とある地方銀行の方から、投資型不動産ローンについてご訪問を受けました。

新商品として今後融資を展開していきたいとの事です。

条件的には良い内容ですが、やはり、お客様に居住地の制限がある為、近畿圏以外のお客様には使えないみたいです。

区分から一棟まで融資可能なので、今後、借り換えなどもご相談が増えそうです。

昨今、単独での経営が厳しくなり、地方銀行の吸収合併が増え、投資不動産ローンに出遅れていた銀行も商品開発に熱心になっております。

しかし、継続して融資審査は徐々に厳しくなってきておりますので、どのように展開されていくのか見ものですね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４１歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９１８０万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３９００万円　　ローン金利　３、８％

●公務員（教員）の方　３６歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　２３５０万円　　ローン金利　２、６７５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為にアパートも購入されましたが、空室が増え、負担が増加しております。
金利交渉されましたが、成功せず、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
「節税」「年金」「保険」として新築マンションを購入しましたが、収支が約１万円のマイナスです。あまり知識がない為、このままで良いのか不安になられておられます。
今後の不動産投資に対してもご相談したいとのことです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　福岡３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２４０万円　　ローン平均金利　２、７７５％

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　大阪３戸　（１戸中古）

　ローン総額　３８８０万円　　ローン平均金利　２、３３％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落や空室が増加し、毎月の収支マイナスが約８万円ほどあります。
早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、売却とローン借り換えのご相談です。
以前にもご自身で借り換えにチャレンジされましたが、どの金融機関も門前払いだったみたいです。収支が著しく悪化している物件もある為、売却もご検討されておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　大阪３戸　福岡２戸　（全て新築）

　ローン総額　７２２０万円　　ローン平均金利　３、０５％

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　３３５０万円　　ローン金利　１、８％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約６万円ほどあり、年々負担額が増加しているとのことです。
ある程度の自己資金もある為、売却も検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、売却や借り換えを検討されておられます。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入しましたが、毎月マイナスの収支です。
「節税」で補えるとのことでしたが、節税効果もほとんどなく、売却査定に出すと、ローン残高では難しいとのことです。今後、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

投資マンションを販売する業者で、悪徳会社を見分ける方法として、

①値上がり目的を謳う　（値上がりするので売却益を出す）
②節税を前面に押してくる　（毎年何百万円還付される）
③キャッシュバックで誘ってくる　（購入して頂いたら〇百万差し上げます）
④身近な知人の名前を使い勧誘してくる　（〇〇さんは何室所有されてます）
⑤金融機関に対し、虚偽の申告をさせる　（頭金、自己資金、団信の告知など）
⑥頻繁にどなたか紹介してほしいと言ってくる
⑦一等地なので家賃は下がらないと断言してくる
⑧何か困ったら私が責任持って処分しますと言う
⑨下手な小芝居をしてくる　
⑩キャッチセールス、アンケート商法に引っかかってしまった

などなど、項目を挙げればキリがないです。

上記の様な業者から購入されてませんか？

購入して間近は、非常にサービスなども良かったが最近少し「あれっ？」と思う事ありませんか？

少しでもピンッときたら是非ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４０歳　投資マンション　神戸２戸　東京１戸　（２戸中古）

　ローン総額　４４９０万円　　ローン平均金利　２、８７％

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６３３０万円　　ローン平均金利　２、７％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４、１％

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスで、「高値で売れる」と言われ購入されたみたいです。
完全に騙されたとおっしゃっておられます。

上場企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えご希望です。
約３年前に、区分の収支改善と思い、アパートを購入されました。当初はうまく運用出来ておられたみたいですが、修繕費が増加、空室も増加、などでかなりの出費が重なりました。このままでは破綻する可能性もあり、早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

本日は１名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０８００万円　　ローン平均金利　２、８７５％

当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約４年前に新築マンションを「節税目的」で購入されました。
収支がマイナスの為、ローン借り換えを検討されてます。
今まで、銀行などにも相談をしましたが借り換え成功には至らなったみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　８８２０万円　　ローン平均金利　２、３５％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　京都２戸　大阪１戸　（１戸中古）
　ローン総額　９０４０万円　　ローン平均金利　２、５５％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションの為、利回りが非常に低く、収支がマイナスです。
「儲かるから」と言われ購入されたみたいですが、このままであれば全く利益が出ない状況です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと不良物件の売却のご相談です。
空室や家賃の値下がりがあり、年間の負担額が増加してしまいました。
不良物件を早急に売却し、ローン借り換えを模索していきたいとのご要望です。

