本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　東京１戸　(全て新築)

　ローン総額　１１５００万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　５６００万円　　ローン金利　４、５％

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京２戸　(１戸中古)

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２、２２５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。
購入当初は収支がプラスでしたが、最近、空室や修繕が増加し、収支がマイナスになってしまいました。販売会社ともトラブルが起き、今後のコンサルティングもお願いしたいとのことです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」で騙されて購入させられたみたいです。
「数年で売却すれば利益が出る」とセールスされたみたいです。
収支もマイナスの為、売却も検討されておられます。

一棟アパートやシェアハウス、区分マンションでの空室問題でお悩みございませんか？

「なかなか満室にならない」

「空室が一向に埋まらない」

などの問題で収支が悪化されてませんか？

当社では、賃貸管理のトラブルにおいてもご相談頂けます。

ご相談は無料ですので、是非、お悩みのオーナー様はお問合せ下さいませ。

数年前と比べると随分、ローン金利が下がっております。（特に区分は）

当社提携ローン、借り換え事例など、最近の投資不動産（区分）の金利事情をお知らせ致します。

●年利　１、３％　～　２、４％　（お客様の属性による）　

大体、これくらいの推移であればお安い方だと思います。

今現在、ご利用されておられる金利が、上記上であれば、借り換えをご検討された方が良いのかも知れませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　横浜２戸　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　８７７０万円　　ローン平均金利　２、４５％

●医師の方　３１歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）
　
　ローン総額　３３８０万円　　ローン平均金利　２、０％

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様からのご紹介を頂きました。
約５年前に新築マンション投資をスタートされました。しかし、頭金のローンや諸費用のローンなどを高金利でご利用されておられる為、毎月の収支が約１０万円程のマイナスです。
「いずれ高値で売れる」とセールスされておられるみたいです。
今後のコンサルティングと借り換えも併せてのご相談です。

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約２年前に新築マンションを購入されました。
「節税に使える」「マイナスはない」とセールスされたみたいです。
リスクも分からずに始めてしまい、今では後悔されておられます。
ご友人から「新築マンションは損しかない！」とアドバイスされたみたいで、売却も検討されておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　２９歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　７０４０万円　　ローン平均金利　２、２５％

●公務員の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　８９２０万円　　ローン平均金利　２、５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
「毎月のマイナスは出ない」「節税が出来る」「損はしない」とセールスされたみたいです。
リスクを知らずに購入してしまった為、今後に関してのコンサルティングのご依頼です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約３年前に新築マンションを購入されました。
「高値で売れる」「損はしない」「困ったら買い取りする」とセールスされたみたいです。
ご自身で売却査定に出すと、かなりの損切となることを知り、騙されたと感じていらっしゃいます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３５歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て中古）

　ローン総額　８９９０万円　　ローン平均金利　２、７７５％

●民間企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　埼玉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５０９０万円　　ローン平均金利　２、３

医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご希望です。
所謂、婚活サイトで知り合った方からの紹介で不動産投資をスタートされました。
しかし、「絶対に損は出ない」とセールスされておられましたが、収支がドンドン悪化し、空室も増えております。騙されたと感じておられ、ローン借り換えや売却も検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で不動産投資をスタートされましたが、収支はマイナスです。
「数年後には売却して儲けが出る」とセールスされているみたいです。

台風の為、本日の営業は１５時までとさせて頂きます。

尚、本日の個人面談のお客様に関しては、優先的にお日にち変更を承りますので、各担当者までご連絡頂けます様お願い申し上げます。

列島横断の台風ですので、くれぐれもご注意下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１２００万円　　ローン平均金利　２、２５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　４、０％

●公務員の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４５０万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分の収支改善として、アパートを購入されました。
しかし、スルガスキームで購入された為、金利が高く、収支もマイナスです。
売却も検討されましたが、損切が出来ない為、借り換えを検討されておられます。

公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
約３年前に新築マンションを購入されました。
「毎月のマイナスはない」「５年後には売却し利益を出す」などとセールスされたみたいです。しかし、家賃が下がり、収支もマイナスになってしまいました。しかも、売却するとかなりの金銭的負担が生じる事をしり、完全に騙されたとおっしゃっておられます。

本日は１名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６７２０万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　３、１％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　７６００万円　　ローン金利　４、５％

ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートを購入されましたが、収支がマイナスになっています。
サブリース金額が下がったり、リフォーム代の負担も増加しております。
ご自身でも借り換えを検討され、金融機関へ打診されましたが良い返答はなかったみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●歯科医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　８９９０万円　　ローン平均金利　２、６５％

●上場企業ご勤務の方　４８歳　

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　２、８％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８４００万円　　ローン金利　３、５％

歯科医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で購入されましたが、現在、全く節税効果がありません。
毎月の収支も大きくマイナスの為、借り換えを検討されておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ＴＡＴＥＲＵから物件を購入されました。
サブリース金額も急激に減額され、収支が大きく悪化しております。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

当社は、楽待様のサイトにも広告を出させて頂いており、又、シェアハウスも問題、スルガ銀行の不正融資も問題もあり、毎月、過去最高のアクセス数、ご相談件数を頂戴しております。

お陰様で、１０月度の個人面談でのご相談予約もほぼ埋まっている状況です。
（若干、調整可能な日程もございます）

恐らく、アパートローンの借り換えやご売却のご相談は、日が経つにつれて厳しくなっていく見通しです。

その反面、区分の借り換え、ご売却相談は比較的スムーズに対応出来、かなりの確率で良い借り換えの成功実績を出すことが出来ております。

ただし、この区分の借り換えなども、来年になると一気に厳しくなる可能性もありますので、ご相談はお早めに下さいませ。

１１月度の個人面談は、まだまだ比較的余裕がございますので、お困りの際は、まずメールにてお問合せ下さいませ。

不動産投資の大切な事として、毎月のキャッシュフローが出ている、出ていないという問題があります。

収支がプラスかマイナスかという問題です。

毎月の家賃収入　－　ローンの返済　－　管理費の引き落とし　×１２か月　＝　？？？

？？？　－　固定資産税　＝　？？？

この？？？　がプラスでなければ、運用としては失敗している可能性があります。

（※ローン年数によっては一概には言えませんが）

特に、高額な新築マンション、立地が悪いマンションをご所有されておられる方は、入居者の入れ替わりのたびに、家賃金額が下がる可能性があります。

酷いケースになると、新築から購入し、約２年で家賃が１万円も下がった！　というケースもあります。

収支が悪化してから、何かしらの対策を検討されるのでは遅い場合もあります。

「うまく運用出来ていないかも、、、」　とお感じになられましたら、直ぐに行動を起こされた方が良いですね。

投資マンション、アパートの借り換えをご検討されておられる方々へ、注意点をお知らせ致します。

①返済実績は優良であるか　（過去に延滞はないか）

②債務超過になっていないか　（年収倍率　約１０倍以内）お客様の属性によって変わる

③空室物件はないか

④その他の借り入れ　（ご自宅やお車、カードローンなど）

⑤資産状況は把握しているか　(預金、保険、証券など審査のプラス材料になり得るもの)

⑥関係書類は揃っているか　(ローン返済表や賃貸契約書など)

まずは、上記について、情報の整理を行って下さい。

又、小口の借り入れがある場合は、出来る限り返済(完済)を行って下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　東京４戸　埼玉３戸　（全て中古）

　ローン総額　７８２０万円　　ローン平均金利　２、７５％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３４４０万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「出会い系商法」で中古マンションを購入されましたが、頭金のローンや諸費用ローンなども使っている為、毎月の収支は大きくマイナスです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支がマイナスです。
「いずれ高値で売れる」「損はしない」と聞かされたいますが、ご自身で売却査定をされましたら、一戸に付き売却時、約３００万円の損切になる可能性が高いとの見解です。

一連のスルガ銀行の問題について、大きな問題は、２点です。

●審査書類の改竄

●根本的に貸し過ぎ

この２点だと思います。

年収７００万円のサラリーマンが、年収の３０倍近くまで融資を受けられること自体がおかしなことだと考えます。

いくら優良物件であっても、それは貸し過ぎ（債務超過）なのではないでしょうか。

その言い訳材料として、預金額の改竄や確定申告の改竄を行い、金融庁に対して反論材料を作っていたのではないのでしょうか。

当社にも、たくさんのご相談を頂戴しておりますが、ほとんどのお客様が債務超過の状態です。

この状態では、借り換えは不可能です。

まずは、健全な負債総額まで減らし、そこからしか身動きが取れないのです。

「健全な負債総額をする厳守する」ことは、融資を賢く使い不動産投資をする事では非常に大切な事です。