加しております。家賃も下落気味でご売却も検討されておられます。

公務員の方は、コンサルティングをご希望です。
２戸目の購入された販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。
「値上がりします」「キャッシュバックします」という様な事もあり、詐欺ではないかと思っておられます。今後の売却や借り換えをアドバイス欲しいとのご要望です。

毎日、たくさんのお問合せ有難うございます。

お役に立てない方へは大変心苦しいですがお断りせざる得ません。
（連絡のお返事がない方、関係書類のご準備などが遅くなる方などは後回しにさせて頂きます）

お陰様で、９月のご相談、ご面談予約が全て埋まり、今、お問合せい頂くと１０月のご面談となります。

案件によっては、急を要するものもございますので、その際は調整させて頂けます。

今年もあと３か月ほどで終わります。

毎年、１０月、１１月はご相談が急増致しますので、投資マンションでお困りの方はお早めにご相談下さいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　６０９０万円　　ローン平均金利　２、５５％

ローン借り換えのご相談です。
販売会社から、「損はしません」　「数年後には売却します」　と言われ購入されました。
ご本人様も高値で売れるのか？とご不安もあり、今のうちに収支改善を図りたいとのご要望です。

投資マンションにおける婚活詐欺・出会い系商法

一時に比べると減っていると思われますが、まだまだ悪徳業者は存在しているみたいです。

狙われる方は、

●看護師　●公務員　の方々です。　（融資が受けやすい為）

悪徳業者に騙され、高額な物件を買わされてしまい、自己破産や債務整理などの処理をされた方もいらっしゃいます。

「おかしいなー」と少しでも思った時は、専門家に聞くのが一番早く解決で出来る方法です。

新築マンションの販売業者のセミナー

よく見たら、有名な人（経済評論家、不動産投資家、元政治家、コラムニストなど）を講師に招いたりしていませんか？

何故なのか？

「客寄せパンダ」が必要だからです。

当然、無料で講演をしてくれる訳ではありませんので、業者は相当な料金を支払いお願いします。

それでも業者は「客」さえ呼べれば、良いと考えます。

そこで、不動産投資に対し、情報弱者をあの手この手でセールスしてくるみたいです。

新築マンションのメリットは一体どこにあるのか・・・大きな値引きがあるのであれば良いのでしょうが・・・

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３５５０万円　　ローン金利　２、６５％

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　２２３０万円　　ローン金利　２、７７８％

民間企業ご勤務の方は、友人の紹介で新築物件を購入しました。
「節税」「年金」「保険代わり」というセールスをされましたが、収支がマイナスの為、改善したいとのご要望です。

公務員の方は、ご売却ご希望です。
奥様に内緒で新築物件を購入してしまい、速やかに売却したいとのご要望です。
「将来的には高値で売れる」と聞かされているみたいです。