１０月もたくさんの借り換え成功しました。

やはり、一棟アパートローンに関しては厳しくなっております。

一例をお伝え致します。

●民間企業ご勤務の方　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　

　ローン総額　８９２０万円　　ローン平均金利　２、６５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　金利　１、６５％　（総支払金額の軽減　約　８２０万円）

●公務員（教員）の方　投資マンション　東京３戸

　ローン総額　５３９０万円　　ローン平均金利　２、８７％

　⇒⇒⇒　借り換え後　金利　１、７％　　（祖支払金額の軽減　約　４００万円）

●医師の方　投資マンション　東京５戸　横浜１戸

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、５７％

　中古　アパート　ローン金額　１３８００万円　　ローン金利　３、５％

　⇒⇒⇒　借り換え後　区分　金利　１、５５％　（総支払金額の軽減　約　１２００万円）

　　　　　　　　　アパート　金利　２％　（総支払金額の軽減　約　２８００万円）

●上場企業ご勤務の方　大阪２戸　神戸２戸

　ローン総額　６１９０万円　　ローン平均金利　２、３％

　⇒⇒⇒　借り換え後　金利　１、５％　　（総支払金額の軽減　約　３９０万円）

●民間企業ご勤務の方　大阪３戸　京都２戸

　ローン総額　９０８０万円　　ローン平均金利　２、５５％

　中古　アパート　ローン金額　９３００万円　　ローン金利　４、１％

　⇒⇒⇒　借り換え後　区分　金利　１、８％　　（総支払金額の軽減　約　５００万円）

　　　　　　　　　アパート　金利　２、０５％　（総支払金額の軽減　約　１９００万円）

投資不動産において、騙された！　とお思いの方は、まず、

●売買契約書、重要事項説明書
●賃貸契約書
●権利書
●その他関連資料

を、整理して下さい。

いざ、となったとき、あれが無い、これが無いでは非常に困ります。

又、悪徳な業者は交付義務がある書類を交付しないという様な事もあります。

賃貸管理においても、集金代行なのか、サブリースなのかによっても対応が変わります。

今、現在、自分の手元に契約書類が無い！

家賃は入金されているが関係書類は全く受け取っていない！

これらのケースは騙されている可能性大です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　福岡３戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　５５９０万円　　ローン平均金利　３、１

●公務員（教員）の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　５４００万円　　ローン平均金利　２、８５％

上場企業ご勤務の方は、コンサルティングのご相談です。
毎月の収支が安定せず、マイナスです。今後、賃貸管理も含め、相談したいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
かなり高額な物件を所有されており、サブリースで賃貸している為、毎月約４万円のマイナスが生じております。借り換えで収支改善を検討されておられます。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３４歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　５２２０万円　　ローン金利　２、８％

約３年前に、購入されました。
友人の紹介で業者を紹介されたみたいですが、家賃の入金が遅れたり、家賃が減額されたりとかなり不信感をお持ちです。
今後のコンサルティングもお願いしたいとのことです。

台風の為、本日ご面談予定のお客様には大変ご迷惑をお掛け致しました。

優先にお日にち変更をお受けさせて頂きますので、再度、スケジュール調整をお願い致します。

あいにく、１０月の日程は全て埋まっておりますが１１月の２週目であれば余裕がございますので宜しくお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５８２０万円　　ローン平均金利　２、６５％

●医師の方　５０歳　投資マンション　東京６戸　（全て新築）

　ローン総額　１４８００万円　　ローン平均金利　３、１％

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
３戸合計の収支がマイナスの為、収支改善を図りたいとのご要望です。
やはり新築物件の収支が悪いみたいです。

医師の方は、約２年前に「節税」目的で新築物件を購入されました。
キャッシュバックもあり、収支のマイナスや税金など自己資金の負担は一切ありませんでした。しかし、最近、空室が増え、マイナスが増加してしまってます。
色々ご自身でもお調べされ、あまり良い買い方、持ち方をしていないと気付き、当社へご相談を頂戴致しました。

サブリースの解除についてのトラブル相談をたくさんお受け致します。

●解除できない
●解除するなら違約金がかかる

などの内容です。

契約書にも記載がある為、それを解除するのは至難です。

又、「契約する時に聞いていない」などをおっしゃるオーナー様もいらっしゃいますが、記名、押印している時点で了承したとなる為、その理由で解除せよというのも難しいでしょう。

サブリース＝家賃保証となる為、オーナー様にとれば良いと感じるかもしれませんが、このようなトラブルが多く、しかも、多額の違約金が発生するのであれば良く検討しなければいけません。

そもそも、サブリースしないといけない様な立地の物件を購入しないことが一番の対策となります。